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重庆汇金置业有限公司与重庆南岸慈济护理院重庆市南岸区爱民老年护养院等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）渝0108民初27924号
原告重庆汇金置业有限公司，住所地重庆市经开区汇龙路66号5号楼一层，统一社会信用代码91500108739813800T。
法定代表人潘云峰，执行董事。
委托代理人陈瑜，重庆中世律师事务所律师。
委托代理人钟永康，重庆中世律师事务所律师（特别授权）。
被告重庆市渝中区爱民老年服务中心，住所地重庆市渝中区长江一路49号，统一社会信用代码52500103576177650M。
法定代表人许勇芳。
委托代理人郑金林，男，汉族，1977年8月21日生，住福建省莆田市，特别授权。
被告重庆南岸慈济护理院，住所地重庆市南岸区汇龙路68号，统一社会信用代码52500108310541291X。
法定代表人蔡庆兴。
委托代理人陈桦，男，汉族，1978年4月12日生，住福建省厦门市，特别授权。
被告重庆市南岸区爱民老年护养院，住所地重庆市南岸区汇龙路68号，统一社会信用代码52500108091240172Y。
法定代表人许勇芳。
委托代理人陈桦，男，汉族，1978年4月12日生，住福建省厦门市，特别授权。
原告重庆汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）与被告重庆市渝中区爱民老年服务中心（以下简称渝中爱民），被告重庆南岸慈济护理院（以下简称慈济护理院），被告重庆市南岸区爱民老年护养院（以下简称南岸爱民）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汇金公司的委托代理人陈瑜和被告渝中爱民的委托代理人郑金林，被告慈济护理院、南岸爱民的委托代理人陈桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇金公司提出诉讼请求：1、确认原告汇金公司与被告渝中爱民签订的《商业门面房屋租赁合同》于2019年10月17日解除；2、三被告立即将重庆市经开区汇龙路68号13幢房屋（含第一层会所、第二层会所、第三层办公、第四层会所，建筑面积5772.27平方米）腾空并交还原告；3、三被告向原告支付房屋租金2,154,136.51元以及违约金631,871.61元；4、三被告立即向原告支付自2019年10月17日起至租赁房屋实际交还之日止的房屋占用费189,561.48元（按10531.19元/日的标准计算，暂算至2019年11月4日，为189,561.48元）；5、三被告立即向原告支付自2019年7月起至租赁房屋实际交还之日止的物业服务费74,325.53元（以租赁房屋建筑面积5772.27平方米为基数，按3元/月/平方米的标准计算，暂算至2019年11月30日，为74,325.53元）；6、三被告支付自2019年7月起至租赁房屋实际交还之日止的电费158,007.77元（暂计至2019年9月）；7、三被告立即向原告重庆汇金置业有限公司支付律师费80000元、公证费3000元；8、三被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告撤回了第5、6项诉讼请求。事实和理由：2013年12月5日，原告（甲方）与被告渝中爱民（乙方）签订《商业门面房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市经开区汇龙路68号13幢房屋（含第一层、第二层、第三层、第四层）出租给乙方。自2013年12月18日起至2023年12月17日止。合同因乙方原因提前终止的，乙方无条件补足已享受的免租期租金。月租金：租赁房屋第一年度月租金为181,686元，租金随租赁年度逐年递增，年递增幅度为3%。违约金：乙方逾期不支付任意一期租金，应向按月租金3倍向甲方支付违约金。房屋返还及逾期返还房屋占用费：本合同因其他原因终止的，乙方应当终止后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所约定的日租金标准的1.5倍向甲方支付房屋占用费。物业服务费及电费：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用、房屋和设备日常维修费用由乙方承担。
2016年，原告因被告渝中爱民欠付租金而起诉至重庆市南岸区人民法院，南岸区法院作出（2016）渝0108民初6419号《民事调解书》，经调解确定被告渝中爱民每月17日之前向原告支付下一租赁月的租金。
租赁合同签订后，租赁房屋实际由被告渝中爱民与被告慈济护理院、被告南岸爱民共同使用。自2019年5月18日起，三被告未按照合同约定向原告汇金公司支付租赁房屋租金。2019年10月17日，原告向被告渝中爱民送达《关于解除<商业门面房屋租赁合同>的通知》，原告与被告渝中爱民签订的《租赁合同》自2019年10月17日起解除，被告应按照合同约定交还租赁房屋。此后，原告汇金公司为了对租赁房屋的实际使用情况进行现场公证，支出公证费3000元，为处理本案纠纷，原告汇金公司委托律师事务所代理本案并支出律师费80000元。截至起诉之日，三被告尚欠付租赁房屋租金共计2,154,136.51元。
被告渝中爱民辩称，我方与原告签订了租赁合同，但是使用及付款都是慈济护理院和南岸爱民，我方不应该承担责任。我方没有收到解除函。不同意承担律师费。
被告慈济护理院、南岸爱民辩称，涉案房屋的消防水管无水，墙体大面积漏水，原告在整改以后我方同意支付租金。原告起诉的金额需要核对，不同意承担违约金。不同意支付占用费，只同意按照合同约定标准支付租金。不同意解除合同，现在还有约70个老人在护理。不同意承担律师费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。根据当事人当庭陈述和举示的证据，本院认定如下事实：
原告系重庆市经开区汇龙路68号13幢、14幢房屋的所有权人。2013年12月5日，原告（甲方）与被告渝中爱民（乙方）签订《商业门面房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市经开区汇龙路68号13幢房屋（含第一层会所、第二层会所、第三层办公、第四层会所）出租给乙方，建筑面积5772.27平方米。租赁期限自2013年12月18日起至2023年12月17日止。考虑到乙方需要进行筹备和装修，甲方同意设置免租期作为优惠，免租期6个月，分两次减免，第一次从2013年12月18日至2014年4月17日，第二次从2015年1月18日至2015年3月17日。免租期内租金甲方予以免收。乙方同意合同因乙方原因提前终止的，乙方无条件补足已享受的免租期租金。月租金：租赁房屋第一年度月租金为181,686元，租金随租赁年度逐年递增，年递增幅度为3%。租金缴付期段为每季度租期开始之日起每三个月对日计算。实行先缴后租，各期租金应于不迟于上期届满之前20日缴付。乙方应向甲方支付两个月的保证金363372元，保证金担保范围包括甲方因乙方应承担的债务、损失而行使自身权利或维护自身利益所产生的诉讼费、执行费、保全费、公证费、律师费及其他合理费用。除甲方书面同意外，本合同租期届满不再续租或本合同因其他原因终止的，乙方应当在期满或终止后的当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同约定的日租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用费。乙方逾期不支付任意一期租金或未全部支付超过十五日的，甲方有权选择书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。
2016年，原告因被告渝中爱民欠付租金而起诉至重庆市南岸区人民法院，南岸区法院作出（2016）渝0108民初6419号《民事调解书》，经调解确定被告渝中爱民每月17日之前向原告支付下一租赁月的租金。
2019年1月9日，原告向被告渝中爱民发出律师函，要求其支付2018年11月18日至2019年2月17日共3个月的租金625738元。2019年8月2日，原告向被告渝中爱民发出律师函，要求其支付2019年5月18日至2019年8月17日共3个月的租金631871.61元。
审理中，慈济护理院举示了银行回单，显示其于2019年2月27日支付租金433885.18元，2019年4月16日支付租金216942.59元，2019年5月16日支付租金210623.87元，2019年6月20日支付租金210624元，2019年8月5日支付租金100000元，2019年8月19日支付租金110000元。原告对上述金额无异议，但认为从律师函可以看出，2019年6月20日支付的实际为2019年5月的租金，即被告支付租金的截止日期为2019年5月18日。2019年8月5日和2019年8月19日两笔租金共计210000元，是在原告于2019年8月2日向被告发出律师函后支付的，该笔金额同意在原告起诉的租金中扣除。
2019年10月16日，原告向被告渝中爱民发出《关于解除<商业门面房屋租赁合同>的通知》，以其逾期支付2019年5月18日至2019年8月17日期间租金超过15日为由，要求：一、解除2013年12月5日的《商业门面房屋租赁合同》。二、收到该函件后5日内支付欠付的租金及违约金。三、收到函件后30日内将房屋腾空并交还并自解除之日起至实际交还房屋之日止，按合同约定的月租金标准的1.5倍支付房屋占用费。该函件于2019年10月17日送达被告渝中爱民。
2019年11月8日，原告委托重庆中世律师事务所代理本案，约定一审阶段收取律师费3万元，二审阶段收取律师费2万元，执行阶段收取律师费为执行回款金额的10%。原告现实际支付了律师费3万元。
另查明，被告南岸爱民和慈济护理院在涉案房屋挂牌经营，原告为证明该事实，委托重庆市公证处进行证据保全并支付公证费3000元。三被告均向原告支付过租金，原告也分别向三被告开具过租金发票。
审理中，双方确认被告应付月租金标准为210624元/月。
本院认为，原告与被告渝中爱民签订的《商业门面房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
被告慈济护理院虽在2019年6月20日、2019年8月5日、2019年8月19日支付过租金。但因其未能完整举示支付租金的凭证，而原告认为被告在2019年6月20日支付的是截止2019年5月18日的租金，故被告应承担相应举证不能的后果，应当认定被告支付租金截止时间为2019年5月18日。被告于2019年8月5日和2019年8月19日支付了租金共计210000元，原告同意在起诉的租金中扣除，本院对此予以确认。因被告渝中爱民拖欠租金，原告依据合同约定，要求解除双方之间的租赁合同，符合合同约定和法律规定，解除函于2019年10月17日送达，故《商业门面房屋租赁合同》已于2019年10月17日解除。合同解除以后，被告渝中爱民应当将涉案房屋腾空并交还原告。合同解除之前，被告渝中爱民欠付的租金应当支付，即按210624元/月的标准，从2019年5月18日起计算至2019年10月17日，共计1053120元，扣除被告慈济护理院后支付的210000元，尚欠843120元。根据合同约定，因被告原因提前终止合同的，应无条件补足已享受的免租期租金，故被告渝中爱民应向原告补足从2013年12月18日至2014年4月17日期间租金即181686元/月×4个月=726744元以及2015年1月18日至2015年3月17日期间租金即181686元/月×1.03×2个月=374273元，共计1101017元。被告逾期支付租金构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，但原告主张的违约金标准明显过高，可按欠付租金的20%计算违约金。原告在《关于解除<商业门面房屋租赁合同的通知》中给予了30日的合理期限用于被告腾空房屋，被告逾期未腾空，应从2019年10月18日起按照日租金标准的1.5倍即210624元/月×1.5÷30天=10531元/日的标准向原告支付房屋占用费直至被告实际腾空并交还房屋为止。原告要求被告支付律师费、公证费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原告实际支付的律师费金额为30000元，故对超出部分，本院不予支持。
被告慈济护理院、被告南岸爱民在涉案房屋实际挂牌经营，也向原告支付过租金，在本案审理中也同意支付租金，故应共同负担腾房及支付欠付租金和房屋占用费的义务。但对免租期应补足的租金部分以及律师费、公证费等，二被告并未明确表示同意偿还，原告要求二被告支付该部分金额也缺乏依据，故该部分金额二被告不应承担共同偿还责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
确认原告重庆汇金置业有限公司与被告重庆市渝中区爱民老年服务中心在2013年12月5日签订的《商业门面房屋租赁合同》于2019年10月17日解除。
被告重庆市渝中区爱民老年服务中心、被告重庆南岸慈济护理院、被告重庆市南岸区爱民老年护养院于本判决生效后十日内将重庆市经开区汇龙路68号13幢房屋（含第一层会所、第二层会所、第三层办公、第四层会所）腾空并交还原告重庆汇金置业有限公司。
被告重庆市渝中区爱民老年服务中心、被告重庆南岸慈济护理院、被告重庆市南岸区爱民老年护养院于本判决生效后十日内向原告重庆汇金置业有限公司支付2019年5月18日至2019年10月17日欠付的房屋租金843120元及违约金168624元。
被告重庆市渝中区爱民老年服务中心于本判决生效后十日内向原告重庆汇金置业有限公司支付2013年12月18日至2014年4月17日及2015年1月18日至2015年3月17日期间租金1101017元及违约金220203元。
被告重庆市渝中区爱民老年服务中心、被告重庆南岸慈济护理院、被告重庆市南岸区爱民老年护养院于本判决生效后十日内向原告重庆汇金置业有限公司支付自2019年10月18日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费（按10531元/日的标准计算）。
被告重庆市渝中区爱民老年服务中心于本判决生效后十日内向原告重庆汇金置业有限公司支付律师费30000元、公证费3000元。
驳回原告重庆汇金置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33287元、保全费5000元，合计38287元，由原告重庆汇金置业有限公司负担15000元（已缴纳）。由被告重庆市渝中区爱民老年服务中心负担23287元（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龚泽勇
人民陪审员 于 杰
人民陪审员 田锦秀
二〇二〇年七月二十日
书 记 员 陈正春
