某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市罗湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0303民初33424号

原告（反诉被告）：***，女，1981年2月20日出生，汉族，身份证住址河南省方城县。

委托诉讼代理人：李小娜，广东深巨元律师事务所律师，执业证号14403200211827165。

委托诉讼代理人：陈维文，广东德盈律师事务所律师，执业证号14403200210329567。

被告（反诉原告）：***，女，1992年8月1日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县。

委托诉讼代理人：张攀，广东鹏城阳光律师事务所律师，执业证号14403201610734033。

被告：***，男，1971年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：钟国滔，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403200710571074。

委托诉讼代理人：王伟，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403202010244504。

被告：深圳市永鑫建设集团有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道狮岭社区景田路77号擎天华庭擎天阁华庭阁华庭阁44PH4，统一社会信用代码91440300781388385W。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：钟国滔，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403200710571074。

委托诉讼代理人：王伟，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403202010244504。

原告***与被告***、***、深圳市永鑫建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月13日立案后，被告***提出反诉，本院经审查予以准许，依法适用于简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告***的委托诉讼代理人李小娜、陈维文，被告***的委托诉讼代理人张攀、被告***、深圳市永鑫建设集团有限公司的共同委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告***继续履行《房地产买卖合同》，按合同第七条的约定支付尾款240万元（币种：人民币，以下同），并且以房款总价390万元为基数，按每日千分之一支付违约金，该违约金自2021年10月14日计至实际付清之日止，暂计至2021年11月13日为117000元；2、判令被告***承担本案原告律师费110000元；3、判令被告***、被告深圳市永鑫建设集团有限公司对上述一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：2021年6月9日，原告作为卖方，被告***作为买方，被告***、深圳市永鑫建设集团有限公司作为保证人共同签署一份《房地产买卖合同》，约定原告将位于深圳市罗湖区地产（房地产证号为深房地字第**）转让给被告***，房款总价为人民币390万元，签约当天被告***支付定金人民币150万元，买卖双方办理了房产过户手续，按照买卖合同第七条的约定，被告***应在房地产过户至其名下后120日内支付尾款人民币240万元。双方于2021年6月9日办理过户手续，至2021年6月16日，该房产应该已经过户至被告***名下，依约被告***应于2021年10月14日前支付尾款，但至今拒不支付。被告***的行为已构成违约，应依据买卖合同第十三条的约定承担违约责任。

被告***、深圳市永鑫建设集团有限公司为被告***债务的履行提供连带保证责任，担保范围包括合同项下的购房款、违约金、利息和债权实现费用（包括诉讼费、律师费、公证费等）。

目前，原告已严格按照买卖合同的约定履行了全部合同义务，该房产的租金自2021年7月开始由物业管理公司深圳市华晖盛世商业有限公司提存，被告***的违约行为已给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诚望判如所请。

被告***辩称，原告所主张的诉讼请求系基于非法的恶意所产生，交易过程中原告刻意的隐瞒了标的房产实际的情况，并恶意向被告展示误导性的信息，导致被告基于此作出重大的误判并达成的交易，案涉相关的买卖合同，应当被撤销或者解除。原告在此存在重大的过错其无权就此向被告主张剩余的款项以及违约金。且应当退还已经收取的购房定金，并承担相应的违约责任。请求法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求，关于被告已经支付的购房款被告就此也提起了反诉。详细情况见被告提交的反诉的材料。

被告***答辩意见同被告***，被告***还认为，原告的行为严重违背了诚实信用原则。不仅侵害了被告***的合法权益，也侵害了作为保证人的被告***、被告深圳市永鑫建设集团有限公司的合法权益。现被告***依据民法典第148条的规定，提起反诉主张撤销案涉合同。作为保证人的被告***也无需再承担保证责任。请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。

被告深圳市永鑫建设集团有限公司答辩称，依据原告提交的证据，被告深圳市永鑫建设集团有限公司仅在房屋买卖合同上加盖了公司公章，并没有经过股东会决议。原告明知该规定却没有积极审查公司的决议程序，主观上并非善意。依据民法典有关担保制度的解释第七条的规定相对人非善意的，担保合同对公司不发生法律效力。因此本案房屋买卖合同对被告深圳市永鑫建设集团有限公司不发生法律效力合同约定的相关权利与义务，不能约束。其他意见与被告***的答辩意见一致。

被告***提出了反诉请求:1、请求撤销原被告双方于2021年6月9日签订的《房地产买卖合同》和编号为：深（罗）房现买字（2021）第31182号《深圳市二手房买卖合同》以及相关补充协议等；2、请求判令反诉被告向反诉原告退还购房定金150万元；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金39万元；4、反诉被告承担一切诉讼费用。

事实与理由：2021年6月，反诉原告***因业务需要购买一套商铺，经中间人张仰林及其朋友介绍认识反诉被告***并拟购买***名下位于深圳市罗湖区房产（房地产证号为：深房地字第**）。交易之前，卖方***向中间人和买方明确表示标的房产位于沿主干道外铺且装修装饰豪华，声称该房产凭借其区位和软硬设施条件市场价值至少四百多万，并表示该房产月租能达到上万元。因当时***在外地且疫情原因无法现场查验房产实际情况，且另一名中间人和卖方***也是朋友，基于信任卖方所述的房产的优越条件，***在未实地查验房产的情况下临时从外地赶回深圳与卖方***签订了案涉两份合同，其中编号为：深（罗）房现买字（2021）第31182号《深圳市二手房买卖合同》备案于深圳市不动产登记中心。根据双方2021年6月9日《房地产买卖合同》约定，标的房产整体390万元转让，其中房产本体转让价款为200万元，其余190万元为房内家私、装修及附属物补偿，并约定卖方应向买方提供家私及装修清单。合同签订后，买方***依约向卖方***支付了定金150万元，但至今卖方***都未向买方或中间介绍人提供家私及装修装饰清单，导致买方无法判断标的房产真实价值。其后，买方经人提醒该房产根本不值此价，遂与中间介绍人前往标的房产现场查验才发现实际情况与卖方所述完全不同，该房产并非卖方所称的沿主干道外铺而是内铺，营商环境与外铺相差甚远，房内装饰装修及附属物也非卖方所有，而是租房人所有。经专业房产评估师前往现场查勘后初步评估意见为房产本体实际价值约170万元装修只值几万元，该房产整体价值与卖方所述存在近两百万的差距，且目前该房产对外出租的月租金仅为五六千元，实际情况完全违背了买方购买该房产的真实意思表示。

诚如上述，买卖双方于2021年6月9日签订的《房地产买卖合同》和备案合同以及要瞻前顾后补充协议、担保协议等系卖方***以欺诈方式严重隐瞒了房产实际情况下骗取买方信任所签订，且卖方至今不予提供标的房产的相关家私和装饰装修清单也直接影响了买方对标的房产大部分交易价值的判料，两份合同及补充约定均非买方和相关担保方真实意思表示。根据《民法典》第一百四十七条、第一百四十八条规定及双方2021年6月9日《房地产买卖合同》第十四条关于买方解除合同权利的约定，该合同应予以撤销或解除，卖方应当将收取的购房定金150万元全额退还给买方。另根据前述《房地产买卖合同》第十四条规定，合同解除后或撤销后卖方还应向买方支付支付转让成交价百分之十的违约金（即人民币39万元）。

反诉被告答辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其事实理由仅是不履行房屋买卖合同义务的借口，与事实严重不符。反诉被告从来没有向反诉原告讲过涉案的铺面租金达到1万元，而且装修是豪华装修，反诉原告称反诉被告存在欺诈行为，是无从谈起的。反诉原告作为涉案铺面的买受方，对标的进行考察评估是属于买方的责任，若他不考察所引起的后果应由他来承担。在房屋过户之后，反诉原告还就铺面办理过抵押登记，申领贷款，在过户半年后，与反诉被告签订了补充协议，约定了租赁关系的转变，反诉原告一直在使用房屋，并且从中获得的收益，现反诉被告向其索偿余下的交易款时，才说房屋的价格过高了，说反诉被告欺诈了他，此说法站不住脚，在房屋交易合同中16条登记价格为200万，实际交易价格与登记价格的差额作为装修的补偿，如果双方要求按实际价格进行交易，就由谁承担税费，可以看出此条款是为了避税，双方真实意思表示是实际交易价格，登记价格在当时看来还是不确定的，因此不存在装修值190万的说法，合同中约定的登记价格并不是双方的真实意思表示。涉案铺面是反诉被告在2010年买进来的，登记价格是360万，十年过去了才以390万卖出去中间过程房屋涨了多少，这算高吗？其认为过高的依据是一个法院的拍卖评估报告，首先，这份拍卖报告并不一定是适合本案的使用，因为这只针对拍卖行为做的报告，并不是市场交易行为，拍卖报告里面价格不能作为确定市场价格的一个依据。恳请法院驳回反诉原告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合双方提交的证据综合评判。

经审理查明，2021年6月9日，原告作为卖方，被告***作为买方，被告***、深圳市永鑫建设集团有限公司作为保证人共同签署一份《房地产买卖合同》，约定原告将位于深圳市罗湖区地产（房地产证号为深房地字第**）转让给被告***，合同第四条约定，房款总价为人民币390万元，买卖合同第七条的约定，被告***应在房地产过户至其名下后120日内支付尾款人民币240万元。合同第十六条（其他约定），本合同第四条约定的转让成交价款人民币二百万元，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时，以人民币200万元登记，实际成交价与登记价之间的差额为房内家私（以家私清单为准）、装修及附属设施等补偿，并约定卖方应向买方提供家私及装修清单。如任何一方要求以实际成交价登记的，要承担由此所增加的税费。

同一天，原告与被告***签订（2021）第31182号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定的登记价200万元。

签约当天被告***支付定金人民币150万元，买卖双方办理了房产过户手续，至2021年6月10日，该房产应该已经过户至被告***名下；2021年7月5日，被告***将案涉商铺抵押给第三方。

2021年12月10日，原告与被告***就商铺租赁变更事宜签订协议，双方同意自2021年7月1日至2021年12月31日，丙方（即租赁方）在租赁合同中的租金继续由甲方（原告）收取，直至甲乙双方共同前往丙方办理同名称变更完毕。案涉房产的租金自2021年7开始由物业管理公司深圳市华晖盛世商业有限公司提存。

另查，案涉房屋由原告于2011年购买，登记价为3682023元。被告深圳市永鑫建设集团有限公司为***提供担保，经过了该公司股东会决议。

被告***在合同签订后，没有在合同约定的120日内向原告支付余下的240万元，原告起诉至本院。

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，争议的焦点有二个，第一，案涉房屋的实际交易价是多少？第二、原告有无对被告***实施欺诈的行为？关于第一个争议的焦点，原告诉称双方实际交易价为390万元，200万元的登记价是为了避税而写，并非真实交易价；被告方认为200万元才是真正的交易价，190万元是房内家私（以家私清单为准）、装修及附属设施等补偿。本院认为，《房地产买卖合同》第四条约定房款总款390万元，第七条的付款方式约定，除150万元定金外，余下的房款240万元于过户后120日内付清，上述条款均体现交易价为390万元，且均为房款，而合同的第十六条虽约定转让登记价为200万元，实际成交价与登记价之间的差额为房内家私（以家私清单为准）、装修及附属设施等补偿，但签订合同的各方当事人对于商铺内的家私、装修均无清点登记，甚至没有查看，可见原被告双方均没有认为房屋内的家私、装修等附属设施有190万元的价值，合同第十六条约定的价格并非合同的真实交易价，原告所称第十六条是避税条款，有事实依据，本院予以采信。该条款为逃避税款而约定，约定的内容无效，合同的交易价按390万元认定，至于原被告双方以200万元为登记价,可能涉及逃税漏税问题，本院待判决生效后将线索转交有关部门处理。关于第二个争议焦点，被告反诉称原告存在欺诈行为，隐瞒了房产实情，从而骗取被告信任达成的交易。被告向法庭提交了标的房产所在区域一层商铺平面图、标的房产现场照片及证人证言，证明案涉房产位于内铺并非外铺，实际价值与原告所述不一致，还证明现场装饰装修简单，与原告所称价值190万元相差甚远，且该等装饰装修及家私附属物系当前租户所有，非原告所有；人民法院关于周边商铺拍卖公告、网络询价结果通知书，证明标的房产所在地周边房产市场评估单价约5.5至7.5万元/平米，而案涉房产单价为15.6万元/平米，明显不符合市场行情。本院认为，根据双方提交的微信聊天记录，原被告双方签订合同前双方委托的中间人有过多次沟通，合同的条款也有经双方审阅，应认定是双方真实意思表示，合同中并无注明房产位于沿主干道外铺且装修装饰豪华等内容，被告称原告明确表示标的房产位于沿主干道外铺且装修装饰豪华，声称该房产凭借其区位和软硬设施条件市场价值至少四百多万，该房产月租能达到上万元，该说法仅有证人张某林的证言，并无其他证据印证，不足以认定；被告方买房时不察看房屋，购房后对房屋所在位置及价格不满，其自身也负有较大责任；关于房屋内家私、装修的价值问题，本院认为合同第十六条的内容是双方共同为减少缴纳税款而约定，不能据此证明是原告对被告的欺诈，原告提交的原购房时登记价的证明，被告未能证明该登记价并非真实的登记价，故也不能证明原告以虚高的价格欺骗被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在，根据上述规定，对于欺诈事实的证明标准，不同于高度盖然性标准或者优势证据标准，而是排除合理怀疑标准，而本案中，被告方提交的证据未能达到上述证明标准，不能证明原告存在欺诈行为，故对被告诉称原告构成欺诈，不予采信。

综上，本院认为，原被告之间的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，原告已履行了合同约定的义务，房屋已过户至被告名下，被告未按合同约定的时间支付购房款，已构成违约，原告主张被告支付购房尾款240万元，有合同依据，予以支持；被告***、被告深圳市永鑫建设集团有限公司是合同的保证人，为被告***债务的履行提供连带保证责任，现被告***没有支付购房款，应对前述借款承担连带保证责任。原告主张被告***、被告深圳市永鑫建设集团有限公司承担连带保证责任有合同依据和法律依据，本院予以支持。原告主张被告以房款总价390万元为基数，按每日千分之一支付违约金。本院认为，合同中虽有违约金的约定，但约定过高，原告亦未举证证明被告的违约行为给其造成损失的具体金额，本院依法调整违约金以未付房款240万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，过高部分不予支持；原告主张被告支付律师费11万元，本院认为，合同中虽有违约方承担律师费的约定，但原告请求的金额过高，根据本案的具体案情，本院酌情支持律师费20000元，过高部分不予支持。

关于被告的反诉请求，由于被告提交的证据不能证明原告以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下签订的《房屋买卖合同》，故对其请求撤销原被告双方于2021年6月9日签订的《房地产买卖合同》和编号为：深（罗）房现买字（2021）第31182号《深圳市二手房买卖合同》以及相关补充协议等及判令原告向被告退还购房定金150万元以及判令原告向被告支付违约金39万元，本院不予支持，被告对此承担举证明不能的不利后果。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下：

一、被告***继续履行与原告***于2021年6月9日签订的《房地产买卖合同》；

二、被告***应于本判决生效后十日内向原告***支付购房尾款2400000元并支付逾期付款违约金（违约金以2400000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年10月14日计至实际付清之日止）；

三、被告***应于本判决生效之日起十日内向原告***支付律师费20000元；

四、被告***、深圳市永鑫建设集团有限公司对本判决第二、三项确定的债务清偿承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告***追偿；

五、驳回原告***的其他诉讼请求；

六、驳回被告李延芳（反诉原告）的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14600元、诉讼保全费5000元，由三被告负担，上述费用原告已预缴，由本院予以退回，三被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费14600元、诉讼保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉案件受理费10905元，由被告***自行承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　郑小涛

二〇二二年四月十一日

书记员　　谢　莹

宁冬霞