某某、从某某天彤房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终28363号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1979年1月24日出生，汉族，住广东省湛江市吴川市。 委托诉讼代理人：***，广东捷成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东捷成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：从***天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街道禾仓村。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东政衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东政衡律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省高州市建筑工程总公司，住所地广东省茂名市高州市潘州街道环城东路40号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东政衡律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人从***天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）、广东省高州市建筑工程总公司（以下简称高州建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2023）粤0117民初3916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判为：（1）解除***与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》【编号：20180824194】(以下简称《商品房预售合同》)；（2）国泰天彤公司向***返还款项804140元以及支付利息154123.5元(以804140元为基数，自2018年7月30日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，实际应计算至返还之日止。暂计至2023年3月28日止，利息为154123.5元)；（3）国泰天彤公司向***支付违约金80414元(违约金按照804140元的10%计算，为80414元)；（4）高州建筑公司向***返还款项822016元以及支付利息77350.56元(以822016元为基数，自2020年10月10日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，实际应计算至返还之日止。暂计至2023年3月28日止，利息为77350.56元)；2.***天彤公司和高州建筑公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定部分事实错误。一审判决认定“2021年3月15日和2021年12月29日，国泰天彤公司向***邮寄送达《收楼通知书》，通知其于2022年1月10日办理收楼手续”的事实错误。根据国泰天彤公司和高州建筑公司提供的证据，国泰天彤公司于2021年3月15日向高州建筑公司邮寄《收楼通知书》，并非向***邮寄《收楼通知书》。二、一审法院查明事实部分不清。(一)一审法院未查明《房屋装修合同》、《确认书》、《授权委托书》等文件为格式合同，并非***的真实意思表示，且国泰天彤公司和高州建筑公司未将文件原件给***。(二)一审法院未查***天彤公司有无按照《商品房预售合同》约定的交房标准通知***收楼，且未查明***是否有收到国泰天彤公司发出的《收楼通知书》。三、一审法院适用法律错误。(一)一审法院认定“***与高州建筑公司签订装修合同为虚假意思表示”，根据民法典第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，《房屋装修合同》应属整体无效合同，而非部分无效。根据民法典第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，《房屋装修合同》整体自始不具有法律效力，故《房屋装修合同》的相关违约条款、价款、交付时间等其他约定也应为无效条款，对***、国泰天彤公司、高州建筑公司均没有法律约束力，因此一审法院适用法律错误。(二)一审判决认定《房屋装修合同》中约定的交付时间2022年3月18日应为实际交楼的时间，适用法律错误。《房屋装修合同》签订时间早于《商品房预售合同》，关于涉案房屋交付时间等约定应当以双方在《商品房预售合同》最后的意思表示为准。《房屋装修合同》整体无效，该合同约定的相关违约条款、价款、交付时间也应为无效条款。根据《商品房预售合同》第十三条第一款“甲方应当在2021年3月18日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”的约定，国泰天彤公司应在2021年3月18日向***交付涉案房屋，一审法院适用法律错误。(三)一审判决认定***尚未交齐全部购房款构成违约、无权解除合同，适用法律错误。根据《商品房预售合同》第八条第一款“一次性付款，在2018年7月30日前支付全部房价款，总金额(人民币)804140元”的约定，***于2018年6月24日向国泰天彤公司支付定金30000元，于2018年7月30日向国泰天彤公司支付774140元，共向国泰天彤公司支付804140元，***已按照《商品房预售合同》的约定支付全部购房款。根据《商品房预售合同》第十三条第一款“甲方应当在2021年3月18日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”的约定，国泰天彤公司应在2021年3月18日向***交付涉案房屋，但国泰天彤公司至今未按照合同约定的交房标准向***交付涉案房屋。根据民法典第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，国泰天彤公司至今未按照合同约定的交房标准向***交付涉案房屋，国泰天彤公司已构成违约，***有权解除《商品房预售合同》。且根据民法典第五百六十六条的规定，***有权要求国泰天彤公司返还购房款。四、由于《房屋装修合同》整体无效，国泰天彤公司和高州建筑公司以《房屋装修合同》的约定要求***支付购房款、承担违约责任无任何事实和法律依据。国泰天彤公司并非《房屋装修合同》签署方，且此前从未就案涉房屋装修款向***收款，一审判决认定剩余房款的收取主体应为国泰天彤公司与事实不符，适用法律错误。此外，既然签订《房屋装修合同》是双方虚假意思表示，***基于该合同签署的《授权委托书》亦应当无效。 被上诉人国泰天彤公司、高州建筑公司答辩称，同意一审判决，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。***的上诉理由没有依据。一、国泰天彤公司、高州建筑公司是按照《商品房预售合同》记载的***的地址寄送《收楼通知书》，该地址在《商品房预售合同》附注载明如果要变更的话，必须要告知国泰天彤公司、高州建筑公司。目前***没有证据证明其已经变更了通信地址和联系地址，也没有证据证明其已告知国泰天彤公司、高州建筑公司，国泰天彤公司、高州建筑公司按该地址寄送《收楼通知书》，即视为送达完毕。二、关于《房屋装修合同》的房屋交付时间，之前由于政策原因，都是用双合同销售，该类案件也是确定以《房屋装修合同》记载的交付时间为收楼时间，所以一审判决认定2022年3月18日收楼的事实清楚。三、关于《房屋装修合同》的效力问题，司法惯例都认定属于购房款的一部分。本案国泰天彤公司跟高州建筑公司都有过《确认书》，认定装修费就是售房款的一部分。所以高州建筑公司收的这部分款项，只不过是双合同的形式表现，因此一审法院判令***公司承责和收受购房款是正确的。四、广州市从化区人民法院、广州市越秀区人民法院以及广州市中级人民法院对该类案件都是一致认可购房合同的效力，尊重销售交易的公平性和稳定性。***要求解除合同没有事实和法律依据。 ***向一审法院起诉请求：一、请求判决解除***与国泰天彤公司签订的《商品房预售合同》；二、请求判决国泰天彤公司向***返还款项804140元以及支付利息154123.5元(以804140元为基数，自2018年7月30日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，实际应计算至返还之日止)；三、请求判令国泰天彤公司向***支付违约金80414元；四、请求判决高州建筑公司向***返还款项822016元以及支付利息77350.56元(以822016元为基数，自2020年10月10日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，实际应计算至返还之日止)；五、本案诉讼费、保全费***天彤公司、高州建筑公司承担。 国泰天彤公司、高州建筑公司向一审法院提出反诉请求：一、判令***支付284000元剩余款项及违约金103731元给国泰天彤公司、高州建筑公司（违约金以本金142000元为基数，从2021年3月29日起按每日万分之五计算至2021年9月28日共12993元，违约金以本金284000元为基数，从2021年9月29日按每日万分之五计算至付清之日止）；二、本案反诉费由***承担。 一审法院认定事实：2018年6月24日，***（认购方）与国泰天彤公司（出售方）签订《御***商品房认购书》，约定购买从化区江埔街河东南路388号自编13栋201房，房屋价款为804140元，定金30000元，付款方式于2018年7月30日前支付全部购房款，并于当日签订《商品房买卖合同》。该认购书有双方签名**确认。 同日，***（委托方、业主）与高州建筑公司（受托方、承包方）签订《房屋装修合同》（合同编号：18010127），约定：“将从化区江埔街河东南路××号13号楼（御景绿洲二期13号楼）××房的装修工程交由高州建筑公司进行施工。装修工程总价款为1106016元，按套大包干形式计价，付款方式为分期付款，第一期装修款250000元于2018年6月28日支付，第二期装修款146016元须于2019年3月28日支付，第三、第四、第五、第六、第七期装修款各142000元分别于2019年9月28日、2020年3月28日、9月28日和2021年3月28日、9月28日前付清。装修完工交付时间为2022年3月18日。逾期付款的违约责任为：如甲方未能按照本合同第三条约定的支付期限将各期装修款支付给乙方，从逾期之日起至实际支付之日止，甲方每日应按未付款总额0.05%的标准支付违约金，如经乙方催告，逾期超过30天仍未支付的，乙方有权解除合同。”该合同双方签名**确认。 2018年7月1日，***又向国泰天彤公司、高州建筑公司出具《确认书》，内容为：“1、本人购买了广州市从化区御景绿洲花园二期（御***）13幢201房，建筑面积103.76平方米，《商品房买卖合同》约定每平方米单价为7800元，总价809328元，交楼标准为毛坯。经了解，目前从化城区同等物业的市场销售价格每平方米在20000元左右。现本人确认，该商品房的市场成交价格为每平方米18409元，总价1910156元，装修工程款包括在总价款1910156元之内，本人同意按此总价款支付。2、本人全权委托高州建筑公司办理毛坯收楼手续，同时委托该公司进行装修，具体的装修标准以《房屋装修合同》约定的为准。……”该《确认书》有***签名按印。 同日，***出具《授权委托书》，委托高州建筑公司在房屋交付时代表委托人进行收楼，具体权限包括房屋验收和签署收楼的相关文件资料。 2018年8月29日，***（乙方、买方）与国泰天彤公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：“购买从化区江埔街河东南路××号13号楼（御景绿洲二期13号楼）××房，建筑面积103.76平方米。房屋总价804140元，付款方式为一次性付款，并于2018年7月30日前支付，约定逾期付款违约责任为：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；房屋交付时间为2021年3月18日。”该合同有双方签名**确认。 根据收款收据及银行流水显示，***于2018年6月24日支付定金30000元；于2018年7月30日支付剩余房款774140元；于2018年6月28日支付装修款250000元；于2019年4月1日支付装修款146016元；于2019年10月25日支付装修款142000元；于2020年4月24日支付142000元；于2020年10月10日支付142000元；尚有284000元未付。 另查，2021年4月20日，案涉楼盘完成了竣工验收备案。 2021年3月15日和2021年12月29日，国泰天彤公司向***邮寄送达《收楼通知书》，通知其于2022年1月10日办理收楼手续。 一审法院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审查，双方签订的《商品房预售合同》、《房屋装修合同》虽签订于民法典实施前，但持续履行至民法典实施后，故本案应适用民法典的规定。 关于《商品房预售合同》以及《房屋装修合同》的效力。首先，***与国泰天彤公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。其次，***与高州建筑公司签订的《房屋装修合同》并非单纯的装修合同，其一，《认购书》《房屋装修合同》签订时间为同一天；其二，案涉房屋的装修款价格远远高于房款，不符合常理；其三，***签订的《确认书》也明确案涉房屋的总价为1910156元，装修款包括在总价款之内，同日又签订的《授权委托书》也确认由高州建筑公司代其进行毛坯收楼，由此可知，在***与国泰天彤公司签订《商品房预售合同》的同时又要求***与高州建筑公司签订《房屋装修合同》，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款804140元，一部分为装修价款1106016元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，***与高州建筑公司签订装修合同为虚假意思表示，双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《房屋装修合同》实际上具有部分房屋买卖协议性质，并非单纯的装修合同。因此，案涉房屋的总价款应为商品房买卖合同中约定的房价款与装修协议中约定的装修款之和，即1910156元（房价款804140元+装修款1106016元）。 二、关于合同解除及违约责任承担的问题。如上分析，首先，装修合同中关于装修款的约定无效，契约约定属于房屋买卖合同的一部分，对双方均有约束力，装修合同中约定的交付时间2022年3月18日应为实际交楼的时间，国泰天彤公司已经提交了《收楼通知书》及邮寄凭证，证明其已于2021年12月29日履行了通知义务，但***并未在约定时间内进行收楼；其次，根据《商品房预售合同》补充协议第六条第2款的约定：“乙方未付清房价款（包括房款、逾期付款违约金、房屋专项维修基金、相关税费）前，甲方有权不将该商品房交付给乙方，商品房交付日期顺延至乙方付清全部应付款项后的30日内”，***尚未交齐全部购房款，已经构成违约，国泰天彤公司有权不交付房屋给***；再次，合同并未约定逾期交楼就可以解除合同，综上，***并不是守约方，其既无约定解除权，亦不符合法定解除的理由，其主张解除《商品房预售合同》、《房屋装修合同》并要求国泰天彤公司、高州建筑公司退还已付购房款于法无据，一审法院不予支持。 三、关于***违约责任及款项收取主体的问题。案涉房屋的真实交易价款应为1910156元，***已支付1626156元，尚欠284000元未付，已经构成违约，国泰天彤公司主张其支付剩余款项理据充分，一审法院予以支持。《商品房预售合同》、《房屋装修合同》均约定逾期付款的违约金按每日万分之五计算，但合同约定的违约金过高，且考虑到双方通过签订双合同的方式规避房地产调控限价政策，均有过错，故一审法院酌情调整逾期付款违约金为按照每日万分之三计算，其中，以142000元为基数，自2021年3月29日起计算，以284000元为基数，自2021年9月29日起计算。同时依据公平原则，该违约金不应超过未付款项本金。关于接收装修款项的主体问题。案涉装修合同虽然是***与高州建筑公司所签订，但该装修合同实际属于购房合同的一部分，装修款亦属于购房款，***对此亦属知情，因此国泰天彤公司作为收款主体符合装修合同隐藏的真实意思表示，故剩余房款的收取主体应为国泰天彤公司。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第一百四十六条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、***应自判决发生法律效力之日起十日内向从***天彤房地产开发有限公司支付房款284000元及逾期付款违约金（其中，以142000元为基数，自2021年3月29日起计算，以284000元为基数，自2021年9月29日起计算，以上均按每日万分之三计算违约金。同时依据公平原则，该违约金不应超过未付款项本金）；二、驳回***的全部诉讼请求；三、驳回从***天彤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22242.4元、保全费5000元，均由***负担。反诉费3557.98元，由***负担（***应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳，如逾期不交纳的，法院将强制执行），从***天彤房地产开发有限公司预交的受理费3557.98元，在判决生效后由一审法院退还到从***天彤房地产开发有限公司指定的银行账户。 本院二审期间，***提交以下证据：1.国家税务局广州市税务局督察局检举税收违法行为接收回执（编号：2023049号），拟证***天彤公司、高州建筑公司以双合同形式逃避政府个关于税收、商品房销售行政管理，违反法律法规和行政规章，***与国泰天彤公司、高州建筑公司签订的《房屋装修合同》整体无效，自始没有法律约束力，而不是部分无效、部分有效。国泰天彤公司、高州建筑公司质证认可该证据的真实性，但不认可合法性和关联性。2.广州市从化区住房和城乡建筑局出具的《受理告知书》（从住建信告[2023]292号），拟证明***已就国泰天彤公司、高州建筑公司签订双合同的违规销售、逃税的行为向国家税务局广州市税务局督察局、广州市从化区住房和城乡建筑局申请立案调查。国泰天彤公司、高州建筑公司质证认可该证据的真实性，但不认可合法性和关联性。3.广州市从化区住房和城乡建设局出具的《处理意见书》（从住建信函[2023]287号），拟证***天彤公司要求***签订《确认书》确认201房的总价为1910156元，向行政主管机关提交的商品房买卖合同的网签价格为804140元。201房的实际销售总价、网签价格均与国泰天彤公司申报的销售总价不一致，国泰天彤公司隐瞒了201房的价格，其故意以双合同形式规避政府的行政管理。国泰天彤公司、高州建筑公司对该证据未发表质证意见。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，***与国泰天彤公司于2018年8月29日签订的《商品房预售合同》（即《广州市商品房买卖合同（预售）》）附件七“本合同补充协议”第十七条中有如下约定：“乙方（***）的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。若有变更，应即时以书面形式通知甲方（国泰天彤公司），甲方若按乙方提供的联系方式联系不到对方的，则相关责任由乙方承担。”《商品房预售合同》的首部对乙方的通讯地址和通讯电话有记载。2021年3月15日的《收楼通知书》寄送给了高州建筑公司，国泰天彤公司对此解释是根据***出具的委托高州建筑公司收楼的授权委托书。2021年12月29日的《收楼通知书》按上述合同约定地址向***寄送。 ***明确其主张解除案涉合同的依据是国泰天彤公司未按照《商品房预售合同》的约定于2021年3月18日交付房屋。 再查明，高州建筑公司同意案涉剩余购房款向国泰天彤公司支付。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。引起本案纠纷的法律事实形成于《中华人民共和国民法典》施行前，并持续至民法典施行后，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》及相关司法解释。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、案涉《商品房预售合同》应否解除；二、***应否向国泰天彤公司支付剩余购房款及逾期付款违约金。 其一，关于案涉《商品房预售合同》应否解除。***出具的委托高州建筑公司收楼的《授权委托书》经其签名确认，对其具有约束力。国泰天彤公司已于2021年3月15日向***授权的高州建筑公司寄送了《收楼通知书》，***上诉主***天彤公司未按照《商品房预售合同》的约定于2021年3月18日交付房屋，与事实不符，本院不予采信。***据此主张解除《商品房预售合同》，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。一审法院对***关于解除《商品房预售合同》的诉讼请求不予支持，合法合理，本院予以维持。 其二，关于***应否向国泰天彤公司支付剩余购房款及逾期付款违约金。一审法院对案涉《商品房预售合同》《房屋装修合同》效力的认定有理有据，论述充分，本院予以认可，不再赘述。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条的规定，“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。故一审法院认定《房屋装修合同》中关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余属于房屋买卖合同的交付内容的约定有效，符合上述法律规定，本院予以认可。***上诉主张《房屋装修合同》整体无效及其签署的《授权委托书》亦无效，缺乏理据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉房屋的总价款为《商品房预售合同》中约定的房价款与《房屋装修合同》中约定的装修款之和1910156元，***已支付1626156元，尚欠284000元未付，构成违约，应依法承担相应的违约责任。高州建筑公司同意案涉剩余购房款向国泰天彤公司支付，国泰天彤公司主张***支付剩余购房款及逾期付款违约金，一审法院予以支持合法有据，本院予以维持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22242.4元,由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十二月二十六日 法官助理*** 书记员*** 附件 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。