上海一亿沟槽管件有限公司与上海有宁展览展示有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0112民初18998号

原告：上海一亿沟槽管件有限公司。

法定代表人：张某某。

委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。

被告：上海有宁展览展示有限公司。

法定代表人：陈某。

委托诉讼代理人：蒯多明，上海市万方律师事务所律师。

原告上海一亿沟槽管件有限公司与被告上海有宁展览展示有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序分别于2018年8月7日、9月19日公开开庭进行了审理。原告上海一亿沟槽管件有限公司的委托诉讼代理人金韶峰，被告上海有宁展览展示有限公司的委托诉讼代理人蒯多明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海一亿沟槽管件有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年2月1日至2018年2月28日的房屋剩余租金人民币(币种下同)808,334元；2、判令被告以41,667元为本金，按每天千分之三计付违约金，自2017年3月8日起至2018年9月19日止违约金为70,000.56元，2018年9月20日至付清之日止违约金一并予以计算；判令被告以575,000元为本金(2017年7月至12月共计6个月)，按每天千分之三支付违约金，自2017年10月8日起至2018年9月19日止违约金为596,850元，2018年9月20日至付清之日止违约金一并予以计算；判令被告以191,667元为本金(2018年1月至2月共计2个月)，按每天千分之三支付违约金，自2017年12月5日起至2018年9月19日止违约金为165,600.29元，2018年9月20日至付清之日止违约金一并予以计算；截止至2018年9月19日，违约金共计为832,450.85元。

事实与理由：原告委托原告股东戚某某与被告于2012年12月28日签订厂房租赁合同，约定将上海市闵行区XX路XXX号厂房等出租给被告，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，租金实行先付后租，提前一个月按一季度交纳一次租金；同时合同约定前三年租金为每年900,000元，第四年、第五年租金的涨幅在2012年900,000元基础上增加等内容。在前三年租约期满后，原、被告经过协商变更年租金为1,150,000元，原告为此开具了增值税专票，被告也予以了签收并进行了抵扣，但是直至被告在2018年2月28日离开前，被告仅支付了部分租金，尚欠原告租金808,334元未付，按照合同约定理应承担相应的违约责任。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，现特诉至贵院，请求支持原告的诉请以维护原告的合法权益。

被告上海有宁展览展示有限公司辩称，首先，需要原告提供租赁物的产证，以便确定租赁合同的效力。其次，原、被告双方对第四年开始应付租金的金额未能达成一致意见，故产生目前拖欠租金的情况。第三、2017年2月，被告收到相关政府通知，因涉案房屋涉及动拆迁，所以其无法正常经营。闵行区XX镇政府于2017年9月要求其搬离，其实际于2017年10月搬离，仍留有部分设备在现场，以便政府部门对设备搬迁费进行评估，当时其通知原告办理交接手续，但原告始终未能与其交接，直至2018年2月份双方才进行实际交接，原告人为导致其交接延误，导致其损失扩大。2017年7月到2018年2月，原、被告双方一直协商搬迁后处理问题，但是始终未能达成一致。其认可租金实际支付至2017年6月，同时原告有其支付的押金计75,000元。同时在本案中其提出反诉，要求原告支付拆违、拆迁补偿款100,000元(此金额为暂定金额，具体待金额确定后予以调整)。据其调查，拆迁评估报告尚未出具正式报告，主要原因在于原告与政府还未签署拆迁安置补偿的最终协议，基于此，诉讼过程中,其撤回反诉,另案诉讼。

本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记的权利人为案外人A公司，根据案外人A公司出具的证明，原告就涉案房屋有权对外出租。

2012年12月28日，由原告委托公司员工案外人戚某某(合同甲方)与被告(合同乙方)签订《厂房租赁合同书》，合同书约定，第一条：甲方将位于上海市XX路XXX号整个园区，其中包括单层厂房1,855.61平方米，2层办公楼1,327.66平方米+91平方米露台，及办公室与厂房之间的钢棚租赁给乙方使用。(其中办公楼一楼西边约90平方米，西南一层楼小屋，及厂房北面围墙夹弄为甲方自留)。第二条：租赁期限：2014年2月1日起至2019年1月31日止，租期为五年零五个月。租赁期满，甲方优先考虑乙方的续租。甲方同意期满后再租给乙方五年，从2014年2月1日起至2019年1月31日止。第三条：租金及支付方式：3-1新增租约租金前叁年每年900,000元整(甲方承担陆伍万元发票税费，其余税票由乙方承担)。第四、第五年的涨幅在2012年900,000元基础上保值，以第四、第五年物价指数值为标准。3-2支付方式每季度支付一次，首付为合同签订生效后。3-3租赁违约保证金为75,000元整(原50,000元押金再加25,000元整)，合同签订生效后支付。3-6乙方在租赁期间，必须在租金到期前一个月支付下期租金，先开发票后付款，若逾期超过五天(含五天，节假日顺延)，每逾期一天，则乙方按租金的0.3%支付违约金。若逾期三十天未付租金，视为乙方违约，甲方有权终止合同，由乙方承担违约责任。5-1租赁期间，要求解除合同的一方应主动以书面形式提前60天向另一方提出，并承担违约责任。若乙方提出将被没收违约保证金，甲方提出的将支付相当于保证金的金额，并退还乙方的保证金。5-2乙方擅自与他人调换使用厂房、办公楼，或擅自改变房屋结构或改变用途，或逾期30天支付租金，或乙方擅自中途退出，视为违规，甲方可单方面终止合同，由乙方承担违约责任。7-2乙方如发生合同条款中3-5、3-6、4-2、4-3、4-4、5-1(乙方责任条款)、5-2等违约情况，除承担相应责任外，违约保证金将被没收，归甲方所有。7-3甲方如发生合同条款5-1中甲方要求变更或解除合同，甲方将支付相当于违约保证金的金额给乙方，并退还乙方的违约保证金。

合同签订后，原告交付涉案房屋给被告租赁使用，被告支付租赁保证金75,000元。合同履行期间，经被告确认，其支付租金均直接付给原告，其最后三笔租金支付情况分别为：1、于2016年12月13日支付225,000元，对应租期为2017年1至3月；2、于2017年4月28日支付150,000元，对应租期为2017年4至5月；3、于2017年6月30日支付137,500元，对应租期为2017年6月租金87,500元及补交2017年2月至5月租金上涨后的差价50,000元，计算方式为(87,500-75,000)*4。被告庭审确认其支付租金至2017年6月底，从2017年7月开始的租金未再支付。

关于原、被告双方就支付租金开具发票的情况如下：一、2016年12月31日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额80,000元；2017年3月3日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额104,000元；2017年3月3日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额82,667元。二、2017年5月25日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额95,833元；2017年5月25日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额95,833元。被告于2017年5月26日签收以上两张发票，并出具收条“今收到房租2017年4月、5月发票，金额合计191,666元”。三、2017年9月28日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额95,834元；2017年9月28日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额95,833元；2017年9月28日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额95,833元；2017年9月28日，原告开具发票(XXXXXXXX)，金额95,834元。被告于2017年9月29日签收发票以上四张发票。被告已将开具的增值税发票进行抵扣。

另查明，根据原告提供的2017年3月21日承诺书，被告出具承诺书，内容为向XX镇人民政府承诺，由于违反了《环保法》相关规定，故愿意配合政府部门开展环保违法违规项目清理整治工作等。根据被告提供的2018年2月原告出具的函件，原告认为被告拖欠2017年7月起至目前所欠租金的情况下擅自搬离，系严重违约行为，造成其公司损失要求被告全部承担。庭审中，双方确认涉案房屋已于2018年2月28日办理交接手续。

再查明，2018年6月5日，案外人戚某某出具证明一份，载明其为原告股东，受原告委托与被告签订涉案租赁合同，因该租赁合同而产生的权利义务全部由原告享有和承担。对此，原告出具确认函进行确认。

针对以上事实，原告上海一亿沟槽管件有限公司向本院提供了如下证据：

1、厂房租赁合同、说明和身份证、土地批租厂房购买协议书一组，证明原告委托其股东戚某某与被告于2012年12月28日签订厂房租赁合同，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，租金实行先付后租，提前一个月按一季度缴纳一次租金；同时合同约定前三年租金为每年900,000元，第四年、第五年租金的涨幅在900,000元基础上增加等内容，合同第7-2条约定被告合同违约情形，并没收违约保证金。

2、原告向被告开具的增值税专用发票一组，证明2016年12月31日开具发票金额为80,000元，2017年2月开始月租金为95,830元，年度租金1,150,000元。

3、发票签收回单和增值税专用发票一组，证明原告于2017年5月25日开具2017年4月、5月的增值税专用发票，被告已全额支付。

4、2017年5月26日被告财务出具的收条一份，证明收到2017年4月、5月房租发票，每个月租金95,830元。

5、发票签收回单和增值税专用发票一组，证明原告于2017年9月29日开具2017年6月至9月的增值税专用发票，被告仅支付2017年6月租金，2017年7月至2018年2月的租金未予支付。

6、2018年2月28日移交手续一份，证明双方办理交接，被告的搬离是因其环保不达标，故被告属于擅自搬离。

7、原告与案外人A公司的购买合同书、证明一组，证明房屋的来源，并对产证没有登记在原告名下进行说明。

8、上海市公安局案件接报回执单一份，证明被告未经原告同意擅自撤离，被告将原告出租给其的东西偷走，故原告进行报警。

9、被告出具承诺书一份，证明被告搬离的实际原因是其环保不达标，故搬离。

10、原告出具的确认函一份及涉案房屋的上海市房地产权证一份，证明涉案租赁合同产生的权利义务均由原告享有和承担，同时证明涉案房屋的权利人为A公司。

被告上海有宁展览展示有限公司对原告上海一亿沟槽管件有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1中厂房租赁合同真实性无异议，合同的当事人是案外人戚某某，未看到原告追认案外人戚某某的相关材料，故认为原告不应当依据本合同的条款约定追究被告违约责任，证据1中说明真实性无异议，原告应对案外人戚某某的身份追认。对证据2-3发票的真实性无异议，发票用途皆为房租费，每张发票对应的是这个月的房租费，结合后续的发票，本案产生纠纷的原因是原告没有遵守合同约定，是原告单方面将年租金调整为1,150,000元，双方对于年租金1,150,000元没有达成合意。2017年2月被告开始搬迁，生产经营无法正常，原告的发票开到被告停止生产经营的时间是2017年9月，但发票不能证明当月租金的情况。对证据4收条真实性无异议，收到2017年4至5月的发票，但不能证明针对的是2017年4至5月租金，发票没有记载针对哪个月的租金。对证据5中发票的真实性无异议。对证据6真实性无异议，认可2018年2月28日双方办理交接手续。对证据7真实性无异议，涉案房屋需要提供产权证明以确定租赁合同的效力，至于产证登记在谁名下不重要。对证据8真实性予以认可，关联性不认可。对证据9承诺书及环境监察照片均不认可；对证据10无异议。

被告上海有宁展览展示有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：2018年2月原告发给被告的函一份，证明原告明确被告拖欠租金时间起点为2017年7月开始，以前的租金均已付清。另外被告对支付租金情况进行核实，并将最后三笔租金支付情况进行提交。

原告上海一亿沟槽管件有限公司对被告上海有宁展览展示有限公司所提供的证据经质证后认为：该函是关于环保问题的，拖欠的租金以实际情况计算，不能以函作为证明。

本院结合原告上海一亿沟槽管件有限公司、被告上海有宁展览展示有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海一亿沟槽管件有限公司、被告上海有宁展览展示有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，涉案的《厂房租赁合同书》中出租方虽为案外人戚某某，但根据案外人戚某某的说明及原告出具的确认函，而被告亦确认租金系直接支付给原告的事实，故该份厂房租赁合同书系案外人戚某某作为受托人代表原告与被告缔约，故该份租赁合同书体现了原、被告双方的真实意思表示，该份租赁合同书自双方当事人签字或者盖章时合同成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告应按照协议约定全面履行各自的合同义务。然被告在履行合同过程中迟延支付租金的行为已经构成违约，依据合同的约定，原告有权要求被告支付所拖欠的租金,故原告主张租金的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。本案焦点在于原告向被告主张的租金标准如何认定。庭审中，原告称自2017年2月起将年租金标准由900,000元提高至1,150,000元，被告对此予以否认，并表示双方并未对年租金上涨为1,150,000元事宜达成过一致。但根据其提供的书面材料，其认可年租金标准按1,050,000元计算。根据合同约定，租金可以进行上涨，但本案中对于租金上涨至1,150,000元，双方是否达成一致，原告并未提供证据加以证明，其提交的相关发票及收条等并不能直接证明双方就年租金的调整已达成合意。相反，从被告最后三笔付款情况来看，年租金确实已经提高至1,050,000元，故可以确认被告实际支付租金至2017年6月底，从2017年7月不再支付，这一时间结节，与被告提供的函中所记录的内容相互吻合，故本院认为，虽然原告无法提供证据证明年租金已上涨至1,150,000元，但根据被告的自认，本院可以认为双方年租金标准已上涨至1,050,000元，本院也根据这一标准对被告的逾期租金加以计算。根据庭审查明的情况，被告于2018年2月28日返还涉案房屋并与原告办理交接手续，故本院就原告主张租金的起止日期予以调整，调整为从2017年7月1日起算至2018年2月28日止，租金按每月87,500元的标准进行计算为87,500元*8个月，故被告应向原告支付租金为700,000元。被告逾期支付租金的行为显然构成违约，理应承担违约责任，根据双方合同书中对违约责任的约定，原告有权要求被告支付违约金。对于逾期付款违约金的计算方式，合同虽作明确约定，但按每日0.3%计算，确实过高，本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以140,000元计。被告认为违约金过高要求调整的意见，本院予以采纳。而考虑到双方之间租赁合同业已终止，故原告所收取的租赁押金75,000元理应及时返还给被告。诉讼中，被告放弃反诉诉请，并考虑另案诉讼，系其自由处分其民事权利与诉讼权利的体现，并无不当，本院予以准许。

据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告上海有宁展览展示有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海一亿沟槽管件有限公司自2017年7月1日起至2018年2月28日止的租金合计700,000元；

二、被告上海有宁展览展示有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海一亿沟槽管件有限公司逾期付款违约金以140,000元计；

三、原告上海一亿沟槽管件有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海有宁展览展示有限公司房屋押金75,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计9,783.53元、财产保全费4,561.67元，合计14,345.20元，由原告上海一亿沟槽管件有限公司负担5,738.08元，由被告上海有宁展览展示有限公司负担8,607.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　刘　锋

二〇一八年十月三十一日

书记员　许婵娟

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……