从***天彤房地产开发有限公司、***等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终21000号 上诉人（原审被告）：从***天彤房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市从化区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1949年10月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：***，广东安扬律师事务所律师。 原审被告：广东省高州市建筑工程总公司。住所地：广东省茂名市高州市。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达律师事务所律师。 上诉人从***天彤房地产开发有限公司（以下简称国**司）因与被上诉人***、原审被告广东省高州市建筑工程总公司（以下简称高州建筑公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2023）粤0117民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月28日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人国**司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求。事实和理由：（一）案涉《御***商品房认购书》（以下简称《认购书》）应依法认定商品房买卖合同，一审判决对《认购书》性质的认定存在严重错误。1.***与国**司签订的《认购书》系双方真实意思表示，《认购书》的内容涵盖商品房买卖合同主要条款，包括双方当事人的名字和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付日期、违约责任等。根据该《认购书》第三条第5款的约定，在***支付完毕购房款等相关费用后，国**司应在2021年3月18日将商品房以毛坯标准交付给***。第九条约定***签订本《认购书》之前，已仔细阅读并充分理解现场公示的《商品房销售管理办法》，以及商品房买卖合同等文件。那么也就是说在签订商品房认购书时，双方通过该第九条的约定，已将商品房买卖合同纳入到了认购书的内容之中，因此，商品房认购书已包含了商品房买卖合同的全部内容。在此情况下，双方签订的商品房已完全符合买卖合同的要求以及内容，事后签订买卖合同，主要是为了履行网签，满足行政相关部门管理的要求而已，只是一个手续，并不影响双方之间的权利义务，因为双方就购房所产生的权利义务，已完全通过认购书以及现场公示的商品房买卖合同进行了约定。2.从***的实际付款行为可以看出，***在2018年10月12日支付了50%的购房款，同日支付了剩下购房款的部分款项42万多。也就是说***是在没有签订房屋买卖合同的网签之前，已经支付了剩余50%款项中的部分款项，***的行为充分证明其是认可双方已经成立了房屋买卖合同关系，以及认可了现场公示的商品房买卖合同的内容，否则他不可能在没有网签的情况下自行支付剩余50%款项中的部分房款。在此情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第二条规定，***与国**司签订的《认购书》应认定为商品房买卖合同。故无论***与国**司、高州建筑公司之间是否签订《商品房买卖合同》《房屋装修合同》，只是涉及购房手续的完善问题，并不影响双方之间成立房屋买卖合同关系的事实。在该合同关系正在履行的情况下，***不能以未签订《商品房买卖合同》为由，要求解除案涉《认购书》并退还购房价款。（二）一审未能**案涉双方至今未签订房屋买卖合同的真实原因，并因此导致错误的判决结果。根据国**司的举证，可以充分证明双方未签订正式的房屋买卖合同，完全系***的原因导致。1.***系基于炒房的目的不与国**司签订正式的房屋买卖合同，***于2011年就购买过国**司开发的御景绿洲花园一期的房屋，其于2018年购买案涉房屋属于第二次购买国**司开发的房屋，本次购买并不是为了自住而是为了炒房，为了便于在房屋价格上涨的时候及时转手。***在签订《认购书》后一直没有催促国**司签订正式的购房合同，因为购房合同网签后，如果要变更买受人就需要先撤回网签合同，手续上较为麻烦，再加上其儿子也购买了国**司开发的御景绿洲二期的房屋并已签订全部购房合同文件，***显然是知悉其所购买房屋相应的购房合同文件的全部条款的。也正是这个原因，且由于***属于购房老客户，国**司同意配合***，按照客户的意愿来安排签订相关文件，因此双方在本案纠纷发生之前一直没有签订正式的房屋买卖合同。2.***早已知道房屋买卖合同的全部内容且无异议。***的儿子***与***系同一时期（2018年9月）购买了国**司开发的御景绿洲二期16栋房屋，其中，***购买的是3003房，***儿子***购买的是3004房，该两套房的**、楼层、面积、户型是完全一致的。在国**司与***签订《认购书》后，双方在2018年9月25日就签订了《商品房买卖合同》及《房屋装修合同》，且***已支付了大部分购房款。上述事实说明，针对与案涉房屋相同的户型交易所需的合同文件相关模板，早在2018年9月之前就已拟定好，根本不存在***主张的“因国**司没有提供购房合同模板而未签订”的事实。二人系父子关系以及***支付给国**司的购房款里面，有一部分款项就是***为其支付的。故在***于2018年9月就签订了前述合同文件的情况下，***显然是知道或应当知道其所购买的案涉房屋的买卖合同、装修合同的内容的，其从未对该《房屋买卖合同》《装修合同》的内容提出异议。一审判决对上述事实不予审查认定，未能**未签订房屋买卖合同完全系国**司按***的要求为之。（三）一审判决确认《认购书》于2022年12月24日解除，是错误的。该函件并没有***的签字，无法验证***是否在当时实际发出该函件，而且国**司也根本没有收到该函件。特别需要注意的是，在该证据的快递单上并无清晰的显示该函件的邮寄对象及联系号码，更为重要的是“物品信息”一栏显示是“商品房买卖合同文件”，与该函件的标题及内容完全不符合，不能证明邮件的内容即为该函件。且该函件收件人显示为“驿站、快递柜”，不能证明国**司有收到该函件。另外，不论***是否有实际寄出该函件，***在2018年签订《认购书》，时隔4年后才发函要求签订《商品房买卖合同》，在此期间从未提出要求签订购房合同，这难道还不足以说明国**司主张的事实吗？另外，案涉房屋所在**早已在2021年4月份竣工交付，同时期购房的大部分业主都已收楼入住，***所谓“装修标准与承诺的标准相差巨大”也是没有事实依据的，否则同一**的业主早已向国**司起诉维权了。在一审中，国**司也明确表示随时可与***签订房屋买卖合同相关文件，并履行交付房屋的义务，案涉房屋买卖合同的履行不存在法律上的障碍。因此，针对案涉《认购书》，***不具有法律规定或合同约定的解除权，其不能单方要求解除认购书，该函件也不发生解除的法律效力。《认购书》第三条第一款明确约定，在2018年10月31日之前携本认购书到甲方指定地点签署商品房买卖合同及前期物业服务协议。那么也就是说按照约定以及签订合同的要求，***必须到现场签约。***只是发了一个函，发函之后并没有要求到现场进行签约，在此情况下不能认定国**司不同意签约。相反国**司在随后发函要求***前来签约，***不来，而且***在发函通知之后几天内就提起诉讼要求解除合同，可见，***这个行为完全是违背基本的诚信原则。（四）一审判决严重违反了类案同判的原则，损害了国**司的合法权益。（五）退一万步说，如认定案涉《认购书》解除的，鉴于***存在违约行为，其也无权要求退还已支付的定金及购房款。案涉《认购书》第三条第2款约定，“乙方有以下行为，视为违约，甲方有权终止本《认购书》的履行，有权将该商品房另行出售而无须事先通知乙方，已收乙方的定金和购房款将不予退还:（1）乙方未能依时交付上述各期购房款、或签署《商品房买卖合同》。”本案中，约定的购房总价款为1743936元，***仅支付了其中871968元，因此，如认定案涉《认购书》不属于商品房买卖合同、应予解除的情况下，鉴于***未依约向国**司付清购房款，且不签署《商品房买卖合同》完全系***的原因导致，已构成违约，***根本无权要求退还定金及购房款，在此情况下也应驳回其全部诉讼请求。 被上诉人***辩称，（一）一审法院对案涉《认购书》的性质认定为预约合同，而非商品房买卖合同，事实认定清楚，适用法律正确。***与国**司签订的《认购书》，是为了将来双方签订正式的商品房买卖合同，属于预约合同。《认购书》虽然对所售商品房的房号、面积、定金、单价、总价及付款方式进行了约定，但是对房屋交付使用条件、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。同时《认购书》第三条中约定“乙方2018年10月31日前携带认购书到甲方指定的地点签署《商品房买卖合同》”,从而进一步明确双方要在将来订立一个新的商品房买卖合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的。依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百九十五条规定，应当认定案涉《认购书》系***与国**司为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，而非《商品房买卖合同》。（二）***按照《认购书》的约定支付了一百二十多万元购房款，国**司长达四年半的时间不通知***签订《商品房买卖合同》构成根本违约，应承担相应的违约责任。《认购书》签订及履行过程：2018年国**司出售的案涉房屋价格远远高于政府对房地产调控限价政策，国**司将房屋交易价款拆分为购房款和装修款。国**司为了说服***及其儿子购买两套商品房，国**司向***承诺该房屋以豪华装修、全屋智能的装修标准交房，***及其儿子也是基于国**司的承诺才决定购买。2018年9月19日，***与国**司签订《认购书》，当天***支付了该房屋的定金30000元，2018年10月12日，***按照《认购书》上的时间来到售楼部准备签订正式合同，且***当天支付了第一期房款841968元，并按照国**司的指示将装修款424173元支付至高州建筑公司的账户。2018年10月12日，双方没有签订《商品房买卖合同》和《房屋装修合同》的原因：当日国**司将一份简易装修标准的装修合同交与***签订，***提出质疑，该合同上的装修标准没有明确豪华装修、全屋智能的具体内容，国**司称豪华装修的装修合同模版还没拟好，以后再补签一份豪华装修的装修合同。***不同意补签，遂双方商定等豪华装修的装修合同拟好以后再通知***一起签订。***的儿子确实也购买了一套与案涉房屋同一期的商品房，但因国**司的欺骗行为至今未收楼。国**司在营销的时候，基于***与其儿子共需购买两套，特慎重作出以豪华装修、全屋智能的装修标准交房的承诺，***的儿子在签订装修合同的时候也发现合同上的装修标准没有明确豪华装修、全屋智能的具体内容，国**司也是承诺以后再补签一份豪华装修的装修合同，***的儿子基于国**司的多次承诺签了合同，最终国**司不兑现承诺导致至今未收楼。正因为***看了其儿子签订的《商品房买卖合同》和《房屋装修合同》发现有很多的问题和霸王条款，才要求协商商品房买卖合同的条款及必须把豪华装修、全屋智能的交房标准写进装修合同内。国**司一直未通知***签订合同，支付第二期房款的时间是2019年9月30日，***也未收到国**司签订合同的通知，国**司也从未催告***支付第二期房款。至《认购书》约定的交楼时间2021年3月18日，***也从未收到过签订合同的通知及收楼的通知。直至2022年5月，国**司通知***的儿子收楼，***的儿子发现被骗，房屋装修现状只是简易装修，国**司没有兑现豪华装修、全屋智能标准交房的承诺，遂***主动发函给国**司，与国**司协商签订合同事项，但国**司收到函件后对***置之不理，不与***协商。按照交易习惯，《商品房买卖合同》和《房屋装修合同》的合同版本是由售楼的开发商准备，购房者前往售楼部签订，签订之前对不合理的格式条款购房者有***改。国**司作为售楼方及时准备好合同与***协商签订，是国**司应履行的基本义务，从《认购书》的履行情况可以看到，***已经按照《认购书》的约定积极履行了主要义务，不仅支付了定金30000元，还支付了第一期房款841968元和装修款424173元，但国**司自始至终长达四年半的时间未通知过***签订合同，且收到***的催告函后也置之不理，国**司明显怠于履行自己的基本义务已构成根本违约，应承担相应的违约责任。（三）一审法院认定《认购书》已于2022年12月24日解除的事实认定正确。***可以请求国**司承担解除预约合同的违约责任，一审判决不支持***诉请双倍返还定金及利息的诉请，***接受该判决。《认购书》第三条第2点属于无效的格式条款，不能适用，国**司应退还***已支付的房款1296141元。依据《民法典》第五百六十五条、五百六十六条规定，《认购书》已于2022年12月24日解除，国**司应退还***已支付的房款1296141元，一审法院对该事实认定清楚，适用法律正确。《认购书》第三条第2点“***未能签署《商品房买卖合同》，国**司有权终止履行认购书，有权将该房另行出售，不退还已收取的定金和购房款”，属于明显限制***的主要合法权利，加重***的责任，减轻或免除国**司自己的义务和责任的格式条款，该霸王条款无效，对***不具有约束力。国**司一审提供的证据三，即国**司与***儿子签订的《商品房买卖合同》，合同的正文第二十二条延迟办理产权登记的违约责任，第1、2点中有“如因甲方未履行相关义务造成……逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同”，该条是为了保护购房者，如果开发商严重违约超过120天的情况下，给予购房者有选择解除合同的权利，该条款在其他楼盘的购房合同中也是常见的通用条款，且该条款是各市国土资源和房屋管理部门制订，工商行政管理部门监制的条款，但是国**司以附件的形式，在附件七第十一条3、4点对购房者解除合同的救济途径予以剥夺。如果在签订购房合同中，如此明显限制购房者的主要合法权利，免除开发商义务和责任的格式条款，都不允许购房者进行修改，对购房者是极不公平的。《认购书》本质上是一份预约合同，只是约束双方进行诚信谈判，并不能直接排除一方就相关权益进行磋商的权利。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用已方之优势地位迫使对方接受不公平内容。否则极易引发开发商的道德风险，先诱使购房者签订《认购书》，收取定金，后抛出不合理之交易条件迫使购房者接受。***的儿子就是在国**司的承诺下签订《认购书》，支付了购房款、装修款后，国**司又不兑现承诺的真实案例，***的儿子已经被骗，现在国**司还想***继续签订不公平、不合理的买卖合同和装修合同，***不能接受。***是一位70多岁的老人，当时购买案涉房产是想和唯一的儿子在从化共同居住，现在***对国**司极为失望，也失去了信心，要求解除《认购书》、退还已支付的购房款。 原审被告高州建筑公司同意国**司的上诉意见。 ***向一审法院起诉请求：1.请求确认***与国**司签订的《认购书》已于2022年12月24日自动解除；2.判令国**司退还***的购房款871968元及占有期间的利息暂计158042元(以本金871968元为基数，从2018年10月13日起以一年期贷款利率4.35%暂计算至2022年12月30日，计算至实际清偿之日止)；3.判令国**司、高州建筑公司退还***的装修款424173元及占有期间的利息暂计76881元(以本金424173元为基数，从2018年10月13日起以一年期贷款利率4.35%暂计算至2022年12月30日，应计算至实际清偿之日止)；4.判令本案诉讼费、财产保全费由国**司、高州建筑公司承担。一审庭审中，***变更第二项诉讼请求为：判令国**司退还***的购房款841968元及双倍返还定金60000元，合计901968元，以及占有期间的利息(以本金901968元为基数，从2018年10月13日起以一年期贷款利率4.35%暂计算至2022年12月30日，应计算至实际清偿之日止)。 一审法院认定事实如下：2018年9月19日，***与国**司签订《认购书》，约定：***向国**司认购广州市xx区xx街河xx路3xx号x景xx二期xx幢30xx房，房屋总价款为1743936元，其中定金为30000元，分两期支付，第一期于2018年10月31日前支付房款的50%为871968元（含定金30000元），第二期于2019年9月30日前支付房款的50%为871968元；***须在2018年10月31日前携带《认购书》到国**司指定地点签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》。该《认购书》有***与国**司的签名**确认。同日，***支付定金30000元。 2018年10月12日，***向国**司支付第一期房款841968元，同日，向高州建筑公司支付装修款424173元。庭审中，双方均确认案涉房屋至今没有签订《商品房买卖合同》，亦无交付***使用。 2022年12月14日，***向国**司发送《关于签订及的函》，要求国**司在收到函件后与***签订正式合同，否则《认购书》自动解除，并退还已付的购房款及利息。国**司于2022年12月18日签收。 2023年3月31日，国**司向***发送《关于签订商品房买卖合同事宜的函》，要求***在收到本函件之日起五**携认购书签订正式合同，否则将循法律途径维护自身合法权益。该函件邮寄后，***并未收到。 一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，双方仅签订了《认购书》，并未签订正式房屋买卖合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案《认购书》签订于民法典实施前，但持续履行至民法典实施后，本案应适用民法典的规定。 关于***与国**司签订的《认购书》能否解除的问题。《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”本案中，***与国**司签订的《认购书》即为预约合同，因预约合同不可强制缔约，***的签约义务不适于强制履行，任何一方均可解除预约合同，且考虑到双方自签订《认购书》至今已有近五年时间，***于2022年12月14日向国**司发出要求缔约的函件，并明确提出五**签订正式合同，否则解除《认购书》，但国**司于2022年12月18日收到后并未积极与***进行正式缔约，故一审法院确认案涉《认购书》已于2022年12月24日解除，***的该项主张理据充分，一审法院予以支持。 关于《认购书》解除后的法律后果。《民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，***已经支付了871968元购房款和424173元装修款，现《认购书》已经解除，***主张返还上述已支付款项于法有据，一审法院予以支持。至于返还主体问题，***将购房款支付给了国**司，将装修款支付给了高州建筑公司，但根据***的证据及**，双方均明确知晓在缔结正式合同时将签订两份合同，即《商品房买卖合同》和《装修合同》，而***对于将来签订两份合同并无异议，因此向高州建筑公司支付了部分装修款，根据已生效的同楼盘民事判决书的认定，案涉商品房买卖合同和装修合同属于双方就案涉房屋买卖所签订的“双合同”，实际是将房屋交易价款拆分为购房款和装修款，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，故装修合同应为无效，装修款实际为购房款的一部分，庭审中，国**司亦表示案涉装修款与高州建筑公司无关，因此，一审法院确认案涉购房款和装修款的返还主体均应为国**司。 关于违约责任承担问题。本案中，《认购书》约定的签订正式合同的时间是2018年10月31日前，但在该日期前***与国**司均未依约签订合同，在之后的几年间，双方均未积极主张缔约，导致双方关于商品房买卖的权利义务均无正式合同的保护和约束，***并未提交证据证明其多次催促国泰天司缔约，现案涉楼盘已经符合交楼条件，双方可随时缔约，但***仍坚持解除《认购书》，实际是以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除；同样，国**司在签订《认购书》后也未积极履行推动正式合同的缔结，消极行使其权利，双方均有过错，因此，***主张双倍返还定金及要求国**司支付利息理据不足，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第四百九十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：1.确认***与国**司签订的《认购书》于2022年12月24日解除；2.国**司应自判决发生法律效力之日起10**向***退还1296141元；3.驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20495.42元，由国**司承担16465.42元，由***承担4030元。上述受理费因***同意国**司迳向其支付，无须人民法院退还，国**司应在判决生效之日起十**迳付***。 二审期间，上诉人国**司向本院提交如下证据材料：1.《公证书》【编号：（2023）粤广从化第1698号】，拟证明案涉房屋早已竣工并完成精装修，符合交付标准。该房屋的状态如该公证书所示，完全符合交付标准；2.《公证书》【编号：（2022）粤广从化第1250号】，拟证明x景xx二期xx幢2xx1房的装修标准与案涉房屋完全一致，该房屋于2021年12月29日统一通知交付；3.《公证书》【编号：（2022）粤广从化第1249号】，拟证明x景x二期xx幢1xx1房的装修标准与案涉房屋完全一致，该房屋于2021年12月29日统一通知交付，业主已收楼；4.房源确认单，拟证明案涉房屋购房总价款为2592282元，由商品房买卖合同价款1743936元以及装修合同价款848346元构成；结合***一审提交的证据3、4可证明，***在2018年10月12日不但支付了50%购房款871968元，还于同日支付了50%的装修合同款424173元，充分证明***是认可现场公示的商品房买卖合同的内容以及确认双方已经成立了房屋买卖合同关系，否则其不可能在已知悉《房屋装修合同》内容且不同意的情况下，还坚持支付50%装修款；5.广州市商品房买卖合同，拟证明***本人可随时到现场要求与国**司网签购房合同，但其却于2022年12月14日通过向国**司发送《关于签订商品房买卖合同及房屋装修合同的函》，证明其发函的目的完全是为了制造解除《认购书》的理由，而非要求履行《认购书》。 被上诉人***对上述证据发表质证意见：证据一至证据三的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据四至证据五属于逾期提供的证据，应不予接受，且对该证据不予确认。 原审被告高州建筑公司对国**司的证据没有异议。 经审查，本院对一审已查明的事实予以确认。 另查明，案涉《认购书》首部甲方（出售方）为国**司，项目地址为广州市xx区xx街和x南路xx8号，销售电话为020-6216****。 2022年12月14日，***向国**司在案涉《认购书》中记载的项目地址即广州市xx区xx街和x南路xx8号，联系电话为020***×****,邮寄送达《关于签订及的函》，该邮件于2022年12月18日予以签收，签收人为驿站/快递柜。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，案涉法律事实发生在民法典施行前，但持续履行至民法典实施后，故本案应适用民法典的规定。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一是《认购书》的法律性质认定；二是《认购书》应否予以解除；三是国**司应承担的责任认定。对此，本院评析如下： 关于焦点一。《民法典》第四百九十五条第一款规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。可见，预约合同与本约合同的区别在于当事人是否有在将来一定期限内订立合同的意思表示。本案中，案涉《认购书》第三条第1款约定“乙方2018年10月31日前携本《认购书》到甲方指定的地点签署《商品房买卖合同》”，表明双方有在将来一定期限内订立商品房买卖合同的意思表示，故《认购书》应属预约合同。 至于国**司上诉称《认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且国**司已经按照约定收受购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，故《认购书》应认定为商品房买卖合同的意见。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而结合《认购书》的内容，《认购书》中并无对装饰标准、供水供电等配套基础设施的交付承诺和有关权益、公共配套建筑的产权归属以及履行房屋买卖合同项下双方当事人的违约责任的约定，并不能以此认定《认购书》已囊括商品房买卖合同应当明确的主要内容，故国**司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。一审法院认定案涉《认购书》为预约合同，本案为商品房预约合同纠纷案件，并无不当，本院予以维持。 关于焦点二。首先，如前所述，案涉《认购书》在法律性质上应属预约合同。对于预约合同而言，合同双方当事人均应当积极履行促成本约签订的义务。本案中，双方当事人于2018年9月19日签署《认购书》，至今尚未签署商品房买卖合同，与合同约定的应当签署商品房买卖合同的时间相距较远。可见，双方当事人对未如期签署商品房买卖合同均存在消极履约的情形，导致《认购书》的合同目的无法实现。其次，***于2022年12月14日向国**司发出《关于签订及的函》，要求国**司于收到函件后的五**与***签订商品房买卖合同，否则《认购书》自动解除。国**司于2022年12月18日收到该函件后未与***签订商品房买卖合同，一审法院据此认定《认购书》于2022年12月24日解除，并无不当，本院予以维持。至于国**司上诉称其并未收到上述函件，《认购书》不应解除的意见，因上述函件发送的地址为国**司在《认购书》中记载的地址，而且该邮件也已签收，故国**司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。 关于焦点三。《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。如上所述，《认购书》应于2022年12月24日予以解除，鉴于国**司未向***交付房屋，故国**司应当向***返还已支付的购房款。至于国**司上诉称其不应当向***返还购房款的意见，因国**司并未提供证据证明系***的过错导致双方未签订商品房买卖合同，国**司对此应承担举证不能的不利法律后果，故本院对国**司的该主张依法不予支持。 综上所述，国**司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20495.42元，由上诉人从***天彤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　孙 远 风 审判员　李 志 明 审判员　欧阳福生 二〇二三年十月十七日 书记员　王 嘉 宝 ***