瓜州县三统水利机械工程有限责任公司与武威市金羊建筑工程公司返还原物纠纷一审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）甘09民初55号

原告：瓜州县三统水利机械工程有限责任公司，统一社会信用代码×××。

法定代表人：王振民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：田顺舟，甘肃神舟律师事务所律师。

被告：武威市金羊建筑工程公司，统一社会信用代码×××。

法定代表人：张鹏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李铁林，甘肃天问律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张海林，甘肃天问律师事务所律师。

原告瓜州县三统水利机械工程有限责任公司（以下简称三统公司）与被告武威市金羊建筑工程公司（以下简称金羊公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三统公司的委托诉讼代理人田顺舟、被告金羊公司的委托诉讼代理人李铁林、张海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

三统公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交私自占用的房屋10套(售价5564395元，其中瓜州县源泉镇瓜州中路新州里购物广场B2区19号-26号商铺八套，新州里购物广场451号住宅一套、地下室一套)；2.承担给原告造成的损失2183517.63元(房屋租金损失1717400元+利息损失466117.63元)；3.承担本案诉讼费。事实与理由：2008年3月16日，原告与被告签订了一份《建设工程施工合同》，约定被告金羊公司为原告修建瓜州县渊泉综合市场商住楼、电器商铺、摩托车商铺，施工范围包括土建、给排水、地暖、电器安装等。2009年11月13日工程竣工验收后，被告向原告移交工程时，将其中的商铺八套、住宅一套、地下室一间，私自占用至今不予移交。2016年12月22日酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书对双方之间的房屋纠纷判决另案解决。据此，原告提起诉讼，要求被告返还私自占用原告的房屋，并承担占用期间的租赁费(包括利息)直至房屋移交为止。

金羊公司辩称，一、原告要求被告移交占用房屋没有法律依据。2012年5月15日，瓜州县建设局出具的《关于兴业房地产开发公司规划证事宜的情况说明》，可证明三统公司所持有的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证为无效手续。2011年4月18日，瓜州县房地产管理局出具《证明》：“瓜州县渊泉综合市场商住楼、入口商铺、电器商铺、摩托车商铺、瓜州县渊泉综合市场农机销售综合楼、综合楼商铺、新洲里购物广场商贸大厦房产初始登记全部登记在瓜州县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）名下，且部分房产产权已由兴业公司转移于他人名下”。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，有权要求被告移交房屋的权利人为兴业公司。原告只是建设工程施工合同的发包人，并没有法律规定发包人就是房屋所有权人。发包人行使房屋所有权人的权利缺乏法律依据。二、原告与被告签订的《建设工程施工合同》中并未约定被告应向原告移交房屋的内容。三、若原告认为其是房屋所有权人，应向兴业公司提起确认之诉，即使确认之诉能够得到法院支持，也只是解决原告三统公司与兴业公司之间的内部权属问题，其也无权向被告金羊公司主张，除非办理了物权转移变更登记手续。四、被告已在另案中提起反诉，要求确认本案诉争房屋买卖合同的法律效力。综上，原告三统公司要求被告金羊公司移交房屋缺乏法律及合同依据，主体不适格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告向法庭提交了下列证据：

证据一、建设工程施工合同一份，拟证明被告承建原告发包的工程及其他权利义务，包括被告未移交房屋系原告发包给被告承建工程中应当移交的房屋。经质证，被告认可其真实性，不认可证明目的，认为原告只是工程发包人，并不是房屋所有权人，无权要求被告返还房屋。经审查，该证据真实有效，具有证据效力，予以确认。

证据二、1.酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书一份；2.甘肃省高级人民法院（2017）甘民终241号民事判决书一份。拟证明被告占有原告房屋未移交的事实。经质证，被告认可其真实性，不认可证明目的，认为判决书中并没有确认争议房屋归原告所有，因此原告无权向被告主张返还房屋。经审查，此证据为已生效法律文书，予以采纳。

证据三、瓜州县房管局未办证商铺清单证明一份，拟证明被告未移交房屋至今未办理产权登记手续。经质证，该证据被告不认可，认为如果瓜州县房管局没有办理登记，是无法出具该证明的，出具该证明的行为已超出其职权范围。虽然证明上写的开发商是原告，但实际的开发商是兴业公司。经审查，该证据客观真实，证明效力予以确认。

证据四、1.瓜州县人民法院（2015）瓜民二初字第342号民事判决书一份；2.租赁合同一份；3.刘玉功和李存林房屋租赁协议一份；4.王凤琴与杨国忠新州里购物广场B1区商铺租赁合同四份。拟证明同地段相邻房屋的租费情况。经质证，被告不认可，认为判决书与本案无关，不能作为定案依据；租赁合同的真实性无法确定，没有法律规定他人的租赁合同或他案租赁合同可作为本案定案依据，亦没有参考价值。经审查，该证据虽客观真实，但其内容与本案并无关联，不予采纳。

证据五、原告单方计算的损失计算清单一份，用以说明其损失计算方法。经质证，被告不认可。经审查，该证据系原告单方制作，且被告不予认可，不予认定。

证据六、银行借款合同两份。拟证明原告的贷款利率。经质证，被告认为与本案无关。经审查，该证据客观真实，予以确认。

被告向法庭提交了下列证据：

证据一、1.瓜州县建设局出具的《关于兴业房地产开发公司规划证事宜的情况说明》一份；2.瓜州县房地产管理局出具的《证明》一份。拟证明原告不具备房地产开发资质，争议房屋的所有权人为兴业公司，原告无权要求被告向其移交房屋。与原告提交的瓜州县房管局的证明相反，瓜州县房管局出具的证明上的所有房产，均登记在兴业公司名下，而不是没有登记。经质证，原告认可其真实性，不认可证明目的，因原告无开发资质，故委托兴业公司进行开发和销售，该房屋至今没有办理房屋产权登记。经审查，该证据客观真实，予以确认。

证据二、1.酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书一份；2.甘肃省高级人民法院（2017）甘民终241号民事判决书一份。拟证明该判决审理的是被告与兴业公司之间的纠纷；判决未确认原告系诉争房屋的所有权人，原告主张其为所有权人缺乏依据。经质证，原告认可其真实性，不认可证明目的，酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书确认了被告占用原告商铺的事实。经审查，该证据系生效法律文书，客观真实，具有证据效力。

证据三、1.2007年11月24日八套商铺出售协议一份；2.（2014）酒民一初字第39号案卷第153页庭审记录一份；3.（2011）酒民二初字第03号案件民事答辩状一份；4.三统公司住宅楼及商业门点抵顶价格明细表一份。拟证明对争议房屋，原、被告之间成立了合法的买卖关系，被告是合法占有。经质证，原告对其真实性予以认可，但不认可证明目的，认为该证据仅证明原告当时有该意向，后双方对购买价款有争议，导致买卖关系没有形成，被告也没有支付过房款，被告是非法占有。经审查，该证据客观真实，对双方之间就房屋抵顶的事实具有证明力。

证据四、1.酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书一份；2.酒泉市中级人民法院（2017）甘09民初65号民事判决书一份；3.酒泉市中级人民法院（2017）甘09民初66号民事判决书一份。拟证明原告新洲里购物广场一期、二期工程尚欠被告工程款本金3346015.05元，双方也同意以工程款抵顶房屋价款的事实。经质证，原告认为（2017）甘09民初65、66号民事判决书尚未生效，不能证明被告的证明目的。经审查，该三份民事判决书客观真实，但对双方之间关于房屋抵顶工程款的争议未做处理。

在审理过程中，本院依法从本院（2011）酒民二初字第03号和（2012）酒民一初字第23号案卷中调取质证笔录2份、房屋面积复核表1份、契税完税证12份、商品房买卖合同7份、商品房买卖申请审批书4份、瓜州县房管局证明1份；经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，证明效力予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月16日，原、被告签订建设工程施工合同一份，约定由被告金羊公司为原告三统公司修建瓜州县渊泉综合市场商住楼、电器商铺、摩托车商铺，施工范围包括土建、给排水、地暖、电器安装。合同价款初步定为6320250.88元，竣工后按中标价及变更签证后实际发生的工程量确定。合同还对发包人及承包人的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告金羊公司依约组织人员设备进行施工。合同履行过程中，由于原告三统公司不具备房地产开发资质，原告于2008年8月18日与具有房地产开发资质的兴业公司签订了委托协议书，委托兴业公司完成施工合同项下工程项目的开发与销售，并约定施工方工程款由委托人（三统公司）直接支付给施工方（金羊公司）。委托协议书签订后，原告三统公司将工程项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等变更登记至兴业公司名下，由兴业公司负责开发建设。后被告为原告完成的工程于2009年11月13日通过竣工验收，并交付使用。2010年6月28日，被告金羊公司与兴业公司签订新洲里建设工程补充协议一份。补充协议签订后，原告三统公司、兴业公司、瓜州县新型建材有限责任公司分别与酒泉市鸿瑞工程造价事务所签订建设工程造价咨询合同，约定对各自合同项下工程项目进行结算审核，并由该事务所审核完成工程结算书共七份。上述造价审核作出后，三公司均未与被告金羊公司进行重新核算协商。后金羊公司提起诉讼要求兴业公司支付工程款，在审理过程中，本院依法追加三统公司、瓜州县新型建材有限责任公司作为第三人参加诉讼，并就三份施工合同所涉工程的造价进行鉴定。经鉴定，金羊公司与三统公司签订的施工合同所涉工程造价为8657521.24元，其中：渊泉综合市场综合商住楼工程造价为3988596.49元（不包括有争议部分工程造价366260.05元），摩托车销售商铺工程造价为1717087.83元，电器销售商铺工程造价为2585576.87元。诉讼中，双方对三统公司支付金羊公司工程款8357393.69元均无异议。

另查明，被告金羊公司为原告三统公司修建的瓜州县渊泉综合市场商住楼、电器商铺、摩托车商铺工程于2009年11月13日竣工验收。案涉房屋电器商铺同期售价为每平方米2680元至2980元不等，住宅楼四、五层售价每平方米1350元左右不等。

再查明，双方在案涉工程竣工后，金羊公司实际占用三统公司所有的一、二层电器商铺8套，面积788.32㎡（98.54㎡/套×8套），四层住宅楼1套，面积130.36㎡，地下室1间，面积14.29㎡。金羊公司实际占用三统公司的该部分房屋，因双方就房屋价格存在争议，在金羊公司起诉兴业公司及三统公司支付工程款的案件中均未做处理，由当事人另案解决。三统公司因此提起本次诉讼，要求金羊公司返还房屋或者支付房屋价款并承担租金及利息损失。

本院认为，本案争议焦点为：一、原告要求被告移交所占用房屋或以市场价格支付房屋价款的主张能否成立；二、原告主张的房屋租金及利息损失应否支持。

关于原告主张的房屋移交或支付价款的问题。本案中，双方于2008年3月16日签订建设工程施工合同，由被告金羊公司为原告三统公司修建瓜州县渊泉综合市场商住楼、电器商铺、摩托车商铺，施工范围包括土建、给排水、地暖、电器安装。工程竣工后，双方因工程款的支付产生争议引起诉讼，经本院审理后认为，当事人关于房屋抵顶工程款的争议不属于建设工程施工合同纠纷案件的审理范围，未作处理。被告金羊公司在工程竣工后实际占用原告所有的电器商铺8套，住宅楼1套，地下室1间，金羊公司认为其占用该部分房屋是与原告协商以房抵顶工程款的情况下的合法占有，并非非法占用，双方只是对抵顶价格存在争议，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立。且争议房屋均登记在兴业公司名下，三统公司并非争议房屋的所有权人，其无权主张移交房屋。三统公司认为并未与金羊公司达成以房抵顶工程款的协议，金羊公司是非法占有。经查，双方签订建设工程施工合同后，因三统公司不具备房地产开发资质，其与具有房地产开发资质的兴业公司签订了委托协议书，委托兴业公司完成施工合同项下工程项目的开发与销售，并约定施工方工程款由委托人（三统公司）直接支付给施工方（金羊公司）。工程项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及房屋初始登记均登记在兴业公司名下的行为属于行政管理行为，并不能改变金羊公司与三统公司之间的建设工程施工合同主体的民事法律行为。三统公司与兴业公司之间系委托合同关系，三统公司应为案涉争议房屋的实际所有权人，其有权利主张案涉房屋的相关权益。因案涉争议房屋自建成后一直由金羊公司实际占用，并已部分转售或抵顶他人，已不具备实际返还的条件，故对原告三统公司要求返还移交房屋的诉讼请求不予支持。因案涉房屋不能返还，金羊公司应向三统公司支付房屋相应价款。关于房屋抵顶的价款问题，三统公司主张以现在的市场价格计算房屋价款，金羊公司主张应以双方商议抵顶时的2009年度房价标准计算，根据金羊公司提供的由三统公司工作人员赵殿秀出具的证明，结合双方陈述中关于房屋抵顶事项的商议，在金羊公司占有房屋期间三统公司亦未提出异议，应认定双方之间房屋抵顶的事实成立。因双方对房屋抵顶价格存在争议，对此应根据三统公司工作人员赵殿秀出具的证明并结合瓜州县房管局房产交易备案资料，以工程竣工时间即2009年11月13日确定房屋抵顶时间，参照同期同区位房屋销售均价认定房屋抵顶价款，即一、二楼商铺认定为2850元/平米，四楼住宅认定为1350元/平米，地下室以1000元/平米予以认定，据此，八套电器商铺抵顶价款2246712元（788.32㎡×2850元/㎡），一套住宅楼抵顶价款175986元（130.36㎡×1350元/㎡），一间地下室抵顶价款14290元（14.29㎡×1000元/㎡），以上房屋抵顶价款共计2436988元，应由被告金羊公司支付原告三统公司。

关于原告主张的房屋租金及利息损失问题。本案中，因被告金羊公司是在双方协议以房抵顶工程款的情况下占有原告三统公司部分房屋，双方之间房屋抵顶的事实成立，并非无故占用，三统公司主张房屋租金损失缺乏事实依据，本院依法不予支持。因双方对房屋抵顶价款争议，金羊公司在占用房屋期间并未实际支付房屋价款，故对三统公司主张的利息损失应予支持，金羊公司应自确定房屋抵顶的次日即2009年11月14日起向三统公司承担其所占用房屋价款的利息至房屋价款实际清偿之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五条、第十条(?javascript:SLC(21651,94)?)、第六十二条(?javascript:SLC(21651,114)?)、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：

一、被告武威市金羊建筑工程公司支付原告瓜州县三统水利机械工程有限责任公司房屋价款2436988元，限于本判决生效后30日内履行完毕；

二、被告武威市金羊建筑工程公司承担拖欠原告瓜州县三统水利机械工程有限责任公司房屋价款2436988元的同期银行贷款利息（以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2009年11月14日计算至实际清偿之日）；

三、驳回原告瓜州县三统水利机械工程有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费66035元，由原告瓜州县三统水利机械工程有限责任公司负担45265元，被告武威市金羊建筑工程公司负担20770元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。

审　判　长　　蔺春辉

审　判　员　　张小青

人民陪审员　　郭贵文

二〇一八年十二月十七日

书　记　员　　高　阳