佛山市中善物业管理有限公司、广州某某家居环境技术有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤06民终14497号 上诉人（原审被告）：佛山市中善物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德**滘镇顺江社区新业一路7号之七（住所申报），统一社会信用代码91440606MA552Y7Y78。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东金舵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州**家居环境技术有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区东区沧联二路5号，统一社会信用代码914401167250437372。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该司员工。 委托诉讼代理人：***，女，该司员工。 上诉人佛山市中善物业管理有限公司（以下简称中善公司）因与被上诉人广州**家居环境技术有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2021）粤0606民初12561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中善公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回**公司的该项诉讼请求；2.本案诉讼费由**公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。中善公司有新证据证明**公司经现场勘验且知悉租赁物实际情况后与中善公司达成租赁合意，双方已经明确租赁面积含公摊面积，**公司以面积差异为由拒绝签订租赁合同构成缔约过失。1.**公司已到现场勘验租赁物，对租赁物的现状包括面积情况清晰了解，同意按现状承租。首先，根据**公司一审提交的聊天记录，2021年3月9日，**公司拍摄案涉租赁物全景图给中善公司，并明确要求在租赁物白色门头标识**家居，可见**公司已到现场勘验租赁物，对租赁物清晰了解。其次，从中善公司提交的新证据微信聊天记录可以看出，2021年3月12日，**公司与中善公司员工经微信沟通并确认拟签订租赁合同全部内容，租赁合同第八条列明“乙方（**公司）对本建筑物的整体现状及合同所有细节由甲方（中善公司）明确告知并提供相关资料，乙方对现场及合同已充分了解并查验，没有异议，愿意有偿使用部分该房产”，可见，**公司再次了解租赁物现状，并通过微信确认及转账行为表示同意按现状承租。2.双方已达成一致意见确认租赁面积“房屋建筑面积+20%公摊面积”，且双方已确认订立租赁合同的租金标准。首先，**公司在微信提出“***，昨天谈成的结果为：租金30元+20元，不含税，含税加5%（房屋建筑面积+20%公摊面积及物业管理费用，水电费不含税）请确认”，显然，双方达成的缔约条件除建筑面积还包含公摊面积，而**公司单方提出所谓的面积差异未计算公摊面积，实际上，双方早已确认租赁面积含公摊，不存在**公司所称的面积差异。此外，从中善公司提交的新证据可知，双方已在微信确认租赁合同内容，合同中并未约定租赁面积，显然，双方均确认按已经谈妥的缔约条件订立合同，同时证明**公司同意按合同约定的租金标准承租案涉物业。再者，**公司查阅合同内容并确认后已按拟签订的租赁合同向中善公司支付了首笔租金37351元，可见，双方对租金标准均无异议。二、**公司拒不签订合同及支付定金的行为已造成中善公司经济损失，依据双方确认的合同内容，**公司支付的37351元预付租金已转为其缔约过失的违约金，**公司无权要求返还。1.双方在微信已确认拟签订租赁合同的全部内容（包括租赁标的、缔约过失责任、租金标准等），其中，租赁合同第三条明确约定“到账合同即生效，逾期此合同失去法律效力，所交款项即视为违约金，不予退还”，此外，合同内容确认后**公司亦按约定支付了首期租金。后中善公司多次催促**公司尽快签订合同及按合同缴纳定金，但**公司迟迟未履行。由于**公司已用确认合同及转账的行为明确保证承租，但后又违反诚信原则拒不签订合同，该行为直接导致中善公司无法与第三方就案涉租赁物另行进行缔约，租赁物空置，造成中善公司的租金损失，**公司应予以赔偿。因此，**公司以面积差异拒绝签订租赁合同并拒不支付定金的行为已构成缔约过失，依照双方已确认的租赁合同约定，**公司支付给中善公司的37351元已转为**公司缔约过失的违约金，其无权要求返还。三、双方已明确租金的计算面积含承租面积、公摊面积、空地面积。 **公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 **公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令中善公司立即退还**公司预付款37351元；2.判令中善公司自2021年3月22日起至全部款项退清之日止，按年利率5.775%计算，支付逾期退款利息给**公司；3.本案诉讼费用由中善公司承担。 一审法院查明，**公司、中善公司就租赁厂房进行协商，**公司拟向中善公司承租二层各673平方米的物业。2021年3月15日，**公司银行转账37351元给中善公司，并在付款回单中注明为厂房租金。2021年3月18日，双方工作人员在微信中就一层房屋面积仅有532平方米产生争议。2021年3月22日，**公司工作人员通过微信向中善公司工作人员发出一份《退还预付款的函》，认为双方于2021年3月11日达成**公司承租中善公司673平方米房屋的共识，在**公司支付预付款后，中善公司反馈房屋实际面积仅有532平方米，**公司对此不接受，要求中善公司收到函件之日起三个工作日内退还预付款37351元及相应利息。中善公司工作人员收到函件后发出一份《通知函》，认为因**公司单方面原因导致不能履行约定，导致中善公司从2021年3月11日至目前房租损失14940元，并失去许多优质意向客户，要求**公司承担房租损失，直到中善公司找到新客户承租为止。 一审法院认为，**公司、中善公司就承租房屋达成意向后，**公司向中善公司支付了预付款37351元，现双方就租赁面积差异未能签订租赁合同，中善公司经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，故无证据证明**公司对不能最终签订租赁合同存在过错，故**公司请求中善公司退回预付款37351元有理，一审法院予以支持。对于**公司请求的利息，因双方未就退回款项或违约责任进行书面约定，故**公司请求的利息理由不充分，一审法院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、中善公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向**公司退还预付款37351元；二、驳回**公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取366.89元（**公司已预交），由中善公司负担。 二审期间，中善公司向本院提交了如下证据： 证据1.微信聊天记录截图，拟证明：双方已于2021年3月12日确认拟签订租赁合同的全部内容，即确认按约定月租金标准37351元缔约；双方确认租赁合同第三条明确约定到账合同即生效，逾期此合同失去法律效力，所交款项即视为违约金，不予退还；双方确认租赁合同第八条约定**公司对本建筑物的整体现状及合同所有细节由中善公司明确告知并提供相关资料，**公司对现场及合同已充分了解并查验，没有异议，愿意有偿使用该房产，即**公司再次确认清晰了解租赁物业情况并同意按合同条件承租租赁物；**公司按合同约定支付首月租金37351元；结合**公司起诉时提交的证据，证明中善公司多次解释面积含公摊面积、空地面积，与缔约约定条件一致，同时证明中善公司多次催促**公司签约及缴纳定金。 证据2.案涉租赁物的房产证复印件，拟证明案涉租赁物的建筑面积为549.3141平方米，飘台面积约为53.97平方米，上述面积未含公摊及空地面积，**公司所称的532平方米不属实。 证据3.中善公司与意向客户的聊天记录4页，拟证明中善公司就案涉租赁物在2021年3月中旬已有意向客户，中善公司在2021年3月15日收到**公司的部分承租保证金后已明确向意向客户退还意向金，**公司后期单方违约导致中善公司损失意向客户，造成了租金损失。 二审期间，**公司未向本院提交新证据。 本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，各方当事人发表了质证意见。经审查，中善公司提交的证据1，**公司对真实性无异议，本院予以采信；证据2、3均无原件核对，本院对上述证据的真实性不予采信。 经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系中善公司应否向**公司退还预付款37351元。 中善公司上诉主张双方已就租赁面积达成一致意见，**公司以租赁面积存在差异为由拒不签订合同的行为构成缔约过失，其无权主张退还预付款。对此，本院认为，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，中善公司主张双方已就租赁面积达成一致意见，但其未能提供充分、有效的证据予以证明。从双方提交的证据来看，双方就承租案涉租赁物达成意向后，协商过程中因租赁面积差异未能签订租赁合同，一审判决对**公司主张中善公司退还预付款37351元予以支持，于法有据，本院予以维持。中善公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。中善公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费733.78元，由上诉人佛山市中善物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　虹 二〇二一年十二月十六日 法官助理　*** 书 记 员　***