广东中圣利产业投资有限公司与番禺市大石顺发电线有限公司、某某物权保护纠纷一审民事判决书

广东省广州市番禺区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0113民初8258号

原告（反诉被告）：广东中圣利产业投资有限公司，住所地广州市天河区马场路16号之一901房。

法定代表人：林耿生，职务执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张胜，系国浩律师（广州）事务所律师。

委托诉讼代理人：潘炫燕，系国浩律师（广州）事务所律师。

被告：番禺市大石顺发电线有限公司，住所地广州市番禺区大石猛涌村，现已被吊销营业执照。

法定代表人：陈国华。

委托诉讼代理人：刘文津，系河北荣聿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高亚红，系河北荣聿律师事务所律师。

被告（反诉原告）：陈国英，男，1962年7月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。

委托诉讼代理人：刘文津，系河北荣聿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张甜怡，系河北荣聿律师事务所实习人员。

被告：王中源，男，1975年11月2日出生，汉族，住广东省东莞市。

被告：广州市旺允源科技有限公司，住广州市番禺区大石街105国道大石段639号201。

法定代表人：王中源，职务经理。

上述两被告共同委托诉讼代理人：刘金梅，系广东至高律师事务所律师。

上述两被告共同委托诉讼代理人：谢锦贞，系广东至高律师事务所律师。

被告：广州赛特环保工程有限公司，住所地广州市天河区高科路37号自编C栋318房。

法定代表人：郑永旭，职务总经理。

委托诉讼代理人：蒋郧，系该公司员工。

第三人：陈国华，男，1968年2月6日出生，汉族，住广州市番禺区。

委托诉讼代理人：谭士博，系广东天穗律师事务所律师。

原告（反诉被告）广东中圣利产业投资有限公司（以下简称“中圣利公司”）诉被告番禺市大石顺发电线有限公司（以下简称“大石顺发公司”）、被告（反诉原告）陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司（以下简称“旺允源公司”）、被告广州赛特环保工程有限公司（以下简称“赛特环保公司”）、第三人陈国华物权保护纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中圣利公司的委托诉讼代理人张胜、潘炫燕，被告大石顺发公司的委托诉讼代理人刘文津、高亚红，被告（反诉原告）陈国英及其委托诉讼代理人刘文津、张甜怡，被告王中源与被告旺允源公司的共同委托诉讼代理人刘金梅、谢锦贞，被告赛特保公司的委托诉讼代理人蒋郧，第三人陈国华及其委托诉讼代理人谭士博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告中圣利公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即与原告办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的移交及相关手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]；2、被告陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司停止侵害原告行使涉案土地及地上建（构）筑物的物权及设施所拥有的物业权利的侵害行为，包括收取或催收原租赁合同的租金、为收取该等租金所采取的各种侵害、妨害等行为；3、被告陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司四立即向原告返还自2017年11月至2018年6月已经向被告五广州赛特环保工程有限公司收取的涉案土地及地上构筑物占用费合计525300元。场地占用费支付标准按被告广州赛特环保工程有限公司与被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司约定的租金标准计付；4、判令被告五广州赛特环保工程有限公司向原告支付自2018年7月至实际移交涉案土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按前述租金标准计付【即，暂计至2018年8月15日，被告五广州赛特环保工程有限公司场地占用费金额为106620元】；5、判令全体被告承担本案的诉讼费用。[本案涉案金额631920元]

原告在诉讼中变更了诉讼请求：将诉讼请求3与诉讼请求4合并变更为“3、判令各被告共同向原告支付自2017年11月至各被告实际移交涉案土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按被告五广州赛特环保工程有限公司与被告三王中源、被告四广州市旺允源科技有限公司约定的租金标准计付”。本案诉讼请求5的序号调整为序号4。

事实和理由：被告番禺市大石顺发电线有限公司在1995年4月25日以位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权[土地证号：粤（2018）广州市不动产权第07216973号，曾为04-××4]（下称涉案土地）以及其地上建（构）筑物为广州市海珠区盘龙大厦实业总公司（下称“盘龙公司”）向交通银行广州分行同福西支行（下称“交通银行”）的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后因盘龙公司无法偿还借款，债权人申请执行人（原为交通银行，后分别多次依法变更债权申请执行人，最终申请执行人为曾锐波）依法向相关法院申请拍卖涉案土地。2017年9月29日，广州市番禺区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台（https：//sf.taobao.com/020/12）发布《竞买公告》（下称“公告”），依法对涉案土地及相应的其他权利进行拍卖。《公告》明确涉案土地的范围，并且确认买受人（原告）在取得涉案土地所有权后有权自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，存在物业费、水、电等欠费由买受人（原告）承担。2017年10月30日，原告通过淘宝网，以26139300元的价格竞买得广州市番禺区人民法院拍卖的原属于被告番禺市大石顺发电线有限公司的涉案土地及地上建（构）筑物。2017年11月15日，广州市番禺区人民法院（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》裁定：“大山林土地”及地上建（构）筑物及相应的其他权利属于原告所有，前述物业权利自裁定送达原告时起转移。”2018年6月22日，原告针对涉案土地及地上建（构）筑物取得广州市番禺区国土资源和规划局核发的土地证号：（2018）广州市不动产权第07216973号《不动产权证》。原告取得涉案场地所有权后，采取以下方式逐步接管场地：（1）向供水部门申请办理水表的过户手续，目前涉案场地的水表已经登记至原告名下；（2）向供电部门申请办理用电设施过户登记手续，该手续目前正在办理过程中；（3）原告已经聘请保安进驻。目前涉案土地及地上建（构）筑物上仍有多份租约（下称“原租赁合同”），并由被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司和被告广州赛特保工程有限公司实际占用，被告陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司在2017年11月以后仍继续根据原租赁合同向被告广州赛特环保工程有限公司收取租金。其中，被告广州赛特环保工程有限公司己经将2017年11月至2018年6月的租金场地占用费支付给被告王中源及被告广州市旺允源科技有限公司。原租赁合同的具体情况如下：（1）1999年7月25日，被告番禺市大石顺发电线有限公司确认将涉案土地及地上建（构）筑物出租给被告陈国英使用。后经多次续租，租赁期限至2031年止；（2）2015年11月17日，被告陈国英将涉案土地及地上建（构）筑物转租给被告王中源，租期15年，至2031年2月28日到期；（3）2016年，被告王中源经被告陈国英同意，将涉案土地及地上建（构）筑物分别转租给被告广州赛特环保工程有限公司，租期至2021年；（4）2016年被告广州市旺允源科技有限公司以自身名义与被告广州赛特环保工程有限公司签订租赁合同，租期至2021年。2018年7月6日，原告向各被告发出《通告》，书面向各被告释明原告对涉案土地及地上建（构）筑物的权利，要求各被告自行清场。自原告发出清场通知后，被告陈国英、王中源、广州市旺允源科技有限公司仍多次通过各种方式妨害原告行使对场地的权利。其中包括：（1）通过破坏涉案场地用电线路及用电设施的方式妨害涉案场地的正常用电；（2）通过反复关闭水阀的方式妨害涉案场地的正常用水；（3）不仅怠于与被告广州赛特环保工程有限公司解除租约，还持续通过各种方式催促被告广州赛特环保工程有限公司向其交付租金。对于上述被告的妨害行为，原告于2018年7月委托律师向被告陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司及被告番禺市大石顺发电线有限公司分别发出《律师函》告知：原告已经司法拍卖程序，合法取得用于抵押担保的涉案土地及地上建（构）筑物及设施的物权及所有权，且不受抵押后所签订租赁合同的拘束。此前，所签订的《租赁合同》及所形成的转租合同关系，因物业产权发生转移，事实上已经终止。物业产权转移后被告陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司不得占用场地，不得向场地现有的使用方（即被告广州赛特环保工程有限公司）收取租金，不得发生切断涉案土地及地上建（构）筑物用电设施，破坏涉案场地用电线路在内的妨害、侵权等行为，同时要求退还场地占用费并寻求以协商方式解决诉请事宜。对于原告所发送律师函的主张，被告陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司置若罔闻，仍持续以各种方式妨害原告行使对涉案场地的权利：2018年8月8日，陈国英以个人名义向被告广州赛特环保工程有限公司等实际占用人发出《告知书》，主张原租赁合同仍有效，被告广州赛特环保工程有限公司等实际占用人应当继续履行原租赁合同。至此，原告已经通过发送通告、发送律师函、约见被告洽谈等方式，尽最大努力寻求以协商方式解决相关纠纷，但被告与原告进行调解的意愿不强，双方分歧较大，至今协商未果。原告主张移交的涉案土地位于粤（2018）广州市不动产权第07236170号宗地图圈定的红线范围内，总面积为6190.76平方米，建（构）筑物指广州赛特环保工程有限公司实际占用的番禺区富石路373号原大石街105国道639号地上建（构）筑物C区约2040平方米、空地400平方米、D区1000平方米建筑物及空地600平方米，相关设施包括编号为204527、204528的供水水表、容量为100千瓦的专用电压器（用户号为0800130001633890）一个及电表（编号为08001SF130001704500）一个。而原告要求的场地占用费计费标准如下：C区2017年11月至2018年3月为54590元/月，2018年4月至2019年3月为56228元/月，2019年4月至2020年3月为57915元/月，2020年4月至2021年3月为59652元/月；D区2017年11月至2018年3月为14420元/月，2018年4月至2019年3月为14852元/月，2019年4月至2020年3月为15298元/月，2020年4月至2021年为15756.9元/月。各被告的侵害行为包括顺发公司利用涉讼场地抵偿债务的行为，陈国英利用涉讼场地进行收益的行为，并且通过发函的方式在原告已经取得涉讼场地所有权后仍多次向实际占用人主张租金，妨害原告对涉讼场地收益权的相关权利，被告王中源利用涉讼场地进行收益的行为，且通过发函方式在我方取得涉讼场地所有权后向实际占用人主张租金，并停水停电。原告要求停止王中源、陈国英向实际占用人继续发函及停水停电，禁止王中源通过对部分物业强行停电的方式（剪断电线）妨害原告使用涉讼场地，要求通电。原告的上述诉求系基于原告已经实际取得涉讼场地的所有权，且在2018年6月22日办理了不动产权证。由于原告合法取得了涉讼场地的所有权，并取得了不动产权证，根据法律法规的规定及生效法律文书的确认，上述不动产权证，通过宗地图所圈定的涉讼场地内包括供水设施、供电设施、涉讼场地建筑物上的装修装饰的全部添附物均归原告所有。根据物权法第182条及第200条的规定，无论是抵押权建立以前的建筑物还是新增的建筑物，只要是涉讼场地拍卖时已经存在涉讼土地上的全部建筑物依法并确认一并处理。故原告本次拍卖取得的建（构）筑物已经包括了供电供水设施。根据最高院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则第87条的规定，有附属物的财产附属物应随财产的转移而转移。因此原告在取得涉讼场地所有权时，涉讼场地建筑物上的装修装饰一并转移至原告处。至于原承租人及实际占用人的装修损失，根据担保法司法解释第66条规定，若出租人在出租抵押物时没有书面告知该财产已经抵押的，承租人可向抵押人追偿。因此就上述装修问题，应另案向相应的主体主张。由于各被告建立租赁关系前，涉讼场地已经进行了抵押且办理了抵押登记，故通过拍卖方式实现抵押权后，各被告之间所签订的还款协议、租赁合同对买受人即原告不具有约束力。各被告之间的所有租赁关系因涉讼场地的所有权而终止。各被告无权继续对涉讼场地进行占有、使用或收益，其中原告再次强调，涉讼场地进行抵押并办理登记的时间是1995年4月25日，根据447号判决书审理查明，同时原告的证据记载了抵押期限为1995年4月25日，抵押编号为199500002，该编号在313号协助执行通知中也做了明确的记载。原告认为顺发公司与陈国英订立的还款协议是确认双方的债权债务关系，不属于租赁合同，不适用买卖不破租赁的规定。为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告大石顺发公司辩称：1、我方无法与原告办理土地及地上建筑物的移交，也无法与原告办理供水供电设施的过户手续。我公司已经将涉讼土地及地上房屋出租给被告陈国英用于抵偿债务，租赁期限至2031年。因此答辩人并没有实际占有涉讼土地及地上建筑物，无法向原告移交。原告在起诉状中陈述原告已经将涉讼场地水表登记至自己的名下，并且正在办理用电设施过户登记手续，因此无需大石顺发公司与原告进行办理。涉讼土地上的水电设施分别登记在答辩人大石顺发公司及第三人陈国华的个人名下，如果办理水电变更手续需要登记主体配合，那么陈国华名下的水电交接应当由原告与陈国华协商，被告大石顺发公司无权处置其他法律主体的权利；2、广州市番禺区人民法院拍卖标的仅限于土地使用权及地上部分无证建筑物，不包括其余部分建筑物及全部水电附属设施，并且在土地评估估价时，也没有对其他地上物及水电基础设施进行评估。因此原告通过拍卖取得的土地及地上部分建筑物的所有权不包含水电设施及其他地上建筑物。原告应当对其他设施与权属人支付相应的对价。在原告未支付对价之前，无权要求被告将地上水电等附属设施进行移交及办理过户手续；3、房屋的租赁关系受法律保护，原告无权要求答辩人及其他被告共同向其支付2017年4月后的场地占用费。答辩人将涉讼土地及地上建筑物出租被告陈国英用于抵偿债务，因此陈国英对涉讼土地及地上建筑物享有合法的租赁权，应当受到法律的保护。由于交通银行的抵押权没有办理抵押登记，因此不能对抗合法设立的租赁合同关系。房屋的实际使用人应当向房屋的出租人交付房屋租金，不应向原告交付场地占用费；4、广州市番禺区人民法院拍卖番禺市大石顺发电线有限公司的土地使用权及地上建筑物之后，该拍卖的依据是（1997）穗中法经初字第447号民事判决书，该判决认定的事实错误，被告顺发公司至今仍在通过信访途径纠正该错误的民事判决。该判决书认定盘龙公司欠交通银行300万元，并判决顺发公司对上述欠款承担担保责任的依据，是1995年12月8日盘龙公司与交通银行签订的180（1号）人民币资金借款合同，该借款合同对应的抵押合同为1995年12月8日顺发公司与交通银行签订的180（3号）人民币资金借款抵押合同，该合同并没有办理抵押登记，判决书将顺发公司之前于1995年4月25日进行抵押登记（抵押登记的主体没有显示）认定为是1995年12月8日抵押合同的登记显然是错误的。实际上1995年4月25日抵押登记的抵押权人是农业银行大石信用社，因为早在1993年10月5日顺发公司就与大石信用社签订了抵押借款合同，向大石信用社借款150万元，用涉讼土地厂房作价500万元作为抵押。房管局借款抵押财产清册载明的产权证明情况番国土字0244号、082号，并且合同双方于1993年10月20日对该抵押借款合同进行了公证，1994年4月4日顺发公司与农业银行大石信用社对抵押合同进行了抵押权登记，番禺市国土局出具了收取抵押登记费的广东省行政事业性收费统一收据，并在顺发公司的两份建设用地许可证上加盖了业经抵押的印章。1995年1月23日，番禺市国土局向顺发公司发出用地缴费通知单，通知顺发公司为大石镇猛××村大山林的土地缴纳耕地占用税及征地管理费，顺发公司缴费后番禺市国土局于1995年1月24日开具了番禺市行政事业单位专用收据，番禺市国土局在顺发公司的两份建设用地许可证上加盖了此次收费的印章，并为顺发公司换发了国有土地使用证。《土地他项权利明细》的登记正是在换发国有土地使用证之后，重新对之前的抵押进行登记，初始的抵押登记时间是1994年4月4日，抵押权人是农业银行大石信用社。因此，顺发公司与交通银行签订的人民币资产借款抵押合同没有进行抵押登记。广州市中级人民法院判决顺发公司对盘龙公司的债务承担担保责任是错误的，原告通过拍卖取得答辩人的土地及地上建筑物所有权是没有法律依据的，请求法院依法驳回原告的诉求。

被告陈国英辩称：一、对于原告提出的第一项诉请，原告无权要求陈国英办理租赁物及其附属设施的移交手续。二、对于原告提出的第二项诉请，陈国英对涉讼土地及地上建筑物系合法占有且已经法院生效判决确认，原告无权要求陈国英停止侵害。三、对于原告提出的第三项诉请，陈国英对涉讼土地及地上建筑物系合法占有且已经法院生效判决确认，陈国英已经预付租金至2031年，原告无权要求陈国英支付占用费。四、对于原告提出的第五项诉请，陈国英认为原告提起本次诉讼于理不符，于法无据，不应当由被告承担诉讼费用。综上，本案案情复杂、涉及当事方众多、时间跨度长，望人民法院能够抽丝剥茧、查清事实，还原本案真相、维护众被告的合法权益。

被告王中源辩称：一、2018年7月答辩人及广州市旺允源科技有限公司收到被答辩人律师函后才知道涉案土地权属，后再无向被告广州赛特环保工程有限公司收取租金，因此被答辩人请求的占用费应由被告陈国英及其他实际占有人赛特公司支付，与答辩人无关。1、被告陈国英向答辩人发送《告知书》，明确权属发生变更均不影响租赁关系，要求各承租人继续履行缴纳租金的义务；2、答辩人及广州市旺允源科技有限公司在被答辩人发律师函之前并不知涉案土地及地上部分构筑物的实际权属情况及历史租赁情况，直到2018年7月收到原告律师函后才知道；3、2018年7月，答辩人及广州市旺允源科技有限公司收到原告律师函后才知道涉案土地权属，后再无向被告广州赛特环保工程有限公司收取租金。所以，答辩人认为如果要向被答辩人支付占用费，应由被告陈国英承担及其他实际占有使用者承担。二、答辩人是广州市旺允源科技有限公司的法定代表人，签订的租赁合同都是代表公司的行为，被告广州赛特环保工程有限公司及被告陈国英一直都是清楚的，所有的租金收入支出全部都由广州市旺允源科技有限公司管理支配，并非答辩人所有，且广州市旺允源科技有限公司也承认该事实，如果真的要承担责任也是由广州市旺允源科技有限公司承担，与答辩人无关。与被告陈国英签订合同时，广州市旺允源科技有限公司还未成立，故设立公司的股东要求答辩人代表公司先行签订租赁合同，公司成立后，所有租赁合同事宜都是公司在管理支配与答辩人无关。三、涉案场地建筑物经过广州市旺允源科技有限公司的装饰、装修及加盖后市场价值大大增高，该价值是广州市旺允源科技有限公司的资金投入付出及良好完善的经营管理的体现，不能因此认定原租赁物本身租赁价值较高，租金增加，因此被答辩人要求的租金应按照广州市旺允源科技有限公司与被告陈国英签订的合同租金计付，且由陈国英及被告广州赛特环保工程有限公司分别支付承担，与答辩人及广州市旺允源科技有限公司无关。四、涉案部分建筑物属于广州市旺允源科技有限公司所有，并不是全部都是被答辩人的，不在法院裁定范围内，该部分的财产权益完全属于广州市旺允源科技有限公司，与被答辩人无关。综上，本案土地及部分建筑物占用费由被告陈国英承担，与答辩人无关，且涉案厂房部分属于广州市旺允源科技有限公司，不属于法院拍卖范围内，被答辩人无权要求广州市旺允源科技有限公司移交属于广州市旺允源科技有限公司的厂房。请求贵院依法驳回被答辩人的对答辩人的全部诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。

被告旺允源公司辩称：一、2018年7月广州市旺允源科技有限公司收到被答辩人律师函后才知道涉案土地权属，后再无向被告广州赛特环保工程有限公司收取租金，因此被答辩人请求的占用费应由被告陈国英及其他实际占有人朱凯翔支付与答辩人无关。1、被告陈国英向答辩人发送《告知书》，明确权属发生变更均不影响租赁关系，要求各承租人继续履行缴纳租金的义务；2、广州市旺允源科技有限公司在被答辩人发律师函之前并不知涉案土地及地上部分构筑物的实际权属情况及历史租赁情况，直到2018年7月收到原告律师函后才知道；3、2018年7月，广州市旺允源科技有限公司收到原告律师函后才知道涉案土地权属，后再无向被告广州赛特环保工程有限公司收取租金。所以，答辩人认为如果要向被答辩人支付占用费，应由被告陈国英承担及其他实际占有使用者承担。二、涉案场地建筑物经过广州市旺允源科技有限公司的装饰、装修及加盖后市场价值大大增高，该价值是广州市旺允源科技有限公司的资金投入付出及良好完善的经营管理的体现，不能因此认定原租赁物本身租赁价值较高，租金增加，因此被答辩人要求的租金应按照广州市旺允源科技有限公司与被告陈国英签订的合同租金计付，且由陈国英及被告广州赛特环保工程有限公司分别支付承担，与答辩人无关。三、涉案部分建筑物属于广州市旺允源科技有限公司所有，不在法院裁定范围内，该部分的财产权益完全属于广州市旺允源科技有限公司，与被答辩人无关。综上，本案土地及部分建筑物占用费由被告陈国英承担，与答辩人无关，且涉案厂房部分属于广州市旺允源科技有限公司，不属于法院拍卖范围内，被答辩人无权要求广州市旺允源科技有限公司移交属于广州市旺允源科技有限公司的厂房。请求贵院依法驳回被答辩人的对答辩人的全部诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。我司的法定代表人王中源在公司成立之前与陈国英签订的租赁合同合法有效，并在承租后对承租的涉讼土地进行过加建及装修改善，对于我司承租后加建并投入的新构建物，原告无权主张任何权利。

被告赛特环保公司辩称：一、答辩人与被告王中源签订的《租赁合同》等协议合法有效，应继续履行。1、2016年2月22日，答辩人与被告王中源签订了《租赁合同》，合同的主要内容包括：（1）甲方（被告王中源）将坐落在广州市番禺区大石街105国道大石段639号C区厂房出租给乙方（答辩人）使用。甲方保证该厂房产权清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任；（2）租期为5年，2016年3月10日至2021年3月9日期间，按年度每月租金分别为53000元、54590元、56228元、57915元、59652元；（3）乙方在签订本合同的当天，向甲方支付人民币159000元作为保证金。该保证金在租赁期满，乙方不再续租，甲方返还乙方；（4）租赁期内，若甲方物业产权权属发生变更，甲方须保证本合同仍然有效；（5）租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。2016年5月9日，答辩人与被告王中源签订了《租赁合同》补充协议，合同的主要内容包括：（1）甲方（被告王中源）将坐落在广州市番禺区大石街105国道大石段639号D区简易内厂房出租给乙方（答辩人）使用；（2）租期为5年，2016年7月1日至2021年3月9日期间，按年度每月租金分别为14000元、14420元、14852.6元、15298元、15756.9元；（3）本合同无保证金，其他条款与原租赁合同相同。2、答辩人按照合同约定，截止到2018年6月都按时向被告广州市旺允源科技有限公司（被告王中源为其法人代表）缴纳租金及相关费用，切实履行了合同义务。二、即使答辩人与被告王中源签订的《租赁合同》等协议无法对抗原告，答辩人为避免重复缴纳租金，才迫不得已从2018年7月起暂停缴纳涉案物业租金。1、2018年7月6日，原告向答辩人发出《通告》要求答辩人于本通告发出之日起30日内，自行腾空撤离租用的本物业部分，如未能在上述期限内自行腾空撤离的，视为答辩人放弃其所租用的本物业部分内的物品的所有权，原告有权自行清理上述物业部分内的物品，并不作任何补偿赔偿。2、2018年8月8日，被告陈国英以个人名义发出《告知书》，主张原租赁合同仍然有效，答辩人应当继续履行原租赁合同。以上相互矛盾的《通告》和《告知书》给答辩人的生产经营活动造成了极大困扰，在此期间答辩人所租赁物业被多次断水断电，蒙受了较大的经济损失。针对以上情况，答辩人被迫停止缴纳租金费用，以免造成进一步损失。三、答辩人从2016年2月起承租使用了涉案物业至今，在此期间已投入约300万元的资金。如贸然判决答辩人撤离涉案物业，将给答辩人造成巨大的损失。综上所述，请求贵院依法判决，驳回原告的全部诉讼请求，保障答辩人作为租户的合法权利。

第三人陈国华述称，我方的陈述意见与被告番禺市大石顺发电线有限公司的答辩意见一致。

反诉原告陈国英向本院提起反诉请求：1、反诉被告广东中圣利产业投资有限公司立即停止侵害反诉原告合法占有租赁物及其附属设施的权利（包括停止张贴告示、停止干扰水电正常使用等）；2、反诉被告广东中圣利产业投资有限公司赔偿因其侵害行为给反诉原告造成的损失（损失额自2018年7月起计算至停止侵害之日止，按反诉原告与本案被告王中源订立的《租赁合同》计算，暂计至2018年12月底为66万元）。

事实和理由：反诉原告作为大石镇猛××村“大山林”土地上的厂房、配套设施及空地的合法承租人，租赁期限至2031年，租赁的事实已经在2012年经由法院判决进行了确认。并且，反诉原告早已向本案被告番禺市大石顺发电线有限公司付清全部的租赁费用。反诉原告对租赁物行使合法权利不应当受到侵犯和妨害，反诉被告在本案土地及厂房之上张贴告示、干扰物业正常运行。导致反诉原告无法正常收取次承租人的租金，给反诉原告造成了重大损失。针对上述事实，反诉原告特向法院陈述具体情况如下：1996年8月20日，反诉原告与大石顺发公司因工程欠款签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》后因大石顺发公司未能如约还款，双方协商后于1999年6月20日再次订立了《工程结算确认及工程款项还款协议书》。《协议》确认欠款额为1500万元。该笔欠款以电线公司将其自有的番禺××镇猛××村“大山林”土地上的厂房、配套设施及空地全部出租给反诉原告，欠款按照每年租金20万元进行抵扣的方式还款。此后，双方经多次续租，将租期续至2031年。上述事实已经由番禺区人民法院进行审理并在（2012）穗番法民三初字第1760号民事判决书中进行了确认。反诉原告在上述判决对租赁事实进行认定的基础上，一直合法使用租赁物至今。在此期间，大石顺发公司在反诉原告的要求下曾多次向租户出示其土地使用权证及其使用权登记的相关信息，反诉原告确认本案土地使用权上并无他项权利登记的相关信息。至2018年中期，反诉被告中圣利公司突然开始向反诉原告提出主张并要求具体的承租户向其缴纳租金，该行为愈演愈烈，现在已然开始对水电登记进行过户、严重影响到了反诉原告对合法租赁物的正常使用。即使反诉被告已经通过拍卖取得本案地的使用权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，反诉原告的承租权仍合法存续且已预付完全部租金，反诉被告无权要求反诉原告向其交付租赁物或支付租金。综上所述，反诉原告在合法权利遭受侵害之时，还未来得及寻求司法救济便被反诉被告“恶人先告状”诉至人民法院，因此不得不向法院提出反诉的主张以维护自己的合法权益，望人民法院能够查清事实、依法裁判。

反诉被告中圣利公司对反诉原告陈国英的反诉辩称：一、广州市番禺区大石街猛涌村“大山林”的土地使用权及地上建（构）筑物的所有权及相应的其他权利已归中圣利公司所有，中圣利公司依法对其享有占有、使用、收益等权利。2017年10月30日，中圣利公司通过淘宝网竞买得广州市番禺区人民法院拍卖的原属于顺发公司的涉案场地。2017年11月15日，广州市番禺区人民法院（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》裁定，“大山林”土地及地上建（构）筑物及相应的其他权利属于中圣利公司所有，前述物业权利自裁定送达中圣利公司时起转移。2018年6月22日，中圣利公司针对涉案土地及地上建（构）筑物取得广州市番禺区国土资源和规划局核发的土地证号为（2018）广州市不动产权第07216973号《不动产权证》。因此，中圣利公司已依法取得涉案场地所有权，中圣利公司有权对涉案场地进行占有、使用、收益；二、（2012）穗番法民三初字第1760号民事判决书并未对顺发公司与陈国英存在租赁关系进行确认，顺发公司与陈国英订立的《还款协议》系确定双方债权债务的合同，不属于租赁合同，不对中圣利公司具有约束力。1760号判决并未确认顺发公司与陈国英之间存在租赁关系，1760号仅查明顺发公司和陈国英共同确认以下事实：（1）1996年8月20日，顺发公司和陈国英签订《工程结算确认及工程款还款协议书》。该协议仅确认双方债权债务，并未涉及任何以租抵债的约定。（2）1999年6月20日，双方签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》，该协议确认双方债权债务，同时提出还款计划，双方计划通过以租抵债方式抵偿债务，但法院并未查明该还款计划是否最终履行。（3）2011年7月20日，双方签订《还款协议》确认顺发公司欠陈国英工程款1260万元，顺发公司以涉案场地2011年至2031年的使用费400万元抵债，顺发公司欠款860万元。在1760号案中由于陈国英起诉的金额只有860万元，法院认为以20年租金抵债是双方对自身债务的自由处理，故并未对以占用费抵债的部分进行审理判决，因此1760号判决实际上并未确认顺发公司与陈国英之间的租赁关系。双方基于2011年签订的《还款协议》属于确定双方债权债务的合同，不属于租赁合同，不得适用“买卖不破租赁”的原则，依据合同相对性原则，该合同不及于第三方，仅在债权人及债务人之间发生效力，因此该《还款协议》不对中圣利公司具有约束力；三、即使根据陈国英的主张认为2011年签订的《还款协议》属于租赁合同，该协议也同样不对中圣利公司具有约束力。由于《还款协议》签订的时间系在2011年，而涉案场地进行抵押登记的时间是在1995年4月25日，涉案场地被依法查封的时间是在2008年4月8日，即顺发公司与陈国英是在涉案场地进行抵押及查封后才确认在2011年至2031年期间将涉案场地交予陈国英使用。综上，根据《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，该协议不对中圣利具有约束力；四、基于中圣利公司合法取得涉案场地所有权的事实，以及顺发公司与陈国英1999年至2011年期间所签订的全部还款协议均不对中圣利公司具有约束力的情况，中圣利公司依法维护其对涉案场地所享有的各项权利属于正当维权行为，陈国英的反诉请求没有事实依据和法律依据。中圣利公司通过张贴告示的方式要求陈国英停止侵害行为，向中圣利公司移交涉案场地，是中圣利公司基于其对涉案场地所有权所作出的正当维权行为，不存在侵害陈国英权利的情形。中圣利公司不存在任何干扰水电正常使用的行为，相反是由于陈国英将涉案场地出租给王中源，并通过张贴告示的方式在中圣利公司取得涉案场地所有权后仍要求王中源向其支付租金，导致王中源做出剪电线等干扰用水用电的行为。中圣利公司已取得涉案场地的所有权，中圣利公司主张回收涉案场地，实现对涉案场地进行占有、使用、收益的权利，不存在任何侵害陈国英权益的情形，陈国英向中圣利公司主张损害赔偿没有任何事实依据和法律依据。综上，请法院驳回陈国英提出的全部反诉请求。

被告大石顺发公司述称，我方认可陈国英的反诉请求。

被告王中源、旺允源公司述称，不清楚当时抵押查封的事实，所以暂时不发表意见，同意陈国英的反诉请求。

被告赛特环保公司述称，同意陈国英的反诉请求。

第三人陈国华述称，同意陈国英的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

大石顺发公司系于1992年9月23日经原番禺市工商行政管理局核准登记的企业法人，法定代表人为陈国华，该企业自2000年1月18日起处于吊销状态。

涉案土地以及其地上建（构）筑物位于广州市番禺区猛涌村“大山林”地块，1989年12月1日大石镇顺发电线厂向原番禺县大石镇猛××村民委员会、原番禺市大石镇村镇建设委员会申请在涉讼土地上兴建框架结构的综合厂房，建筑面积2208平方米；1995年1月23日原番禺市人民政府办理了涉讼土地的国有土地使用权证，原使用者登记为大石顺发公司，原土地使用权证号为番府国用（1995）字第（04-××4），土地使用权面积为6195平方米，其中建筑占地2790平方米。

1998年1月24日，广州市中级人民法院就交通银行广州分行同福西支行（下称“交通银行”）与广州市海珠区盘龙大厦实业总公司（下称“盘龙公司”）、大石顺发公司的借款合同纠纷一案作出（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》，查明：交通银行与盘龙公司于1995年3月31日分别签订合同编号为1995年交同字第036（1）号、1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》约定借款金额分别为190万元和300万元，同日大石顺发公司与交通银行签订合同编号为1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》，约定大石顺发公司以其所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”6195平方米的土地使用权、厂房、综合楼为前述盘龙公司向交通银行的借款作抵押，大石顺发公司于1995年4月25日到番禺市国土局办理了抵押登记手续；1995年12月8日交通银行与盘龙公司签订95年交同字第180（1）号《借款合同》，约定交通银行借给盘龙公司300万元，同日大石顺发公司与交通银行签订95年交同字第180（3）号《抵押合同》约定以合同编号为1995年交同字第036（3）号抵押合同项下抵押物为借款提供抵押担保。该《民事判决书》认为，交通银行与大石顺发公司签订的《抵押合同》项下的抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押有效，大石顺发公司应依《抵押合同》的约定对盘龙公司的借款承担相应的民事责任，并判决盘龙公司向交通银行归还借款本金300万元及支付利息和罚息，逾期未还款，交通银行可依法定程序处理大石顺发公司所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”土地使用权厂房及综合楼优先受偿，不足部分由盘龙公司继续清偿。

2008年，广州市中级人民法院在执行上述（1997）穗中法经初字第447号判决的过程中，作出（1998）穗中法执字第226号申恢1号《民事裁定书》，变更广州市鸿翔实业有限公司（下称“鸿翔公司”）为本案债权的申请执行人，原申请执行人交通银行的权利义务由鸿翔公司继受。

2012年9月14日，本院受理陈国英诉大石顺发公司的（2012）穗番法民三初字第1760号建设工程合同纠纷一案，陈国英及大石顺发公司在诉讼中确认以下事实：大石顺发公司因在番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建厂房项目及配套设施、厂房办公楼装修、水电配套及停车场工程拖欠了陈国英工程款，双方于1996年8月20日签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》，并于1999年6月20日再次签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》最终确定大石顺发公司欠陈国英款项为1500万元，陈国英同意大石顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给其使用，租金每年20万元，而租金在工程款中扣减，如大石顺发公司不积极筹集资金清还欠款，陈国英有权要求大石顺发公司用所属资产（土地、建筑物及配套设施）作为优先抵偿大石顺发公司所欠陈国英的债务；后大石顺发公司分别于1999年7月25日及2006年7月23日出具两份《还款协议》确认尚欠陈国英的工程款金额及以租金扣减工程款的事实；2008年5月18日双方签订《房屋土地租赁协议》约定大石顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给陈国英使用，租金每年20万元，而租金在所拖欠的1320万元工程款中抵减；2011年7月20日大石顺发公司出具《还款协议》确认尚欠陈国英工程款1260万元，大石顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给陈国英使用，租期为20年，租金为每年20万元；陈国英遂在该案中主张的欠款金额为大石顺发公司尚欠的工程款1260万元减去20年租金，每年租金20万元，即为860万元。2012年10月29日，本院就该案出具《民事判决书》，判决大石顺发公司支付工程款860万元给陈国英。

2012年11月27日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第226号恢字1号《执行裁定书》，裁定鸿翔公司与大石顺发公司、盘龙公司借款合同纠纷一案指定由广州市番禺区人民法院执行。

2014年2月12日，本院作出（2014）穗番法执变字第3号《执行裁定书》，载明本院以（2013）穗番法执字第1283号立案执行鸿翔公司与盘龙公司、大石顺发公司借款合同纠纷一案的（1997）穗中法经初字第477号民事判决书，并裁定（2013）穗番法执字第1283号案的申请执行人由鸿翔公司变更为曾锐波。

2015年11月17日，陈国英作为甲方（出租方）与王中源作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号厂房出租给乙方使用，厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米，租期为15年，自2016年3月1日至2031年2月28日止，其中2016年3月1日至2016年5月31日为免租装修期，2016年3月1日至2019年2月28日月租金为110000元，2019年3月1日至2022年2月28日月租金为121000元，2022年3月1日至2025年2月28日月租金为133100元，2025年3月1日至2028年2月29日月租金为146410元，2028年3月1日至2031年2月28日月租金为161051元。

2015年12月12日，陈国英出具《转租证明书》，同意王中源将其承租的番禺区大石街105国道大石段639号厂房转租予第三方。

2016年2月22日，王中源作为甲方（出租方）与赛特环保公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号C区内厂房出租给乙方使用，厂房总建筑面积约为2040平方米，空地面积约为400平方米，租期为5年，自2016年2月22日至2016年3月10日为免租期，2016年3月10日至2017年3月9日月租金为53000元，2017年3月10日至2018年3月9日月租金为54590元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为56228元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为57915元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为59652元。

2016年6月7日，旺允源公司作为甲方（出租方）与赛特环保公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号D区简易厂房出租给乙方使用，总建筑面积约为1000平方米，空地面积约为600平方米，租期自2016年6月7日至2021年3月9日，其中2016年6月7日至2016年6月30日为免租装修期，2016年7月1日至2017年3月9日月租金为14000元，2017年3月10日至2018年3月9日月租金为14420元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为14852.60元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为15298元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为15756.9元。

2017年9月29日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《拍卖公告》，载明：拍卖标的为番禺区大石镇猛××村“大山林”土地使用权（土地证号：04-××4，使用权面积：6195平方米，其中建筑占地面积2790平方米）及地上无证建（构）筑物，无因占有使用，不清场交付；另特别提醒，本次拍卖的标的包含被执行人广州市番禺区大石猛涌村“大山林”土地使用权上的多处无证建（构）筑物，部分已被列为违法建设进行调查，标的物按交付时现状交付；等等。

2017年11月15日，本院作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，查明中圣利公司于2017年10月31日以26139300元的最高价格在淘宝网竞买得被执行人大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-××4）及地上建（构）筑物（无证），裁定大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-××4）及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移；上述土地上的建（构）筑物（无产权登记，评估建筑面积为6734.1719平方米）的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。

同日，本院向广州市番禺区国土资源和规划局出具（2017）粤0113执恢313号《协助执行通知书》，要求解除对大石顺发公司名下涉讼地块的查封，并注销抵押权人交通银行设立在涉讼地块上的抵押权登记及他项权证（抵押编号：199500002），注销被执行人大石顺发公司名下位于涉讼地块的产权登记，将原登记在被执行人大石顺发公司名下的涉讼地块过户至买受人中圣利公司名下。

2018年6月22日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了位于番禺区大石街猛涌村“大山林”地块的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07216973号]，载明土地使用者为中圣利公司，权利类型为国有建设用地使用权，土地批准用途为工业，使用权面积为6190.76平方米。

2018年7月6日，中圣利公司向广州市番禺区猛涌村“大山林”的各使用、占用租用单位发出《通告》，称涉讼地块土地使用权及相应的其他权利系中圣利公司依法通过司法拍卖平台拍卖所得的合法财产，要求各使用、占用租用单位于本通告发出之日起30日内自行腾空搬离所使用或占用、租用的物业部分。

2018年8月8日，陈国英向猛涌村“大山林”的各位租户发出《告知书》，称近日有公司向猛涌村“大山林”的各位租户发出搬离、腾空租用地的《通告》，影响了各位租户的正常生产经营活动，给陈国英及各位租户造成了诸多困扰，因此陈国英作为猛涌村“大山林”的出租人针对上述《通告》作出声明：首先，无论猛涌村“大山林”的土地使用权是否发生变更，均不影响已存在的租赁关系，各位请放心生产生活；其次，陈国英将猛涌村“大山林”土地及建筑物转租给各位租户并订立了相关的租赁合同，在租赁期间内请各位按照相关租赁合同的约定按时向订约的出租方履行缴纳租金的义务。

2018年8月29日，中圣利向本院提起本案诉讼，要求大石顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司及赛特环保公司立即办理涉讼地块及其地上建（构）筑物的移交手续，并停止侵害行为，支付占有使用费等。而陈国英在本案中亦提起反诉，要求中圣利公司停止侵害其合法占有租赁物及附属设施的权利，并赔偿损失。

2018年11月28日，经广州市公安局番禺区分局批准，涉讼土地的门牌号变更为番禺区大石街富石路373号，广州市番禺区国土资源和规划局并于2018年12月27日重新核发了涉讼土地的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07236170号]，权利人为中圣利公司。

本案诉讼中，中圣利公司称其竞拍的涉讼地块地上建（构）筑物面积即（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》中所载明的总面积为6374.1719平方米建筑物，在办理涉讼地块过户手续时重新对面积进行测量，《不动产权证》所附《宗地图》亦可明确其拥有的土地范围，故中圣利主张以登记的土地使用权面积6190.76平方米为准，另外，中圣利公司确认现涉讼地块上供水供电设施除一个电表未变更外，其余设施（即一个专用电压器、两个水表）均已将用水、用电信息变更至中圣利公司名下。

而大石顺发公司及陈国华认为，涉讼地块地上建（构）筑物包括一栋面积约2300平方米、占地面积800平方米的综合楼，建筑面积4000平方米、占地面积3000平方米的厂房，建筑面积1900平方米、占地面积1200平方米的大石顺发公司主体厂房，建筑面积2100平方米、占地面积1400平方米的简易厂房，建筑面积260平方米、占地面积120平方米的电房及配套设施，以上建（构）筑物总占地面积为6520平方米，均在中圣利公司所主张《宗地图》的红线范围内，但实际上地块上的水电设施原分别登记在大石顺发公司及陈国华名下，且拍卖公告所载明的拍卖标的仅系涉讼地块上占地面积2790平方米的建筑物，因此中圣利公司通过拍卖取得的涉讼地块及地上部分建筑物的所有权并不包含水电设施及其他地上建筑物，无权要求其移交水电等附属设施及办理过户手续。

另外，陈国华向本院提交原番禺市大石镇村镇建设委员会于1992年7月6日出具的《证明》及部分用水发票、收费卡，其中《证明》载明：大石镇顺发电线厂在大石镇猛××村大山林，兴建之综合厂房（框架三层，合计建筑面积2208平方米），经我委查核已经竣工，现因工作进度问题未发有房产权证，该建筑物经我委查核业主为大石镇顺发电线厂。陈国华陈述大石顺发公司成立于1992年9月23日，陈国华以大石顺发电线厂名义在涉讼地块上报建的时间为1989年12月1日，故涉讼地块上盖建（构）筑物的实际产权人应系经营者为陈国华的个体工商户大石顺发电线厂。大石顺发公司亦称涉讼地块原属顺发电线厂所有，但因顺发电线厂系个体工商户，在当时无法办理土地证，故涉讼地块登记在大石顺发公司名下。而中圣利公司提交了原番禺市工商行政管理局大石分局出具的《证明》，载明番禺市大石顺发电线厂于1992年9月23日经市工商局核准，变更为番禺市大石顺发电线有限公司。但陈国英认为大石顺发公司系由其他独立股东新成立的公司，并非由顺发电线厂变更而来。

关于涉讼地块的原抵押登记情况。中圣利公司提交了涉讼地块原登记在大石顺发公司名下时的《广州市不动产登记查册表》、《土地查封明细》及《土地他项权利明细》，显示涉讼地块于1995年4月25日办理抵押，抵押期限至1996年4月25日止，抵押权人、借款、抵押合同号、抵押期限均不详，后广州市中级人民法院于2008年4月8日因（1998）穗中法经执字第00226号申恢1号案件查封了涉讼地块。而大石顺发公司认为，根据其与交通银行签订的1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》的内容，主合同借款人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，抵押权即自动撤销；（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》所查明1995年12月8日交通银行与其签订的最后一份编号为1995年交同字第180（3）号《抵押合同》并未办理相应抵押登记，该合同及交通银行与盘龙公司签订的1995年交同字第180（1）号《借款合同》均属于借新还旧方式为归还1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》所签订，故上述判决认定1995年4月25日进行的抵押登记即是对1995年12月8日《抵押合同》的登记显然是错误的；实际上大石顺发公司曾于1993年10月5日以涉讼地块及厂房作价500万元作为抵押向农业银行大石信用社借款150万元，双方签订了《抵押借款合同》，该合同并经公证处公证，其中合同附件《借款抵押财产清册》中显示的涉讼地块产权证明及字号为番国土字第0244、082号，后大石顺发公司于1994年4月4日向原番禺市国土局缴纳了抵押登记费400元，番禺市国土局出具相应《广东省行政事业性收费统一收据》，并在涉讼地块两份《建设用地许可证》（番国土[1992]非住宅用地字082、0244号）中加盖了“业经抵押”的印章；1995年1月23日，番禺市国土局向大石顺发公司发出《用地缴款通知单》通知缴纳大石镇猛××村大山林土地的耕地占用税及征地管理费，大石顺发公司缴费后番禺市国土局于1995年1月24日开具了专用收据，并在上述两份《建设用地许可证》上再次加盖了此次收费的印章，并为顺发公司换发了国有土地使用证，故涉讼地块《土地他项权利明细》的登记正是在换发国有土地使用证之后，重新对之前抵押进行的登记，初始的抵押登记时间是1994年4月4日，抵押权人是农业银行大石信用社。针对上述陈述内容，大石顺发公司提交了《土地他项权利明细》、《公证书》、《广东省行政事业性收费统一收据》、《用地缴款通知单》、《番禺市行政事业性收费专用收据》、《国有土地使用证》及两份《番禺县建设用地许可证》（番国土[1992]非住宅用地字0244、082号）等证据予以证明。

中圣利公司对大石顺发公司陈述的上述内容均不予确认，称（1997）穗中法经初字第447号生效民事判决已认定涉讼地块由大石顺发公司抵押给交通银行并于1995年4月25日办理抵押登记，（2017）粤0113执恢313号《协助执行通知书》明确载明抵押编号，该编号能够确认抵押权人为交通银行，番国土[1992]非住宅用地字0244、082号《番禺县建设用地许可证》已经主管部门确认作废，不能作为证据采信，大石顺发公司的主张并无事实和法律依据。

关于涉讼地块上建（构）筑物的租赁及租金交付情况。根据各方当事人在庭审中的陈述可以确认，大石顺发公司及陈国华通过以租抵债方式将涉讼地块上兴建的厂房、配套设施及全部空地整体出租给陈国英，租赁期限至2031年止，租金已在大石顺发公司所欠陈国英债务中扣减；2015年11月17日陈国英将上述物业整体转租给王中源，租赁期限至2031年2月28日，后王中源与旺允源公司分别于2016年2月22日、2016年6月7日与赛特环保公司签订合同，将涉讼地块上C区一栋四层厂房及D区旺允源公司自建的一层简易厂房出租给赛特环保公司使用，旺允源公司确认前述2015年11月17日王中源与陈国英、2016年2月22日王中源与赛特环保公司签订的两份《租赁合同》均系旺允源公司行为，并予以追认，所有的物业修缮费用、租金收取及支付均系通过公司账户；旺允源公司现已向陈国英按每月租金标准110000元支付至2018年6月的租金及2018年7月租金的一半55000元。赛特环保公司已向旺允源公司按合同约定缴交至2018年6月的租金及至2018年5月的水电费用。

以上事实有中圣利公司、大石顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、赛特环保公司及陈国华提交的证据及当事人在庭审中陈述等证据予以证实。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本院于2017年11月15日作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，查明中圣利公司于2017年10月31日以26139300元的最高价格在淘宝网竞买得被执行人大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-××4）及地上建（构）筑物（无证），裁定大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-××4）及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移；上述土地上的建（构）筑物（无产权登记，评估建筑面积为6734.1719平方米）的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。2018年6月22日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了位于番禺区大石街猛涌村“大山林”地块的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07216973号]，载明土地使用者为中圣利公司，权利类型为国有建设用地使用权，土地批准用途为工业，使用权面积为6190.76平方米。2018年11月28日，经广州市公安局番禺区分局批准，涉讼土地的门牌号变更为番禺区大石街富石路373号，广州市番禺区国土资源和规划局并于2018年12月27日重新核发了涉讼土地的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07236170号]，权利人为中圣利公司。故中圣利公司已取得涉讼土地及土地上的建（构）筑物的物权，中圣利公司有权提起本案诉讼。

关于中圣利公司主张要求被告腾空并交还涉讼土地及土地上的建（构）筑物的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”关于涉讼地块的抵押、查封情况。广州市中级人民法院作出的（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》，查明：交通银行与盘龙公司于1995年3月31日分别签订合同编号为1995年交同字第036（1）号、1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》约定借款金额分别为190万元和300万元，同日大石顺发公司与交通银行签订合同编号为1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》，约定大石顺发公司以其所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”6195平方米的土地使用权、厂房、综合楼为前述盘龙公司向交通银行的借款作抵押，大石顺发公司于1995年4月25日到番禺市国土局办理了抵押登记手续；1995年12月8日交通银行与盘龙公司签订95年交同字第180（1）号《借款合同》，约定交通银行借给盘龙公司300万元，同日大石顺发公司与交通银行签订95年交同字第180（3）号《抵押合同》约定以合同编号为1995年交同字第036（3）号抵押合同项下抵押物为借款提供抵押担保。该《民事判决书》认为，交通银行与大石顺发公司签订的《抵押合同》项下的抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押有效，大石顺发公司应依《抵押合同》的约定对盘龙公司的借款承担相应的民事责任，并判决盘龙公司向交通银行归还借款本金300万元及支付利息和罚息，逾期未还款，交通银行可依法定程序处理大石顺发公司所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”土地使用权厂房及综合楼优先受偿，不足部分由盘龙公司继续清偿。广州市中级人民法院于2008年4月8日因（1998）穗中法经执字第00226号申恢1号案件查封了涉讼地块。而被告大石顺发公司、陈国华、陈国英认为涉案物业是在（2012）穗番法民三初字第1760号《民事判决书》后，大石顺发公司将涉案物业整体出租给陈国英，以租抵债。陈国英在2015年11月17日与王中源签订《租赁合同》，将涉案物业出租给王中源。王中源于2016年2月22日、2016年6月7日与赛特环保公司签订《租赁合同》，约定涉案物业中C区内厂房和D区简易厂房出租给赛特环保公司使用。即在大石顺发公司与陈国英成立涉讼房屋租赁合同关系前，涉讼物业已设立抵押权，且已被人民法院依法查封。大石顺发公司未征得抵押权人的同意不能对涉案物业进行出租，大石顺发公司对查封后的涉讼物业也不得再行出租。而陈国英、王中源和赛特环保公司也没有在租赁物业时查询房屋状况，未尽到谨慎审查义务，陈国英、王中源和赛特环保公司所主张的租赁使用权不能对抗涉讼物业被拍卖后受让人中圣利公司的所有权。陈国英、王中源和赛特环保公司要求继续享有涉讼房屋的租赁使用权，由于没有法律依据，本院对该抗辩意见不予采纳。大石顺发公司、陈国英、王中源和赛特环保公司应立即腾空涉讼物业，并将涉讼物业交还给原告管业。对于中圣利公司起诉主张要求与原告办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的移交及相关手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]的诉讼请求，本院予以支持。原告起诉要求被告陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司停止侵害原告行使涉案土地及地上建（构）筑物的物权及设施所拥有的物业权利的侵害行为，包括收取或催收原租赁合同的租金、为收取该等租金所采取的各种侵害、妨害等行为。上文已述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”中圣利公司通过拍卖取得了涉讼物业的所有权，其依法享有占有、使用、收益的权利，而被告陈国英、王中源和广州市旺允源科技有限公司继续对各自租赁合同的相对方收取租金，其行为已侵犯所有权人的财产收益权，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于反诉原告陈国英要求广东中圣利产业投资有限公司立即停止侵害反诉原告合法占有租赁物及其附属设施的权利（包括停止张贴告示、停止干扰水电正常使用等），以及要求反诉被告广东中圣利产业投资有限公司赔偿因其侵害行为给反诉原告造成的损失（损失额自2018年7月起计算至停止侵害之日止，按反诉原告与本案被告王中源订立的《租赁合同》计算，暂计至2018年12月底为66万元）的反诉请求，因中圣利公司基于其享有的所有权对涉案物业进行占有、使用和管理，并不构成侵权，反诉原告陈国英的上述诉请没有事实和法律依据，本院予以驳回。原告中圣利公司起诉要求各被告共同向原告支付自2017年11月至各被告向原告实际移交涉案土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按被告广州赛特环保工程有限公司与被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司约定的租金标准计付。本院是于2017年11月15日作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，裁定涉案物业的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。中圣利公司取得所有权后，其享有对该物业的收租金的收益权。经本院查明，王中源、旺允源公司确认赛特环保公司已经向其缴交至2018年6月的租金及至2018年5月的水电费用。陈国英确认王中源、旺允源公司已经向其支付至2018年6月的租金及2018年7月租金的一半。陈国英收取了上述款项后未将租金支付给中圣利公司，王中源、旺允源公司及赛特环保公司也没有向中圣利公司支付过任何租金。根据陈国英在2015年11月17日与王中源签订的《租赁合同》，约定涉案厂房整体出租给王中源使用，厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米，租期为15年，自2016年3月1日至2031年2月28日止，其中2016年3月1日至2016年5月31日为免租装修期，2016年3月1日至2019年2月28日月租金为110000元，2019年3月1日至2022年2月28日月租金为121000元。王中源与赛特环保公司签订了两份《租赁合同》，其中，约定涉案物业中C区内厂房出租给赛特环保公司使用，厂房总建筑面积约为2040平方米，空地面积约为400平方米，租期为5年，2017年3月10日至2018年3月9日月租金为54590元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为56228元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为57915元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为59652元。约定涉案物业中D区简易厂房出租给赛特环保公司使用，总建筑面积约为1000平方米，空地面积约为600平方米，租期自2016年6月7日至2021年3月9日，其中2017年3月10日至2018年3月9日月租金为14420元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为14852.60元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为15298元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为15756.9元。即两份合同月租金总金额为：2017年3月10日至2018年3月9日月租金为69010元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为71080.60元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为73213元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为75408.9元。原告中圣利公司在取得所有权后于2018年7月6日向涉案物业的各使用、占用租用单位发出《通告》主张权利，并要求各使用、租用单位于本通告发出之日起30日内自行腾空搬离所使用或占用、租用的物业部分。赛特环保公司作为使用权人并未搬离涉案物业且继续使用，赛特环保公司应向所有权人支付使用费至其搬离物业之日止。原告起诉按被告广州赛特环保工程有限公司与被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司约定的租金标准计付场地占用费，该标准是经赛特环保公司与王中源在签订合同时的认可，应视为符合市场价格情况，且也未加重赛特环保公司的责任，对于原告主张的占用费标准，本院予以支持。赛特环保公司应支付自2018年7月至其搬离物业之日止使用费给原告中圣利公司，占用费标准参照王中源、广州市旺允源科技有限公司与赛特环保公司签订的两份《租赁合同》（月租金金额为：2017年3月10日至2018年3月9日月租金为69010元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为71080.60元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为73213元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为75408.9元）。

至于原告主张的2017年11月至2018年6月份的占用费损失问题，由于原告直至2018年7月6日才向各使用、占用人主张涉案物业的所有权，此时，陈国英已经按每月租金标准110000元收取了王中源、旺允源公司支付至2018年6月的租金，以及2018年7月租金的一半55000元，如以赛特环保公司的租金标准计算占用费，势必加重陈国英或其他承租人的责任，从维护交易稳定的角度考虑，本院认定由陈国英将其向王中源、旺允源公司收取的租金返还给原告。由于陈国英是将涉案物业整体出租给王中源，上述110000元月租金是涉案整个物业（厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米）的总的租金标准，王中源对物业进行了多个分租，但其向陈国英缴交租金时并未分别注明赛特环保公司所租的物业部分（C区内厂房总建筑面积约为2040平方米，空地面积约为400平方米；D区简易厂房总建筑面积约为1000平方米，空地面积约为600平方米）所交的租金金额，陈国英、王中源、旺允源公司对此也没有举证。本院酌情按照赛特环保公司所承租的建筑面积所占整个物业总建筑面积比例认定，陈国英对于赛特环保公司所承租的物业部分收取的月租金为48463元（3040平方米÷6900平方米×110000元=48463元），则陈国英应赔偿原告2017年11月16日至2018年6月份的占用费损失为363472.5元（48463元×7.5月=363472.5元）。原告此项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。对于原告的其他诉讼请求，以及反诉原告陈国英的其他诉讼请求，本院均予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权>若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：

一、被告番禺市大石顺发电线有限公司、陈国英、王中源、广州市旺允源科技有限公司、广州赛特环保工程有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空涉讼物业【位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地（原土地证号：04-××4），现为《不动产权证》：粤（2018）广州市不动产权第07236170号，及地上建（构）筑物（无证）】，与原告办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的相关移交手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]，并将涉讼物业交还给原告广东中圣利产业投资有限公司管业；

二、被告陈国英、王中源、广州市旺允源科技有限公司应立即停止侵害，不得有任何妨害原告广东中圣利产业投资有限公司对涉案物业行使物权的行为；

三、被告陈国英应于本判决生效之日起十日内赔偿自2017年11月16日至2018年6月份的占用费损失363472.5元给原告广东中圣利产业投资有限公司；

四、被告广州赛特环保工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付自2018年7月至其搬离物业之日止的占用费给原告广东中圣利产业投资有限公司（占用费的支付标准为：参照王中源、广州市旺允源科技有限公司与赛特环保公司签订的两份《租赁合同》月租金总额，2018年7月至2019年3月9日期间的月租金为71080.60元，2019年3月10日至2020年3月9日期间的月租金为73213元，2020年3月10日至2021年3月9日期间的月租金为75408.9元）；

五、驳回原告广东中圣利产业投资有限公司的其余诉讼请求；

六、驳回反诉原告陈国英的全部诉讼请求。

如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10119元，由原告广东中圣利产业投资有限公司负担935元，由被告广州赛特环保工程有限公司负担2432元，由被告陈国英负担6752元。反诉受理费5200元，由反诉原告陈国英负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　曾　强

审　判　员　　李杏仪

人民陪审员　　郭彩霞

二〇一九年九月二日

书　记　员　　罗筱笛