上海昱高电气有限公司与上海新发创运置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0115民初19179号

原告：上海昱高电气有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：钟绍铭(CHOONGSIEWMENG)，总经理。

委托诉讼代理人：郭靖，上海市申中律师事务所律师。

被告：上海新发创运置业有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：谢茂，董事长。

委托诉讼代理人：王一珺，女。

委托诉讼代理人：李冰，上海市君志律师事务所律师。

原告上海昱高电气有限公司与被告上海新发创运置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭靖、被告委托诉讼代理人王一珺、李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海昱高电气有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告返还原告3个月的厂房租金170,254.17元。事实和理由：原告本系被告出租的上海市浦东新区合庆镇上海张江高科技产业东区新发创运工业园东胜路XXX号XXX栋房屋(又称A区第9栋厂房，以下简称系争房屋)承租人，租赁期限至2020年5月31日。2020年1月初发生世界性的“新冠疫情”，2020年2月全国人大常委法制工作委员会将该场“新冠疫情”定性为不可抗力事件。“新冠疫情”亦对原告造成巨大经济损失，停工停产、亏损严重,不得不忍痛放弃此前扩大生产的经营计划。为此，原告曾多次与被告协商，希望能减免部分厂房租金以助原告渡过“疫情”难关，但被告无任何回应。据上，原告认为，“新冠疫情”系不可抗力事件，租赁厂房无法得到正常使用，被告理应减免部分租金。现原告为维护合法权益，依法提起诉讼,请法院予以支持。

被告上海新发创运置业有限公司辩称，不同意原告诉请：1.疫情发生以前原告已迁移公司住所，停止了系争房屋内的经营活动，已不再将系争房屋作为经营活动场地，疫情对原告使用厂房没有造成任何影响。2.疫情对原告履行租赁合同没有造成影响。原告2019年10月1日另租厂房迁移住所开始，就转移了生产经营活动场所，理应预先计划安排好履行涉案租赁合同并资金准备工作。原告已在疫情发生前的2020年1月17日支付了系争房屋2020年1月1日至3月31日期间的租金，原告于2020年3月12日再次与案外人签订企业住所租赁合同，并且在复工复产的3月30日第二次完成了公司住所的迁移变更登记，将生产经营场地搬到了鹿达路厂房，并当天支付了系争房屋4月1日至5月31日的租金，故疫情事实上对原告履行涉案合同没有造成影响。3.原告在疫情防控期间和全面复工复产之后，未采取任何措施减少疫情可能对系争房屋的使用影响。4.被告不属于有关企业减免房租政策的适用主体，原告也不属于对受疫情影响出现经营困难的服务型小微企业和个体户，因此不适用房租减免的政策。被告也没有享受到相应的减免政策和其他的减免政策。因此被告认为，原告诉请依据的不可抗力并不符合法律对不可抗力造成合同影响的相关规定，也不符合最高院及上海高院对疫情造成合同影响问题的相关解释意见，原告的诉请应予驳回。

本院经审理认定事实如下：被告为上海市浦东新区东胜路XXX号工厂厂房权利人。2017年3月14日，原告(承租方)与被告(出租方)签订《关于上海张江高科技产业东区新发创运工业园厂房租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定被告将系争房屋出租原告，租赁用途为厂房、租赁面积为建筑面积1435.23平方米；租赁期为36个月、自2017年6月1日(约定起租日)起至2020年5月31日止(包括首尾两日)，平均月租金为56,751.39元；双方确认，承租方应按季度(每3个月)向出租方支付租金，先付后用；承租方应在本合同签订之日起十五(15)日内或约定起租日十五(15)日前(以先到日为准)向出租方支付租赁保证金(标准为2个月的房屋租金)113,502.78元。合同第二部分租赁合同通用条款第十七条不可抗力条款项下约定，1.本合同项下的不可抗力，仅指……2.如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任。……3.如遇不可抗力，双方应立即与对方协商，寻求公平的解决办法，采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告按约支付了租赁保证金及租金。

2020年3月18日，原告交被告《关于不再续租的联系函》，“……我方曾因生产需要于2020年1月末与贵公司磋商续租事宜，但未得到贵方的积极响应，后因疫情影响对我公司造成巨大的经济损失，至今我公司都无法在该厂址开展正常的生产活动……该厂房到期后将不再续租，并对相关事宜提出以下解决方案：1、该厂房2020年4月-5月两个月的房租，共计113,502.78(人民币壹拾壹万叁仟伍佰零贰元柒角捌分)，因疫情影响，我方资金回笼困难，希望可以用我方在贵处的租赁保证金抵扣支付，两笔款项金额一致，可以完全抵销。2、……因此上海市政府发布了为企业减负的政策，要求国有企业为其承租企业减免2020年2月-3月两个月房租。据此我公司已于2月底向贵公司提出申请，但至今未有回复，望贵公司……退回我公司2020年2月-3月两个月房租，合计113,502.78……”被告方相关工作人员于同日在该函上注“收到此函件，对于函中所提1月份我方未积极响应，实际应为我司接到贵司人员登门询价，告知贵司须明确续租意向，至今之前未收到贵司续租明确意向所致。”被告于2020年3月20日交原告《关于的复函》“……已收悉，现回复如下：1.请贵司严格按照贵司与我司2017年3月14日签订的《厂房租赁合同》(合同编号：新发创运厂租字2017年第007号)约定履行相关权利义务。2.我司不属于《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》中规定的减免房屋租金的实施主体。”

2020年4月28日，原告交被告《联系函》，表明定于2020年5月6日至2020年5月15日期间安排拆除物品、腾退租赁房屋等事宜，希望被告予以配合。同时，再次要求被告退回原告2020年2月-3月两个月房租。

2020年5月21日，原、被告办理了系争房屋交接手续，签署了《上海新发创运工业园工业厂房交(验)确认单》，其中对原告租金已付至2020年5月31日、已付厂房租赁保证金113,502.78元、停车证押金400元，租赁终止日期计算至2020年5月31日以及押金返还等事项作了确认。

另查明，原告自2019年10月1日与案外人签订租赁合同，并于2019年12月底始着手搬迁公司部分机器设备，剩余设备于2020年3月底搬离。原告表示另行寻租系为扩大生产经营，本并不打算放弃承租案涉租赁厂房，后因续租无望又受疫情影响，故未与被告续约。

还查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。

本院认为，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件，为民生健康、安全计，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施，上海市亦在2020年1月24日至3月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应。被告作为证据提供的“上海发布”相关信息，如市经信委2020年3月5日发布上海企业复工指南“有序推进本市各行业企业复工复产复市，一般行业通过上海一网通办平台，填报企业相关信息备案即可复工”，3月16日复工指南“本市工商业企业和个体工商户复工复产复市取消备案，可以直接复工”，亦佐证了新冠肺炎疫情一级响应期间，停工停产客观存在。原告的生产经营活动势必受到防控措施波及。原告虽自2019年底起陆续迁移了生产机器设备，但并无证据表明其已彻底关闭了系争房屋内的生产经营活动，尚存机器设备的生产任务也难免受到影响和限制。虽然双方合同中约定，如合同义务因发生不可抗力无法履行时应予中止、履行期限按上述中止时间自动延长，但本案中原告已为案涉租赁合同到期终止作了必要准备，且陆续搬离机器设备，延长合同履行期限对原告无所裨益，也有损被告对租赁物的利用、收益，有违经济效益原则，因此并不可取。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本院依照该规定，结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，并原告自2019年底始陆续搬迁机器设备的事实，酌情减免原告租金3万元。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：

被告上海新发创运置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海昱高电气有限公司租金3万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,704元，减半收取1,852元，由原告上海昱高电气有限公司负担1,526元，被告上海新发创运置业有限公司负担326元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　全炜琦

二〇二一年四月十四日

书记员　　卢念腾

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。