山东万向燃气科技有限公司、庆云县财金发展投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁14民终2206号

上诉人（原审原告）：山东万向燃气科技有限公司，住所山东省德州市庆云县经济开发区北城创业园利民街东。

法定代表人：胡建梅，系该公司经理。

委托诉讼代理人：苗铭洋，女，汉族，1986年6月24日出生，户籍所在地吉林省四平市铁东区。系该公司股东。

被上诉人（原审被告）：庆云县财金发展投资有限公司，住所山东省德州市庆云县南环路政务服务中心A座1101室。

法定代表人：王铁峰，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：倪海兰、李斌，山东律雨人律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：山东鼎基电气有限责任公司，住所山东省德州市庆云县经济开发区北城创业园利民街东。

法定代表人：苗树发，任经理。

上诉人山东万向燃气科技有限公司（以下简称万向公司）因与被上诉人庆云县财金发展投资有限公司（以下简称财金公司）、山东鼎基电气有限责任公司（以下简称鼎基公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2019）鲁1423民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

山东万向燃气科技有限公司上诉请求：一、依法撤销(2019)鲁1423民初837号民事判决书，改判被上诉人庆云县财金发展投资有限公司继续履行租赁合同。二、判决被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、自2014年5月6日，上诉人与被上诉人鼎基电气租赁关系成立，上诉人即获得对涉案房产承租的权利，该权利应当受到《合同法》第二百二十九条的保护。二、原审法院审判程序严重违法。原审法院赖以定案的证据为(2014)庆民初字第580-1、580-2号民事裁定书及(2014)庆民初字第580号民事判决书。但上述证据在庭审时并未见到被上诉人或原审法院出示，因此上诉人被剥夺了对证据进行质证的权利。因此根据民事诉讼法第六十八条“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示”之规定，原审法院严重违反法定审判程序。

庆云县财金发展投资有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。租赁合同签订时万向公司未成立，不具备法人资格，不能作为合同主体，所以万向公司以公司名义签订的租赁合同属于无效合同，且万向公司成立时间及租赁期限起始时间均在庆云县人民法院查封涉案厂房之后，因此本案也不适用买卖不破租赁原则。

山东鼎基电气有限责任公司未到庭提出答辩意见。

山东万向燃气科技有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行租赁合同；2.诉讼费由被告及第三人承担。

一审法院查明事实，一、万向公司为证明其主张，庭审中提供了——租赁合同一份、租金支付凭证一份，证明其租赁了位于山东省德州市庆云县经济开发区北城创业园利民街东的厂区厂房350平方米，并一次性支付了10年的租赁费5000元。财金公司质证称，对租赁合同的真实性无异议，但该租赁合同对厂房的具体位置及方位约定不明，且租金明显低于市场租金价格，也没有提交支付租金凭证的银行流水。对租赁合同的形成时间有异议，申请对租赁合同中的签字及印章形成时间进行司法鉴定。第一次庭审中，财金公司要求鼎基公司提供相关的记账簿及记账凭证。第二次庭审中，鼎基公司提交了相关的记账簿及记账凭证。财金公司质证称，对记账簿及记账凭证的真实性有异议，账簿中的每一单位的收入业务往来均是单页记载，鼎基公司提交的万向公司的厂房租金加附在李东营的收入记账凭证一页内，且没有收据一联，从单位的记账习惯可以看出该租金未收入在内。记账凭证的日期为2014年5月29日，与万向公司提交的收据日期2014年5月28日不相符，不符合交易习惯，也没有银行流水相佐证，不能排除该业务记载为后加入的。鼎基公司质证称，对万向公司提交的证据均无异议。万向公司补充质证称，涉案厂房的具体位置为厂区南厂房东起计算350平方米，另有厂区办公楼2楼两间办公室，具体平面图复印件现已丢失。对上述质证意见，万向公司未能提供证据予以证明。法院认为，财金公司未提供证据证明其对租赁价格明显低于同地段市场价格的认定。财金公司对鼎基公司的记账簿的质证意见没有作详细的说明或者提供证据证明其对记账簿的正常习惯作出的判断认识的合理性，本院不予采纳。鼎基公司庭审中提供的记账凭证，明确具体，数额清楚，可以证明万向公司已向鼎基公司支付了租金5000元。鼎基公司称在本院拍卖涉案厂房的过程中其已向本院纰漏了租赁事项，对此其未提供证据证明，本院不予采纳。二、财金公司庭审中要求对租赁合同中“苗铭洋”签字的形成时间进行鉴定。多利公司、鼎基公司对此均无异议。经本院询问，财金公司表示即使“苗铭洋”的签字是形成于合同上的日期即2014年5月6日，因万向公司一直未实际占有控制涉案厂房，其租赁权不具有公示性，不符合买卖不破租赁原则的立法宗旨和目的，故本案不适用该原则。基于此，“苗铭洋”的签字鉴定无论是什么结果，财金公司均不予认可买卖不破租赁原则的适用，故而鉴定的结论对其没有意义，失去了鉴定的价值，故本院未准许其对“苗铭洋”签字的形成时间进行鉴定的申请。

另查明，涉案厂房的租赁没有向庆云县房产行政管理部门进行租赁备案。本院于2014年5月21日作出（2014）庆民初字第580-1、580-2号民事裁定书，对鼎基公司所有的庆国用（2013）第498号土地使用权和017682（面积为2763.45平方米）、017683（面积为837.85平方米）号房产进行了查封。本院于2014年10月8日作出（2014）庆民初字第580号民事判决书，判决鼎基公司偿还庆云金海投资担保有限责任公司借款720万元并支付相应的利息。对本院查封的鼎基公司的上述财产，亦已经本院（2015）庆法执字第319号案执行拍卖处置完毕，即涉案厂房的产权流转。万向公司于2014年5月26日登记注册成立，股东为苗铭洋，系苗铭洋个人独资企业。

原审法院认为，万向公司主张的涉案厂房的租赁合同签订的时间是2014年5月6日，但合同中约定的租赁期间为自2014年6月4日起至2024年6月4日止，且万向公司是于2014年5月28日向鼎基公司支付的10年租金5000元，故万向公司应于2014年6月4日起享有对涉案厂房的租赁权。本院于2014年6月4日之前即于2014年5月21日，将涉案的厂房依法进行查封，且经本院依法予以处置完毕。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有变动；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”规定，金海担保公司申请本院依法查封鼎基公司的涉案厂房时，涉案厂房上尚无涉案租赁事项的存在，涉案租赁事项实际发生在本院依法查封之后，故万向公司主张依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，适用买卖不破租赁原则，由其继续租赁使用涉案厂房的诉讼请求，不能阻却涉案厂房的转受让人即财金公司依法对经本院依法拍卖执行处置的涉案厂房行使完整的物权权利，故本院不予支持万向公司的诉讼请求。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：驳回庆云万向燃气科技有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由庆云万向燃气科技有限公司负担。

对原审查明的事实和证据，本院予以确认。二审中，双方查阅了（2014）庆民初字第580-1、580-2号民事裁定书且未提出异议。

本院认为，根据万向公司与鼎基公司签订的租赁合同，双方约定的租赁起始时间为2014年6月4日，而依据相关裁定，法院对涉案厂房的查封时间为当年5月21日，即涉案房屋在租赁期间正式开始前便已被法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，上诉人要求被上诉人继续履行合同于法无据。综上所述，上诉人山东万向燃气科技有限公司的上诉请求不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人山东万向燃气科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王鲲

审判员　　李敏

审判员　　杨娜

二〇二〇年六月二十九日

法官助理董国通

书记员夏青