广州迪森家居环境技术有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）宁01民终1601号

上诉人（原审被告、反诉原告）：广州迪森家居环境技术有限公司,住所地广东省广州市经济技术开发区东区沧联二路5号。

法定代表人:李祖芹,该公司总经理。

委托诉讼代理人：王彩玲、陆孝玲，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：**,男,1980年6月18日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区xxx。

委托诉讼代理人：张凯，宁夏诚托律师事务所律师。

原审第三人（反诉被告）：宁夏宁梵房屋信息咨询有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区xxx。

法定代表人:王峰,该公司经理。

原审被告（反诉被告）：宋珂珂,女,1988年9月23日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市贺兰县xxx。

上诉人广州迪森家居环境技术有限公司（以下简称迪森家居公司）因与被上诉人**、原审被告宋珂珂、原审第三人宁夏宁梵房屋信息咨询有限公司（以下简称宁梵咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初9174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。现已审理终结。

迪森家居公司上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判，解除上诉人与被上诉人2020年8月3日签订的《银川市存量房买卖合同》，定金25000元不予返还，并支付违约金220000元，合计245000元；2.一、二审诉讼费及反诉诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审对于本案的三份合同的关系所认定的事实不清；二、一审对于被上诉人履行的合同义务认定事实错误；三、一审适用法律错误致使出现无法履行的情况。

**辩称，一、一审法院认定事实清楚，迪森家居公司、宋珂珂违约不履行合同；二、一审法院对三份合同认定事实清楚，**与迪森家居公司、宋珂珂实际履行的是2020年8月3日签订的《银川存量房买卖合同》（合同编号XXMD-73-1-401-1）。

宁梵咨询公司述称，不认可上诉人的上诉请求，迪森公司授权宋珂珂授权到期，不同意继续履行合同。**逾期付款超过十五日才达到解除合同的条件，**并没有逾期付款超过15日。

宋珂珂述称，认可上诉人的上诉请求。**没有按照最后一份合同约定2020年8月31日之前把首付款达到公司账号，公司账户没有收到首付款。

**向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令第一被告继续履行原告与被告、第三人2020年8月3日签订的《银川市存量房买卖合同》,并配合原告完成贷款、过户等相关手续；2.请求贵院依法判令二被告向原告支付违约金5000元；3.本案诉讼费由二被告承担。本案在一审审理过程中，**明确诉讼请求第1项为要求被告迪森家居公司、宋珂珂继续履行合同，协助原告办理贷款审批手续完成面签事宜,并协助原告办理过户手续。

迪森家居公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令解除反诉人与被反诉人2020年8月3日签订的《银川市存量房买卖合同》；2.请求依法判令第一被反诉人**支付的定金25000元不予返还,并支付违约金220000元,合计245000元；3.本案诉讼费及反诉费由三被反诉人承担。

一审法院认定事实：2019年12月14日，迪森家居公司给宋珂珂出具《授权委托书》，委托宋珂珂办理金凤区xxx房屋买卖手续及房屋的相关事宜。2020年7月14日，迪森家居公司（甲方、卖方）授权宋珂珂与**（乙方、买方）及宁梵咨询公司（居间方、丙方）签订《银川市存量房买卖合同》（合同编号XXMD-73-1-401），约定甲方将坐落于银川市金凤区xxx出售给乙方；房屋成交总价为996625元，该成交价包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；付款方式为乙方在签订本合同的同时支付定金20000元，剩余房款976625元乙方应于2020年7月29日之前给付甲方首付款，剩余房款乙方向华夏银行申办抵押贷款支付等内容。

后因**不能按照约定支付首付款，经与迪森家居公司、宁梵咨询公司协商，**（买方、乙方）、迪森家居公司（卖方、甲方）及宁梵咨询公司（居间方、丙方）三方于2020年8月3日签订《银川市存量房买卖合同》（合同编号XXMD-73-1-401-1），约定甲方将坐落于银川市金凤区宝湖西路以南，亲水大街以东香溪美地73号楼1单元401室房屋出售给乙方；房屋成交总价为996625元，该成交价包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；付款方式为乙方在签订本合同的同时支付定金20000元，剩余房款976625元乙方应于2020年8月31日之前给付甲方首付款，剩余房款乙方向华夏银行申办抵押贷款支付，乙方应在2020年8月31日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，甲方应协助乙方办理贷款手续；在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。履约保证金在甲方实际交付房屋、结清应付费用、房屋产权全部过户至乙方名下之日履约保证金抵作购房款；甲乙双方同意自本合同签订之日起45个工作日内双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未按照合同及补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期付款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之日起3日内向甲方交付违约金，合同继续履行，逾期超过15日之后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，甲方应退还买受人除违约金以外的全部已付款，违约金按本合同第八条（三）款中约定的违约责任核算；如因乙方个人原因导致交易无法履行，甲方所收取的定金不予退还且乙方承担房屋总价款百分之二十的违约金。如因甲方个人原因导致交易无法履行，甲方应向乙方赔偿双倍定金并承担房屋总价款百分之二十的违约金。《补充协议》载明：在甲、乙双方办理贷款中，如因丙方所找的银行可以受理此房贷款并成功批款时，乙方不配合办理后续手续，则乙方违约，乙方违约的定金不予退回，赔付丙方双倍违约金和全部贷款服务费，如因乙方个人征信及银行流水原因导致贷款未获批准，则甲、乙、丙单方互不承担违约责任，合同自动解除。同时附《宁梵地产二手房交易费用确认单》，载明：原始购房价996625元，成交价1100000元；办理过户产生的其他杂费均含在业主方税费总价中，除中介费外，其余税费以地税局征收准则为准。2020年7月14日，**给宋珂珂支付25000元，宋珂珂于2020年8月3日给**出具《定金收据》，载明收到**交来用于购买房屋的购房定金20000元。并注明：如买方违约，此定金不予退还，如卖方违约，应按此金额的双倍返还给买方。宋珂珂及迪森家居公司均认可定金为25000元，宋珂珂已将定金交付给迪森家居公司。

2020年8月3日，**（乙方、买受人）与迪森家居公司（甲方、出卖人）签订《银川市存量房买卖合同》（合同编号YC-2015-01）一份，约定：甲方同意将坐落于银川市金凤区宝湖西路以南，亲水大街以东香溪美地73号1单元401室出售给乙方，甲、乙双方共同确认房屋交易价格为人民币996625元，相关税费按国家相关规定各自承担；乙方应在2020年8月31日前将首付款存入华夏银行乙方个人账户内，并将存款证明交甲方确认后视为完成首付款支付，同时向甲方支付5万元作为履约保证金，甲方配合乙方继续办理剩余项的贷款手续；甲方在收到全部房款30日内，将符合合同约定的房屋交付乙方；乙方未按约定期限付款的，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同。原告陈述签订该合同系因迪森家居公司需要留存，其签署的是空白合同。宋珂珂及宁梵咨询公司陈述，该合同是为了办理银行面签手续及过户手续，宋珂珂陈述合同上空白条款填写的内容是**、宁梵咨询公司让其填写。

**、宋珂珂、迪森家居公司、宁梵咨询公司均认可双方约定的贷款方式为商业贷款，且需要办理首付款冻结手续。**、宋珂珂、宁梵咨询公司均认可双方约定首付款为总房款的40%，剩余办理商业贷款支付，办理商业贷款需要办理首付款冻结手续。

2020年8月30日，**给宁梵咨询公司法定代表人王峰发微信消息称“因为贷款准备资料没有备齐，由宁夏宁梵房屋信息咨询有限公司负责与业主广州迪森家居环境技术有限公司沟通协调，延期至9月1日到银行办理首付手续，请确认。”宁梵公司法定代表人王峰陈述其将该消息通知了宋柯柯。2020年8月31日，宋珂珂询问王峰确定面签需要哪些材料并通知王峰9月1日公司上午开会，下午培训。2020年9月1日，王峰询问宋珂珂“后天有时间做面签吗”，宋珂珂回复“不确定，我明天给你回复”。**及宁梵咨询公司均陈述因宋珂珂以授权到期公司不再出具授权手续为由导致面签无法继续，故相约到宁梵咨询公司协商相关事宜。后因双方协商不成，**于2020年9月2日向银川市公安局金凤区分局长城中路派出所报警。

一审另查明，2020年8月28日，**向华夏银行银川分行营业部办理的卡号为xxx存入36万元，截止到2020年8月28日，该账户余额为428654.84元。

一审法院认为，关于**及迪森家居公司实际履行的合同问题。**与迪森家居公司委托代理人宋珂珂共签订了三份合同，分别于2020年7月14日签订合同编号为XXMD-73-1-401《银川市存量房买卖合同》、2020年8月3日签订合同编号为XXMD-73-1-401-1《银川市存量房买卖合同》、合同编号为YC-2015-01《银川市存量房买卖合同》,2020年7月14日双方签订的《银川市存量房买卖合同》经双方协商并重新签订房屋买卖合同，合同内容已变更为2020年8月3日合同编号为XXMD-73-1-401-1《银川市存量房买卖合同》的内容，故2020年7月14日双方签订的《银川市存量房买卖合同》不再履行，2020年8月3日签订的合同编号为YC-2015-01《银川市存量房买卖合同》,宋珂珂及第三人均陈述系为了办理过户及面签手续，原告也认可双方履行的系2020年8月3日签订的合同编号为XXMD-73-1-401-1《银川市存量房买卖合同》，故**与迪森家居公司、宁梵咨询公司之间实际履行的系2020年8月3日签订的合同编号为XXMD-73-1-401-1《银川市存量房买卖合同》，该份合同系各方真实意思表示，各方均应按照该份合同约定履行自己的权利义务。

关于合同是否应该解除的问题。因双方实际履行的系2020年8月3日签订合同编号为XXMD-73-1-401-1《银川市存量房买卖合同》，迪森家居公司依据2020年7月14日签订的《银川市存量房买卖合同》及2020年8月3日签订的合同编号为YC-2015-01《银川市存量房买卖合同》主张**存在违约行为，一审法院不予支持。合同约定乙方应于2020年8月31日之前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，迪森家居公司予以配合，**于2020年8月30日要求宁梵咨询公司从中协调于2020年9月1日办理首付款冻结手续，2020年8月31日宋珂珂在收到宁梵咨询公司通知后询问面签手续需要哪些材料且后续仍与**及宁梵咨询公司就面签事宜进行协商，迪森家居公司及宋珂珂以此主张**存在违约行为一审法院不予支持。当事人均陈述涉案房屋采用商业贷款方式支付剩余购房款，商业贷款需要办理首付款冻结手续，故迪森家居公司以**未实际支付其首付款为由主张**违约，一审法院不予支持。**提交的证据能够证实其已为办理首付款冻结准备了资金，且庭审中原、被告均未提交证据证实涉案房屋存在不能交易的情况，故**要求迪森家居公司继续履行合同、配合其办理贷款审批面签手续的诉讼请求一审法院予以支持。因**仅支付迪森家居公司购房定金25000元，双方约定的实际成交价为110万元，**交纳的定金根据合同约定暂不足够享有要求迪森家居公司过户的条件，一审法院对其要求过户的请求暂不予支持。**主张的违约金，合同并未就此进行约定，且其也未举证证实因违约遭受的实际损失，故对其主张的违约金一审法院不予支持。迪森家居公司诉请解除合同、不予返还购房定金及支付违约金的诉讼请求未提交有效证据证实，一审法院不予支持。宋珂珂并非涉案房屋买卖合同的合同相对方，原告要求其支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告广州迪森家居环境技术有限公司、**、宁夏宁梵房屋信息咨询有限公司于2020年8月3日签订的《银川市存量房屋买卖合同》（合同编号XXMD-73-1-401-1）继续履行，被告广州迪森家居环境技术有限公司于本判决生效后十五日内协助原告**办理涉案房屋的贷款审批面签手续；二、驳回原告**的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广州迪森家居环境技术有限公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费2488元，合计2513元，由被告广州迪森家居环境技术有限公司负担。

本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。

对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷,当事人均应依法履行各自义务。本案中案涉三份《银川市存量房买卖合同》存在一定差异，但具有延续的关联关系,虽然存在着较为复杂的交易过程,但就基本事实而言,根据现有的证据,可以确认**并未构成根本违约，上诉人主张解除案涉合同并不向**返还定金等诉请不符合法律规定，也有违公平交易以及诚实信用之基本原则。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2513元，由上诉人广州迪森家居环境技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王文浩

审判员　　任朝霞

审判员　　张建国

二〇二一年七月六日

书记员　　陈紫卉

附：法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。