某某、莆田市荔城区荔隆置业有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

福建省莆田市荔城区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)闽0304民初1425号

原告：***，女，1971年6月11日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。

委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：蔡雪琴，福建兆恩律师事务所实习律师。

被告：莆田市荔城区荔隆置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇沙坂村，统一社会信用社代码91350304796064738U。

法定代表人：郑晓章，总经理。

委托诉讼代理人：林宏建，福建携泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑蓉蓉，福建携泰律师事务所律师。

原告***与被告莆田市荔城区荔隆置业有限公司（以下简称荔隆公司）品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人王乘波，被告荔隆公司的委托诉讼代理人林宏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提起诉讼请求：1.依法判令荔隆公司立即支付逾期申请办理《不动产权证书》的违约金23314.4元（以254246.3元的购房款为基数，自2017年6月8日起至2019年12月12日止按购房款的日万分之一计算的违约金）；2.本案诉讼费由荔隆公司承担。事实与理由：2016年3月29日，***（买受人）与荔隆公司（出卖人）签订商品房买卖合同，主要内容为：***向荔隆公司购买位于莆田市荔城区××镇××路××号××号楼××梯××室的房产，购房款为254246.3元。合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付使用后270日内取得房屋所有权证书，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起每日按全部房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，***已支付全部购房款。上述房产于2016年12月30日交房。此后，荔隆公司直至2019年12月12日才为***办理不动产权证书。依照双方合同约定，荔隆公司迟延办证的行为已构成违约，应承担违约责任。

荔隆公司辩称，1、驳回***的诉求理由：***所诉案件的同类型情况有莆田市荔城区法院及中级人民法院判决。荔城区人民法院是判决驳回起诉，中级人民法院判决是实际符合交付条件之日是通过消防验收之日（2018年8月27日）作为交付日期。荔隆公司超过270天未办出不动产权证才构成违约，所以荔隆公司应当至2019年5月25日起至办出不动产权证，这个判决与本案高度类同；2、***与荔隆公司签订的买卖合同约定因为出卖人原因才导致逾期办证，而本案中包括***在内为了自己的使用面积扩大导致消防验收不合格相关的手续无法办理。之后经荔城区政府召开会议，由政府补贴给物业公司每户2000元，更换门才由物业将各家各户擅自更换的防火门更换过来，这其中的原因不是出卖人导致的，而是购房人本身的行为导致的；3、本案当中***购买的房屋属于经济适用房，是政府给予土地税收各方面之后由***等符合条件的进行认购。荔隆公司作为政府操作的一个平台，所以***一方面享受政府的巨额补贴，一方面又来搞政府，从情理上也是说不过去的，所以请求法院结合案情判决。

***围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖预售合同、销售不动产统一发票、购房款增值税发票、收款收据、专项维修资金票据、收楼确认书、交房物品清单、不动产权证书各复印件一份等证据。荔隆公司针对答辩依法提交了（2019）闽0304民初765号民事判决书、（2019）闽03民终2001号民事判决书各复印件一份等证据。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。

根据当事人陈述及经庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下：2016年3月29日，***、荔隆公司签订《商品房买卖合同》，由***向荔隆公司购买位于荔城区××镇××路××号××号楼××梯××室房，购房款为254246.3元，约定交房时间为2016年6月30日前。合同第9条约定：该商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案文件及房屋测绘报告。合同第20条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付使用后270日内取得房屋所有权证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的日万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，***当日支付购房首付134246.3元，余款120000元申请贷款支付全部购房款。2016年6月30日荔隆公司将房屋在未经消防验收的情况下交付给***使用。该房屋所在小区楼房在交付使用期间即荔隆公司整改及重新组织消防验收期间，部分户主将该楼外连廊防火窗改装、内走道防火门更换为钢质防盗门，荔隆公司经过以上整改，于2018年8月27日通过消防验收合格，于2019年12月12日才向***办理了房屋不动产权证。因***不能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，现***提出因荔隆公司的责任，荔隆公司应承担逾期办证违约责任,而荔隆公司认为系***擅自更换消防防火门等影响了消防验收，经本院调解双方无法达成一致意见,致诉讼。

综上所述，本院认为，***、荔隆公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定，荔隆公司应当自交房之日起270日内完成房屋产权证办证义务，但荔隆公司交付时涉案房屋未通过综合验收，不符合法律法规规定的商品房交付条件，故应以实际符合交付条件之日即通过消防验收之日(2018年8月27日)作为交付日期，荔隆公司于2019年12月12日才向***办理了房屋不动产权证，已超过270日未办出不动产权证，已经构成违约，荔隆公司应对自2019年5月25日起至2019年12月12日止的办证迟延承担违约责任。***仅可诉讼请求荔隆公司承担逾期办证违约金（以已付购房款254246.3元为基数，自2019年5月25日起至2019年12月12日按日万分之一计算的违约金），超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十八条第三款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：

一、莆田市荔城区荔隆置业有限公司应于本判决生效之日十日内支付给***逾期办证违约金（违约金计算方法：以已付购房款254246.3元为基数，自2019年5月25日起至2019年12月12日按日万分之一计算违约金）；

二、驳回***的其他诉讼请求。

如果莆田市荔城区荔隆置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

案件受理费383元,减半收取191.5元，由***负担166.5元，由莆田市荔城区荔隆置业有限公司负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

审判员　　黄志忠

二〇二一年五月十七日

书记员　　林　晶

附适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条第（一）款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百三十三条，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

第一百五十八条第三款，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。