某某、山东佳信酒店设备用品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁06民终275号

上诉人（原审被告）：***，男，1973年9月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：谭萍，女，1977年9月18日出生，汉族，上诉人妻子，住烟台市芝罘区。

被上诉人（原审原告）：山东佳信酒店设备用品有限公司，住所地烟台市芝罘区建设路付17-1号。

法定代表人：刘欢仪，总经理。

委托诉讼代理人：孙剑坤，山东星河泰律师事务所律师。

原审被告：王新玉，男，1967年3月8日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。

上诉人***因与被上诉人山东佳信酒店设备用品有限公司（以下简称佳信酒店设备公司）、原审被告王新玉房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8280号判决；2.依法改判被上诉人应先行向上诉人出具足额的租赁费发票；3.依法改判上诉人无须向被上诉人支付违约金；4.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人租赁被上诉人烟台市芝罘区幸福中路32号房屋，按照合同约定支付了自2014年6月12日起至2017年6月11日房租叁佰肆拾万元整以及2017年6月12日至2018年6月11日房租柒拾肆万元整，共计支付房租肆佰壹拾肆万元整。多年来，上诉人每次交纳房租向被上诉人索要租赁费发票，被上诉人均以各种理由推脱，不予出具。后被上诉人在上诉人极力要求下曾表示最后一个租赁年度给上诉人一并出具发票。故上诉人多年来一直按照合同约定履行支付房租的义务。但上诉人在支付了最后一个租赁年度上半年的租金后经交涉发现，被上诉人根本无意给上诉人出具租赁费发票。并且，上诉人已明确向被上诉人表示，在被上诉人向上诉人出具足额的租赁费发票后，上诉人立即支付剩余陆拾陆万元房租。故而,为维护自身权益，上诉人未支付剩余部分房租。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条：“经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。”《中华人民共和国发票管理办法》第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。”根据以上法律法规规定，被上诉人出租房屋给上诉人，应依法履行向上诉人出具租赁发票的法定义务。并且，上诉人自2008年6月起开始从原房屋产权人处承租幸福中路32号房产，租赁期间原房屋产权人一直为上诉人出具租赁费发票。2014年1月15日被上诉人取得涉案房屋的所有权，承接原租赁合同所有权利和义务，继续履行租赁合同，故理应继续履行出具租赁费发票的义务。被上诉人承接原租赁合同，不应只享有收取房租的权利，而不履行继续出具发票的义务。故上诉人要求被上诉人出具租赁费发票，有法可依，有约可循，应予支持。一审法院对上诉人提出的被上诉人拒不履行出具租赁费发票义务的理由不予采纳，有失偏颇。上诉人请求判决被上诉人先行履行向上诉人出具足额的租赁费发票的义务。2.上诉人按照租赁合同约定支付了自2014年6月12日起共计肆佰壹拾肆万元房租，而被上诉人在上诉人多次催要发票的情况下拒绝履行出具发票的义务，系被上诉人有错在先，故上诉人不构成违约，不应承担违约责任。一审查明双方发生争议的原因是被上诉人未给上诉人开具发票，但却判决上诉人承担违约责任，明显是错误的。3.一审法院判决诉讼费全部由上诉人承担，有失公允。据此，上诉人依据中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条之规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人应先行向上诉人出具足额的租赁费发票，且上诉人无须向被上诉人支付违约金。二审审理期间，上诉人补充上诉请求：若应当支付违约金，请求依法改判上诉人支付违约金21200元。事实和理由：一审法院判决申请人支付违约金200000元，没有法律依据，明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定。根据最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复（1999年1月29日最高人民法院审判委员会第1042次会议通过法释【1999】8号）：人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

被上诉人佳信酒店设备公司辩称：对上诉人第二项上诉请求，因上诉人在一审中未提出反诉，故无权提出该项上诉请求。对于其他上诉请求及事实理由，一审判决已作出认定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。

原审被告王新玉述称：同意上诉人意见。

佳信酒店设备公司向一审法院起诉请求：被告***支付租金660000元及违约金200000元，同时由被告王新玉承担连带清偿责任。

一审法院认定事实：被告***自2008年6月起开始承租坐落于烟台市芝罘区幸福中路32号1-7层部分房屋（含屋顶）、地下室（以下简称涉案房屋）。原告取得涉案房屋的所有权后，2014年1月15日，原告与两被告在签订的房屋租赁合同中约定：原告将自有的涉案房屋出租给被告***；该房屋租赁期限共十年，自2008年6月12日起至2018年6月11日止；被告***于本合同签订之日向原告支付履约保证金人民币100000元，并支付首期按本合同约定应向原告支付的租金，若被告***违约则履约保证金不予返还；2014年6月12日至2015年6月11日年租金为1000000元，分别于2014年6月11日、2014年12月11日各支付500000元；2015年6月12日至2016年6月11日年租金为1100000元，分别于2015年6月11日、2015年12月11日各支付550000元；2016年6月12日至2017年6月11日年租金为1300000元，分别于2016年6月11日、2016年12月11日各支付650000元；2017年6月12日至2018年6月11日年租金为1480000元，分别于2017年6月11日、2017年12月11日各支付700000元；租赁期内，被告***逾期交纳租金十日以上的，原告有权解除合同；被告***如逾期支付租金，每逾期一日，须按当年日租金的三倍支付违约金给原告；为保证本合同的履行，被告王新玉向原告提供连带责任保证担保，保证合同期间除10年租金分24次交纳连续计算中断外，应为本合同签订之日起十二年。该合同签订后，被告***自2014年6月11日至2017年12月14日分次向原告支付租金4140000元，尚欠2017年6月12日至2018年6月11日的租金660000元。原告收取上述租金后，未给被告开具发票。2018年8月9日，原告具状至一审法院请求：被告***支付租金660000元及违约金40000元，同时由被告王新玉承担连带清偿责任。庭审中，原告将诉讼请求增加为：被告***支付租金660000元及违约金200000元，同时由被告王新玉承担连带清偿责任；原告同意从欠付的租金中扣除100000元保证金。

一审法院依据房屋租赁合同，还有原、被告的陈述笔录认定上述事实。

一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同履行。现被告***欠付2017年6月12日至2018年6月11日租金660000元的事实清楚，原告要求被告***支付2017年6月12日至2018年6月11日欠付的租金660000元的证据充分。被告王新玉作为连带责任保证人，在被告***未按时交纳租金的情况下，应当承担相应的连带保证责任。现原告要求被告***支付欠付的租金660000元并有被告王新玉承担连带责任的请求理由正当，一审法院依法予以支持。庭审中，原告同意从租金中扣除100000元保证金，故被告***还应再支付原告租金560000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告与两被告在租赁合同中约定“被告***如逾期支付租金，每逾期一日，须按当年日租金的三倍支付违约金给原告”，现原告主张被告***支付违约金200000元的请求，一审法院依法予以支持。两被告的抗辩理由，于法无据，一审法院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：被告***于本判决生效之日起10日内支付原告山东佳信酒店设备用品有限公司欠付的租金560000元及违约金200000元共计760000元，同时由被告王新玉承担连带责任。如果被告***、王新玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费14300元，由被告***负担，限被告于本判决生效起10日内向一审法院交纳，同时由被告王新玉承担连带责任。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交烟台市九州农业生产资料有限公司（涉案房屋的前任房主）2008年3月12日为上诉人开具的房屋租赁发票原件一份以及被上诉人2014年12月18日为上诉人出具的房租收据复印件一份，拟证明涉案房屋的前任房主烟台市九州农业生产资料有限公司在房屋租赁合同履行的5年半内，一直为上诉人出具发票，而被上诉人承接房屋租赁合同后，拒绝为上诉人出具发票，违反法律规定，有明显过错。被上诉人质证称：对于发票的真实性无异议，但该证据与本案没有关联性，且双方合同并未约定付款以开具发票为要件;对收据复印件的真实性无异议，认可已收到该笔款项。原审被告质证称：对上诉人提交的两份证据均无异议。

本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人提交的证据及陈述，可以确认上诉人欠付被上诉人2017年6月12日至2018年6月11日租金660000元的事实清楚，上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行相应义务，上诉人违反合同约定欠付租金，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人主张被上诉人不开具发票有错在先，其不应承担违约责任。本院认为合同抗辩范围仅限于对价义务，而支付租金与开具发票是不同性质的义务，前者是合同的主要义务而后者虽是收款方的法定义务，却仅是附随义务，二者不具有对等关系，因此上诉人以被上诉人未及时开具发票作为拒绝支付租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。因双方合同约定的违约金过高，被上诉人自愿降低标准仅主张上诉人支付200000元违约金，于法有据，并无不当。在扣除100000元保证金后，一审法院判令上诉人支付被上诉人租金560000元及违约金200000元，同时由原审被告王新玉承担连带责任，并无不当。上诉人上诉主张不应承担违约责任，即使承担，违约金应为21200元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

上诉人在一审中并未就开具发票问题提出反诉，该上诉请求未经一审法院审理，本院对该请求不予审理。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14300元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　于　慧

审判员　王家国

审判员　陈晓彦

二〇二〇年四月三日

法官助理张素素

书记员车丽翠