某某与某某,重庆六顺建筑安装（集团）有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市铜梁区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)渝0151民初4267号

原告：**，男，1985年12月3日出生，汉族，住四川省成都市。

委托诉讼代理人：谭立强，重庆博冠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁丹，重庆渝礼律师事务所律师。

被告：重庆市六顺房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇双龙街36号，统一社会信用代码915002247339857165。

法定代理人：陈东，经理。

委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师。

被告：重庆六顺建筑安装（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇双龙街36号，统一社会信用代码915002247339857240。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师。

被告：***，男，1958年2月6日出生，汉族，住重庆市铜梁区。

委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师。

原告**与被告重庆市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺开发公司）、被告重庆六顺建筑安装（集团）有限公司（以下简称六顺建筑公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，并于2020年11月23日、2021年1月28日、2021年7月1日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告**的委托诉讼代理人谭立强、梁丹，被告六顺开发公司、六顺建筑公司、***的委托诉讼代理人李华及***本人到庭参加了诉讼。第二次庭审和第三次庭审，原告**的委托诉讼代理人谭立强、梁丹，被告六顺开发公司、六顺建筑公司、***的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1.判令被告退还原告购房款11145246元，并从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用利息至付清时止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系六顺开发公司开发的××××小区部分建设施工项目的施工人。2015年4月22日，原告与被告六顺开发公司、***就购买六顺开发公司开发的××××项目部分房屋达成合意，原告以冲抵被告六顺开发公司应付工程款的名义向六顺开发公司支付购房款300万元（冲抵金额为400万元，其中300万元用于购买***所分房屋，另100万元系购买肖山、冷秀云等所分房屋与本案无关）。2015年8月11日，被告六顺开发公司及其关联公司因偿还贷款向原告借款800万元。原告按照被告六顺开发公司要求将800万元打入被告六顺建筑公司账户内。因被告六顺开发公司偿还贷款后未能续贷，被告六顺开发公司于2015年8月14日向原告转账650万元（原告以被告六顺开发公司名义向易中清借款300万元加被告六顺开发公司自筹资金350万元合计650万元），其中被告六顺开发公司偿还借款350万元，尚有450万元未还。经原告与被告六顺开发公司、***协商一致由被告六顺开发公司以***所分房屋向原告出售房屋抵债，以上合计购房款750万元。后原告和原告指定人丁凡与被告六顺开发公司签订五份商品房买卖合同，被告六顺开发公司将所开发的××××五处房屋出售给原告并办理产权证，因办理房产证需要，丁凡在2015年12月31日先给被告六顺开发公司支付10万元用于办证，原告于2015年9月至11月向被告支付购房款505666元。另外（2020）渝01民终3993号民事判决书确认另支付购房款900万元。以上五处房屋合计总成交金额5960420元，故应当退还购房款11145246元。为了维护自身合法权益，特诉请法院希判决如诉讼请求。

六顺开发公司、六顺建筑公司、***共同辩称，**所述不属实，应当驳回原告的诉讼请求。另外，***、六顺建筑公司并不是合同相对方，故不应承担责任。六顺开发公司也不欠原告任何购房款。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2020）渝01民终3993号民事判决书、(2019)渝0151民初5966号民事判决书、(2017)渝0151民初1959号民事判决书、重庆市商品房买卖合同、房屋订购协议、银行对账单、《××××7#.9#楼及地下车库、10#.12#楼主体项目已付、代付工程款明细》、会议记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：**举示的（2020）渝01民终545号民事判决书、（2020）渝01民终568号民事判决书，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。**举示的陈刚出具的情况说明及转账记录，拟证明陈刚代**向小贷公司还款350万元的事实，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。**举示的丁凡出具的情况说明（2020年10月15日）及转账记录，拟证明丁凡代**向小贷公司还款150万元的事实，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。**举示的丁凡出具的情况说明（2020年8月20日）及转账记录，拟证明丁凡代**支付购房款10万元的事实，因与本院询问丁凡的意见不一致，本院不予采信。六顺开发公司举示的委托书，拟证明双方协议按预购协议确定价格，因该委托书出具人经司法鉴定并非**本人，故本院不予采信。

根据双方举示的证据，本院对以下事实予以认定：

1.2015年3月18日，六顺开发公司（甲方）与**（乙方）签订了《房屋订购协议》，载明：“……一、乙方自愿购买甲方出售的重庆市铜梁区××街道×××#楼×F-×F的商业用房（×层×#、×#、×#门面约342.65平方米，二层约296.1平方米），约1363平方米，具体面积按照房屋产权证而定，总房款为：11000000（大写：壹仟壹佰万元整）；二、乙方于2015年4月15日前向甲方交纳首次房屋款1000000元（大写：壹佰万元整）；甲方于2015年5月15日前办理房屋产权证并交纳给乙方，乙方在交付之日交纳第二次房屋款3000000元（大写:叁佰万元整）；乙方于甲方交付房产证之后三个月内付清余款；税费等由乙方自行负责……四、双方正式签订《房屋买卖合同》后，本协议自动作废，租赁条款除外……”。2015年5月8日，**与六顺开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》三份，协议约定**购买六顺开发公司位于××××的房屋三处，具体房屋情况为：1.位于重庆市铜梁区××街道办事处××支路××号××幢×-商×-×，建筑面积129.39平方米，总成交价646950元；2.位于重庆市铜梁区××街道办事处××支路××号×幢×-商×-×，建筑面积129.39平方米，总成交价646950元；3.位于重庆市铜梁区××街道办事处××支路××号×幢×-商×-×，建筑面积83.54平方米，总成交价417700元。同日，丁凡与六顺开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》二份，协议约定丁凡购买六顺开发公司位于××××的房屋两处，具体房屋情况为：1.位于重庆市铜梁区××街道办事处××支路××号×幢×-商×-×（第×层、第×层），建筑面积757.43平方米，总成交价3195220元；2.位于重庆市铜梁区××街道办事处××支路××号×幢×-商×-×，建筑面积263.40平方米，总成交价1053600元。**陈述丁凡所购房屋的购房款均由**支付，丁凡未实际支付。本院询问丁凡，丁凡陈述因**欠丁凡项目款，故**将案涉两套房屋抵给了丁凡，抵扣金额为合同金额，若存在多付的情况也与丁凡无关，其自己的两套房屋并没有多付，其自己仅是办证时支付了10万元的办证费用。**对本院询问丁凡的笔录无异议。

2.六顺开发公司庭审中举示了《委托书》一份，载明：“重庆市六顺房地产开发有限公司：兹授权委托贵公司将我购买的××××的两个商业门面（×幢×-商×-×,×幢×-商×-×），产权人办理为丁凡，**和丁凡的房屋房价按2015年3月18日签订的《房屋订购协议》为准，不以《商品房买卖合同》的房价为准。特此委托。委托人：**2015年5月28日”。**对《委托书》真实性提出异议，并申请对《委托书》中**的签字进行司法鉴定。本院依法委托重庆市科证司法鉴定所进行上述鉴定。2021年6月2日，该所作出渝科证[2021]文/痕鉴字第031号司法鉴定意见书，评定：检材《委托书》落款部位委托人处“**”签名字迹不是**所书写。

3.2019年7月29日，六顺开发公司以民间借贷纠纷为由将**诉至本院，请求：1.要求**支付六顺开发公司为其偿还的借款本金400万元；2.**支付案件受理费24400元及实现债权费用120000元。2020年3月17日，本院作出(2019)渝0151民初4798号民事判决，判决：一、**于本判决生效之日起五日内支付重庆市六顺房地产开发有限公司代为偿还的借款本金400万元；二、驳回重庆市六顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。**不服遂向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2020年9月9日，该院作出（2020）渝01民终3993号民事判决,判决：驳回上诉，维持原判。该判决认定的主要内容为：六顺开发公司于2015年5月向百事达公司借款，百事达公司支付了借款。2016年5月4日，六顺开发公司（甲方）与**（乙方）签订《建设工程承包变更和补充合同》，该合同约定:“……4、乙方以甲方的名义，用×号楼负一层和一层商业用房作抵押，向百事达小额贷款公司贷款900万元，现乙方将其中500万元转由甲方承担归还，该500万元作为支付乙方工程款。贷款利息2016年3月的由乙方承担，2016年3月以后的由甲方承担，另400万元贷款由乙方归还百事达小额贷款公司，和承担利息……”。2017年9月22日，百事达公司以六顺开发公司等为被告诉至本院，请求六顺开发公司等被告偿还借款。该案审理中，双方达成调解协议由六顺公司于2017年11月26日之前偿还百事达公司借款本金400万元及利息。2019年7月27日，百事达公司出具《证明》一份，证实六顺开发公司在百事达公司的所有借款本息等已全部付清。六顺开发公司认为其偿还了应由**偿还的400万元及利息，故诉请**偿还。（2020）渝01民终3993号民事判决书二审审理查明部分载明：“本院第一次开庭时，六顺地产公司拟申请撤回对本案的起诉。但**不认可本案400万元及利息和另外的500万元已作为工程款抵扣，认为本案涉嫌虚假诉讼，坚决不同意六顺地产公司撤回对本案的起诉。本院第二次开庭中，双方均陈述，涉案900万元系**支付的购房款。另外，**的特别授权委托代理人谭立强还陈述，**就房屋买卖已另案向一审法院起诉六顺地产公司返还购房款（包括涉案900万元）”。该判决本院认为部分载明：“首先，根据**提交的上诉状及其在二审中举示证据所载明的内容，并结合双方当事人陈述，足以证明涉案900万元借款已经作为**支付给六顺地产公司的购房款。故**关于其未实际使用该900万元的主张，与本院查明的事实不符，本院不予支持。其次，《建设工程承包变更和补充合同》中双方关于**对偿还百事达公司的借款的约定合法有效，**应当按照约定履行自己的义务。最后，至于房屋是否交付、购房款应否退还等房屋买卖所涉纠纷，双方可以另行处理，且六顺地产公司已经就房屋买卖向一审法院提起诉讼。因此，一审法院判决并无不当，应予维持”。

4.**与六顺开发公司、六顺建筑公司、***存在多重法律关系，资金往来频繁。2015年4月26日，六顺开发公司与六顺建筑公司签订了《××××10#-14#楼建设工程施工合同》，六顺开发公司将××××10#-14#楼及部分商业用房工程发包给六顺建筑公司。六顺建筑公司的委托代理人为**。2015年5月8日，六顺建筑公司与**签订了《重庆市六顺建筑安装（集团）有限公司内部经营工程合同》。2016年5月4日，六顺开发公司（发包方）与**（承包人）签订了《建设工程承包变更和补充合同》，载明“甲方与乙方**就《××××》10号、11号、12号、13号、14号楼的修建，于2015年4月26日签订了建设工程施工合同，现经双方协商：签订以下建设工程承包变更和补充合同：一、乙方将在建的10号、12号楼的后续工作尽快完成，直至竣工验收合格备案……二、乙方自愿放弃11号、13号、14号楼的施工承包权，由甲方收回自建或重新发包……三、乙方承建甲方10号、12号房屋工程款的支付，原合同约定，甲方用6号楼的负一层和一层商业用房，7号楼的底下商场出卖给乙方，所得房款抵作乙方应收的工程款。现变更为，乙方不再购买甲方6号楼和7号楼的房屋，甲方直接支付乙方工程款。具体支付方式为：……4、乙方以甲方的名义，用6号楼负一层和一层商业用房作抵押，向百事达小额贷款公司贷款900万元，现乙方将其中500万元转由甲方承担归还，该500万元作为支付乙方工程款。贷款利息2016年3月的由乙方承担，2016年3月以后的由甲方承担，另400万元贷款由乙方归还百事达小额贷款公司，和承担利息……”。因案涉工程施工后，发包人、承包人及实际施工人发生争议，引发大量诉讼。2017年6月5日，重庆市铜梁区城乡建设委员会组织相关人员召开了“××××项目协调工作会议”，并形成了《会议纪要》。该纪要载明：“会议议题：××××项目协调工作会议，会议时间：2017年6月5日，会议地点：区城乡建委五楼小会议室，会议主持人:区城乡建委副主任丁真兵，参会人员：***、但荣陆、冷秀云、**、陈刚、陈世川、区城乡建委丁真兵、万鹏、刘永刚，记录人：万鹏会议内容：就对××××项目六顺房地产开发公司与实际承包人**工程款等纠纷问题达成以下一致意见:1.六顺房地产开发公司补偿**638万元（大写：陆佰叁拾捌万元）。具体组成：（1）××××项目部工程停工损失费60万元（2）××××延期支付工程款利息90万元（3）***出售××××一号楼房屋给**收取的900万元购房款计算的利息192万元（4）2015年4月20日**工程款转***、但荣陆购房款430万元计算23个月利息296万元。2.工程结算按双方合同及补充协议执行，双方承诺2017年6月30日前结算完毕。3.**起诉六顺房地产开发公司未付工程款的诉讼案件由**于2017年6月6日前在铜梁区人民法院撤诉，解除查封。4.六顺房地产开发公司起诉丁凡等人购房款未付的诉讼案件由六顺房地产开发公司于2017年6月6日前在铜梁区人民法院撤诉，解除查封。5.六顺房地产开发公司和六顺建筑公司起诉**借款未还的诉讼案件由六顺房地产开发公司和六顺建筑公司于2017年6月6日前在铜梁区人民法院撤诉，解除查封……”。参会人员在会议纪要上签字，重庆市铜梁区城乡建设委员会在尾部盖章。2019年10月14日，**以未按会议纪要支付补偿款为由诉至本院。2020年4月13日，本院作出(2019)渝0151民初5966号民事判决，判决：驳回**的诉讼请求。

5.六顺建筑公司与六顺开发公司在(2019)渝0151民初5966号案件中举示了双方确认的《××××7#.9#楼及地下车库、10#.12#楼主体项目已付、代付工程款明细》，该明细载明六顺开发公司支付六顺建筑公司的工程款情况，其中涉及本案双方争议的付款情况为：（1）2015年3月6日，金额160479元，备注为抵购房款；（2）2015年5月1日，金额143704元，备注为抵购房款；（3）2016年2月1日，金额为100000元，备注为抵购房款；（4）2016年3月25日，金额为110000元，备注为抵购房款。

6.2015年4月20日，六顺开发公司与**曾签订了《房屋订购协议》，该协议约定总房款45177560元，双方庭审中均陈述该协议并未实际履行。

7.2015年8月11日，**向六顺建筑公司转账800万元。2015年8月14日，**与***签订了《***与**投账如下》的单据，该单据载明：“***与**投账如下：1.**借给***2015年8月12号800万元。2.还**的资金小户型贷款200万。3.2015年8月11号借款500万元，但其刚担保。***借款250万（**借款250万）。总合计800万-以上450万=下补**350万……”。

本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋总成交金额；二、**实际付款金额；三、六顺开发公司、六顺建筑公司、***是否应当退还款项及退还金额。针对上述争议焦点，本院评析如下：

一、关于案涉房屋总成交金额问题

**主张按《重庆市商品房买卖合同》确定的金额计算，而六顺开发公司主张按《房屋订购协议》确定，本院认为，关于房屋总成交金额的确定应按协议签订的先后顺序等情况综合认定。本案中，《房屋订购协议》签订时间为2015年3月18日，且该协议第四条明确约定“双方正式签订《房屋买卖合同》后，本协议自动作废，租赁条款除外。”，而《重庆市商品房买卖合同》签订时间为2015年5月8日，且六顺开发公司与**于2015年4月20日也曾另行签订了《房屋订购协议》，但该协议最终未实际履行，从上述情形可知《房屋订购协议》仅是初步意向协议，故应当以后签订的《重庆市商品房买卖合同》确定房屋总成交金额。因五份《重庆市商品房买卖合同》载明的房屋成交金额分别为646950元、646950元、417700元、3195220元、1053600元，合计5960420元。另外，六顺开发公司认为应根据《委托书》上载明“房屋房价按2015年3月18日签订的《房屋订购协议》为准，不以《商品房买卖合同》的房价为准”确定房款的意见，因该《委托书》经鉴定“**”签字不是**本人书写，故对该意见，本院不予采纳。

二、关于**实际付款金额问题

**主张的实际付款金额为:1.(2020)渝01民终3993号民事判决中确定的**支付的购房款900万元，该900万元系**通过六顺开发公司向百事达公司借款后，六顺开发公司偿还了900万元，但最终均转为了购房款900万，其中500万元系本应由六顺开发公司支付**工程款500万元，但未实际支付，由此转为购房款，另外400万元，六顺开发公司在该案中起诉追偿，人民法院支持了其诉讼请求，且双方在该案二审庭审中均认可900万元系支付的购房款；2.2015年8月11日**向六顺建筑公司转款800万元，尚欠450万元未还，该450万元转为购房款；3.《××××7#.9#楼及地下车库、10#.12#楼主体项目已付、代付工程款明细》中确定的抵购房款金额即2015年3月6日160479元，2015年5月1日143704元，2016年2月1日100000元，2016年3月25日110000元，合计514183元；4.2015年12月31日丁凡向六顺开发公司转账100000元；5.2015年4月20日工程款转为购房款430万元后其中300万元转为本案购房款300万元，另外130万元转为冷秀云的购房款；上述金额合计17114183元。六顺开发公司对于第1项900万元及第5项300万元无异议，认可**支付购房款1200万元，但对于其余项目不认可系**支付的购房款。对于第1项900万元及第5项300万元，本院予以确认。

对于第2项费用，**虽向六顺建筑公司转款800万元，其自称尚欠450万元，因该款系转款给六顺建筑公司而非六顺开发公司，且其未举示充分证据证明该款已转为本案购房款，六顺开发公司也未予以认可，故对**认为该笔费用为购房款的意见，本院不予采纳。

对于第3项费用，因《××××7#.9#楼及地下车库、10#.12#楼主体项目已付、代付工程款明细》系六顺开发公司与六顺建筑公司之间的核算，虽备注为抵扣购房款，但并未明确抵扣的房屋具体信息，且六顺建筑公司也未认可通过抵扣工程款代**向六顺开发公司支付购房款，故对**认为该笔费用为购房款的意见，本院不予采纳。

对于第4项费用，因本院询问丁凡时其明确表示其自行支付的10万元系其房屋的办证费用，且其明确认可其购买的房屋部分未超付费用，故支付该10万元系丁凡与六顺开发公司之间的行为，不能认定代**支付购房款的事实，故对**认为该笔费用计入本案购房款的意见，本院不予采纳。

三、关于六顺开发公司、六顺建筑公司、***是否应当退还款项及退还金额

因本案系**认为超额支付购房款要求返还，即基于房屋买卖合同起诉，根据合同相对性原则，其合同相对方为六顺开发公司，故其请求六顺开发公司退还款项的主张，本院予以支持。因六顺建筑公司、***并非合同相对方，故对其请求六顺建筑公司、***承担责任的主张，本院不予支持。

关于具体的金额。因**实际付款金额为1200万元，案涉房屋总房款为5960420元，已超额支付6039580元，故**请求返还六顺开发公司退还11145246元的主张，本院支持6039580元。因**实际超付6039580元，且六顺开发公司早已收取购房款，故**请求以11145246元为基数从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用利息至付清时止的主张，本院支持以6039580元为基数从2020年8月5日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用利息至付清时止。

综上，**的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告重庆市六顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告**购房款6039580元，并以6039580元为基数从2020年8月5日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用利息至付清时止；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费88671元，由原告**负担34594元，由被告重庆市六顺房地产开发有限公司负担54077元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审　判　长　李　　明　　星

人民陪审员　   　郭 喜

人民陪审员　   　吴光荣

二〇二一年九月三十日

法官　助理　    向 菲

书　记　员　伍　　 　　玥

-1-