常熟市常福街道中泾村村民委员会与常熟市华夏广告有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省常熟市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0581民初14876号

原告：常熟市***道中泾村村民委员会，住所地常熟市***道中泾村谢义路北。

法定代表人：钱良。

委托诉讼代理人：彭文兵，江苏福地律师事务所律师。

被告：常熟市华夏广告有限公司，住所地常熟市湘江东路**信一尚城**。

法定代表人：陶利亚。

委托诉讼代理人：顾卫江，男，1965年11月29日，住常熟市，该公司员工。

委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所基层法律服务工作者。

原告常熟市***道中泾村村民委员会与被告常熟市华夏广告有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告常熟市***道中泾村村民委员会委托诉讼代理人彭文兵，被告常熟市华夏广告有限公司委托诉讼代理人顾卫江、苏伟元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告常熟市***道中泾村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付租金欠款58000元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月14日，原、被告签署租赁协议一份，被告使用原告部分区域制作高炮经营广告业务，租赁期限三年即2015年9月1日到2018年8月30日，年租金17000元。被告在签订合同后仅仅支付一万元，其余拖欠至今，而且又超出合同期占有使用一年多。目前原告向被告催款未果，特提起本诉，请依法及时判准。

被告常熟市华夏广告有限公司辩称，2015年10月14日被告向原告租赁沿江高速高炮广告阵地，是双方真实意思表示，后被告支付了原告1万元，用于支付2015年9月1日至2016年8月30日的高炮租赁费，但由于原告没有给租赁物及租赁物周围的环境进行维护，造成租赁物正常使用功能下降，高炮广告画面二分之一及以上画面被树荫遮挡，效果打折，所以租赁物价值应该相应打折。2017年至2018年期间，常熟市宣传部等部门发文要求所有广告都要响应号召，必须发布公益广告，因此根据租赁合同条款“公益广告租赁费酌减”，公益广告需要减少租赁费。2018年9月1日之后双方未签订合同，广告环境恶化，广告位闲置，原告提出租赁费没有依据，2018年9月1日之后本着诚实信用原则与原告协商处理。合同期间三年内，因原告原因造成被告直接损失9万元，造成被告收入损失18万元，被告因原告造成的损失应该与其租金抵扣。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2015年10月14日，原告常熟市***道中泾村村民委员会作为甲方与被告常熟市华夏广告有限公司作为乙方签订租赁协议一份，协议载明：“乙方由于业务需要，在大义中泾村白渡里向甲方租赁沿江高速过境、一侧约250m长区域制作高炮，用于发布企业广告。1、沿江高速白渡里段，租赁后乙方将用于制作高炮，设立广告高炮独立经营，其中广告高炮产权、画面及经营属于乙方，甲方配合乙方做好发布前的所有土地、规划等手续。2、其中此地段每年每只高炮租赁费为17000元。高炮只数1只，本租赁协议合同有效期为2015年9月1日至2018年8月30日，租赁费每年支付，公益广告甲、乙双方自身广告租赁费斟减。3、其中由于不可抗力拆除或改案，应由政府及改案方负责改案损失费，如果拆除，甲方应退回未使用日期租赁费。某方违约，违约责任由违约方负责，到期乙方有优先续签权。4、协议一式两份，双方各执一份，由甲乙双方签字生效，未涉及项目，甲乙双方协商解决。”该协议到期后，双方未再续签合同。

另查明，双方自2010年开始发生租赁关系，涉案合同也属于后期续签的合同，双方一致确认租赁地块的租赁费2010年年租金为1.6万元，2015年至2018年的年租金为1.7万元。

以上事实由租赁协议、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

审理过程中，原告提交了2019年10月高炮照片一张（在高速公路外围拍摄，广告牌无遮挡，显示“金辰”两个大字，高炮旁边有电力塔），被告亦提交了2019年高炮现状图照片一组（在高速公路上拍摄，虽显示“金辰”两个大字，但广告牌已被部分遮挡，高炮旁边也是电力塔）。此外，被告提交的2016-2017年的高炮图照片，显示广告牌并未被明显遮挡；被告提交的2018-2019年的高炮图照片，显示广告牌明显已被部分遮挡。被告称：被告租赁了原告的土地，被告大概于2010年制作了高炮，当时附近有树木，但并未长大，现在树木长高了，遮挡了广告牌；高炮当时为何设置不高，是当时没有想到树木长得这么快，而现在已不允许加高，高速两边的高炮都在整治。原告称：周边树木属于高速的绿化带，属于相关高速管理部门管理，应由被告自行与相关部门协调树木问题。

审理过程中，被告还提交了2019年12月30日常熟市广告协会出具的证明一份、常熟市创建全国文明城市指挥部办公室发布的《关于进一步加强文明城市创建公益广告宣传的通知》文件1份【设置的高炮就在所辖道路的入口处】、公益广告照片打印件2页。常熟市广告协会出具的证明载明：兹有我会2017年8月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2018年12月31日，委托常熟市华夏广告有限公司于沿江高速中泾村高炮（张家港进常熟境内右侧第一只）为我市创建文明城市复查工作进行公益广告宣传，无偿发布创建文明城市公益广告累计10个月左右。

审理过程中，原告主张2015年9月1日至2019年8月31日共四年的租金为68000元，扣除被告已支付的1万元，被告未付的余款58000元即为本案的起诉标的。

本院认为，根据租赁协议的内容以及双方的陈述分析，应认定本案为土地租赁合同。涉案租赁协议租赁期限为2015年9月1日至2018年8月30日，合同到期后被告继续使用涉案租赁地块，且根据双方提交的2019年所拍照片，广告并未撤离，高炮也未拆除，应认定构成不定期租赁合同，故被告应继续支付租金。现原告主张2015年9月1日至2019年8月31日四年的租金欠款合计58000元（已扣除已支付的10000元），但被告不予认可。被告抗辩高炮2017年至2018年10个月左右用于公益广告宣传并提供了相关证据，这些证据形成了完整的证据链条，且也符合2017年至2018年创建文明城市的实际，根据租赁协议“鉴于公益广告甲、乙双方自身广告租赁费斟减”的约定，本院认为应酌情减少租赁费。被告还抗辩树木遮挡广告并要求折抵租金，本院认为，从2019年所拍摄的高炮照片可以看出，在高速公路上看高炮，广告牌已被树木部分遮挡，已明显影响了广告的效果，而双方并未就合同到期后的后续租金进行协商一致，本院根据公平原则和实际情况，认定2018年8月31日至2019年8月31日期间的租金应参照租赁协议并适当予以减少。综上分析，本院根据租赁协议的约定并结合实际情况酌定2015年9月1日至2019年8月31日四年的租金为51000元，扣除被告已支付的10000元，被告还应给付原告租金41000元。被告抗辩树木遮挡广告造成其经济损失，但原告出租的为地块，广告炮台为被告自行搭建，且树木并非原告管理，被告作为广告公司于2010年制作高炮应预见高炮广告可能被遮挡的各种因素且其在2015年又续签了涉案合同，因此对于该部分损失属于被告应自行承担的商业风险，其要求折抵租金，缺乏法律依据，本院不应予以支持。综上，原告诉请的合理部分，本院应予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：

一、被告常熟市华夏广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市***道中泾村村民委员会2015年9月1日至2019年8月31日四年的租金欠款人民币41000元。

二、驳回原告常熟市***道中泾村村民委员会的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取人民币625元，由原告常熟市***道中泾村村民委员会负担156元，由被告常熟市华夏广告有限公司负担469元（该费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并向原告支付）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。

审判员　　苏志鑫

二〇二〇年六月十二日

书记员　　黄秋艳