启东市水利市政工程有限公司
某某与某某等案外人执行异议之诉民事二审案件民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）沪01民终7948号
上诉人（原审原告、执行案外人）：***，男，1954年6月10日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。
委托诉讼代理人：周海滨，江苏周海滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：施永琴，女，1974年3月15日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1961年8月22日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：汪和荣，江苏江海明珠律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：江苏中昶信建设集团有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇人民中路683号。
法定代表人：徐建平。
原审被告（被执行人）：南通仁泰建筑安装工程有限公司，住所地江苏省启东市吕四港镇鹤城北路。
法定代表人：赵建兵。
原审被告（被执行人）：南通锦安置业有限公司，住所地江苏省启东市天汾科技五金工业园。
法定代表人：夏林涛。
原审被告（被执行人）：启东市水利市政工程有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇中邦上海城11幢1201室。
法定代表人：沈宴飞。
原审被告（被执行人）：上海仁海钢铁有限公司，住所地上海市杨浦区图们路6号505室。
法定代表人：陈慧慧。
上诉人***因与被上诉人施永琴、***、原审被告江苏中昶信建设集团有限公司（以下简称江苏中昶信公司）、南通仁泰建筑安装工程有限公司（以下简称南通仁泰公司）、南通锦安置业有限公司（以下简称南通锦安公司）、启东市水利市政工程有限公司（以下简称启东水利公司）、上海仁海钢铁有限公司（以下简称上海仁海公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市闵行区人民法院（以下简称闵行法院）（2020）沪0112民初18216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人***的上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行位于江苏省启东市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋（以下简称涉案房屋）。主要事实和理由：涉案房屋查封之前，***于2017年6月与涉案房屋开发商南XX公司签订了落款日期为2015年3月13日的《商品房买卖合同》；约定房价款人民币（以下币种同）641，076元、车位价款113，200元，于2012年4月28日通过其外甥周某向南通锦安公司汇款200万元方式已经全额付清，该款项包含预定一套商品房、车位及两套店铺，嗣后店铺未达成买卖协议；涉案房屋查封前，***合法占有使用涉案房屋多年；因南通锦安公司开发的涉案房屋所在楼盘未能完成竣工验收，未能办理过户原因并非***过错，故***对涉案房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，请求本院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人施永琴、***答辩称：依据相关部门出具的备案合同证明买受人为***，涉案房屋买卖合同经备案后，不可能再行出售，故***提交的2015年3月13日其与南通锦安公司签订的《商品房买卖合同》并非是真实的买卖合同；***提交的房款支付证据是周某与南通锦安公司之间的汇款，不能证明系周某代***支付购房款，且该支付时间早于签订买卖合同多年，与常理不符；涉案房屋因未完成竣工验收，不符合交付房屋的条件，故请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审被告南通锦安公司、启东水利公司、江苏中昶信公司、南通仁泰公司、上海仁海公司均未发表意见。
***向一审法院的起诉请求：一、依法解除对涉案房屋的查封措施，停止对该房屋的执行；二、依法确认***为涉案房屋的所有权人；三、诉讼费由施永琴、***、南通锦安公司、启东水利公司、江苏中昶信公司、南通仁泰公司、上海仁海公司承担。
一审判决认定事实：2016年2月23日，闵行法院作出（2015）闵民二（商）初字第1889号民事判决：一、江苏XX集团有限公司（后更名为江苏中昶信公司）于判决生效之日起十日内归还施永琴、***借款本金3，000万；二、江苏XX集团有限公司于判决生效之日起十日内支付施永琴、***以3，000万元为本金，自2014年1月28日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的利息。实际履行时扣除施永琴、***已收到的利息120万元；三、江苏XX集团有限公司于判决生效之日起十日内支付施永琴、***律师费70万元；四、南通仁泰公司、南通锦安公司、启东水利公司、上海仁海公司对江苏XX集团有限公司的上述第一、二、三项付款义务承担连带保证责任……
执行程序中，闵行法院于2018年9月26日对被执行人南通锦安公司名下涉案房屋依法实施司法查封。根据协助执行查封机构2018年9月30日及2020年3月12日出具的函件确认，涉案房屋于2015年2月12日由南通锦安公司办理商品房预售合同网签备案，买受人为***。***在执行过程中提出异议，闵行法院于2020年4月13日作出（2020）沪0112执异167号执行裁定：驳回***的异议请求。***不服，遂提起案外人执行异议之诉。
一审判决另查明，***提供了一份落款日期为2015年3月13日，***（买受人）与南通锦安公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买涉案房屋、第9幢地下车库编号34号，建筑面积共21.04平方米，地下车库编号14号，价格共12万元；商品房价款按建筑面积每平方米4，100元，共641，076元，车库按建筑面积每平方米5，380元，共113，200元；付款方式为一次性付款，款项已结清。***还提供了一份2012年4月28日，由案外人周某向南通锦安公司转账200万元的凭证、周某于2018年10月15日出具的代***付款的情况说明以及日期为2015年3月13日的南通锦安公司开具的收据多份和用户交付钥匙表。***提供的2018年9月26日和泰嘉苑全体业主倡议书载明：由于南通锦安公司的过错，致使我们购买该公司开发的和泰嘉苑商品房203户业主遭受了经济上的损失及生活上的不便，并有严重的安全隐患。该楼盘开发十年有余，业主们至今无法正常居住，由于电未通、消防设施没到位等多种原因，致使该楼盘竣工验收无法进行……
一审判决还查明，2017年12月16日，***与南通锦安公司出具《网上备案合同撤销申请》，载明的合同撤销原因为***原来准备出借陆佰万元支持周锦刚用于年终分配发放农民工资，用南通锦安公司开发的和泰嘉苑部分网上备案合同作抵借款，后由于***资金没有到位未能实际履行，故申请撤销网上备案合同另行网签给先前实际购房户。
一审判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定，一般购房人是否可以排除对登记在被执行人名下不动产的执行，依据查封前订立合同、查封前占有房屋、支付或愿意支付全部房款、非因自身原因未过户四个要件审查。本案中，涉案房屋属南通锦安公司开发建造，虽未有证据证实该房屋产权已登记在南通锦安公司名下，但根据执行过程中对涉案房屋的执行措施来看，涉案房屋已由闵行法院出具协助执行通知书予以查封，查封日期为2018年9月26日。因此***主张排除执行，应证明在查封日期前已满足法律规定的上述四个要件。其一，对于查封前是否签订合法有效的书面合同，***提供的合同载明落款日期为2015年3月13日，但其已自认为事后补签，其称补签日期为2017年6月，***、施永琴不予认可，故***应就其主张的补签合同日期早于查封日期负有进一步举证证明责任。然本案中，***就此并无其他证据可以佐证其主张。其二，对于查封前占有房屋该节事实，***提供的房屋钥匙交接表与倡议书所载明的内容有矛盾之处，房屋钥匙即使已交付，但从倡议书内容分析涉案房屋不具备居住条件，消防设施未到位，仍未完成竣工验收，***取得钥匙后是否真的已实际占有房屋尚缺乏足够证据加以证实。其三，房屋款项。***提供的案外人周某的转账凭证显示日期2012年4月28日，金额为200万元，南通锦安公司出具的收据日期为2015年3月，时间跨度相差甚远，且金额与房款、车库金额亦不吻合，虽然***对此作出解释为原准备购买两套房屋之款项，但又未能提供未仅购买一套房屋与南通锦安公司进行结算的证据，故***提供的付款证据并不能形成证据链予以印证付款事实。退一步而言，即使案外人确实为***垫付房款，但***也未能满足法律规定的排除执行的其余要件。综上，***主张要求排除执行的诉讼请求，不符合法律规定。至于***主张要求确认涉案房屋所有权属其所有，因房屋权属尚未办理登记过户，不动产以登记为准，更何况房屋即使登记在南通锦安公司名下，若如***诉称其与南通锦安公司之间存在买卖合同关系，其也仅能向南通锦安公司主张合同权利，而非径直要求确认属南通锦安公司的房屋归其所有，故对***主张要求确认房屋归其所有的请求，不予支持。
闵行法院经审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，于2020年12月28日作出（2020）沪0112民初18216号民事判决：驳回***的全部诉讼请求。一审案件受理费10，210.76元、公告费560元，合计10，770.76元，由***负担。
经审理查明，一审判决认定的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，当事人均未向本院补充提供证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，本案争议焦点是在普通金钱债权执行中，案外人***提供的在案证据能否证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待利益。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依此规定，结合在案证据，***自述涉案房屋买卖合同落款时间并非真实的签订时间，未能提供其它证据证明该合同真实签订时间，对其自述于2017年6月签订合同，本院难以采信；合同约定房屋总价款641，076元、车位价款113，200元，***提供周某于2012年4月28日向南通锦安公司支付200万元的转账凭证证明付清房款，然该转账凭证付款金额与合同约定房屋价款及车位价款不符，***称该款项含两套店铺价款，但未能举证证明，且付款时间与***主张买卖合同签订时间时隔多年，不符合常理。故上诉人***提供的在案证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待利益。
综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人***的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，210.76元，公告费人民币300元，均由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 佳
审判员 顾 颖
审判员 宋 贇
二〇二一年八月二十七日
书记员 陆一迪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
