某某等与广州建设工程质量安全检测中心有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事其他

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2024）粤01民终30581号 上诉人（原审原告）：广州某某工程质量安全检测中心有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：陈某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨某某，男，1976年8月23日出生，汉族，身份证住址河南省。 被上诉人（原审被告）：杨某，女，1998年8月3日出生，汉族，身份证住址河南省。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东言璟律师事务所律师。 原审第三人：广州某某文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市花都区。 法定代表人：严某。 委托诉讼代理人：***，该司员工。 上诉人广州某某工程质量安全检测中心有限公司（以下简称某某质检公司）因与被上诉人杨某某、杨某，原审第三人广州某某文化旅游城投资有限公司（以下简称某某公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2024）粤0114民初12723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 某某质检公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许对位于广州市花都区某某街8号1区9栋1梯22xx房继续采取查封、拍卖、变卖等执行措施；2.本案一、二审诉讼费用由杨某某、杨某及某某公司承担。事实和理由：杨某某、杨某并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”可以排除执行的条件。杨某某、杨某在与某某公司签订商品房预售合同长达七年的时间内未对合同进行网签、备案，亦未采取相关预告登记和产权登记措施。根据案涉合同的约定，办理相关手续均系杨某某的单方义务。现杨某某没有办理相关手续，应当自行承担房屋被查封的不利后果，一审判决认定“根据《商品房预售合同》的约定，办理案涉房屋预告登记及过户手续为某某公司的义务”属于认定事实错误。根据杨某某、杨某提供的《广州市商品房实卖合同（预售）》第十一条、第二十一条以及合同附件七第十条关于办理产权登记手续的补充约定，再结合我方在一审中提供的查册表显示，某某公司于2018年8月3日便对案涉房屋进行初始产权登记，且同小区同楼栋的房屋均能正常办理过户登记，可以证明案涉房屋不存在办理产权登记的障碍。现依据案涉合同的补充约定，杨某某无需某某公司的通知，应自行到不动产登记中心办理过户登记手续，既然某某公司已完成初始登记，即表明该司已提供了初始登记的基础资料，杨某某在长达七年的时间内未去办理预告登记和产权登记，即负有不可归责于他人的过错。此外，杨某某至今未能举证证明其已采取措施办理相关手续，也未能举证证明其具备广州市购房资格，由此可见杨某某及其家庭成员因购买房屋时并不具备广州市购房资格或违反限购政策购买房屋，导致案涉合同无法办理网签或办理过户登记手续，综合上述情况，杨某某明显系因自身原因未办理过户登记，不符合排除执行的条件。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条的规定，杨某某应对其已签订书面合同，并对已采取相关措施办理合同网签、备案或房屋过户登记负有举证责任，若其无法提供，应自行承担举证不能的后果。综上，请求二审改判支持我方的上诉请求，继续对案涉房屋采取执行措施。 被上诉人杨某某、杨某二审共同答辩称：居住权是普通大众最基本且首要的权利，也是法律优先保护的权益。我方作为普通购房者，是以居住为目的进行购房，享有优先于其他债权的物权期待权，且符合法律规定的可排除执行的情形，请求二审驳回某某质检公司的上诉请求。某某质检公司上诉所称按照《商品房预售合同》附件约定是由于我方的自身原因未办理过户登记不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，不应得到支持。首先，一审法院在执行异议和执行异议之诉中，已经审查认定案涉房屋未能过户并非因我方原因造成的。其次，即使按照《商品房预售合同》附件第十条第5点的约定，案涉房屋也是由于某某公司的原因未能及时办理过户。一方面，因某某公司一直未为案涉房屋的买卖办理网签备案，即使某某公司已进行了初始登记，我方也根本无法单独办理过户。另一方面，即使按照该约定在房屋交付后第360个工作日由我方自行办理房屋权属登记手续，但按照届时实施的《广州市城镇房地产预告登记办法》四十九条的规定，我方需要在房屋已进行预告登记的情况下才能单方申请过户。而关于房屋预告登记的事项，案涉《商品房预售合同》第十一条已约定是由某某公司在网签三十日内为我方办妥。由于某某公司一直未办理网签备案，我方也根本无法单独办理完成预告登记。结合上述，即使存在该约定，由于某某公司的原因才导致案涉房屋不能及时办理过户，不能仅凭该条款就认定应归责于我方。最后，由于杨某某当时是为了女儿杨某购买案涉房屋，在杨某成年且符合购房条件后，经多方努力周旋后杨某某联系上某某公司，于2022年4月申请将买受人直接变更为杨某，某某公司届时以及在一审中均表示同意，但由于某某公司的内部流程繁琐，导致案涉房屋一直未能办理过户。后来案涉房屋又于2022年6月被查封，客观上也导致无法办理过户手续。综合上述，案涉房屋在查封前未办理过户是由于某某公司的原因所致，其司一直没有为案涉房屋买卖办理网签备案，且在同意更名后又没有及时办理更名手续，不可归责于我方。现案涉房屋在解除查封后已不存在其他过户障碍，随时可以办理过户登记，请求二审改判驳回某某质检公司的上诉请求。 原审第三人某某公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证，本院依法进行缺席审理。 某某质检公司于2024年9月18日向一审法院起诉请求：1.驳回杨某某、杨某“解除广州市花都区某某街8号1区9栋1梯22xx房”的申请，判决确认广州市花都区某某街8号1区9栋1梯22xx房为某某公司所有，某某公司为该房屋的产权所有人；2.判决继续对广州市花都区某某街8号1区9栋1梯22xx房进行查封；3.本案诉讼费由杨某某、杨某及某某公司承担。 一审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区某某街8号1区9栋1梯22xx房，开发商为某某公司，于2018年8月3日首次登记在某某公司名下。 在（2022）粤0114民初10099号某某质检公司诉某某公司服务合同纠纷一案中，根据某某质检公司的申请，本院作出（2022）粤0114民初10099号民事裁定，冻结某某公司的存款7166629.57元或查封、扣押等值的其他财产。2022年6月27日，本院以（2022）粤0114执保1505号查封文号对案涉房屋进行了查封。 2023年6月1日，本院作出（2022）粤0114民初10099号民事判决，某某公司向某某质检公司支付5328094.95元、利息补偿、利息，驳回某某质检公司的其他诉讼请求。某某质检公司不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2023）粤01民终21445号民事裁定，准许某某质检公司撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 因某某公司不履行上述生效判决所确定的义务，根据某某质检公司的申请，本院于2023年11月22日以（2023）粤0114执13971号立案执行。后，杨某某、杨某提出执行异议，本院于2024年5月30日作出（2024）粤0114执异330号执行裁定，在（2023）粤0114执13971号案中解除对位于广州市花都区某某街8号1区9栋1梯22xx房的查封。某某质检公司于2024年6月6日签收（2024）粤0114执异330号执行裁定书后，于2024年6月18日提起本案诉讼。 一审另查，2015年12月21日，杨某某（乙方、买方）与某某公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买案涉房屋。该商品房按套出售，总金额935135元。乙方一次性付款，在2015年12月21日前支付全部房价款。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出售楼通知书。第二十一条产权登记：甲方应在该商品房项目某某工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。 购房款的支付情况：2015年12月18日，杨某某转账支付5万元；2015年12月21日，杨某某转账支付375135元、10414元，杨某某的妻子***转账支付17万元、26万元，***转账支付8万元。以上合计945549元。某某公司分别出具《收款收据》确认收到杨某某购买案涉房屋的款项5万元、885135元、10414元，合计945549元。 2017年11月10日，杨某某签署《广州某某文化旅游城雪域澜庭物品交付确认单》，确认于当日接收案涉房屋的入户门钥匙、门禁卡等。深圳市万象美物业管理有限公司广州某某城分公司于2022年4月30日向杨某某开具案涉房屋在2022年1月至2022年6月的物业费发票。杨某某、杨某在（2024）粤0114执异330号案中另提交水费的《历月抄表收费明细表》《电费清单》及案涉房屋照片拟证明其在案涉房屋被查封前已收房。 2022年4月29日，杨某某（原购房人）、杨某（变更后购房人）作出《变更（更名）审批单》，向某某公司申请将案涉房屋的买受人变更为杨某。某某公司称其已审批通过更名，但至本判决作出之日止未明确其审批通过的具体时间及相关凭证。 2024年9月的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》显示，杨某某名下有位于广州市花都区某某街5号的一套住宅，登记时间为2023年；***名下有位于广州市花都区某某街4号的一套住宅，登记时间为2024年；杨某名下查无登记信息。 某某质检公司认为，杨某某、杨某对案涉房屋未办理过户登记存在过错；杨某某购房后多年来未办理网签手续及预告登记，且在同小区已购得另外两套房屋并办理了过户登记，说明不存在过户登记的障碍；更名手续也仅是某某公司的内部手续，没有按照法定程序处理，并不合法。杨某某、杨某则认为其对案涉房屋未能过户不存在过错；案涉房屋在2018年8月3日才首次登记在某某公司名下，但某某公司并未将该情况告知其，也没有通知其过户，导致案涉房屋在被查封之前未能办理过户；杨某某满足《花都区亲商助企二十六条》规定的情形，在2022年3月已取得购房资格；杨某某与妻子名下的房产均是在案涉房屋被查封后办理的登记。某某公司认可杨某某、杨某的意见。 另，某某质检公司提起本案诉讼后，一审法院以（2024）粤0114民诉前调12588号立案进行诉前调解工作，后转为本案进行审理。 一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案审查处理的焦点为，杨某某、杨某对案涉房屋是否享有排除某某质检公司申请强制执行的民事权益。某某质检公司在本案中诉请要求确认案涉房屋归某某公司所有，不属于本案处理范畴，且根据各方确认及查明事实，案涉房屋登记在某某公司名下，各方就此不存在争议，故亦无需对案涉房屋权属进行确认，对某某质检公司的相应诉请，本案不作处理。 杨某某、杨某在2022年4月29日向某某公司作出《变更（更名）审批单》，申请将案涉房屋的购买人变更为杨某。虽然某某公司认可其已审批通过该更名，但未提交证据证明在案涉房屋于2022年6月27日被查封之前已办妥更名手续，也未与杨某重新签订商品房买卖合同。故现有证据无法证明杨某已成为案涉房屋的购房人，本案仍应以杨某某作为购房人来审查其权利是否足以排除强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨某某对案涉房屋的权利能否排除执行，须审查其是否同时符合上述规定的四个条件。第一，根据查明事实，《商品房预售合同》的签署时间在一审法院查封案涉房屋之前，该合同是杨某某与某某公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，《物品交付确认单》显示杨某某于2017年10月11日接收案涉房屋，另有物业公司出具的物业费收据、水费的《历月抄表收费明细表》《电费清单》等，足以证明在案涉房屋被查封前，杨某某已合法占有该房屋。第三，杨某某提交的银行流水显示其已向某某公司付清全部购房款，并有某某公司出具《收款收据》予以确认。上述证据形成证据链足以证明杨某某已付清购房款事实。第四，根据《商品房预售合同》的约定，办理案涉房屋预告登记及过户手续为某某公司的义务，现并无证据显示系因杨某某自身原因未办理过户登记。 综上，杨某某对案涉房屋满足上述第二十八条规定的情形，其权利可以排除某某质检公司申请强制执行。某某质检公司请求继续查封案涉房屋，于法有悖，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条的规定，于2024年10月14日作出如下判决：驳回广州某某工程质量安全检测中心有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费13151元，由广州某某工程质量安全检测中心有限公司负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，杨某某、杨某向本院提光盘及文字整理资料，拟证明一手房买卖在没有进行网签备案的情况下是无法办理过户登记的，而在商品房买卖合同未进行网签备案的情况下，仅凭买受方也是无法办理预告登记的，在无预告登记的情况下，按规定买受方也无法单独办理过户。经本院组织质证，某某质检公司发表质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。杨某某、杨某并未提供录音原始载体，我方无法核实证据的真实性。再者，依据《广东省住房和城乡某某厅转发住房和城乡某某部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》[建房（2019）161]五点的规定，商品房预售合同未办理合同备案网签，明显系因杨某某在签订购房合同时不具备购房资格所致，即使其认为无法自行办理预告登记或过户登记，但至今却未举证其曾向某某公司主张过权利，或要求某某公司配合办理相关手续，由此可见因杨某某消极不作为才导致房产被查封的不利后果。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合某某质检公司与杨某某的诉辩意见，本案二审的争议焦点如下：杨某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下： 本案中，杨某某主张案涉房屋系通过向某某公司购买取得，后于2022年4月29日向某某公司申请将案涉房屋的买受人变更为其女儿杨某，为此在一审中提交了《变更（更名）审批单》。对此，本院认为，杨某某并未举证证明在案涉房屋被查封前已经办妥更名手续，且杨某亦未重新与某某公司签订商品房买卖合同，故根据现有举证，本案应认定杨某某系案涉房屋的实际购房人。现杨某某主张停止对登记在某某公司名下的案涉房屋进行查封，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言： 第一，关于在案涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据本案查明事实，一审法院以（2022）粤0114民初10099号民事裁定书、（2022）粤0114执保1505号协助执行通知书，于2022年6月27日查封了案涉房屋。而杨某某于2015年12月21日即与某某公司签订案涉房屋的《商品房预售合同》，据此足以认定在案涉房屋被查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。故，本案的情形符合上述第二十八条第（一）项所规定的要件。 第二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。本案现已查明杨某某于2017年11月10日签署《广州某某文化旅游城雪域澜庭物品交付确认单》，确认于当日接收案涉房屋的入户门钥匙、门禁卡等。此外，杨某某在一审中亦提交了《收费单》《增值税电子普通发票》《历月抄表收费明细表》《电费清单》等证明已实际入住并使用案涉房屋。故，本案的情形符合上述第二十八条第（二）项所规定的要件。 第三，关于案涉房屋总价款是否已支付的问题。杨某某在一审中提交的《借记卡账户历史明细清单》《中国农业银行银行卡交易明细清单》《BANCS存缴历史交易明细清单》《中国某某银行个人活期账户全部交易明细》《收款收据》等能够证明其在2015年12月21日签订《商品房预售合同》后，已通过其名下银行账户于2015年12月18日转账支付50000元，于2015年12月21日转账支付375135元、10414元，杨某某的妻子***于2015年12月21日转账支付170000元、260000元，杨某某的姐姐***于2015年12月21日转账支付80000元，以上合计945549元（房款935135元+房屋维修基金10414元）。某某公司针对上述支付情况已分别出具《收款收据》予以确认，即杨某某已按案涉合同的约定付清全部购房款。故，本案的情形符合上述第二十八条第（三）项所规定的要件。 第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。首先，根据《商品房预售合同》的约定，某某公司应在商品房项目某某工程规划验收合格之日起90日内申请房地产初始登记、在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日）为杨某某办妥预购商品房预告登记以及在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为杨某某办妥产权登记，等等。但案涉房屋直至2018年8月3日才首次登记在某某公司名下，且某某公司至今没有就案涉合同进行网签备案，导致案涉房屋无法办理预告登记及进行相应的过户手续。据此，本院认定系因某某公司未依约履行合同义务，对案涉房屋未能办理过户造成影响，不可归责于杨某某。故，本案的情形符合上述第二十八条第（四）项所规定的要件。 综上，杨某某对案涉房屋享有的占有、使用、收益等实体权益，相比某某质检公司查封在后的普通金钱债权，应予优先保护。杨某某提出排除执行的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除某某质检公司对案涉房屋的强制执行。某某质检公司上诉主张继续执行案涉房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 某某公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，某某质检公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13151元，由上诉人广州某某工程质量安全检测中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月二十四日 法官助理*** 书记员*** 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。