某某与江苏中昶信建设集团有限公司、南通仁泰建筑安装工程有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0112民初18227号

原告：***，男，1964年9月17日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。

委托诉讼代理人：周海滨，江苏周海滨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭丽，江苏周海滨律师事务所律师。

被告：施永琴，女，1974年3月15日出生，汉族，住址江苏省启东市。

委托诉讼代理人：汪和荣，江苏江海明珠律师事务所律师。

被告：黄玉飞，男，1961年8月22日出生，汉族，住址江苏省启东市。

委托诉讼代理人：汪和荣，江苏江海明珠律师事务所律师。

被告：江苏中昶信建设集团有限公司，住所江苏省启东市。

法定代表人：徐建平，总经理。

被告：南通仁泰建筑安装工程有限公司，住所江苏省启东市。

法定代表人：赵建兵，执行董事。

被告：南通锦安置业有限公司，住所江苏省启东市。

法定代表人：夏林涛，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：周锦刚。

委托诉讼代理人：杨忠诚。

被告：启东市水利市政工程有限公司，住所江苏省启东市。

法定代表人：沈宴飞，董事长。

委托诉讼代理人：周峰，上海开伦律师事务所律师。

被告：上海仁海钢铁有限公司，住所上海市杨浦区。

法定代表人：陈慧慧，执行董事。

原告***与被告施永琴、黄玉飞、江苏中昶信建设集团有限公司(以下简称江苏中昶信公司)、南通仁泰建筑安装工程有限公司(以下简称南通仁泰公司)、南通锦安置业有限公司(以下简称南通锦安公司)、启东市水利市政工程有限公司(以下简称启东水利公司)、上海仁海钢铁有限公司(以下简称上海仁海公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人周海滨、被告施永琴、黄玉飞的委托诉讼代理人汪和荣、被告南通锦安公司的委托诉讼代理人杨忠诚到庭参加了诉讼。被告江苏中昶信公司、南通仁泰公司、启东水利公司、上海仁海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、依法解除对启东市吕四港镇和泰嘉苑XXX号楼1504室房屋的查封措施，停止对该房屋的执行。二、依法确认原告为启东市吕四港镇和泰嘉苑XXX号楼1504室房屋的所有权人。三、诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2011年3月20日，原告与被告五协商购买由被告五开发的商品房。2011年3月25日，原告用哈尔滨巨龙科技有限公司的账户转账人民币132万元至被告账户。2011年6月份，原告与被告五商谈后决定购买一套商品房即启东市吕四港镇和泰家园9号楼1504室，并办理了相应的购房手续，共计款项XXXXXXX元，余款待被告五协助原告办理房产证后多退少补。2015年11月20日，原告收到被告五交付的房屋及车库的钥匙，并实际占有房屋至今。所以，原告对启东市吕四港镇和泰家园9号楼1504室房产享有所有权。贵院受理的被告一、被告二与被告三至被告七民间借贷纠纷执行一案，以(2016)沪0112执7458号执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封了位于江苏省启东市吕四港镇和泰嘉苑XXX号楼104、106、702、1205、1302、1504室的房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告已经全部支付了案涉房产的购房款并一直实际占有房屋至今，人民法院不得查封该房产。为了维护原告的合法权益，原告曾向贵院提出执行异议，但是被驳回，现依照法律规定提出执行异议之诉，请予以准许。

被告施永琴、黄玉飞辩称，涉案房屋系被告(被执行人)南通锦安公司开发的商品房，尚未进行初始交易登记，该房屋至今在被告南通锦安公司名下，不动产所有权以登记为准，法院依法有权查封，执行裁定书认定准确。本案为执行异议之诉，法院审查是执行过程中查封涉案房屋是否准确，并非房屋所有权确认之诉。虽然原告第二项诉讼请求不属于本案审理范围，但原告提供的证据也不足以证明涉案房屋所有权属于原告。原告提供的商品房买卖合同是虚假和不真实的。根据住建机关出具的情况说明，唯一合法有效的是备案合同，而备案合同买受人为黄玉飞。根据被执行人于2015年2月12日备案同时与黄玉飞网签合同事实足以证明同一套商品房被执行人不可能也不允许再签合同。故原告提供的非备案合同是虚假不真实的。原告称2011年3月25日其所在公司汇给被告南通锦安公司132万元是原告的购房款，明显编造事实。当时被执行人开发的房屋尚未允许销售，而汇款记录载明的是货款。被告不同意原告的诉讼请求。

被告南通锦安公司辩称，其与黄玉飞之间的网签合同，是因为当时被告缺少向农民工发放工资的资金，就向黄玉飞借款，为了借款而做的网签。之后黄玉飞未出借款项，网签合同也未撤销，遂发生了现在的情况。

被告启东水利公司辩称，原告与被告南通锦安公司签订的合同，在被告黄玉飞与南通锦安公司办理网签备案合同之后，不是合法有效的的书面买卖合同。原告所购商品房未通电、消防也未到位，根本不能证明原告所购房屋是用于居住，该房屋实际也不能居住。原告所谓支付132万元房款依据远远超过合同约定的房屋价款，不符合常理。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告南通仁泰公司、上海仁海公司未作答辩也未提供证据。

本院经审理认定事实如下：依据本院2016年2月23日作出的已经发生法律效力的(2015)闵民二(商)初字第1889号民事判决主文确认：一、被告江苏中信建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告施永琴、黄玉飞借款本金3,000万；二、被告江苏中信建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施永琴、黄玉飞以3,000万元为本金，自2014年1月28日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的利息。实际履行时扣除原告施永琴、黄玉飞已收到的利息120万元；三、被告江苏中信建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施永琴、黄玉飞律师费70万元；四、被告南通仁泰建筑安装工程有限公司、南通锦安置业有限公司、启东市水利市政工程有限公司、上海仁海钢铁有限公司对被告江苏中信建设集团有限公司的上述第一、二、三项付款义务承担连带保证责任；……

执行程序中，本院于2018年9月26日对被执行人锦安公司名下系争房产依法实施司法查封。根据协助执行查封机构2018年9月30日及2020年3月12日出具的函件确认，系争房产于2015年2月12日由锦安公司办理商品房预售合同网签备案，买受人为黄玉飞。***在执行过程中提出异议，本院于2020年4月13日作出(2020)沪0112执异168号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。

另查明，原告向本院提供了一份落款日期为2011年6月15日，原告(买受人)与被告南通锦安公司(出卖人)签订的《商品房买卖合同》，合同约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于香堂路南侧、编号为启国用(2009)第0117的地块土地使用权，该地块土地面积为14135平方米，规划用途为住宅。第三条，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第9幢1504室，建筑面积共实际156.36平方米，第9幢地下车库编号28号，建筑面积共24.42平方米，地下车位编号18号、41号，价格共24万元。第四条计价方式与价款，商品房价款按建筑面积每平方米5000元，共781800元，车库按建筑面积每平方米5380元，共131400元。第六条付款方式及期限，1、一次性付款，款项已结清。同时，原告还提供了一份2011年3月25日，由案外人哈尔滨巨龙科技有限公司向被告南通锦安公司转账132万元的银行明细(载明货款)、哈尔滨巨龙科技有限公司于2019年8月22日出具的代原告付款的情况说明以及日期为2011年6月15日的被告南通锦安公司开具的收据多份和2015年11月被告南通锦安公司出具的用户交付钥匙表。原告提供的2018年9月26日和泰嘉苑全体业主倡议书载明：“由于南通锦安置业有限公司的过错，致使我们购买该公司开发的和泰嘉苑商品房203户业主遭受了经济上的损失及生活上的不便，并有严重的安全隐患。该楼盘开发十年有余，业主们至今无法正常居住，由于电未通、消防设施没到位等多种原因，致使该楼盘竣工验收无法进行……”

还查明，2017年12月16日，被告黄玉飞与南通锦安公司出具《网上备案合同撤消申请》，载明的合同撤销原因为黄玉飞原来准备出借陆佰万元支持周锦刚用于年终分配发放农民工资，用南通锦安置业公司开发的和泰嘉苑部分网上备案合同作抵借款，后由于黄玉飞资金没有到位未能实际履行，故申请撤销网上备案合同另行网签给先前实际购房户。

以上事实，由本院(2015)闵民二(商)初字第1889号民事判决书、(2016)沪0112执7458号执行裁定书、协助执行通知书、(2020)沪0112执异168号执行裁定书、《商品房买卖合同》、转账凭证、《网上备案合同撤消申请》等证据以及当事人的陈述并经庭审质证证实。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定，一般购房人是否可以排除对登记在被执行人名下不动产的执行，依据查封前订立合同、查封前占有房屋、支付或愿意支付全部房款、非因自身原因未过户四个要件审查。本案中，涉案房屋属被告南通锦安公司开发建造，虽未有证据证实该房屋产权已登记在被告南通锦安公司名下，但根据本院执行过程中对涉案房屋的执行措施来看，涉案房屋已由本院出具协助执行通知书予以查封，查封日期为2018年9月26日。因此原告主张排除执行，应向本院证明在查封日期前已满足法律规定的上述四个要件。其一，对于查封前占有房屋该节事实，原告提供的房屋钥匙交接表与倡议书所载明的内容有矛盾之处，房屋钥匙即使已交付，但从倡议书内容分析涉案房屋不具备居住条件，消防设施未到位，仍未完成竣工验收，原告取得钥匙后是否真的已实际占有房屋尚缺乏足够证据加以证实。其二，房屋款项。原告提供的案外人哈尔滨巨龙科技有限公司的转账凭证显示2011年3月25日转账132万元，载明用途为货款，且金额与房款、车库金额亦不吻合，在款项用途和金额都不足以与房款、车款相互印证的情况下，即使有哈尔滨巨龙科技有限公司出具的情况说明亦不能完全证明原告付款之事实。综上，原告主张要求排除执行的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。至于原告主张要求确认涉案房屋所有权属其所有，因房屋权属尚未办理登记过户，不动产以登记为准，更何况房屋即使登记在被告南通锦安公司名下，若如原告诉称其与被告南通锦安公司之间存在买卖合同关系，其也仅能向被告南通锦安公司主张合同权利，而非径直要求确认属被告南通锦安公司的房屋归其所有，故对原告主张要求确认房屋归其所有的请求，本院亦不予支持。

被告江苏中昶信公司、南通仁泰公司、启东水利公司、上海仁海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

驳回原告***的全部诉讼请求。

案件受理费11,618元、公告费560元，二项合计12,178元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　李　珺

人民陪审员　　李新华

人民陪审员　　曹文进

法官　助理　　李慧枫

书　记　员　　李慧枫

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。