某某与湖南柏帆建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘0104民初4500号

原告（反诉被告）何朝霞，女，1974年8月24日出生，土家族，住湖南省湘潭市岳塘区。

委托代理人廖书兵，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。

被告（反诉原告）湖南柏帆建设有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区韶山北路488号东一国际大厦栋833房。

法定代表人郭鑫。

委托代理人吴汉辉，湖南方照律师事务所律师。

委托代理钟成，湖南方照律师事务所律师。

原告（反诉被告）何朝霞诉被告（反诉原告）湖南柏帆建设有限公司（以下简称“柏帆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）何朝霞的委托代理人廖书兵，被告（反诉原告）柏帆公司的委托代理人吴汉辉、钟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）何朝霞向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）柏帆公司向原告（反诉被告）何朝霞支付其所欠付的租金85872.7元（自2019年10月1日计算至2020年4月30日，并已扣减保证金30000元）及逾期未付租金的违约金39199.9元（自被告逾期支付租金之日起按逾期应付款金额每日千分之五标准计算）；2.判令被告柏帆公司向原告何朝霞支付其违约解除合同的违约金145872.7元；3.判令柏帆公司向何朝霞支付其为恢复租赁物原状而支付的电费、物业费、中介服务费、拆卸装修费、垃圾清运费共计74399元；4.判令柏帆公司支付本案律师代理费50000元；5.本案诉讼费用、诉讼保全费用由柏帆公司承担。事实与理由如下：2018年4月23日，被告（反诉原告）柏帆公司与长沙恒图房地产开发有限公司（以下简称“恒图公司”）签订《写字楼租赁合同》约定：柏帆公司承租位于长沙市岳麓区，租赁时间为5年，按季度支付租金。2018年5月21日，原告（反诉被告）何朝霞与恒图公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，原告按照约定支付了房屋价款。同日，原告、被告、恒图公司签订了权利义务转让协议，约定三方一致同意恒图公司将在《写字楼租赁合同》项下的权利义务全部概括转移给原告。因此，柏帆公司应当按照原租赁合同的约定向何朝霞支付租金。从2019年第四季度起，按照合同约定柏帆公司应付的租金为72936.36元。2019年9月25日，柏帆公司向何朝霞支付了30000元租金后，开始拖欠该季度应付租金。何朝霞多次要求其履行付款义务，并于2019年12月23日委托律师向柏帆公司发出律师函，要求其支付欠付租金并函告其如因违约导致合同解约造成原告损失的，应当依照租赁合同约定承担违约责任并应承担原告因维护自身权益而委托律师起诉的代理费用，但柏帆公司至今没有履行付款义务。何朝霞通过物业公司了解到，柏帆公司已将涉案房屋内的自用办公用品搬走，原告为减少损失于2020年3月10日通过长沙万耀房地产营销有限公司的中介服务与华融消费金融有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定自2020年5月1日开始，由华融消费金融有限公司开始租赁涉案房屋。何朝霞为此向长沙万耀房地产营销有限公司支付了中介服务费27278元，并先后向长沙先导物业管理有限公司支付了建筑垃圾清运费、电费、物业费总计18312元，为将柏帆公司在涉案房屋所做的装修进行拆除以满足华融消费金融有限公司的装修需要，原告与湖南昊泽空间装饰设计工程有限公司签订了施工合同并支付了施工款28809元。根据租赁合同约定双方的租赁期间为5年，柏帆公司无故不按照约定继续履行合同给原告造成巨大损失。因此，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。

被告（反诉原告）柏帆公司辩称：一、涉案《写字楼租赁合同》已于2019年10月29日协商解除，柏帆公司无需向何朝霞支付租金。根据原告与被告租赁事项受托人刘瀚聪的微信聊天记录可知：2019年10月28日，原告向被告催要租金，刘瀚聪告知原告因被告应收账款无法收回，公司可能面临倒闭，得知该情况后，原告告知刘瀚聪，如果被告不能经营下去，希望早点将该情况告知原告。2019年10月29日，原告再次追问刘瀚聪怎么处理租赁合同，并声称被告如不再租赁涉案房屋将马上开始找人租，刘瀚聪亦答复原告让其先找人出租。2019年10月30日，被告开始搬离租赁房屋内的物品，原告亦向刘瀚聪催要大门钥匙。2019年10月31日下午2时38分，刘瀚聪告知原告，租赁房屋内的物品已经搬离且打扫了卫生。2019年11月1日，被告工作人员陆某将租赁房屋钥匙交还给原告何朝霞。基于以上客观事实，被告认为，2019年10月29日，原告在充分了解被告的经营状况后，也充分考虑了自身每月的房贷压力，原告告知要马上开始找人租，被告对此十分理解，并同意原告将租赁房屋另行出租，足以证实原、被告通过协商的方式解除了租赁合同。随后被告腾空并搬离了租赁房屋，并于2019年11月1日将租赁房屋的钥匙交还给了原告，现原告亦将涉案租赁房屋另行出租给案外人华融消费金融股份有限公司。因此，双方协商一致解除租赁合同后，原告仍要求被告支付租金显然没有事实与法律依据。同时，自2019年11月1日起，涉案租赁房屋由原告自行占有和使用，即使租赁合同没有解除，因被告事实上没有占有和使用租赁房屋，原告要求被告支付租金亦没有事实依据。二、原告要求被告支付违约金没有事实依据。在租赁合同履行过程中，被告不存在违约行为，原、被告系通过协商方式解除租赁合同的，被告不存在违约解除租赁合同的行为，被告无需支付违约金，且双方提前终止租赁关系并没有给原告造成任何经济损失，原告诉请违约金没有事实依据。退一步讲，即使被告需要支付违约金，但原告诉请的14万余元违约金明显高于原告租金损失的30%，对被告显不公平，应当依法降低违约金数额。三、原告要求被告支付恢复租赁物原状产生的费用没有事实依据。首先，被告无需对租赁物恢复原状。原告在与长沙恒图房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时，是带租约商品房买卖，原告对租赁房屋的原状是完全知情并高度认可的。根据三方签订的《权利义务转移协议》约定，恒图公司与原告完成房屋交接手续时的租赁房屋原状，就是被告承租并对租赁房屋进行装修后的“现状”，被告保持租赁房屋的“现状”直至租赁合同解除，原告现要求被告恢复原状显然没有事实依据。其次，原告没有要求被告对租赁物恢复原状。租赁合同第十四条第4项约定，甲方要求移除并恢复原状的，乙方（被告）应依要求恢复原状。从该约定内容可知，租赁关系终止后，只有在甲方（出租方）要求被告恢复原状的情况下，被告才有恢复原状的义务。本案中，原告自始至终都没有要求被告恢复租赁房屋原状，也没有告知如何恢复，故被告没有对租赁房屋恢复原状的义务。最后，原告所谓的对租赁房屋恢复原状产生的费用应当由其本人自行承担。从原告提交的证据来看，原告出租给华融消费金融股份有限公司的是精装房，也就是说原告按照该公司的承租要求，对租赁房屋进行装饰装修并产生装修费用，原告主张的恢复原状费用，实际上是对租赁房屋进行装饰装修产生的费用，而非恢复原状的费用。即使原告事实上产生了恢复原状费用，但因原告并未根据租赁合同第十四条第4项约定履行告知义务，故原告对租赁房屋自行装修产生的费用应当由其本人承担。四、原告主张的律师费没有事实与法律依据。原告委托律师启动本案诉讼所产生的费用不是双方终止租赁关系给原告造成的经济损失，且租赁合同对律师费用的承担没有进行任何约定。五、即使存在被告单方解除租赁合同的情形，但根据租赁合同第十五条第5项的约定，被告仅承担六个月租金的违约金，除此之外，不再承担其他责任。据此约定，原告的诉讼请求也不应当得到支持。

被告（反诉原告）柏帆公司向本院提出如下反诉请求：1.判决确认《写字楼租赁合同》于2019年10月29日解除；2.判决反诉被告向反诉原告返还租金7147元、保证金3万元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由如下：2018年4月23日，反诉原告与案外人长沙恒图房地产开发有限公司（以下简称恒图公司）签订《写字楼租赁合同》约定由恒图公司将位于长沙市岳麓区出租给反诉原告。2018年5月21日，恒图公司将上述租赁物出售给反诉被告。同日，反诉原告、反诉被告、恒图公司签订《权利义务转移协议》，约定恒图公司将《写字楼租赁合同》项下的权利义务概括转移给反诉被告。之后，反诉原告分别于2019年1月17日、2019年2月14日向反诉被告支付了保证金1.5万元，共计3万元。2019年9月25日，反诉原告又向反诉被告预交了2019年第四季度的租金3万元。同时，由于反诉被告系个人无法向反诉原告开具增值税专用发票，故双方协商一致，由反诉原告按照应付租金的百分之九十五向反诉被告支付租金。2019年10月29日，经双方协商一致，双方终止房屋租赁关系，反诉原告与于2019年11月1日将租赁房屋的钥匙交还给反诉被告，钥匙系反诉被告自行找反诉原告的公司员工陆某取走。基于上述事实，反诉原告认为，自反诉原告将涉案房屋钥匙交付给反诉被告之日起，双方之间的房屋租赁合同法律关系即终止，反诉原告在房屋租赁合同法律关系中不存在拖欠租金等违约行为，反诉被告应当将保证金返还给反诉原告。反诉原告在2019年9月25日预交租金3万元，但是事实上双方之间的租赁合同关系已经于2019年10月29日终止，因此，反诉原告多预交的租金应当由反诉被告予以返还。综上，为维护自身权益，反诉原告特反诉至法院，望判如所请。

原告（反诉被告）何朝霞辩称：一、反诉被告认为租金的支付标准应当依据原合同约定，对于税费的减免是后期在反诉原告如实缴纳租金后才考虑的事情。二、房屋租赁合同没有协商解除，反诉原告仅依据其工作人员将钥匙交付给反诉被告即认定房屋租赁合同终止是错误的，房屋租赁合同对房屋的交付、收回、验收及合同的解除都有明确约定，对提前解除时的违约责任承担也有约定，因此，反诉被告认为在反诉原告一直违约导致房屋租金的损失应当计算至反诉被告将房屋实际租出之日，并有权追究反诉原告实际违约解除合同的违约责任。

经审理查明，2018年4月23日，案外人长沙恒图房地产开发有限公司（甲方）与被告（反诉原告）（乙方）柏帆公司签订《写字楼租赁合同》，约定由柏帆公司租赁长沙恒图房地产开发有限公司位于长沙市岳麓区（以下称“涉案房屋”），具体内容如下：“一、租赁物基本情况1.租赁物类型：写字楼；2.租赁物位置和范围本合同项下租赁物位于长沙市岳麓区；3.租赁物面积租赁建筑物面积暂定为289.43平方米……二、租赁期限本合同租赁期限为五年，自租赁物实际交付日起算。三、租赁用途本租赁物仅限乙方用于依法经营以下项目：办公。四、租金及其支付1.计租面积1.计租面积计算面积根据以下第（2）种方式确定……（2）计租面积为租赁物的建筑面积。暂定289.43平方米，最终以产权登记的为准……2.租金标准（1）本合同租赁期内，乙方承担的租金单价：2018年5月1日至2018年10月31日租金单价为42元／㎡／月，2018年11月1日至2019年4月30日租金单价为84元／㎡／月,2019年5月1日至2020年4月30日租金单价为84元／㎡／月,2020年5月1日至2022年4月30日租金单价为88元／㎡／月……3.租金支付租金自租赁期限起算之日开始计算。乙方选择按季度支付租金。首笔租金支付时间为2018年4月25日，以后乙方应于每个季度末至少提前15日预付下个季度租金。乙方逾期支付租金，甲方有权采取停止供应水、电、空调等措施，乙方不得因此主张任何损失赔偿……五、履约保证金1.乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付履约保证金3万元，用于保证乙方依约履行本合同项下的全部义务。2.乙方依约应当承担的租金、违约金、损害赔偿金等各项费用甲方有权从履约保证金中直接扣除。履约保证金被依约扣除后，乙方应在7日内补足；乙方不依约补足的，经甲方催告后仍不补足的，甲方有权采取停止供水、电、空调等措施，乙方不得因此主张任何损失赔偿。3.本合同终止，乙方返还租赁物经甲方验收后且完成合同约定的注册地址或营业地址的经营证照注销、变更手续后30日内，甲方在扣除乙方应当支付的各类款项后无息退还履约保证金的剩余部分……七、租赁物的交付1.交付时间甲方交付租赁物的日期定为2018年5月1日前……八、租赁物的装修1.装修主体乙方应当负责租赁物的装修，自行办理设计、装修涉及的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的全部相关费用由乙方承担……十四、租赁物的返还1.本合同终止之日之前，乙方应完成租赁物的返还并经甲方书面验收。逾期的，甲方有权停止水、电、能源的供应，乙方不得因此主张任何损失赔偿。2.乙方在返还租赁物前应当缴清各类费用，包括但不限于物业服务费、水电费、空调费、场地占用费、违约金等。乙方应向甲方提交费用缴清的凭证（如有）。3.乙方在返还租赁物前应当完成租赁场地的物品、垃圾清理。乙方在上述期限内未完成清理的，甲方将自行或委托第三方进行清理，清理费用由乙方承担。乙方不得就甲方自行或委托第三方将租赁场地内的任何物品清出主张任何权利。4.乙方不得移除和破坏租赁场地内的任何装饰装修、附属物、不可移动的设施设备。甲方要求移除并恢复原状的，乙方应依要求恢复原状……十五、违约责任1.乙方发生下列违约行为的，应承担相应的违约责任：（1）乙方逾期支付租金或补足履约保证金的，每逾期一日，应按逾期付款金额的千分之五支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同并不退还履约保证金……（9）乙方逾期返还租赁物的，每逾期一天，应承担相当于两倍日租的场地占用费……2.乙方依约应当承担的租金、违约金、损害赔偿金等各项费用甲方有权从履约保证金中直接扣除……3.本合同终止，乙方返还租赁物经甲方验收后且完成合同约定的注册地址或营业地址的经营证照注销、变更手续后30日内，甲方在扣除乙方应当支付的各类款项后无息退还履约保证金的剩余部分……5.甲、乙双方均可书面通知对方解除本合同。提出解约的一方应向对方支付相当于6个月租金的违约金，除此之外，不再承担其他责任。6.任一方解除合同的，本合同于书面通知送达对方之日解除。7.上述违约条款中约定的租金标准以违约行为发生时的租金标准计算。乙方支付的违约金，不足以弥补甲方损失的，乙方还应予以补足……十七、优先购买权租赁物系待售物业，乙方有意购买租赁物的，可咨询甲方进行购买或随时关注甲方销售广告、营销活动等信息。乙方不得因甲方未另行通知主张优先购买权或相关赔偿，亦不得因甲方销售行为拒绝履行合同义务或主张解除本合同……”上述租赁合同签订后，案外人长沙恒图房地产开发有限公司依约将涉案房屋交付给柏帆公司装修使用。2018年5月21日，原告（反诉被告）何朝霞与案外人何峰从长沙恒图房地产开发有限公司共同购得涉案房屋。同日，长沙恒图房地产开发有限公司（甲方）与柏帆公司（乙方）、何朝霞（丙方）签订《权利义务转让协议》一份，约定：“鉴于：一、甲方和乙方于2018年4月23日签订了《长沙恒图房地产开发有限公司写字楼租赁合同（湘江时代写字楼租赁合同）》（以下简称“原合同”），甲方将其所有的长沙市岳麓区先导路179号湘江时代商务广场Ａ2栋10楼05号（以下简称“租赁物”）出租给乙方，租赁物建筑面积共计289.48平方米。二、甲方已于2018年5月1日向乙方交付租赁物，乙方已向甲方支付2018年5月1日于2018年7月31日租金共计人民币36468.18元（以下简称“2018年上半年度租金”）。三、长沙恒图房地产开发有限公司已于2018年5月21日与丙方签订了商品房买卖合同，将Ａ2栋10楼05号租赁物销售给丙方，面积暂定为289.43平方米。甲乙丙三方一致同意，就原合同项下权利义务的转移，达成如下补充协议（以下简称“本协议”）。本协议中所有词语，除非另有说明，否则其定义与原合同相同：一、三方一致同意，自丙方与甲方完成房屋交接手续办理次日起，甲方将其在原合同项下的权利义务全部概括转移给本协议丙方。二、各方确认，在丙方与甲方完成房屋交接手续办理之前，租赁物产生的租赁费用（不含物业服务费、商业管理费等甲方代第三方收取的费用，下同）归甲方所有，自丙方与甲方完成房屋交接手续办理次日起，租赁物所产生的租赁费用归丙方享有。自丙方与甲方完成房屋交接手续办理之日起十个工作日内，甲方应将其已收到的原合同第五条项下的履约保证金，及已收取的但按本条第一款约定应归属于丙方的租赁费用金额，扣除甲方已缴纳的税费后（如丙方为自然人，甲方按税法规定代扣代缴其个人所得税后），一次性支付至丙方指定账户……”上述转让协议签订后，三方均依约履行协议。2019年9月25日，被告（反诉原告）柏帆公司向原告（反诉被告）何朝霞预交了2019年第四季度（2019年10月1日至2019年12月31日）部分租金30000元后未再履行租金支付义务。后柏帆公司因经营困难，2019年10月29日，通过其员工刘瀚聪微信告知何朝霞柏帆公司已拿不出钱继续经营，让何朝霞先找人转租，2019年10月31日，柏帆公司从涉案房屋中搬离，并于2019年11月1日将涉案房屋钥匙交还给何朝霞。

另查明，案外人刘瀚聪系受被告（反诉原告）柏帆公司委托办理涉案房屋的租赁事宜，涉案租赁合同履行过程中租金交纳事宜由刘瀚聪与何朝霞沟通对接。柏帆公司向何朝霞缴纳了30000元履约保证金。

2019年12月23日，何朝霞委托律师向柏帆公司及其法定代表人郭鑫发送《律师函》，具体内容如下：“一、贵司务必在2019年12月31日止按照约定支付所欠何女士的全部租金。二、贵司对于租赁合同应当依约履行，如贵司违反约定解除合同应当承担违约责任并依照合同返还租赁物赔偿何女士损失。三、若贵司在2019年12月31日止未妥善解决上述问题，本律师将接受何女士的委托向相关人民法院提起诉讼程序，提起诉讼程序维护自身权益而委托律师事务所的代理费（代理费标准为诉讼标的的25%）将由贵司承担。”

2020年3月10日，何朝霞委托案外人长沙万耀房地产营销有限公司将涉案房屋对外出租，并签订了《委托中介代理出租房屋合同书》。同日，何朝霞、何峰与案外人华融消费金融股份有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋另行出租给华融消费金融股份有限公司，并按华融消费金融股份有限公司的要求将涉案房屋重新装修后交付该公司使用。

以上事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）何朝霞提交并经庭审质证的《写字楼租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《权利义务转让协议》、柏帆公司出具给刘瀚聪的授权书、招商银行户口历史交易明细表、《委托中介代理出租房屋合同书》、《饰装修工程施工合同》《房屋租赁合同》《律师函》及委托代理协议，被告（反诉原告）柏帆公司提交并经庭审质证的银行转账记录、微信转账记录、何朝霞与刘瀚聪的微信聊天记录，证人陆某的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，被告（反诉原告）柏帆公司与案外人长沙恒图房地产开发有限公司签订的《写字楼租赁合同》及被告（反诉原告）柏帆公司与原告（反诉被告）何朝霞、案外人长沙恒图房地产开发有限公司签订的《权利义务转让协议》均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应严格依约履行各自的义务。本案中，何朝霞通过买卖方式取得了涉案房屋的所有权，并与柏帆公司及案外人长沙恒图房地产开发有限公司签订了《权利义务转让协议》，依法取得了涉案《写字楼租赁合同》中出租人的权利义务，其有权要求柏帆公司履行相应的合同义务。本案的争议焦点在于：1.涉案租赁合同是否已经解除；2.各方当事人的诉讼请求应否支持。

关于涉案《写字楼租赁合同》是否解除的问题。本案中，被告（反诉原告）柏帆公司已于2019年10月31日从涉案房屋中搬离撤场，并于2019年11月1日将涉案房屋的钥匙交还给原告（反诉被告）何朝霞，何朝霞对收回涉案房屋钥匙的事实亦予以认可，且柏帆公司在向何朝霞退还涉案房屋钥匙后未再继续占用涉案房屋，显然，双方已通过各自的行为解除了涉案租赁合同。至于租赁合同解除的具体时间，本院以何朝霞收到柏帆公司交还的涉案房屋钥匙之日即2019年11月1日为双方租赁合同解除之日。

关于原告（反诉被告）何朝霞要求被告（反诉原告）柏帆公司支付租金以及逾期支付租金的违约金的主张。如前所述，涉案租赁合同已于2019年11月1日解除，且此后柏帆公司未再占用涉案房屋，故何朝霞要求柏帆公司支付2019年11月1日之后租金的诉请，理据不足，本院不予支持。对2019年11月1日之前的租金，柏帆公司理应依据涉案租赁合同之约定予以支付。根据涉案《写字楼租赁合同》中关于租金标准的约定，柏帆公司自2019年10月1日至2019年11月1日应支付给何朝霞的租金为84元/㎡/月×289.43㎡×1个月=24312.12元。虽然柏帆公司称其已与何朝霞协商一致确定按应交租金的95%缴纳租金，但其并未提供相应的证据证明其已与何朝霞就此达成一致意见，故对租金标准，本院以双方在涉案《写字楼租赁合同》约定的租金标准予以计算。因柏帆公司已于2019年9月25日向何朝霞预付了2019年10月1日至2019年12月31日期间的部分租金30000元，显然多于其应付的租金24312.12元，故原告何朝霞所诉柏帆公司欠付租金的事实并不成立，对其要求柏帆公司支付欠付租金及逾期支付租金的违约金的诉请，本院不予支持。对柏帆公司反诉要求何朝霞退还其多支付的租金的主张，理由正当，本院予以支持。综上，何朝霞应当退还柏帆公司租金30000元-24312.12元=5687.88元。

关于原告（反诉被告）何朝霞要求被告（反诉原告）柏帆公司承担其违约解除合同的违约金的主张，本案中，柏帆公司以经营困难为由提前解除涉案租赁合同，已经构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题，虽然双方在涉案《写字楼租赁合同》第十五条第5款约定：“甲、乙双方均可书面通知对方解除本合同。提出解约的一方应向对方支付相当于6个月租金的违约金，除此之外，不再承担其他责任。”但该违约金标准明显过高，且违约金制度以补偿性为主，处罚性为辅，主要目的在于填补守约方的损失，但何朝霞并未提供相应的证据证明其所遭受损失的具体情况，且其已于2020年3月10日将涉案房屋另行出租给案外人华融消费金融股份有限公司，故对违约金标准本院酌情予以调低，本院在综合考虑上述因素的基础上，结合双方在租赁合同中约定的违约金标准，酌定由柏帆公司一次性支付何朝霞违约金60000元。

关于被告（反诉原告）柏帆公司要求原告（反诉被告）何朝霞返还履约保证金的反诉请求。因涉案租赁合同已经解除，且柏帆公司已因此被认定承担违约金，故对柏帆公司缴纳的30000元履约保证金，何朝霞理应予以返还。根据涉案《写字楼租赁合同》第五条第2款之约定：“乙方依约应当承担的租金、违约金、损害赔偿金等各项费用甲方有权从履约保证金中直接扣除。”故对柏帆公司缴纳的履约保证金，折抵其应支付给何朝霞的违约金后，还应支付何朝霞违约金60000元-30000元=30000元。

关于原告（反诉被告）何朝霞要求被告（反诉原告）柏帆公司支付其为恢复租赁物原状而支出的物业费、电费、中介服务费、拆卸装修费以及垃圾清运费共计74399元的主张。关于物业费、电费，涉案租赁合同解除之后，柏帆公司未再实际占有使用涉案房屋，何朝霞主张的上述费用无事实依据，本院不予支持。关于中介服务费，该费用系何朝霞为将涉案房屋另行出租支付给中介方的服务费用，但该项费用的支出与柏帆公司解除涉案租赁合同并无必然的因果关系，且非必要支出费用，故其要求柏帆公司承担该项费用，于法无据，本院不予支持。关于为恢复涉案房屋原状产生的拆卸装修费用问题，根据涉案《写字楼租赁合同》第十四条第4项之约定：“甲方要求移除并恢复原状的，乙方依要求恢复原状。”可知，只有出租方要求承租人恢复涉案房屋原状的，承租人才有义务恢复原状。本案中，原告（何朝霞）未提供任何证据证明其在涉案租赁合同解除前和解除后向被告（反诉原告）柏帆公司提出过要求其恢复涉案房屋原状的主张，且根据本案查明的事实，何朝霞支出的拆卸装修费系其因另行出租涉案房屋而按照案外人华融消费金融股份有限公司的要求重新装修产生的费用，故对其主张的该项费用，本院亦不予支持。

关于原告（反诉被告）何朝霞主张的律师费50000元，无相关合同依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）何朝霞与被告（反诉原告）湖南柏帆建设有限公司签订的涉案《写字楼租赁合同》于2019年11月1日解除；

二、限被告（反诉原告）湖南柏帆建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何朝霞支付违约金30000元；

三、限原告（反诉被告）何朝霞于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南柏帆建设有限公司退还房屋租金5687.88元；

四、驳回原告（反诉被告）何朝霞的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）湖南柏帆建设有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费减半收取3615元、反诉受理费减半收取364.5元，由原告（反诉被告）何朝霞负担1200元，由被告（反诉原告）湖南柏帆建设有限公司负担2779.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　卿斌

二〇二〇年六月二十七日

法官助理龚雪娟

书记员罗翠玲

附相关法条：

《中华人民共和国民法通则》

第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序

《中华人民共和国民法总则》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。