河南城通市政工程有限公司、***租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省平顶山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫04民终2473号

上诉人（原审被告、反诉原告）：河南城通市政工程有限公司（原平顶山市城通市政工程有限公司），住所地平顶山市新华区启蒙路24号二楼，统一社会信用代码：914104005828681831。

法定代表人：赵云赫，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李兵，河南倚天剑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，汉族，1962年12月19日出生，住河南省平顶山市新华区。

上诉人河南城通市政工程有限公司（以下简称城通公司）因与被上诉人***租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人城通公司的委托诉讼代理人李兵，被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

城通公司上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，改判不支持***的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由***承担。事实和理由：一审法院认定主要事实错误、适用法律错误，判决城通公司支付***89852.06元不当。一、一审法院判决认定城通公司一直占用涉案厂院至今错误。2019年3月后城通公司已实际退租，未实际占有和使用案涉厂院。案涉厂院是城通公司和案外人平顶山市甲润石化有限责任公司（以下称甲润公司）转租同纠纷的同一厂院，2019年该案已由新华区人民法院作出（2019）豫0402民初202号民事判决。2012年6月，城通公司从***处承租涉案厂院后直接转租给了甲润公司，2019年12月新华区人民法院（2019）豫0402民初202号生效判决也确认次承租方甲润公司在2019年3月15日搬迁出案涉厂院。城通公司在甲润公司搬迁的同时就告知***，甲润公司搬迁后城通公司不再租用厂院并要求其接收厂院，却被***拒绝。新华区人民法院（2019）豫0402民初202号民事判决可以证明，***对城通公司转租涉案厂院给甲润公司以及2019年3月甲润公司搬迁的事实是清楚的，知道城通公司在甲润公司搬迁前后均未实际占有和使用过涉案厂院，城通公司也明确告知***今后不再租用厂院。一审法院未查明本案主要事实即认定城通公司至今实际占有使用涉案租赁土地及附属设施明显错误。二、一审法院判决对厂院占有使用时间的认定属于适用法律错误。一审法院认定城通公司与***之间租赁合同无效，城通公司无异议。因无效合同自始无效，所以***主张要求城通公司支付2020年全年租金缺乏法律依据，不应得到支持。根据最高人民法院司法解释，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。无效合同房屋占有使用期限不再按有效合同约定的期限计算，只能以承租人实际占有使用租赁房屋的期限为准。城通公司与***之间《厂院租赁合同》认定无效，一审法院以***单方主张的租期判决城通公司支付实际占有使用费适用法律错误，导致判决实际占有使用费数额明显不当。三、一审法院按《厂院租赁合同》中约定的租金标准判决向***支付实际占有使用费不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”城通公司与***之间的《厂院租赁合同》认定为无效，不宜以合同约定的租金标准支付实际占有使用费，理由如下：第一，2014年因国家征收致城通公司承租涉案厂院的实际使用面积较合同约定的租赁面积减少约4.05亩，2014年之后的租金标准应适用降低；第二，城通公司与甲润公司租赁合同纠纷一案新华区人民法院2019年12月作出判决并已生效，从2019年2月至***本案起诉时，城通公司明确告知朱不再承租，也未向其支付租金。通常情况下，承租方未按约履行交纳租金义务，出租方必定要解除或终止与承租方的合同关系，让承租方搬迁或腾空厂院，以阻止损失进一步扩大，但***自始至终未向城通公司提出终止合同、要求搬迁、办理移交手续等止损措施，并对城通公司提出接收厂院的要求置之不理，其对2019年3月之后厂院租赁损失应承担一定的责任，相应降低城通公司应支付的实际占有使用费。第三，城通公司自2018年起，由于甲润公司拒绝支付租金，且从2019年3月后起也未实际占有使用涉案厂院，没有从厂院中获得任何收益，城通公司不应支付2019年6月至2020年5月30日期间的租赁费用或占有使用费。

***辩称，城通公司所讲甲润公司搬走的时间与***没有关系，因为甲润公司与城通公司之间是转租关系，***与城通公司之间又是一个租赁关系。

***向一审法院起诉请求：1.判令城通公司支付***厂院租赁费199333.6元及资金占用期间损失（资金占用期间的损失以199333.6元为基数，自2019年6月2日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费用由城通公司承担。

城通公司向一审法院反诉请求：1.判令***支付城通公司租赁场地新建、扩建设施、装饰装修费185924.13元；2.本案所有诉讼费用由***承担。

一审法院认定事实：2010年11月25日，新华区焦店镇焦店村三组***（作为甲方）与新华区焦店镇焦店村三组（作为乙方）签订合同书一份，主要约定：经乙方村民组代表通过，将原新华区第四煤矿承包给甲方经营管理。一、原新华四矿，因“九?八”矿难后，区镇政府将财产处理后，按原面积退还焦店三组。现有完整的院墙大门、办公楼一座、铁制拱棚两架、200＃变压器一台。现经组委讨论通过，同意承包给甲方试用期为三十年。三组实有面积22.48亩。二、甲方每年向乙方交纳67440元承包款，采取先交钱后使用的方法。若甲方不再承包，可停止向乙方付款，否则乙方有权终止合同，转包他人。三、甲方可以在法律法规允许的情况下，除办公楼以外可以任意改建经营自己设立的多种项目。四、在甲方承包运行期间，如遇国家建设，甲方应以国家大局为重，主动让利国家，但必须向乙方汇报共同解决。征地款归乙方所得。甲方的建筑赔偿及设施损失归甲方所得……落款处有甲方***签字，乙方平顶山市新华区焦店镇焦店村三组村民代表刘宏跃等12人签字捺印。

2012年5月22日，平顶山市城通市政工程有限公司（甲方）与新华区焦店镇焦店村三组***（乙方）签订《厂院租赁合同》一份：为响应市委、市政府提出的“加快我市城市建设步伐，拉大城市框架”的号召，甲方决定扩大生产规模，需租用乙方厂院用于市政建材预制构件厂及沥青拌合场的建设，本着甲乙双方互赢互利的原则，现就有关事宜达成协议如下：一、厂院位置、面积：该厂院位于原新华四矿，实有面积22.48亩（非耕地），土地边界由乙方负责标注清楚。二、租赁期限：十年。乙方愿将整个矿院及现存建筑及设施承包给甲方。租赁价格：双方约定租金壹拾叁万元／每年。三、租金兑付方式：每年6月1日前甲方向乙方支付全年租金。若甲方不再承包，提前半年告知乙方，合同终止。合同到期搬迁完毕。四、甲方租赁期间，乙方负责地方关系的协调工作，不能影响甲方使用，因此造成的损失由乙方负责。甲方可以在法律法规允许的情况下，在此院内建设经营自己设立的多种项目。乙方一概不予干涉。五、附属设施的管理和使用：乙方仅提供此院及附属设施，经甲乙双方对该院所有附属物查看、验收、双方签字盖章认可后，交付甲方使用，甲方对附属设施仅有使用权，在使用期间门窗的易损物品由甲方负责维修和维护；其他一切使用手续和水电设施均由甲方自己负责办理，乙方必须全力配合。甲乙双方终止合同后原有的建筑及设施归还给乙方，甲方的建筑及设施归甲方所有。六、在甲方承包运行期间，若遇国家建设，甲方应以国家大局为重，主动让利国家，院内建筑设施由甲乙双方共同协商解决。征地款和租用的建筑赔偿归乙方所得（附合同签订时清单建筑设施清单）。甲方的建筑赔偿及设施归甲方所得。七、在甲方承包期间，按照生产要求，可自行在该土地范围内进行平整、开挖、打井、盖房、硬化、安装设备、沥青拌合等所必需的事宜。八、双方在厂院租赁合同签订之后，在生产用料、机械设备、劳务用工、场地基建、地材（砖、石子、沙、石沫等）方面，甲方自主经营权，乙方不得干涉甲方经营、生产。九、租用期满后，甲方可优先租用……甲乙双方在合同尾部签字盖章，并由平顶山市新华区焦店镇焦店村第七届村民委员会加盖公章。2017年8月15日，平顶山市城通市政工程有限公司更名为河南城通市政工程有限公司。2019年1月31日，城通公司（甲方）与***（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方就2012年6月1日签订的位于原新华四矿厂院租赁合同协商一致特签订本协议，具体事宜如下：1、甲方于2019年2月3日前支付2018年6月1日至2018年12月31日的厂院租赁款人民币758333元的80％是人民币60666元予***的账户，账号6210××××0969，开户行中国建设银行平顶山分行。2、在2019年6月1日之前甲方与甲润公司就2012年签订的厂院租赁合同催要租赁费案件如果法院未判决或调解、结案甲方继续支付厂院租赁款的80％；如果法院已判决或调解结案甲方补齐剩余租赁款……合同尾部甲乙双方盖章、签字按印。庭审中，***自认《补充协议》中第一项载明厂院租赁款人民币应是75833元，补充协议书写成了758333元。2019年7月，城通公司已支付该补充协议第一项：2018年6月1日至2018年12月31日期间租赁款75833的80％即60666元。

另，***当庭明确，其主张城通公司应支付的租赁费199333.6元包含：2018年6月1日至2018年12月31日期间的剩余房屋租赁费15166.6元（即前述75833元的20％）；2019年1月1日至2019年5月31日期间的租赁费54167元，2019年6月1日至2020年5月31日期间的租赁费130000元。经查明，其中2019年1月1日至2019年5月31日期间的租赁费应为54166.67元，其余无误，故2018年6月1日至2020年5月31日期间城通公司尚欠的租赁费应为199333.27元。

另查明，城通公司租赁涉案场地后将涉案场地转租给甲润公司。2019年，城通公司以租赁合同纠纷为由将甲润公司起诉至本院，要求甲润公司支付拖欠的租赁费用。庭审过程中甲润公司提起反诉，要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并判令城通公司赔偿甲润公司相关费用，返还租金等。2019年12月17日，本院作出（2019）豫0402民初202号民事判决书认定本案涉及租赁地块为集体土地，双方所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，并认定甲润公司应付租赁费用为城通公司的实际损失，数额为212301元；甲润公司所添建经营设施应认定为其受到的损失，数额为295262.08元。同时认定，“城通公司在未办理审批手续的情况下，将集体土地进行出租，存在过错，甲润公司实际承租后却以合同无效为由进行抗辩，且政府相关部门在2017年9月发出通知后，其也未及时减损，其添建的房屋等也未提供任何审批手续，在到支付租金时，仍然占有使用涉案场院，而拒付租金，综合双方过错程度，甲润公司的过错明显大于城通公司，对于因合同无效给双方造成的损失，酌定由城通公司承担对方损失40％即118105元（295262.08元×40％），由甲润公司承担对方损失60％即127381元（212301元×60％）。相互抵销后，甲润公司还应支付城通公司9276元（127381元-118105元）”，并做出（2019）豫0402民初202号民事判决书，判决甲润公司于判决生效之日起十日内支付城通公司9276元。该判决现已生效。庭审中，城通公司对本案反诉请求第一项“判令***支付城通公司租赁场地新建、扩建设施、装饰装修费185924.13元”的计算由来明确为：因城通公司分别租赁了***和沙改新、沙矿正的两块场地后（沙改新、沙矿正与城通公司租赁合同纠纷一案已另案处理），统一规划围成了一个院子租赁给甲润公司改建使用，两块场院面积共计35.7亩，没有区分界限，所以无法对损失进行准确具体分割，依照前述判决书法院认定的甲润公司所添建经营设施应认定为其受到的损失数额295262.08元，依据***租赁给城通公司的面积在场院总面积中的占比计算出来的本案所主张的损失为185924.13元［22.48÷35.7×295262.08］。

一审法院认为，民事主体依照法律规定和合同约定享有民事权利，承担民事义务。关于案涉《厂院租赁合同》的效力。***与平顶山市新华区焦店村第八组签订的土地租赁协议约定租赁土地，其承包方式有别于家庭联产承包的免费分配，而是其他方式承包，系有偿取得。根据《中华人民共和国农村土地承包法》关于其他方式的承包流转承包经营权的规定，流转其他方式取得承包经营权的承包人经依法登记取得承包经营权证书的，可以依法流转土地。本案中，2012年5月22日***向城通公司流转土地时并未依法取得承包经营权证，签订的租赁合同亦未经原权利人平顶山市新华区焦店村第八组明确同意，损害了村民组的合法权益，且双方明知案涉土地属于集体所有，并未明确为非农建设用地的情况下，在租赁合同中明确约定用于非农建设，允许城通公司在土地上建预制件、盖房、安装设备、搅拌沥青等，改变土地用途系***与城通公司积极追求的合同目的，事后并未经有权机关审批同意即在土地上进行建设，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定。本案双方签订的合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应系无效合同。从以上事实看，***与城通公司在转租土地经营权过程中均有过错。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于***的实际损失：虽双方签订的《厂院租赁合同》系无效合同，但城通公司自2012年5月22日至今已实际占有使用涉案租赁土地及附属设施，则城通公司应当参照双方在《厂院租赁合同》中约定的租金标准向***支付实际使用期间使用费。经计算，城通公司在实际使用租赁土地及附属设施期间的租金为199333.27元，此部分占有使用费用应认定为***的实际损失。关于城通公司的实际损失：2012年5月22日城通公司租赁案涉土地后，其公司本身未实际使用，而是将案涉土地与相邻的另一块租赁沙矿正、沙改新的土地合并转租给甲润公司，甲润公司在案涉土地上进行施工建设。在甲润公司因案涉土地与城通公司发生纠纷案件中，本院所做出的（2019）豫0402民初202号民事判决书已经确认城通公司与甲润公司之间所签订租赁合同无效，要求城通公司承担甲润公司118105元损失。城通公司因为信赖其与***之间《厂院租赁合同》的合同效力，在该租赁合同允许城通公司自主使用经营的情况下，将涉案房院进行转租并与甲润公司之间签订租赁合同。城通公司因为次租赁合同无效赔偿次承租人的损失应视为其实际履行主租赁合同进行转租行为导致的损失，属于信赖利益的损失，故（2019）豫0402民初202号民事判决书中要求城通公司承担的118105元为其实际损失，但该损失金额为35.7亩全部租赁土地的经济损失，而城通公司租赁合同约定租赁***土地为22.48亩，且已和城通公司另外承租的土地连接在一起，本院酌定按照所占面积比例分摊至该22.48亩土地上的经济损失为74369.76元。另，截止本案庭审结束，本案原、被告双方均未提供证据证实城通公司对该场地不再承包租赁，城通公司可于实际退租后与***就2012年5月22日签订合同时的建筑设施原状共同协商确认后，另循法律途径解决。

综上所述，***在未办理相关审批手续的情况下将集体土地进行出租，将土地租赁给城通公司时亦明确允许城通公司改变土地用途，此后明知甲润公司受让城通公司转租土地并在案涉土地上施工建设，但***认为其已将土地租赁出去，实际认可了甲润公司承租土地建设施工的行为，城通公司亦追求改变土地用途的目的将土地转租用于经营建设，且***知晓后亦未阻止，故双方均存在过错。根据双方的过错酌定***承担本案租赁损失的40％，城通公司承担本案租赁损失的60％。经计算***承担城通公司经济损失的40％为29747.90元（74369.76元×40％），城通公司承担***经济损失的60％为119599.96元（即199333.27元×60％）。双方相互抵销后，城通公司应向***支付89852.06元。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、《中华人民共和国法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：河南城通市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付***89852.06元；二、驳回***的其他诉讼请求；三、驳回河南城通市政工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4287元，由河南城通市政工程有限公司承担2572元，由***1715元；反诉费4018元，由河南城通市政工程有限公司承担3375元，由***承担643元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。城通公司提交如下证据：证据1.沙该新、沙矿正出具的收据一份，拟证明沙该新、沙矿正认可2019年3月以后诚通公司未实际使用涉案厂院；证据2.王运涛和宋军峰的出庭证言，证明诚通公司自始至终都没有使用过案涉厂院，并且用多种方式多次通知***办理交接手续，解除租赁合同关系。***的质证意见为：对证据1和证据2均有异议，王运涛是诚通公司主要负责人，其证言不符合事实，宋军峰代表诚通公司来协商过，但是没有说要解除合同，提起本案诉讼时城通公司才说解除合同的事情，城通公司应该支付租金。***提供本院（2021）豫04民终1384号民事判决书，拟证明沙改新、沙矿正起诉城通公司支付租金的请求已经得到法院支持，城通公司的质证意见为：该判决未认定城通公司2019年以后是否使用案涉厂院，且存在一定错误，城通公司准备提起再审申请。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，***将案涉厂院出租给城通公司后，城通公司又将案涉厂院转租给甲润公司，另案生效判决已经认定2019年3月15日甲润公司搬迁出案涉厂院，城通公司称其同时已经告知***，城通公司不再租用案涉厂院，***对此不予认可，本案的争议焦点是如何确定***与城通公司之间租赁合同的终止时间。城通公司、甲润公司之间的租赁合同关系，不同于城通公司与***之间的租赁合同关系，城通公司与甲润公司之间租赁合同的终止时间为2019年3月15日，并非当然地适用于城通公司与***之间，在***不认可城通公司告知自己终止租赁合同关系的情况下，城通公司未提供充分有效的相反证据支持自己的主张，且***与沙改新、沙矿正出租的土地相连，一同出租给城通公司使用，沙改新、沙矿正与城通公司租赁合同纠纷案件中，沙改新、沙矿正所请求的2018年6月1日至2020年5月31日的土地租金损失得到法院支持，城通公司未就此提起上诉，故一审法院认定城通公司占有***案涉厂院的终止时间为2020年5月31日并无不当。虽然***与城通公司之间的租赁合同无效，但城通公司实际占有案涉厂院，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，城通公司应该参照租金标准支付***占有使用费用，故城通公司上诉称一审判决认定事实错误、适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，河南城通市政工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2046元，由河南城通市政工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　宋红彦

审判员　　郭　滨

审判员　　彭　莉

二〇二一年八月三十日

书记员　　郭佳佳