深圳世联行地产顾问股份有限公司与陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、陇南市龙江城乡发展集团有限公司服务合同纠纷一审民事判决书

陇南市武都区人民法院

民事案件判决书

（2018）甘1202民初3960号

原告（反诉被告）深圳世联行地产顾问股份有限公司诉被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展集团有限公司服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）深圳世联行地产顾问股份有限公司的委托代理人吴某，被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司及被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展集团有限公司的委托代理人李某2、王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告与被告陇南市龙江城乡发展集团有限公司自愿签订《甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同》，合同真实有效，本院予以认定。合同签订后，原告提供招商代理服务，被告向原告结算代理费。2018年4月4日，双方进行最后一期结算，结算签约合同11套（包括锦江之星酒店签约合同），结算面积12238.93平方米（包括锦江之星酒店结算面积10507平方米），应收代理费1480910.53元（包括锦江之星酒店代理费1271347元），扣减前期预付款及退铺金，实际应收代理费945151.78元。被告后于2018年8月6日因客户申请解除锦江之星酒店租赁合同，并没收600000元租赁保证金。根据原、被告双方合同第7.3.5.3条约定，如甲方与客户签订正式租赁合同后客户违约，则乙方不收取招商代理费，甲方按合同约定没收客户的定金、押金、违约金、赔偿金或其他款项的，由甲乙双方按各自50%的比例分配。”锦江之星酒店租赁合同解除后，原告不收取招商代理费，故原告应在其实际应收代理费945151.78元的基础上扣减锦江之星代理费1271347元。被告没收600000元保证金后，原告按约定应分得300000元。故原告实际应收代理费为945151.78元-1271347元+300000元=-26195.22元，即原告招商代理费收取已超额，应退还被告代理费26195元。关于被告反诉原告违约，要求原告赔偿直接经济损失的诉讼请求，因被告未提供有效证据予以证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：

对当事人所举上述证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其有异议的证据，本院作以下综合分析： 原告提交的第五组证据回复，被告认为系原告单方意思表示，没有约束力和证明力，但被告对该组证据的真实性未表示异议，本院认为本组证据来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，予以确认。对第六组证据中的锦江之星酒店租赁合同，被告以锦江之星酒店租赁合同已解除，原告应退还代理佣金为由不予认可，本院认为合同是否解除不影响合同的真实性、客观性，且租赁合同与本案具有关联性，本院予以确认。 被告提交的第七组证据阶州广场商铺租赁征询意见书、身份证复印件、收款收据单，原告对三性均不予认可，本院认为首先意见书系被告单方面初步的意见征询，并非正式的租赁合同解除通知，其次被告应就商铺保证金（陈老二商铺保证金除外）的处理进行举证说明，但被告未进行举证，未尽到举证责任，被告举证不充分，故本组证据的证明目的，本院不予认可。第八组证据陇南市华润尚佳超市有限公司证明文件，原告提出双方在之前的招商代理费已结算清楚，本院认为双方在2017年3月1日的招商代理费结算中已就华润尚佳超市招商代理费核实一致并结算，且本案中没有证据显示被告在本次结算中存在重大误解等可撤销情形，因此被告要求原告退还代理费的意见不能成立，对于本组证据，本院亦不予认可。第九组证据锦江之星酒店撤销租赁合同申请、陇南市龙江商业管理公司通知以及身份证复印件，本院认为证据来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，予以确认。第十二组证据深圳世联行招商在营商户明细表，因双方合同中未具体约定，故仅以在营商户明细表来证明原告违约不能成立，故对于此证据本院不予认可。第十三组证据陇南火车站站前广场委托经营管理合同，本院认为该证据内容真实，但与本案缺乏关联性，不予认可。第十四组证据中标通知书、建筑装饰工程合同、甘肃省增值税发票以及第十五组证据阶州广场招商商铺返租明细表、空置铺面照片、商品房买卖合同、返租合同，因被告未能提供有效证据证明原告违约，故被告出示的用来证明原告违约造成经济损失的证据，本院不予认可。 根据当事人的陈述及当庭提交的有效证据，本院确认以下法律事实： 2016年3月24日原告深圳世联行地产顾问股份有限公司和被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司签订了《甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同》，双方约定：“甲方（委托方）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司。乙方（受托方）深圳世联行地产顾问股份有限公司。服务事宜：乙方为甲方位于甘肃陇南火车站前广场项目提供招商及推广策略、工程调改及装修设计方案跟进、驻场招商代理及开业顾问等顾问咨询服务。乙方受托商业面积102526.9平方米。服务期限：自合同生效之日起至2018年3月31日。服务报酬及支付方式：第一阶段、招商策略服务阶段，顾问咨询费200000元；第二阶段、工程调改及装修设计方案跟进阶段，顾问咨询费150000元；第三阶段、驻场招商代理及开业顾问阶段，根据合同第7.3.2条约定，结算佣金为主力店、次主力店及专业店所租赁建筑面积*55元/平米/月*2.2；第7.3.3条约定，招商驻场固定月费150000元，此部分为预付费用，按月支付，支付至A、B区二次消防验收结束，后不予以支付，待A、B区开业后，按每月15万标准，逐月从招商佣金中扣除前期预支付的月费；第7.3.5.1条约定，成功招商的时间以甲方和客户签订正式租赁合同并收到定金或押金的时间为准，并以此作为结算招商代理服务费的依据；第7.3.5.2条约定，如甲方与客户签订正式租赁合同后甲方违约，则有关单位视为成功招商，甲方应按照第7.3.2条支付乙方全额佣金；第7.3.5.3约定，如甲方与客户签订正式租赁合同后客户违约，则乙方不收取招商代理费，甲方按合同约定没收客户的定金、押金、违约金、赔偿金或其他款项的，由甲乙双方按各自50%的比例分配。第10.1条约定，如甲方延迟支付相应费用超过七个工作日，则乙方有权单方中止服务并要求甲方支付已完成工作阶段的相应费用及相应违约金；如甲方延迟支付策划服务费超过十五个工作日，则乙方可视情况解除本合同并要求甲方支付已完成工作阶段的相应费用及相应违约金，本条款违约金计算方式为以延迟部分相应费用金额为基数，按每日万分之四的标准计算。第10.2条约定，若乙方延迟提交工作成果超过七个工作日，需向甲方支付相应违约金；若乙方延迟十五个工作日仍未能向甲方提交工作成果，则甲方可视情况单方解除本合同或要求乙方继续履行合同并向甲方支付相应违约金，甲方决定解除本合同的，乙方应退还甲方已经支付的策划服务费，并支付违约金，本条款违约金计算方式为以迟延阶段策划服务费金额为基数按延迟时间每日以万分之四计收，从甲方应向乙方支付的其他费用余款中扣除。”合同签订后，原告对陇南火车站前广场项目展开了代理招商。2017年3月1日，双方根据合同签约数量（包括华润尚佳超市等32份签约合同）就招商代理费进行了第一期结算，结算签约合同32套，结算面积12662.69平方米，结算代理费1532185.49元，扣除前期预付代理费1650000元，实收代理费-117814.51元。2017年11月15日，双方根据招商签约进展进行了第二期结算，结算签约合同15套，结算面积7397.36平方米，结算代理费895080.56元，扣除前期预付的117814.51元，实收代理费777266.05元。2018年4月4日，双方根据招商签约进展进行了第三期结算（包括锦江之星酒店等11份签约合同），扣还退铺套数3套，结算签约合同11套，结算面积12238.93平方米（包括锦江之星酒店结算面积10507平方米），应收代理费1480910.53元（包括锦江之星酒店代理费1271347元），扣减前期预付款450000元，扣还已结算的退铺金85758.75元，实际应收代理费945151.78元。2018年8月6日，陇南市龙江商业管理有限公司因客户张军申请，解除锦江之星酒店租赁合同，并没收600000元租赁保证金。2018年11月12日，陇南市龙江商业管理有限公司将商铺保证金退还给陈老二，庭审中被告自认这部分经济损失由被告自行承担。 另查明，2018年1月8日陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司将陇南火车站前广场项目商业物业的经营管理委托给陇南市龙江商业管理有限公司。

一、驳回原告深圳世联行地产顾问股份有限公司的诉讼请求； 二、限本判决生效之日起十五日内由原告深圳世联行地产顾问股份有限公司向被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司退还招商代理费26195.22元； 三、驳回被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、陇南市龙江城乡发展集团有限公司的其他反诉请求。 案件受理费29240元，由原告深圳世联行地产顾问股份有限公司负担；反诉受理费13700元，原告深圳世联行地产顾问股份有限公司负担100元，被告陇南市龙江城乡发展集团有限公司、陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司负担13600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。

审　判　长 李芳明 审　判　员 赵　飞 人民陪审员 马海英

法官　助理 王　波 书　记　员 田东琪