某某与某某、张家港市百鸿广告有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

(2017)苏05民终6121号

上诉人（原审被告）：***，男，1966年11月3日生，汉族，住张家港市。

上诉人（原审被告）：张家港市百鸿广告有限公司，住所地张家港市。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：公羊杨，男，1967年6月26日生，汉族，住张家港市。

委托诉讼代理人：***，***恒律师事务所律师。

***、张家港市百鸿广告有限公司（以下简称百鸿公司）因与公羊***合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2016)苏0582民初12692号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

丁建忠、百鸿公司的上诉请求：撤销原判依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决关于主体资格的认定事实与适用法律错误。一审法院认为，被上诉人于2004年通过购买方式取得了涉案广告位使用权，其行为发生在物权法颁布之前，并不受物权法的约束，上诉人认为虽然广告位转让是在物权法颁布之前就已经实际完成，属于历史事件，且2007年物权法出台后，仅仅是对20107年之前的广告位租赁的利益分配问题不进行重新处理。但对2007年之后楼顶广告位所有权的性质是具有法律约束力。本案所涉的租赁合同签订于2010年，纠纷发生在2016年，应当受物权法中对于建筑物区分所有权的约束，适用物权法。根据物权法第76条规定，屋顶广告位属于全体业主共有和共同管理的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案被上诉人仅为该栋楼四、五层房屋的业主，并不独立拥有楼顶部分的所有权及处分权。被上诉人在一审当中未提供其他业主的授权证明，故被上诉人并不是一审适格的原告。另外，涉案租赁合同的相对人为被上诉人***，与张家港市百鸿广告公司无关。一审法院将百鸿广告公司认定为原审被告错误，应驳回对百鸿广告公司的诉讼请求。2、一审裁判的事实基础错误。被上诉人破坏广告设施，在通往楼顶广告位的公共楼梯区域加装防盗门、锁具，使上诉人***无法进入，更无法使用涉案的广告位。实际上，被上诉人已经实际取得了涉案广告位的实际使用权，被上诉人将上诉人***发布的广告撤换并发布招租广告。因此，上诉人不应再支付被上诉人所主张的使用费。3、一审判决故意回避了本案诉讼的争议焦点。即涉案广告设施系哪一方所建造，应归属于哪一方所有。实际上，涉案广告设施系上诉人丁建忠于1997年建造，整个广告设施、广告位的设计施工和投入均有上诉人***单独实施，上诉人为此提供了相关的证据进行了证明。因此，涉案广告位上的广告设施实际上属于上诉人***所有。被上诉人将这些设施租赁给第三人发布广告，侵犯了上诉人***的权益。请求二审法院查明事实，依法改判。

公羊杨表示服从原审法院判决。

公羊杨提出的诉讼请求：1、两被告将位于张家港市步行街142号展销大楼5楼楼顶广告位返还原告并恢复原状。2、被告支付原告房屋占有期间使用费（自2016年10月1日起至实际迁出并恢复原状之日止，参照租金25万元每年计算，每个月20833.33元，暂计算2个月）。3、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、两被告将位于张家港市步行街142号展销大楼5楼楼顶广告位返还原告；2、二被告支付原告占有期间使用费（自2016年10月1日起至实际迁出之日止，参照租金150000元每年计算）。

原审法院认定事实：位于张家港市）顶部广告位原为张家港市乡镇企业管理局所有。2003年12月1日，张家港市乡镇企业管理局与季彩元签订《协议书》一份，约定张家港市乡镇企业管理局将位于步行街142号（原展销大楼）五层、六层顶部广告位所有权转让给季彩元。2004年1月18日，公羊杨与季彩元、***签订《房地产转让协议》一份，约定季彩元将位于张家港市杨舍镇步行街142号大楼四、五、六层转让给公羊杨，并约定对于该房屋屋顶享有完全独占的广告使用权。公羊杨、丁建忠于2007年10月发生业务往来。2010年9月10日，公羊杨作为甲方，***作为乙方签订《租赁合同》一份，约定公羊杨将位于张家港市步行街142号展销大楼五楼楼顶广告位出租给***，合同约定租期自2010年10月1日起至2015年9月30日止，年租金为150000元。合同到期后，双方未再就此签订书面租赁合同，被告***支付租金150000元，至2016年9月30日。因双方就续租事项无法达成一致意见，公羊***律师于2016年7月29日向被告邮寄律师函一份，明确不再将涉案广告位出租给被告。合同到期后，公羊杨于2016年10月8日再次向***发函。因租赁期满后，***、百鸿公司一直占有并使用涉案广告位未能返还公羊杨，公羊杨诉至本院，引起本案纠纷。

以上事实，有《协议书》、《房地产转让协议》、《租赁合同》、不动产登记信息、《律师函》及当事人陈述等予以佐证。

案件审理过程中，本院多次进行调解，由于双方意见分歧较大，致本案调解未成。

原审法院认为，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。首先，关于诉讼主体资格问题。原告公羊杨于2004年通过购买方式取得涉案广告位使用权，该行为发生在《物权法》颁布之前，其购买行为与当时的法律并不冲突。原告基于出租人身份和合同约定主张权利符合法律规定，被告关于诉讼主体资格的抗辩理由并不成立。原告与被告***的租赁合同到期后，原告公羊杨通过短信及律师函等方式多次明确表示不再与被告***重新签订租赁合同，双方未能达成新的一致意见，故合同期限届满后被告***应当返还租赁物。从本案查明的事实和双方陈述及举证、质证情况看，被告***、百鸿公司为涉案广告共同使用人，故应当共同承担返还义务。其次，关于占有期间使用费问题。逾期返还租赁物，还应当支付占有期间的使用费。关于占有期间使用费的标准，根据原、被告2010年9月10日签订的合同及交易习惯，原租金标准为150000元/年。案件审理过程中，原告自愿变更诉请，主张按照150000元/年支付占有期间使用费符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：

一、被告***、张家港市百鸿广告有限公司将位于张家港市步行街142号展销大楼5楼楼顶的广告位返还原告公羊杨，限于判决生效后十五日内履行。

二、被告***、张家港市百鸿广告有限公司应按照150000元/年的标准向原告公羊杨支付2016年10月1日至实际迁出之日止的使用费，限于判决生效后十五日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费842元，由原告公羊***337元，由被告***、百鸿公司负担505元。该款原告公羊杨已经预交，本院不再退还，其中应由被告***、百鸿公司负担的部分由被告***、百鸿公司在履行本判决书时一并支付给原告公羊杨。

二审中，***、百鸿公司向本院提起一份由张家港市中小企业局以及注明由张家港市乡镇企业管理局原时任正、副局长***、**出具的《情况说明》，载明：滋由张家港市乡镇企业管理局与季彩元、公羊杨于2003年12月1日签订的协议，该协议第一条款中关于广告所有权仅指位于步行街142号五层、六层楼顶场地和空间。不包括该楼顶有张家港市百鸿广告有限公司于1997年、1998年投资建造及2002年重建的广告牌所有设施设备，在张家港市乡镇企业管理局与季彩元、公羊杨于2003年12月1日签订的协议书之前，张家港市百鸿广告有限公司一直承租步行街142号五层、六层楼顶场地和空间。张家港市百鸿广告有限公司早于1997年和1998年投资建造及20102年重建了广告牌设施设备。

本院向***、**进行了调查，***、***本院证实，涉案房屋楼顶上的广告设施是由***建造的，证明的内容与上述情况说明中的内容一致。

公羊杨针对上述《情况说明》及***、**的陈述，质证认为，1、原乡镇企业局正副局长的证言材料只能代表个人意见。无权代表张家港市乡镇企业管理局推翻2003年12月1日张家港市乡镇企业管理局与季彩元签订协议的内容。2、情况说明下面中小企业局的盖章只是说明两位曾经的任职，并没有证明上面两位证人所签的情况说明是事实。3、张家港市乡镇企业管理局并没有出具新的证明内容，应以2003年12月1日张家港市乡镇企业管理局与季彩元签订协议内容为准。该协议第一条载明位于步行街142号五层、六层顶部广告所有权在2004年10月1日起移交给乙方季彩元，包括广告位、广告架。4、2004年1月18日季彩元、***与公羊杨签订房地产转让协议，将涉案步行街142号四层、五层、六层房屋所有权、使用权及其相应范围内的一切配套附属设施等全部转让给公羊杨，在协议的第五条明确对该房屋屋顶拥有完全独占的广告使用权。5、公羊杨对该广告位的所有权来源于季彩原元的转让，季彩元又来自于张家港市乡镇企业管理局的转让，两份协议中对此均有明确约定且相互印证，这是历史形成的事实，是不可推翻的事实。

上述事实，由情况说明、证人证言、质证意见予以证实。

二审查明的其他事实与原审法院查明一致。

本院认为，公羊杨于2004年通过购买的方式取得了涉案房屋顶楼的广告位使用权，其作为涉案房屋出租人以及合同相对人的身份主张权利，具备诉讼主体资格。公羊杨与***签订租赁合同后，涉案房屋顶楼的广告位由张家港市百鸿广告有限公司进行使用，因此，在涉案租赁合同期届满之后，***和张家港市百鸿广告有限公司作为涉案广告位的共同使用人，应共同承担返还的义务。鉴于涉案租赁合同租赁期限已届满，故公羊杨要求***及张家港市百鸿广告有限公司返还其租赁的涉案房屋顶楼的广告位、及在租赁期届满之后相应使用费的诉讼请求，应予支持。但鉴于诉讼中对于涉案房屋顶楼广告位中的广告设施产权的问题，双方产生争议。根据张家港市乡镇区企业管理局与季彩元在2003年12月1日的签订的协议书第一条约定：“位于步行街142号五层、六层顶部广告所有权在2004年10月1日起移交给季彩元”，本院认为该协议书中表述的“广告所有权”概念并不清晰，经本院向原张家港市乡镇企业管理局局长以及副局长***、**的调查，结合张家港市中小企业局出具的《情况说明》，可以证明涉案房屋顶楼广告位中的设施由***建造。因此，***在涉案租赁合同届满后返还广告位的同时应当按照方便生活和物尽其用的原则，与公羊杨共同协商处理。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律及判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费505元，由上诉人***、张家港市百鸿广告有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长**

审判员**

审判员杨兵

二〇一七年十二月二十九日

书记员**