广东中圣利产业投资有限公司与番禺市大石顺发电线有限公司、某某物权保护纠纷一审民事判决书

广东省广州市番禺区人民法院

民事案件判决书

（2020）粤0113民初5263号

原告（反诉被告）广东中圣利产业投资有限公司（以下简称“中圣利公司”）诉被告番禺市大石顺发电线有限公司（以下简称“大石顺发公司”）、被告（反诉原告）陈国英、被告王中源、被告广州市旺允源科技有限公司（以下简称“旺允源公司”）、被告广州赛特环保工程有限公司（以下简称“赛特环保公司”）、第三人陈国华物权保护纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2018）粤0113民初8258号民事判决书，中圣利公司、大石顺发公司、陈国英、赛特环保公司、陈国华不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2020年3月3日作出（2019）粤01民终22678号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年4月14日立案受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。中圣利公司的委托诉讼代理人张胜，陈国英本人，大石顺发公司、陈国英、陈国华的共同委托诉讼代理人刘文津、高亚红，王中源、旺允源公司的共同委托诉讼代理人谢锦贞，赛特环保公司的委托诉讼代理人蒋郧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，涉案土地及地上建（构）筑物在拍卖前依法进行了测量及评估，拍卖的土地四至清晰，地上建（构）筑物，地上建，评估价格未考虑查封、出租、出售、抵押、担保等限制因素对价值的影响，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本院于2017年11月15日作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，查明中圣利公司于2017年10月31日以26139300元的最高价格在淘宝网竞买得被执行人大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证土地证号：04-×**上建（构）筑物（无证），裁定大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证土地证号：04-×**应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移；上述土地上的建（构）筑物（无产权登记，评估建筑面积为6734.1719平方米）的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。2018年6月22日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了位于番禺区××街猛××村“大山林”地块的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07216973号]，载明土地使用者为中圣利公司，权利类型为国有建设用地使用权，土地批准用途为工业，使用权面积为6190.76平方米。2018年11月28日，经广州市公安局番禺区分局批准，涉诉土地的门牌号变更为番禺区大石街富石路373号，广州市番禺区国土资源和规划局并于2018年12月27日重新核发了涉诉土地的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07236170号]，权利人为中圣利公司。故中圣利公司已取得涉诉土地及土地上的建（构）筑物的物权，中圣利公司有权提起本案诉讼。 关于中圣利公司主张要求被告腾空并交还涉诉土地及土地上的建（构）筑物的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”广州市中级人民法院作出的（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》认定交通银行与大石顺发公司签订的《抵押合同》项下的抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押有效，大石顺发公司应依《抵押合同》的约定对盘龙公司的借款承担相应的民事责任，并判决盘龙公司向交通银行归还借款本金300万元及支付利息和罚息，逾期未还款，交通银行可依法定程序处理大石顺发公司所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”土地使用权厂房及综合楼优先受偿，不足部分由盘龙公司继续清偿。被告大石顺发公司虽对上述民事判决书存有异议，并曾提出再审申请，但广东省高级人民法院以（2009）粤高法立民申字第810号裁定驳回大石顺发公司对447号判决的再审申请，（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》仍然有效。此后广州市中级人民法院于2008年4月8日查封了涉诉地块，被告大石顺发公司、陈国华、陈国英认为涉案物业是在（2012）穗番法民三初字第1760号《民事判决书》后，大石顺发公司将涉案物业整体出租给陈国英，以租抵债。陈国英在2015年11月17日与王中源签订《租赁合同》，将涉案物业出租给王中源。王中源于2016年2月22日、2016年6月7日与赛特环保公司签订《租赁合同》，约定涉案物业中C区内厂房和D区简易厂房出租给赛特环保公司使用。即在大石顺发公司与陈国英成立涉诉房屋租赁合同关系前，涉诉物业已设立抵押权，且已被人民法院依法查封。大石顺发公司未征得抵押权人的同意不能对涉案物业进行出租，大石顺发公司对查封后的涉诉物业也不得再行出租。而陈国英、王中源和赛特环保公司也没有在租赁物业时查询房屋状况，未尽到谨慎审查义务，陈国英、王中源和赛特环保公司所主张的租赁使用权不能对抗涉诉物业被拍卖后受让人中圣利公司的所有权。陈国英、王中源和赛特环保公司要求继续享有涉诉房屋的租赁使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告赛特环保公司实际已于2019年8月31日腾空并搬离，故应由大石顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司腾空涉诉物业，并将涉诉物业交还给原告管业。对于中圣利公司起诉主张要求被告与原告办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的移交及相关手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”中圣利公司通过拍卖取得了涉诉物业的所有权，其依法享有占有、使用、收益的权利，而被告陈国英、王中源和广州市旺允源科技有限公司继续对各自租赁合同的相对方收取租金，其行为已侵犯所有权人的财产收益权，原告起诉要求陈国英、王中源、旺允源公司停止侵害原告行使涉案土地及地上建（构）筑物的物权及设施所拥有的物业权利的侵害行为，包括收取或催收原租赁合同的租金、为收取该等租金所采取的各种侵害、妨害等行为，符合法律规定，本院予以支持。陈国英要求中圣利公司立即停止侵害反诉原告合法占有租赁物及其附属设施的权利（包括停止张贴告示、停止干扰水电正常使用等），以及要求中圣利公司赔偿因其侵害行为给陈国英造成的损失，因中圣利公司基于其享有的所有权对涉案物业进行占有、使用和管理并不构成侵权，陈国英的上述诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 原告中圣利公司起诉要求各被告共同向原告支付自2017年11月至各被告向原告实际移交涉案土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按被告赛特环保公司与被告王中源、被告旺允源公司约定的租金标准计付。本院认为，本院于2017年11月15日作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，裁定涉案物业的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。因此，中圣利公司取得所有权后才享有对该物业的收租金的收益权。原告至2018年7月6日向各使用、占用人主张涉案物业的所有权，此时，陈国英已经按其与王中源在2015年11月17日签订的《租赁合同》约定按每月租金标准110000元收取了王中源、旺允源公司支付至2018年6月的租金，以及2018年7月租金的一半55000元，如以赛特环保公司的租金标准计算占用费，势必加重陈国英或其他承租人的责任，从维护交易稳定的角度考虑，本院认定由陈国英将其向王中源、旺允源公司收取的租金返还给原告。由于陈国英是将涉案物业整体出租给王中源，上述110000元月租金是涉案整个物业（厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米）的总的租金标准，王中源对物业进行了多个分租，但其向陈国英缴交租金时并未分别注明赛特环保公司所租的物业部分（C区内厂房总建筑面积约为2040平方米，空地面积约为400平方米；D区简易厂房总建筑面积约为1000平方米，空地面积约为600平方米）所交的租金金额，陈国英、王中源、旺允源公司对此也没有举证。本院酌情按照赛特环保公司所承租的建筑面积所占整个物业总建筑面积比例认定，陈国英对于赛特环保公司所承租的物业部分收取的月租金为48463元（3040平方米÷6900平方米×110000元=48463元），则陈国英应赔偿原告2017年11月16日至2018年6月份的占用费损失为363472.5元（48463元×7.5月=363472.5元）。而根据王中源与赛特环保公司签订的两份《租赁合同》约定，涉案物业中C区内厂房总建筑面积约为2040平方米，空地面积约为400平方米，2017年3月10日至2018年3月9日月租金为54590元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为56228元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为57915元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为59652元；涉案物业中D区简易厂房总建筑面积约为1000平方米，空地面积约为600平方米，2017年3月10日至2018年3月9日月租金为14420元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为14852.60元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为15298元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为15756.9元。即两份合同月租金总金额为：2017年3月10日至2018年3月9日月租金为69010元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为71080.60元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为73213元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为75408.9元。赛特环保公司作为使用权人并未搬离涉案物业且继续使用至2019年8月31日，故赛特环保公司应向所有权人支付使用费至2019年8月31日止。原告起诉按被告赛特环保公司与被告王中源、被告旺允源公司约定的租金标准计付场地占用费，该标准是经赛特环保公司与王中源在签订合同时的认可，应视为符合市场价格情况，且也未加重赛特环保公司的责任，对于原告主张的占用费标准，本院予以支持。赛特环保公司应支付自2018年7月至2019年8月31日止的使用费给原告中圣利公司，占用费标准参照王中源、旺允源公司与赛特环保公司签订的两份《租赁合同》，具体为988399.3元（71080.60元×8个月+73213元×5个月22天）。对于原告的其他诉讼请求，以及反诉原告陈国英的其他诉讼请求，本院均予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 涉案土地以及其地上建（构）筑物位于广州市番禺区猛涌村“大山林”地块，1989年12月1日大石镇顺发电线厂向原番禺县大石镇猛××村民委员会、原番禺市大石镇村镇建设委员会申请在涉诉土地上兴建框架结构的综合厂房，建筑面积2208平方米；1995年1月23日原番禺市人民政府办理了涉诉土地的国有土地使用权证，原使用者登记为大石顺发公司，原土地使用权证号为番府国用（1995）字第（04-××4），土地使用权面积为6195平方米，其中建筑占地2790平方米。 一、涉案土地及地上建（构）筑物的抵押、查封及异议处理情况。 中圣利公司提交了涉诉地块原登记在大石顺发公司名下时的《广州市不动产登记查册表》、《土地查封明细》及《土地他项权利明细》。上述材料显示，涉诉地块于1995年4月25日办理抵押登记，抵押期限至1996年4月25日止，抵押权人、借款、抵押合同号、抵押期限均不详。 大石顺发公司认为，根据其与交通银行签订的1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》的内容，主合同借款人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，抵押权即自动撤销；（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》所查明1995年12月8日交通银行与其签订的最后一份编号为1995年交同字第180（3）号《抵押合同》并未办理相应抵押登记，该合同及交通银行与盘龙公司签订的1995年交同字第180（1）号《借款合同》均属于借新还旧方式为归还1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》所签订，故上述判决认定1995年4月25日进行的抵押登记即是对1995年12月8日《抵押合同》的登记显然是错误的；实际上大石顺发公司曾于1993年10月5日以涉诉地块及厂房作价500万元作为抵押向农业银行大石信用社借款150万元，双方签订了《抵押借款合同》，该合同并经公证处公证，其中合同附件《借款抵押财产清册》中显示的涉诉地块产权证明及字号为番国土字第0244、082号，后大石顺发公司于1994年4月4日向原番禺市国土局缴纳了抵押登记费400元，番禺市国土局出具相应《广东省行政事业性收费统一收据》，并在涉诉地块两份《建设用地许可证》（番国土[1992]非住宅用地字082、0244号）中加盖了“业经抵押”的印章；1995年1月23日，番禺市国土局向大石顺发公司发出《用地缴款通知单》通知缴纳大石镇猛××村大山林土地的耕地占用税及征地管理费，大石顺发公司缴费后番禺市国土局于1995年1月24日开具了专用收据，并在上述两份《建设用地许可证》上再次加盖了此次收费的印章，并为大石顺发公司换发了国有土地使用证，故涉诉地块《土地他项权利明细》的登记正是在换发国有土地使用证之后，重新对之前抵押进行的登记，初始的抵押登记时间是1994年4月4日，抵押权人是农业银行大石信用社。针对上述陈述内容，大石顺发公司提交了《土地他项权利明细》、《公证书》、《广东省行政事业性收费统一收据》、《用地缴款通知单》、《番禺市行政事业性收费专用收据》、《国有土地使用证》及两份《番禺县建设用地许可证》（番国土[1992]非住宅用地字0244、082号）等证据予以证明。 中圣利公司对大石顺发公司陈述的上述内容均不予确认，称（1997）穗中法经初字第447号生效民事判决已认定涉诉地块由大石顺发公司抵押给交通银行并于1995年4月25日办理抵押登记，（2017）粤0113执恢313号《协助执行通知书》明确载明抵押编号，该编号能够确认抵押权人为交通银行，番国土[1992]非住宅用地字0244、082号《番禺县建设用地许可证》已经主管部门确认作废，不能作为证据采信，大石顺发公司的主张并无事实和法律依据。 1998年1月24日，广州市中级人民法院就交通银行广州分行同福西支行（下称“交通银行”）与广州市海珠区盘龙大厦实业总公司（下称“盘龙公司”）、大石顺发公司的借款合同纠纷一案作出（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》，查明：交通银行与盘龙公司于1995年3月31日分别签订合同编号为1995年交同字第036（1）号、1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》约定借款金额分别为190万元和300万元，同日大石顺发公司与交通银行签订合同编号为1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》，约定大石顺发公司以其所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”6195平方米的土地使用权、厂房、综合楼为前述盘龙公司向交通银行的借款作抵押，大石顺发公司于1995年4月25日到番禺市国土局办理了抵押登记手续；1995年12月8日交通银行与盘龙公司签订95年交同字第180（1）号《借款合同》，约定交通银行借给盘龙公司300万元，同日大石顺发公司与交通银行签订95年交同字第180（3）号《抵押合同》约定以合同编号为1995年交同字第036（3）号抵押合同项下抵押物为借款提供抵押担保。该《民事判决书》认为，交通银行与大石顺发公司签订的《抵押合同》项下的抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押有效，大石顺发公司应依《抵押合同》的约定对盘龙公司的借款承担相应的民事责任，并判决盘龙公司向交通银行归还借款本金300万元及支付利息和罚息，逾期未还款，交通银行可依法定程序处理大石顺发公司所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”土地使用权厂房及综合楼优先受偿，不足部分由盘龙公司继续清偿。 上述判决发生法律效力后，原申请执行人交通银行广州分行同福西支行于1998年4月17日申请执行，广州市中级人民法院以（1998）穗中法经执字第226号立案执行。 2000年12月12日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第226号民事裁定书，裁定中止执行。 2008年4月8日，广州市中级人民法院因（1998）穗中法经执字第00226号申恢1号案件查封了大石顺发公司名下位于番禺区××镇猛××村“大山林”地块6195平方米土地使用权（土地证土地证号：04-×**委托拍卖机构准备于2009年2月27日公开拍卖上述地块。 2008年6月18日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法执字第226号申恢1号民事裁定书，变更广州市鸿翔实业有限公司（下称“鸿翔公司”）为本案债权的申请执行人，原申请执行人交通银行的权利义务由鸿翔公司继受。 2009年2月15日，大石顺发公司得知拍卖消息提出执行异议，请求解除对上述地块的查封。 2009年2月25日，大石顺发公司申请对（1997）穗中法经初字第447号民事判决书再审。 2009年5月5日，广东省高级人民法院作出（2009）粤高法立民申字第810号民事裁定书，认为447号案送达程序合法，且于****年**月**日出生法律效力，大石顺发公司至2009年2月25日申请再审已经超过2年，裁定驳回大石顺发公司的再审申请。 2009年9月23日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第226号申恢1号-1执行裁定，驳回大石顺发公司的异议。 大石顺发公司不服，于2010年3月31日向广东省高级人民法院申请复议，广东省高级人民法院于2010年9月3日作出（2010）粤高法执复字第26号执行裁定，驳回大石顺发公司的复议请求，维持（1998）穗中法经执字第226号申恢1号-1执行裁定。 2012年11月27日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第226号恢字1号《执行裁定书》，裁定鸿翔公司与大石顺发公司、盘龙公司借款合同纠纷一案指定由广州市番禺区人民法院执行，本院以（2013）穗番法执字第1283号立案执行。 2014年2月12日，本院作出（2014）穗番法执变字第3号执行裁定书，变更曾锐波为（2013）穗番法执字第1283号案的申请执行人。 本院在执行（2013）穗番法执字第1283号案中继续查封番禺区××镇猛××村“大山林”地块6195平方米土地使用权（土地证土地证号：04-×**于2017年4月10日作出（2013）穗番法执字第1283-3号执行裁定，裁定拍卖上述土地及地上建（构）筑物。2017年5月，陈国英提出异议。 2017年本院作出（2017）粤0113执异109号执行裁定驳回陈国英的异议。陈国英不服，向广州市中级人民法院申请复议。 2017年7月27日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执复198号执行裁定，驳回陈国英的复议申请，维持（2017）粤0113执异109号执行裁定。陈国英不服，向广东省高级人民法院申诉。 2017年12月14日，广东省高级人民法院作出（2017）粤执监134号执行裁定，驳回陈国英的申诉请求。 2017年8月18日，本院恢复（2013）番法执字第1283号案执行，立案案号（2017）粤0113恢执313号，并于2017年9月29日发出竞买公告。 2017年10月27日，陈国华以对涉案土地上的2208平方米建筑为其合法所有为由提出异议，本院于2018年8月27日作出（2017）粤0113执异259号执行裁定，裁定驳回陈国华的异议。陈国华不服，向广州市中级人民法院申请复议。广州市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）粤01执复309号执行裁定书，裁定撤销（2017）粵0113执异259号执行裁定书并将本案发回番禺区人民法院重新裁定。本院于2019年9月16日作出（2019）粤0113执异430号执行裁定，驳回陈国华的异议请求。陈国华不服，向本院提起执行异议之诉，案号（2019）粤0113民初13199号，本院于2020年6月23日作出民事裁定，驳回陈国华的起诉。该案件正在上诉过程中。 二、涉案土地的拍卖情况。 2016年9月6日，广东南方数码科技股份有限公司对涉案土地上的建筑物进行测量，并形成《房屋面积测量成果报告书》，该报告书显示，坐落于番禺区××街猛××村“大山林”的建筑共用地6195.1220平方米，建基2395.9671平方米，总建筑6734.1719平方米。 2016年12月27日，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出的编号为粤金估房字[2016]549号评估报告显示，评估土地使用权面积6195平方米，评估土地使用权总价12210300元；建筑物评估面积6734.1719平方米，评估建筑面积总价9879000元；评估房地产总价22089300元。评估结果明细表载明，相关产权资料包括《土地产权情况证明》（案卷号：I1.3.1-04-3175）、《房屋面积测量成果报告书》；楼龄约19年；总楼层部分为5层、部分为3层、部分为1层；评估土地使用权单价为1971元/平方米，评估建筑面积单价为1467元/平方米。未定事项假设载明，由于被执行人不配合，我司估价人员仅能进入估价对象内部部分区域进行现场查勘。设定其余未能进入的楼宇的室内装修为地面混凝土地坪，墙面乳胶漆，天花乳胶漆。本报告估价结果乃基于上述假设的基础上获得，并未考虑估价对象实际内部情况与假设条件间的差异对报告结果所造成的影响。依据不足假设载明，估价对象楼龄由我司现场查勘人员参考所在路段同类房屋情况，并结合估价经验判断得出，受客观条件限制，可能与实际建造时间有差异，实际楼龄应查核建设主管部门验收时间。由于估价对象地上建筑未办理《房地产权证》或《不动产权证》等产权证书，本次评估中建筑面积、建筑结构等以委托人提供的《房屋面积测量成果报告书》中登载的内容为依据进行。特别事项说明载明，本次评估按完全市场价值考虑，针对查封情况仅做披露，未考虑其价值影响。估价的限制条件载明，本报告未考虑出租、出售、抵押、担保、查封等权利限制因素对评估价值的影响。 2017年9月29日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《拍卖公告》，载明：拍卖标的为广州市番禺区××镇猛××村“大山林”土地使用权（土地证土地证号：04-×**权面积：6195平方米，其中建筑占地面积2790平方米）及地上无证建（构）筑物。土地实际用途：工业，无因占有使用，不清场交付。特别提醒为1、本次拍卖的标的包含被执行人广州市番禺区大石猛涌村“大山林”土地使用权上的多处无证建（构）筑物，本院已征询广州市番禺区城市管理局处理意见，部分已被列为违法建设进行调查。竞买人参加竞拍，视为清楚知悉该情况，并愿意支付建（构）筑物的对价，竞买成功后，不得以任何理由申请对建（构）筑物成交款退款或抵扣。本院不负责该土地使用权上的建（构）筑物的过户，买受人自行承担相应的风险；2、该地块的土地登记用途与现行控制性详细规划不一致，买受人自行承担规划不一致导致的过户风险。第四条特别提醒载明，标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。 2017年11月15日，本院作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，查明中圣利公司于2017年10月31日以26139300元的最高价格在淘宝网竞买得被执行人大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证土地证号：04-×**上建（构）筑物（无证），裁定大石顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证土地证号：04-×**应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移；上述土地上的建（构）筑物（无产权登记，评估建筑面积为6734.1719平方米）的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。 同日，本院向广州市番禺区国土资源和规划局出具（2017）粤0113执恢313号《协助执行通知书》，要求解除对大石顺发公司名下涉诉地块的查封，并注销抵押权人交通银行设立在涉诉地块上的抵押权登记及他项权证（抵押编号：199500002），注销被执行人大石顺发公司名下位于涉诉地块的产权登记，将原登记在被执行人大石顺发公司名下的涉诉地块过户至买受人中圣利公司名下。 2018年6月22日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了位于番禺区××街猛××村“大山林”地块的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07216973号]，载明土地使用者为中圣利公司，权利类型为国有建设用地使用权，土地批准用途为工业，使用权面积为6190.76平方米。 2018年11月28日，经广州市公安局番禺区分局批准，涉诉土地的门牌号变更为番禺区大石街富石路373号，广州市番禺区国土资源和规划局并于2018年12月27日重新核发了涉诉土地的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07236170号]，权利人为中圣利公司。 本案诉讼中，中圣利公司称其竞拍的涉诉地块地上建（构）筑物面积即（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》中所载明的总面积为6374.1719平方米建筑物，在办理涉诉地块过户手续时重新对面积进行测量，《不动产权证》所附《宗地图》亦可明确其拥有的土地范围，故中圣利主张以登记的土地使用权面积6190.76平方米为准，另外，中圣利公司确认现涉诉地块上供水供电设施除一个电表未变更外，其余设施（即一个专用电压器、两个水表）均已将用水、用电信息变更至中圣利公司名下。 而大石顺发公司及陈国华认为，涉诉地块地上建（构）筑物包括一栋面积约2300平方米、占地面积800平方米的综合楼，建筑面积4000平方米、占地面积3000平方米的厂房，建筑面积1900平方米、占地面积1200平方米的大石顺发公司主体厂房，建筑面积2100平方米、占地面积1400平方米的简易厂房，建筑面积260平方米、占地面积120平方米的电房及配套设施，以上建（构）筑物总占地面积为6520平方米，均在中圣利公司所主张《宗地图》的红线范围内，但实际上地块上的水电设施原分别登记在大石顺发公司及陈国华名下，且拍卖公告所载明的拍卖标的仅系涉诉地块上占地面积2790平方米的建筑物，因此中圣利公司通过拍卖取得的涉诉地块及地上部分建筑物的所有权并不包含水电设施及其他地上建筑物，无权要求其移交水电等附属设施及办理过户手续。 陈国华明确，其主张的2208平方米建筑物有包含在《房屋面积测量成果报告书》中确定的6734.1719平方米建筑物中，具体为107、108、109页在这三页中紧挨105国道的建筑，面积为1005.0760平方米，在108图上同一个位置底线注的是982.1580平方米，在109图上同一个位置建筑面积为300.3233平方米，合计2287.5573平方米。 三、涉案土地拍卖前的使用情况。 2015年11月17日，陈国英作为甲方（出租方）与王中源作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号厂房出租给乙方使用，厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米，租期为15年，自2016年3月1日至2031年2月28日止，其中2016年3月1日至2016年5月31日为免租装修期，2016年3月1日至2019年2月28日月租金为110000元，2019年3月1日至2022年2月28日月租金为121000元，2022年3月1日至2025年2月28日月租金为133100元，2025年3月1日至2028年2月29日月租金为146410元，2028年3月1日至2031年2月28日月租金为161051元。 2015年12月12日，陈国英出具《转租证明书》，同意王中源将其承租的番禺区大石街105国道大石段639号厂房转租予第三方。 2016年2月22日，王中源作为甲方（出租方）与赛特环保公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号C区内厂房出租给乙方使用，厂房总建筑面积约为2040平方米，空地面积约为400平方米，租期为5年，自2016年2月22日至2016年3月10日为免租期，2016年3月10日至2017年3月9日月租金为53000元，2017年3月10日至2018年3月9日月租金为54590元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为56228元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为57915元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为59652元。 2016年6月7日，旺允源公司作为甲方（出租方）与赛特环保公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号D区简易厂房出租给乙方使用，总建筑面积约为1000平方米，空地面积约为600平方米，租期自2016年6月7日至2021年3月9日，其中2016年6月7日至2016年6月30日为免租装修期，2016年7月1日至2017年3月9日月租金为14000元，2017年3月10日至2018年3月9日月租金为14420元，2018年3月10日至2019年3月9日月租金为14852.60元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金为15298元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金为15756.9元。 四、涉案土地及地上建（构）筑物拍卖后的使用情况。 2018年7月6日，中圣利公司向广州市番禺区猛涌村“大山林”的各使用、占用租用单位发出《通告》，称涉诉地块土地使用权及相应的其他权利系中圣利公司依法通过司法拍卖平台拍卖所得的合法财产，要求各使用、占用租用单位于本通告发出之日起30日内自行腾空搬离所使用或占用、租用的物业部分。 2018年8月8日，陈国英向猛涌村“大山林”的各位租户发出《告知书》，称近日有公司向猛涌村“大山林”的各位租户发出搬离、腾空租用地的《通告》，影响了各位租户的正常生产经营活动，给陈国英及各位租户造成了诸多困扰，因此陈国英作为猛涌村“大山林”的出租人针对上述《通告》作出声明：首先，无论猛涌村“大山林”的土地使用权是否发生变更，均不影响已存在的租赁关系，各位请放心生产生活；其次，陈国英将猛涌村“大山林”土地及建筑物转租给各位租户并订立了相关的租赁合同，在租赁期间内请各位按照相关租赁合同的约定按时向订约的出租方履行缴纳租金的义务。 2018年8月29日，中圣利向本院提起本案诉讼，要求大石顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司及赛特环保公司立即办理涉诉地块及其地上建（构）筑物的移交手续，并停止侵害行为，支付占有使用费等。而陈国英在本案中亦提起反诉，要求中圣利公司停止侵害其合法占有租赁物及附属设施的权利，并赔偿损失。 2019年8月30日，赛特环保公司向中圣利公司、旺允源公司、王中源发出《告知函》，载明由于几方的物权纠纷，所租赁的物业被多次停水停电，导致无法继续正常使用租赁物业，为了避免损失扩大，该公司决定于2019年8月31日前腾空撤离广州市番禺区大石街105国道639号C区、D区厂房，交还该物业，结束租赁关系。中圣利公司在2019年8月31日10:37:29签收，旺允源公司、王中源在2019年9月1日18:27:15签收。 2019年9月3日，中圣利公司向赛特环保公司发出《关于追缴水电费的函》，载明赛特环保公司于2019年2月20日已签收发票（计算时间：2018年9月13日-2019年1月16日）及《水电费通知单》。至2019年8月31日止，第1次《水电费通知单》欠费11232.14元、第2次《水电费通知单》欠费5732.34元，赛特环保公司已签收发票原件，第三次《水电费通知单》欠费12890元，在收到该款后7个工作日内开具实收金额发票。以上共欠费29854.48元，请在收到此函后3天内付款。 2019年9月17日，旺允源公司向赛特环保公司发出《回复函》，载明待案件判决文书生效后再与其处理租赁合同相关事宜。 据各方当事人在庭审中的陈述可确认，大石顺发公司及陈国华通过以租抵债方式将涉诉地块上兴建的厂房、配套设施及全部空地整体出租给陈国英，租赁期限至2031年止，租金已在大石顺发公司所欠陈国英债务中扣减；2015年11月17日陈国英将上述物业整体转租给王中源，租赁期限至2031年2月28日，后王中源与旺允源公司分别于2016年2月22日、2016年6月7日与赛特环保公司签订合同，将涉诉地块上C区一栋四层厂房及D区旺允源公司自建的一层简易厂房出租给赛特环保公司使用，旺允源公司确认前述2015年11月17日王中源与陈国英、2016年2月22日王中源与赛特环保公司签订的两份《租赁合同》均系旺允源公司行为，并予以追认，所有的物业修缮费用、租金收取及支付均系通过公司账户；旺允源公司现已向陈国英按每月租金标准110000元支付至2018年6月的租金及2018年7月租金的一半55000元。赛特环保公司已向旺允源公司按合同约定缴交至2018年6月的租金及至2018年5月的水电费用。 五、当事人对涉案土地及地上建（构）筑物主张的权利情况。 陈国华主张其对其中的2208平方米厂房享有合法使用权。陈国英主张其对外出租的大山林土地使用权和地上建筑物的来源有两部分，一部分是顺发电线厂（陈国华）为偿还借款向陈国英出租的2208平方米厂房，另一部分是大石顺发公司为了偿还建设工程款向陈国英出租的大山林土地使用权和地上大石顺发公司兴建的厂房、配套设施和空地。为此提供了民事判决书、原番禺市大石镇村镇建设委员会于1992年7月6日出具的《证明》及部分用水发票、收费卡、偿还借款协议书予以佐证。 其中原番禺市大石镇村镇建设委员会于1992年7月6日出具的证明载明：大石镇顺发电线厂在大石镇猛××村大山林，兴建之综合厂房（框架三层，合计建筑面积2208平方米），经我委查核已经竣工，现因工作进度问题未发有房产权证，该建筑物经我委查核业主为大石镇顺发电线厂。 1993年9月25日大石镇顺发电线厂作为甲方、债务人与陈国英作为乙方、债权人签订的《偿还借款协议书》载明：经甲乙双方核对确认：甲方自一九八九年五月十二日至一九九三年四月十五日先后向乙方借款本金人民币贰佰陆拾万元整（甲方用于土地购置及厂房建设）。至一九九三年八月十五日止应付借款利息为肆拾陆万捌仟元整，本息合计为叁佰零陆万捌仟元整（3068000元）。因甲方还款的期限（一九九三年八月十五日）已过，并已逾期40天，但甲方目前仍无现金归还。经双方充分友好协商，达成如下还款协议：一、甲方愿意将现有的土地使用权4533.35平方米以及三层厂房建筑面积约2200平方米【详见①1992年3月8日《广州市番禺县固有土地使用权出让合同书》）；②番国土[1992]非住宅用地字082号番禺县《建设用地许可证》；③番禺县大市区村镇建设委员会1989年12月1日批复的编号为67号的《公共生产建筑报建申请表》】，以每月12000元的租金租赁给乙方使用。每月的租金首先充减借款利息，剩余再充减本金。（利息为年息9%）；二、甲方现有的土地使用权4533.35平方米以及三层厂房建筑面积约2200平方米，现因甲方未取得“土地使用证”和“房产证”，所以在签订本合同时，甲方要将以上第一条所列的三个证件原件交给乙方保管，期间甲方如取得土地使用证和房产证则将二证交乙方保管。三、乙方租赁期间可将土地和厂房转租给他人。四、租金标准每年递增2%。五、乙方在使用以上土地和厂房期间如要改变其结构或增设固定物必须征得甲方书面同意。在甲方还清本息后，乙方增设的一切固定物归甲方所有。 （2012）穗番法民三初字第1760号判决书载明，2012年9月14日，本院受理陈国英诉大石顺发公司的（2012）穗番法民三初字第1760号建设工程合同纠纷一案，陈国英及大石顺发公司在诉讼中确认以下事实：大石顺发公司因在番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建厂房项目及配套设施、厂房办公楼装修、水电配套及停车场工程拖欠了陈国英工程款，双方于1996年8月20日签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》，并于1999年6月20日再次签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》最终确定大石顺发公司欠陈国英款项为1500万元，陈国英同意大石顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给其使用，租金每年20万元，而租金在工程款中扣减，如大石顺发公司不积极筹集资金清还欠款，陈国英有权要求大石顺发公司用所属资产（土地、建筑物及配套设施）作为优先抵偿大石顺发公司所欠陈国英的债务；后大石顺发公司分别于1999年7月25日及2006年7月23日出具两份《还款协议》确认尚欠陈国英的工程款金额及以租金扣减工程款的事实；2008年5月18日双方签订《房屋土地租赁协议》约定大石顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给陈国英使用，租金每年20万元，而租金在所拖欠的1320万元工程款中抵减；2011年7月20日大石顺发公司出具《还款协议》确认尚欠陈国英工程款1260万元，大石顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给陈国英使用，租期为20年，租金为每年20万元；陈国英遂在该案中主张的欠款金额为大石顺发公司尚欠的工程款1260万元减去20年租金，每年租金20万元，即为860万元。2012年10月29日，本院就该案出具《民事判决书》，判决大石顺发公司支付工程款860万元给陈国英。 大石顺发公司系于1992年9月23日经原番禺市工商行政管理局核准登记的企业法人，法定代表人为陈国华，于1999年6月9日被工商行政管理部门吊销营业执照。 陈国华陈述其为个体工商户顺发电线厂的经营者，顺发电线厂的全称是番禺县大石镇顺发电线厂，当时有办理工商登记，但因年代久远，工商部门无法提供相关的证明。大石顺发公司成立于1992年9月23日，与顺发电线厂是相互独立的主体，没有关联关系。顺发电线厂与大石顺发公司分别拥有证号04-000026、04-00374的土地。但因顺发电线厂是个体工商户，在当时无法办理土地证，故涉诉地块登记在大石顺发公司名下。但陈国华以大石顺发电线厂名义在涉诉地块上报建的时间为1989年12月1日，故涉诉地块上盖建（构）筑物的实际产权人应系经营者为陈国华的个体工商户大石顺发电线厂。由于大石顺发公司以及陈国华两者之间对权属非常清晰，此前没有发生纠纷，故未另行签订协议约定土地的实际权属情况。 大石顺发公司亦称涉诉地块原属顺发电线厂所有，但因顺发电线厂系个体工商户，在当时无法办理土地证，故涉诉地块登记在大石顺发公司名下。陈国英认为大石顺发公司系由其他独立股东新成立的公司，并非由顺发电线厂变更而来。 中圣利公司提交了原番禺市工商行政管理局大石分局出具的《证明》，载明番禺市大石顺发电线厂于1992年9月23日经市工商局核准，变更为番禺市大石顺发电线有限公司。 此外，本院于2020年8月3日组织各方当事人到达现场查看，并形成书面材料附卷。

一、被告番禺市大石顺发电线有限公司、陈国英、王中源、广州市旺允源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空涉诉物业【位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地（原土地证土地证号：04-×**为《不动产权证》：粤（2018）广州市不动产权第07236170号，及地上建（构）筑物（无证）】，与原告办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的相关移交手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]，并将涉诉物业交还给原告广东中圣利产业投资有限公司管业； 二、被告陈国英、王中源、广州市旺允源科技有限公司应立即停止侵害，不得有任何妨害原告广东中圣利产业投资有限公司对涉案物业行使物权的行为； 三、被告陈国英应于本判决生效之日起十日内赔偿自2017年11月16日至2018年6月份的占用费损失363472.5元给原告广东中圣利产业投资有限公司； 四、被告广州赛特环保工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付自2018年7月至2019年8月31日止的占用费988399.3元给原告广东中圣利产业投资有限公司； 五、驳回原告广东中圣利产业投资有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告陈国英的全部诉讼请求。 如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10119元，由原告广东中圣利产业投资有限公司负担935元，由被告广州赛特环保工程有限公司负担2432元，由被告陈国英负担6752元。反诉案件受理费5200元，由反诉原告陈国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　冯　婉 人民陪审员　　陈素坚 人民陪审员　　梁艳芬

书　记　员　　邬敏秋