山东保丽洁物业管理有限公司与马荣昌物业服务合同纠纷一审民事判决书

山东省东营经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0591民初566号

原告：山东保丽洁物业管理有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码：91370112740200200E。

法定代表人：张华，总经理。

委托诉讼代理人：丁云龙，男，1993年3月8日出生，汉族，系该公司员工，现住东营市东营区。

被告：马荣昌，男，1956年11月1日出生，汉族，现住东营市东营区。

原告山东保丽洁物业管理有限公司（以下简称保丽洁公司）与被告马荣昌物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁云龙，被告马荣昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

保丽洁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日物业费2356.8元及滞纳金（滞纳金的计算以所欠物业费2356.8元为基数，以每日0.3%为标准，自欠费之日起至实际偿还日止计算的数额）。2.由被告承担该案的诉讼费用。事实与理由：原告是一家主要经营物业管理的公司，2017年12月15日，经过公开招投标程序，原告被确定为东营市东营区东城街道金融小区物业服务项目的中标单位，2017年12月28日，原告与东营市东营区东城街道金融小区业主委员会签订了《金融小区物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务，合同期限为：2018年1月1日至2020年12月31日。被告系金融小区14号楼3单元601室的业主。合同签订以后，原告依约履行了相应的合同义务，而被告无故违反合同义务、拒绝缴纳2018年的1月1日至2018年12月31日物业费2356.8元，并进而产生滞纳金。为了维护原告的合法权益不受侵犯，现提起以上诉讼请求。

马荣昌辩称，其系金融小区14号3单元601室房主，自2017年5月份开始就不在该房屋居住，按照《山东省物业管理条例》的规定，该房屋属于空置房，物业费、车位费均应该按60%交纳。其多次主动去缴纳物业费，但是保丽洁公司均以不打折扣为由拒收。

经审理查明，本院认定以下事实：

2017年12月8日，东营市东营区东城街道金融小区业主委员会与保丽洁公司签订《金融小区物业服务合同》，约定由保丽洁公司对金融小区提供物业服务，服务期限为2018年1月1日至2020年12月31日，业主物业费标准为五楼以下（含五楼）0.97元/每平方米/每月，六楼以上（含六楼）1.02元/每平方米/每月，按房屋产权证确认的建筑面积计算；地下车位停车服务费20元/月·个。双方签订的《金融小区物业服务合同补充协议》约定空置房按60%收取物业费；空置房车位费每月20元。另约定，以房屋的水、电、气均未使用且房屋未装修、未使用为标准认定空置房。马荣昌系金融小区14号楼3单元601室业主，房屋面积171平方米。2018年1月1日至2018年12月31日马荣昌未使用停车位。

对双方有争议的证据及事实，本院分析认定如下：

马荣昌的水电费明细载明其2018年1月1日至2018年12月31日期间平均每月用电26度，2018年至今共用水1立方米；购气明细显示自2017年12月7日至2020年2月12日，马荣昌共买天然气100立方。证人毛某陈述其系金融小区14号楼3单元802室业主，其证明马荣昌至少两年时间未在涉案房屋居住。马荣昌解释其用电情况系因避免家中的冰柜断电受损故一直通电；用水系因家中的太阳能热水器自动上水。本院认为，马荣昌的上述解释比较符合常理，结合其提交的证明及证人证言能够证实马荣昌2018年的1月1日至2018年12月31日期间未在涉案房屋居住。

本院认为，马荣昌抗辩涉案房屋自2018年1月1日至2018年12月31日一直空置，原告与东营市东营区东城街道金融小区业主委员会签订的补充协议中关于空置房的约定不符合法律规定，其不予认可，对其无约束力。本院认为，根据《山东省物业服务收费管理办法》规定，其他物业交付后空置六个月以上的，其他物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或物业使用人另行约定。该规定未将房屋是否装修作为空置房的认定标准。该补充协议关于空置房的约定加重了马荣昌的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。现马荣昌主张该补充协议中关于空置房的认定标准及空置房车位费每月20元对其不产生约束力，理由正当，本院予以确认。马荣昌提交的证据能够证实涉案房屋自2018年1月1日至2018年12月31日期间空置。综合本案实际情况，对马荣昌2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费酌定按80%交纳，即1674.4元（1.02/每平方米/每月×171平方米×12个月×80%）。保丽洁公司、马荣昌就涉案车位未使用无异议，根据《山东省物业服务收费管理办法》第二十三条规定，车位未停放机动车的，免收停车服务费。因此，保丽洁公司主张马荣昌支付车位管理费的诉讼请求，本院不予支持。

对保丽洁公司主张的滞纳金，因双方对涉案房屋是否系空置房产生争议，对物业费应交纳数额一直在协商处理，现本院认定该房屋应为空置房且不应交纳车位管理费，故被告未按时交纳物业费有正当理由，故对保丽洁公司主张的滞纳金不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：

一、被告马荣昌于本判决生效之日起三日内支付原告山东保丽洁物业管理有限公司自2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1674.4元；

二、驳回原告山东保丽洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，由原告山东保丽洁物业管理有限公司负担7元，被告马荣昌负担18元。被告马荣昌承担的诉讼费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。

审判员　　董国华

二〇二〇年五月六日

书记员　　张若愚