山东多利电气有限责任公司、庆云县财金发展投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁14民终2207号

上诉人（原审原告）：山东多利电气有限责任公司，住所山东省德州市庆云县经济开发区北城创业园利民街东。

法定代表人：苗铭洋，系该公司执行董事。

被上诉人（原审被告）：庆云县财金发展投资有限公司，住所山东省德州市庆云县南环路政务服务中心A座1101室。

法定代表人：王铁峰，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：倪海兰、李斌，山东律雨人律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：山东鼎基电气有限责任公司，住所山东省德州市庆云县经济开发区北城创业园利民街东。

法定代表人：苗树发，任经理。

上诉人山东多利电气有限责任公司（以下简称多利公司）因与被上诉人庆云县财金发展投资有限公司（以下简称财金公司）、山东鼎基电气有限责任公司（以下简称鼎基公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2019）鲁1423民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

山东多利电气有限责任公司上诉请求：一、依法撤销(2019)鲁1423民初2611号民事判决书，改判被上诉人庆云县财金发展投资有限公司继续履行租赁合同。二、依法判决被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。一、原审法院法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，本解释所称城镇的房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。而涉案的土地性质为工业用地，在该地上搭建的建筑物与普通的城镇房屋有别，而被上诉人亦没有就涉案建筑物属于城市、镇规划区内的房屋进行举证，因此，涉案厂房不适用该解释的相关规定。二、原审法院审判程序严重违法。原审法院赖以定案的证据为(2014)庆民初字第580-1、580-2号民事裁定书及(2014)庆民初字第580号民事判决书，但上述证据在庭审时并未见被上诉人或原审法院出示，因此上诉人被剥夺了对证据进行质证的权利。根据民事诉讼法第六十八条“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示”之规定，原审法院严重违反法定审判程序。

庆云县财金发展投资有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。

山东鼎基电气有限责任公司未到庭提出答辩意见。

山东多利电气有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行租赁合同；2.诉讼费由被告及第三人承担。

一审法院查明事实，一、多利公司为证明其主张，庭审中提供了——租赁合同一份、经营场所证明一份、补充协议一份、租赁费票据一张，证明其租赁了位于山东省德州市庆云县经济开发区北城创业园利民街东的厂区厂房3500平方米及厂区内办公楼三楼的办公室3间280平方米，并一次性支付了租赁费100000元。财金公司质证称，对租赁合同的真实性有异议，庭审中提交的租赁合同与立案时提交的租赁合同不一致，且约定的租金明显低于同地段市场价格。其提交的经营场所证明，上面显示的时间为2014年5月6日，而租赁合同的时间是2014年6月4日，这不符合正常的顺序。对租赁费票据有异议，票据没有时间，且没有提交银行流水，无法证明其交付了租金。鼎基公司质证称，对多利公司提交的证据均无异议。多利公司补充质证称，租赁合同以当庭提交的为准，租赁合同形成的时间晚于经营场所证明的时间不影响租赁合同的真实性。法院认为，财金公司未提供证据证明其对租赁价格明显低于同地段市场价格的认定。经鼎基公司庭审中提供的记账凭证，可以证明多利公司已向鼎基公司支付了租金100000元。多利公司称，其在本院拍卖涉案厂房的过程中已向本院纰漏了租赁事项，但未能提供证据予以证实，本院不予采纳。二、财金公司庭审中要求对租赁合同中“苗铭洋”签字的形成时间进行鉴定。多利公司、鼎基公司对此均无异议。经本院询问，财金公司表示即使“苗铭洋”的签字是形成于合同上的日期即2014年6月4日，因多利公司一直未实际占有控制涉案厂房，其租赁权不具有公示性，不符合买卖不破租赁原则的立法宗旨和目的，故本案不适用该原则。基于此，因为无论是什么结果，财金公司均不予认可买卖不破租赁原则的适用，故而鉴定的结论对其没有意义，失去了鉴定的价值，故本院未准许对“苗铭洋”签字的形成时间进行鉴定。另查明，涉案厂房的租赁没有向庆云县房产行政管理部门进行租赁备案。本院于2014年5月21日作出（2014）庆民初字第580-1、580-2号民事裁定书，对鼎基公司所有的庆国用（2013）第498号土地使用权和017682（面积为2763.45平方米）、017683（面积为837.85平方米）号房产进行了查封。本院于2014年10月8日作出（2014）庆民初字第580号民事判决书，判决鼎基公司偿还庆云金海投资担保有限责任公司借款720万元并支付相应的利息。对本院查封的鼎基公司的上述财产，亦已经本院（2015）庆法执字第319号案执行拍卖处置完毕，即涉案厂房的产权流转。

原审法院认为，多利公司主张的涉案厂房的租赁合同签订的时间是2014年6月4日，即自是日起享有涉案厂房的租赁权，但于是日前即于2014年5月21日，涉案厂房已经本院查封，且经本院依法予以处置完毕。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有变动；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”规定，本案涉案的厂房在多利公司租赁前已经本院依法查封，不适用买卖不破租赁原则，故本院不予支持多利公司的诉讼请求。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：驳回山东多利电气有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由山东多利电气有限责任公司负担。

对原审查明的事实和证据，本院予以确认。二审中，双方查阅了（2014）庆民初字第580-1、580-2号民事裁定书且未提出异议。

本院认为，根据多利公司与鼎基公司签订的租赁合同，双方约定的租赁起始时间为2014年6月4日，而依据相关裁定，法院对涉案厂房的查封时间为当年5月21日，即涉案房屋在租赁期间正式开始前便已被法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，上诉人要求被上诉人继续履行合同于法无据。综上所述，上诉人山东多利电气有限责任公司的上诉请求不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人山东多利电气有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王鲲

审判员　　李敏

审判员　　杨娜

二〇二〇年六月二十九日

法官助理董国通

书记员夏青