上海冠卓海洋工程有限公司与上海杰桢海洋工程有限公司农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院

民事案件判决书

（2020）沪0116民初3530号

原告上海冠卓海洋工程有限公司诉被告上海杰桢海洋工程有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张春、被告法定代表人盛立新及其委托诉讼代理人侯卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的前置问题是首先厘清交易的标的物。案涉买卖合同的标的物文字表述为2053号、2054号房屋及其所附着的集体土地的使用权租赁权益，形似存在房屋所有权和租赁权益两项转让内容。但根据《物权法》第一百四十七条确定的房地一体原则，两者应视为一体，原、被告在案涉合同中创设了所谓的“集体土地使用权租赁权益”无非为规避集体土地使用权不能交易的法律禁止性规定，案涉合同实际的交易标的物系2053号2054号房屋及其所附着的土地使用权，两者应为一体，无需分而视之。 2053号、2054号房屋系原告在所承包集体土地上的自建无证房屋，至法庭辩论终结时，案涉房屋已经被拆除，未能也已不能补办批建手续，关于该房屋及其所附着土地使用权的买卖合同损害社会公共利益，应属无效。申言之，目前我国立法实践中对集体土地地上房屋的规范较少，现行法律法规也确未直接规定买卖集体土地地上房屋、无证建筑的合同无效，但依据《合同法》第五十二条之规定，损害社会公共利益的合同无效。若允许案涉房屋及其所附着的所谓集体土地租赁权益合法交易，系在实质上破坏了《物权法》确立的不动产管理与登记制度，该交易不具有社会妥当性，因损害社会公共利益而归于无效。 再言之，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。据此观之，对于无证建筑的出租司法解释已明确规定为无效，对于案涉房屋的出让应为无效当属法律的应有之义。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

经审理查明：2006年6月12日，原告与案外人金山区山阳镇长兴村村民委员会（以下称长兴村委会）签订《土地承包协议》。2008年1月15日，原告与长兴村委会签订《土地承包种植协议书》。前述两份合同约定了原告向长兴村委会合计承包了211亩农村集体土地，原告在承包地上自建了房屋，但没有审批手续，属无证房屋。 2017年7月6日，原、被告签订《上海农村产权交易合同》，约定：原告将位于金山区山阳镇长兴村XXX号、XXX号地上房屋建筑物及相应集体土地使用权租赁权益转让给被告，转让价格为3,487,800元。被告应在合同签订后5日内向原告支付转让价款。原告在12日内完成产权权证变更手续。后案涉房屋被拆除，相关拆除的补偿协议系由原告与长兴村委会间订立，案涉房屋所依附的土地目前仍由原告占有使用。 以上事实，由原告提交的《上海农村产权交易合同》、上海农业要素交易所产权交易鉴证，被告提交的《土地承包协议》、《土地承包种植协议书》、长兴村委会《证明》、农村产权转让申请书、交易证说明、《协议书》、会议纪要、相关拆除的补偿协议书、信访答复意见，以及当事人的陈述等证据证实。

驳回原告上海冠卓海洋工程有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取人民币17351元、财产保全费人民币5000元等合计人民币22,351元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　金志荣

书记员　　张　倩