**与江门市新会区会城建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

广东省江门市蓬江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0703民初256号

原告：**，女，1982年2月28日出生，汉族，住湖南省桃源县，

委托诉讼代理人：刘运辉，系广东中亿律师事务所律师。

被告：江门市新会区会城建筑工程有限公司，住所地广东省江门市新会区会城冈州大道中74号。

法定代表人：张瑞祥。

委托诉讼代理人：谭彩杏，系广东华南律师事务所律师。

原告**与被告江门市新会区会城建筑工程有限公司（以下简称“会城建筑公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人刘运辉，被告会城建筑公司的委托诉讼代理人谭彩杏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：

1.判令会城建筑公司向**支付逾期交楼的违约金（以651815元为基数，从2017年1月1日起至2017年3月31日止，按每日万分之三计算违约金，从2017年4月1日起至实际交付之日止，按每日万分之六计算违约金）；

2.判令本案的诉讼费用由会城建筑公司承担。

事实和理由：

2016年10月15日，**与会城建筑公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2016-021072），约定由**购买会城建筑公司位于城铂××花园××室的商品房，建筑面积为94.19平方米，房屋价款为651815元。合同并约定会城建筑公司应当在2016年12月31日前将涉案房屋交付给**。**按合同约定支付了全部房款，但会城建筑公司至今仍未将涉案房屋交付给**。另，会城建筑至今未提交证据证明涉案房屋已取得测绘报告，因此，根据合同第九条和第十一条第二款的约定，涉案房屋不符合交付的条件。会城建筑公司上述行为已构成违约，应按照合同第十二条的约定向**支付违约金。**为维护自己的合法权益，故提起本案诉讼。

**为其起诉提供的证据有：商品房买卖合同（预售）及附件合同补充协议、购房发票2张。

会城建筑公司答辩称，一、对于会城建筑公司逾期交付涉案商品房事实，予以确认，对于违约金的计算截止时间有异议，**主张涉案房屋违约金自2017年1月1日起计算至2018年11月12日止，与事实不符，根据商品房买卖合同约定，涉案商品房的交付时间为2016年12月31日前，当时房屋未达到竣工验收标准，故没有办理相关验收手续，但涉案房屋在2017年7月19日通过竣工验收后，会城建筑公司已经通过电话及书面多次通知**进行验收，但**以各种理由拒绝，因此计算会城建筑公司的违约时间应截止到2017年7月19日，退一步说，即使**否认会城建筑公司在2017年7月19日有通知其验收的事实，违约时间应计算到2017年10月19日，根据**自己提交的两份书面申请书均确认**在2017年10月19日已经对涉案房屋进行验收，其之所以在2017年10月19日验收后没有办理相关手续，并不是因为房屋没有达到交付标准，而是因为其对于违约金的补偿有意见，未能与会城建筑公司达成一致共识，该事实可以在两份书面申请中进行确认，因此应当认定涉案房屋在2017年10月19日交付完毕，**因违约金补偿问题不办理收楼手续，责任不在于会城建筑公司，根据商品房第十一条第三款约定应当视为会城建筑公司已经交房，因此计算会城建筑公司违约天数应截止到2017年10月19日。二、**主张违约金计算标准过高，请法院进行调整。三、对于**提出的商品房是否达到交付标准问题，根据第九条约定，会城建筑公司庭前已经提交建设工程竣工验收备案文件，对于房屋面积测绘报告，会城建筑公司可以庭后提交，而且根据会城建筑公司所提供的证据二、三商品房权属登记证明书，可以证明该房屋在竣工验收的同时已经取得房屋测绘报告，否则江门市不动产登记中心也无法出具权属登记证明，因此涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，在2017年10月19日**进行验收时，也已经向**出示，**自始至终并未向会城建筑公司提出任何关于房屋未达交付标准的要求。

会城建筑公司为其答辩提供的证据有：《营业执照》、NO.0268947《商品房权属登记证明书》、NO.0268948《商品房权属登记证明书》、《关于上城铂雍汇花园部分商住楼门牌编订的复函》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2018年10月29日《通知书》、EMS快递底单、交寄邮件收据、《公证书》、2018年11月28日《通知书》、EMS快递底单、通知书、《房屋验收交接书》、不动产测量报告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2013年12月2日，江门市公安局向会城建筑公司出具江公门牌××］485号的《关于上城铂雍汇花园部分商住楼门牌编订的复函》，告知根据《江门市市区门（楼）牌管理暂行规定》，经研究决定，会城建筑公司位于江门市××区棠下镇新昌村的上城铂雍汇兴建的5幢商住楼和1幢商住楼门牌编订为上城铂雍汇花园1、2、3、5、6幢（工程名称：上城铂雍汇P1#-1、N1#-3、N1#-2、N1#-1、M1#-1）。

2016年10月15日，由会城建筑公司作为出卖人与**作为买受人就位于江门市××城铂××花园××室的房屋共同签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016-021072）一份，主要约定：一、该商品房的预测建筑面积为94.19平方米。二、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6920.21元，总价款为人民币651815元。三、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2016年10月16日前支付首期房价款131815元，占全部房价款的20.22%。余款520000元于2016年11月30日前向中国建设银行（贷款机构）申请贷款支付。四、商品房交付条件（即本合同第九条）。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。五、交付时间和手续（即本合同第十一条）。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。六、逾期交付责任（即本合同第十二条）。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累积）。1、逾期在90日之内［该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。2、逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六（该比率应当不低于本条第1项中的比率）的违约金。

合同签订后，**向会城建筑公司支付了全部购房款，会城建筑公司也向**开具了相应金额的发票。

2017年7月19日，涉案房屋所在的上城铂雍汇N1#-1高层住宅商住楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意验收，并于2017年7月31日在江门市××区住房和城乡建设局备案及取得《竣工验收备案表》。

2017年7月30日，江门市××区棠下镇上城铂雍汇花园5幢取得《不动产测量报告》。

2017年12月5日，涉案房屋取得编号为NO.0268948的《商品房权属登记证明书》，登记开发企业名称为会城建筑公司，购房人为**，竣工日期为2017年7月19日。

2018年6月13日、2018年7月5日，**因会城建筑公司逾期交付房屋而向会城建筑公司发送通知书，要求会城建筑公司按合同的约定支付逾期交楼的违约金。其中，**在2018年7月5日的通知书上陈述“贵公司应于2016年12月31日前交付该套商品房给我，直至2017年10月19日才通知我过去收楼，现已逾期交房达319天。依据合同中第十二条第1种（2）方法规定……合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六即226110.39元的违约金”

2018年10月29日、2018年11月28日，会城建筑公司向**寄送《通知书》，内容为：会城建筑公司的员工欧阳雯自2016年12月31日起多次通过书面、微信、电话等方式通知**办理收楼手续，期间**并未配合办理收楼手续。直至2017年10月19日，**亲临铂雍汇现场向会城建筑公司致函主张逾期交楼的违约责任，欧阳雯陪同**查验房屋，双方均确认房屋合乎交楼标准，但**以其他借口推脱而没有完成办理收楼的手续。2017年10月至2018年10月期间，会城建筑公司继续多次要求**办理收楼手续，但**一直以双方的补偿争议为由拒绝办理。根据合同的约定，因**主观原因逾期不办理收楼手续可视为**自会城建筑公司发出收楼通知之日起，**已实际承认房屋质量合格并符合交楼条件及自愿收楼。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。**与会城建筑公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否已经达到交付条件。二、会城建筑公司是否存在违约、违约责任应当如何确定和计算的问题。

对于涉案房屋是否已经达到交付条件的问题。根据合同第九条的约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”，涉案房屋所在楼盘于2017年7月30日取得《不动产测量报告》，后于2017年7月31日取得《竣工验收备案表》，故涉案房屋自2017年7月31日起已符合合同约定的交付条件。

会城建筑公司是否存在违约、违约责任应当如何确定与计算的问题。根据合同第十一条的约定，会城建筑公司应当在2016年12月31日前向买受人交付符合交付条件的房屋，但涉案房屋于2017年7月30日取得《不动产测量报告》、于2017年7月31日取得《竣工验收备案表》，即涉案房屋自2017年7月31日起才符合合同约定的交付条件，在**已经向会城建筑公司全额支付涉案房屋购房款的情况下，会城建筑公司的行为明显已经违约。**要求会城建筑公司支付逾期交付房屋违约金合法有据，但应结合实际情况和相关法律规定认定会城建筑公司逾期交付房屋的违约金计算截止日期：

首先，会城建筑公司何时、是否已经履行通知**要求履行房屋交付义务的情况。**在2018年7月5日发给会城建筑公司的通知书上，确认“贵公司应于2016年12月31日前交付该套商品房给我，直至2017年10月19日才通知我过去收楼”，故本院确认会城建筑公司最早于2017年10月19日通知**进行收楼的事实。此后，会城建筑公司又先后于2018年10月29日、2018年11月28日向**寄送《通知书》通知**前去办理房屋交付手续，由此可见会城建筑公司已经多次履行通知**办理房屋交付手续的义务。

其次，会城建筑公司是否已经向**出示竣工验收备案文件和不动产测量报告的情况认定。商品房预售合同的履行过程中，交易所涉商品房能否取得竣工验收备案和不动产测量报告，是商品房进行交付的法定条件和前提。《商品房买卖合同（预售）》为我国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的范本，相关条款的制定既是为了规范商品房预售的交易行为，也从一定程度上限制商品房出卖人利用其强势地位迫使购房者签订不平等条约从而导致双方权利义务的失衡。《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间和手续”中：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”的约定，就是体现上述两行政部门共同制定合同范本的意义所在之一。上述约定中出卖人的出示行为，必然是以出卖人实际上使涉案商品房取得竣工验收备案和不动产测量报告为前提，出示的行为只是出卖人履行上述合同和法律义务的外在表现。由于上述约定并没有明确出卖人出示相应文件的方式，而竣工验收备案资料和不动产测量报告的取得一般是以商品房所在楼宇的全部商品房作为统一的整体而取得并由出卖人妥善保管，因此通常由出卖人在房屋销售或交付的现场向买受人出示，该行为难以形成书证予以保存，尤其是在买受人因自身原因拒绝接收房屋时。结合**的相应行为，本院确认会城建筑公司已于2017年10月19日向**出示了上述合同条款所约定的文件，由此其逾期交付房屋的日期、违约金的计算应当计算至2017年10月19日止：1、涉案房屋于2017年7月30日取得《不动产测量报告》、于2017年7月31日取得《竣工验收备案表》，会城建筑公司在2017年10月19日前已具备向**出示上述文件的条件。2、**虽否认其在2017年10月19日曾到现场办理房屋验收手续，但其陈述与其于2018年7月5日向会城建筑公司发出通知书的行为相悖：一方面，**在该通知书中除确认会城建筑公司于2017年10月19日通知其过去收楼外，还向会城建筑公司主张逾期交付房屋的违约金，其所主张的逾期交付房屋违约金是以确切的逾期交付起止日期进行计算的，两份通知书中所计算的逾期交付日期300天、319天，与以会城建筑公司所主张的**于上述前往现场办理房屋交付的日期为计算逾期交付房屋的截止日期所得的结果(自2017年1月1日起计算至2017年10月19日共292天）基本相一致，违约金的计算能在一定程度上反映**并没有因会城建筑公司没有提供涉案房屋的竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告而拒绝接收涉案房屋的情况；另一方面，一般情况下，普通的购房者对于支付全部购房款后对房屋何时能够交付、是否符合交付的条件较为注重，在出卖人已经逾期交付房屋的情况下，在接到房屋可以交付通知时应会尽快前去办理房屋交接手续以行使自己的相应权利，**完全可能在2017年10月19日收到通知的当日就前去办理房屋交接手续，会城建筑公司从而在现场向**出示相关竣工验收备案文件和不动产测量报告。3、合同中虽约定依合同约定发出的文件应采用书面形式，但**并没有对会城建筑公司采取书面形式之外通知其提出异议，并确定已收到通知，由此会城建筑公司已履行了相应的通知义务，即使**没有前去办理房屋交接手续，也只是**怠于行使自己的权利，并不能当然地以其没有办理房屋接收手续而加重对方的责任，由此引起的法律责任应由**自行承担。

对于会城建筑公司逾期交付房屋的违约金计算标准的问题。根据**与会城建筑公司在合同中第十二条的约定：“1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金”，该约定是**与会城建筑公司双方的真实意思表示，应作为计算违约金的依据。而**主张从2017年1月1日起至2017年3月31日止，按每日万分之三计算违约金，从2017年4月1日起至实际交付之日止，按每日万分之六计算违约金，会城建筑公司对**该分段按不同标准计算违约金的主张没有异议，故本院予以支持。对于会城建筑公司抗辩称**主张的违约金计算标准过高的问题。一方面，对照合同中买受人逾期付款的违约金计算标准，与出卖人逾期交付房屋的违约金计算标准一致，故该合同对买卖双方违约责任的约定具有对等性，没有显失公平而需要调整的情况，故应遵循买卖双方的真实意思表示。另一方面，按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，依合同约定按照每日万分之三和每日万分之六的标准计算违约金均没有超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，应依法予以支持。综上，会城建筑公司向**支付的逾期交楼违约金具体计算如下：从2017年1月1日起至2017年3月31日止，违约金为17403.46元（651815元×0.3‰/天×89天）；从2017年4月1日起至2017年10月19日止，违约金为78608.89元（651815元×0.6‰/天×201天）；合计共96012.35元（17403.46元+78608.89元）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：

被告江门市新会区会城建筑工程有限公司应自本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金96012.35元给原告**。

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果江门市新会区会城建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5031元，适用简易程序减半收取2515.50元，由原告**负担1544.50元，被告江门市新会区会城建筑工程有限公司负担971元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。

审 判 员　张华理

二〇一九年四月九日

法官助理　陈怡杏

书 记 员　王敏仪