某某与某某、张家港市百鸿广告有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省张家港市人民法院

民事判决书

(2016)苏0582民初12692号

原告：公羊杨，男，1967年6月26日生，汉族，住张家港市。

委托诉讼代理人：***，***恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，***恒律师事务所律师。

被告：***，男，1966年11月3日生，汉族，住张家港市。

被告：张家港市百鸿广告有限公司，住所地张家港市杨舍镇人民中路20号。

法定代表人：***，总经理。

二被告共同委托诉讼代理人：***，江苏颐华（***）律师事务所律师。

二被告共同委托诉讼代理人：***，江苏颐华（***）律师事务所实习律师。

原告公羊杨与被告***、张家港市百鸿广告有限公司（以下简称百鸿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法由审判员***适用简易程序独任审判，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告公羊***诉讼代理人***、***，被告***、百鸿公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告公羊***诉讼代理人***，被告***、百鸿公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告公羊杨向本院提出诉讼请求：1、两被告将位于张家港市步行街××展销大楼××楼楼顶广告位返还原告并恢复原状。2、被告支付原告房屋占有期间使用费（自2016年10月1日起至实际迁出并恢复原状之日止，参照租金25万元每年计算，每个月20833.33元，暂计算2个月）。3、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、两被告将位于张家港市步行街××展销大楼××楼楼顶广告位返还原告；2、二被告支付原告占有期间使用费（自2016年10月1日起至实际迁出之日止，参照租金150000元每年计算）。事实和理由：原告与被告丁建忠于2007年10月开始建立位于张家港市步行街××展销大楼××楼楼顶广告位的租赁合同关系，被告百鸿公司为实际承租人。2010年9月10日，原告与被告***签订最新一份租赁合同，约定将上述广告位出租给被告***，租期自2010年10月1日起至2015年9月30日止，年租金150000元。该合同到期后，双方没有再签订书面租赁合同，被告***支付租金至2016年9月30日止。租赁期满前，原告多次与被告协商续租事宜，双方未能达成一致意见。后原告向被告***发出律师函，提出合同到期后不再续租，自10月1日起不再将广告位租给被告***，并要求被告自行拆除相关广告牌和广告设施，支付占有期间使用费，但是被告至今未能交还广告位。原告认为，原、被告双方原合同合法有效，合同到期后双方多次协商无法达成一致意见，原告已经明确向被告表示2016年9月30日之后不再续租。被告在合同到期后既不返还广告位也不支付使用费，已经构成了违约。原告起诉前得知:二被告系不同的主体，被告***并非被告百鸿公司法定代表人或者股东，这与被告***所说的被告二系他的个人公司不符。租赁期限届满后，被告应将诉争广告位返还原告，并支付占有期间使用费，而被告拒不返还，故涉诉。

被告***辩称，一、原告公羊杨诉讼主体不适格。1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条第一款规定，原告主张的楼顶属于该栋楼业主共有部分，不属于原告独占楼顶的所有权，原告不具有独立的处分权。2、根据上述解释第七条规定，改变共有部分用途，利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等应当认定为《物权法》第七十六条规定的共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。3、原告与***、***签订的房地产转让协议部分违反法律规定，转让协议部分无效。二、原告与被告之间签订的租赁合同无效。本案诉争的广告位属于全体业主所有，处分需经全体业主超过半数同意，原告对于楼顶广告位无处分权。综上，请求驳回原告诉请。

被告百鸿公司辩称，1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条第一款规定，原告主张的楼顶属于该栋楼业主共有部分，不属于原告独占楼顶的所有权。2、根据解释第七条规定，改变共有部分用途，利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。二、原告与被告之间签订的租赁合同无效。本案诉争的广告位属于全体业主所有，处分需经全体业主超过半数同意，原告对于楼顶广告位无处分权，应驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下，位于张家港市步行街142号（原展销大楼）顶部广告位原为张家港市乡镇企业管理局所有。2003年12月1日，张家港市乡镇企业管理局与***签订《协议书》一份，约定张家港市乡镇企业管理局将位于步行街142号（原展销大楼）五层、六层顶部广告位所有权转让给***。2004年1月18日，公羊杨与***、***签订《房地产转让协议》一份，约定***将位于张家港市杨舍镇步行街142号大楼四、五、六层转让给公羊杨，并约定对于该房屋屋顶享有完全独占的广告使用权。公羊杨、丁建忠于2007年10月发生业务往来。2010年9月10日，公羊杨作为甲方，***作为乙方签订《租赁合同》一份，约定公羊杨将位于张家港市步行街142号展销大楼五楼楼顶广告位出租给***，合同约定租期自2010年10月1日起至2015年9月30日止，年租金为150000元。合同到期后，双方未再就此签订书面租赁合同，被告***支付租金150000元，至2016年9月30日。因双方就续租事项无法达成一致意见，公羊***律师于2016年7月29日向被告邮寄律师函一份，明确不再将涉案广告位出租给被告。合同到期后，公羊杨于2016年10月8日再次向***发函。因租赁期满后，***、百鸿公司一直占有并使用涉案广告位未能返还公羊杨，公羊杨诉至本院，引起本案纠纷。

以上事实，有《协议书》、《房地产转让协议》、《租赁合同》、不动产登记信息、《律师函》及当事人陈述等予以佐证。

案件审理过程中，本院多次进行调解，由于双方意见分歧较大，致本案调解未成。

本院认为，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。首先，关于诉讼主体资格问题。原告公羊杨于2004年通过购买方式取得涉案广告位使用权，该行为发生在《物权法》颁布之前，其购买行为与当时的法律并不冲突。原告基于出租人身份和合同约定主张权利符合法律规定，被告关于诉讼主体资格的抗辩理由并不成立。原告与被告***的租赁合同到期后，原告公羊杨通过短信及律师函等方式多次明确表示不再与被告***重新签订租赁合同，双方未能达成新的一致意见，故合同期限届满后被告***应当返还租赁物。从本案查明的事实和双方陈述及举证、质证情况看，被告***、百鸿公司为涉案广告共同使用人，故应当共同承担返还义务。其次，关于占有期间使用费问题。逾期返还租赁物，还应当支付占有期间的使用费。关于占有期间使用费的标准，根据原、被告2010年9月10日签订的合同及交易习惯，原租金标准为150000元/年。案件审理过程中，原告自愿变更诉请，主张按照150000元/年支付占有期间使用费符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：

一、被告***、张家港市百鸿广告有限公司将位于张家港市步行街142号展销大楼5楼楼顶的广告位返还原告公羊杨，限于判决生效后十五日内履行。

二、被告***、张家港市百鸿广告有限公司应按照150000元/年的标准向原告公羊杨支付2016年10月1日至实际迁出之日止的使用费，限于判决生效后十五日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费842元，由原告公羊***337元，由被告***、百鸿公司负担505元。该款原告公羊杨已经预交，本院不再退还，其中应由被告***、百鸿公司负担的部分由被告***、百鸿公司在履行本判决书时一并支付给原告公羊杨。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省苏州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员缪安

二〇一七年五月十八日

书记员***