***、山东佳信酒店设备用品有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省烟台市芝罘区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0602民初7485号

原告：***，男，1954年3月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。

委托诉讼代理人：林燕，山东福阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢承祖，山东福阳律师事务所实习人员。

被告：山东佳信酒店设备用品有限公司，住所地烟台市芝罘区××路169号亚太文化产业园东区二号楼4楼、5楼。

法定代表人：徐冬梅，经理。

委托诉讼代理人：王大光，山东乾元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵鸿基，山东乾元律师事务所律师。

原告***诉被告山东佳信酒店设备用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林燕、被告的委托诉讼代理人赵鸿基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金145000元及违约金1965600元（根据租赁合同第六条、第九条约定，被告应支付合同租金总额的20%作为违约金）；2、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。诉讼中，原告撤回要求被告支付租金145000元的诉讼请求。事实和理由：2014年2月15日，原、被告在签订的《房屋租赁合同》中约定：原告将位于烟台市芝罘区××街道××路××号××号××的房屋（下称涉案房屋）出租给被告使用，具体的租赁范围为，宏明大厦南楼一层从北排第4-5-6门及一层中间门头大厅，3、4、5楼（注：3楼去除北面已租他人办公用部分）；租期10年，自2014年5月1日开始至2024年4月30日止；租金合计为9828000元，2014年5月1日至2017年4月30日每年900000元；2017年5月1日至2022年4月30日每年990000元；2022年5月1日至2024年4月30日每年1089000元；租赁期间每年租金可分2次支付，每年5月1日和11月1日各付年度租金的50%（租金不含税，被告若需要发票，相关税费由被告承担）；合同期内，被告未经原告书面同意不得中途退租或者单方解除合同，否则应按合同总租金的20%向原告承担违约金，已交房租不予退还，同时被告还应该赔偿由此给原告造成的一切损失（直接损失和间接损失），被告支付给原告的一楼门头大厅装修及楼顶广告牌架补偿款500000元不予退还。上述合同签订后，原告一直如约履行自己的义务。直至2020年5月1日，被告依约应当向原告支付半年租金495000元，但经原告多次催要，被告才于2020年7月22日向原告支付租金350000元，仍欠租金145000元。2020年10月底，被告更是在未经原告同意的情况下单方解除合同，中途退租。被告逾期支付租金、擅自解除合同中途退租的行为，严重违反了合同约定及诚实信用原则，给原告造成了极大的经济损失。

被告辩称：原告要求被告支付违约金1965600元，缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告该项诉请。1.涉案芝罘区××路××号房屋没有进行产权登记，无法确认房屋的所有人。2.在涉案房屋没有经过消防验收的情况下，原告即出租给被告，违反了消防法的禁止性规定，涉案房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而应认定无效，房屋租赁合同第九条亦应为无效条款，加之原告本身对合同无效存在过错，原告无权要求被告支付违约金。3.（1）原告向被告交付的涉案房屋没有进行消防验收，说明在涉案房屋租赁合同履行之初，原告就没有完成向被告交付符合用途的租赁物的义务，原告自身违约在先。（2）被告租赁涉案房屋系用作酒店经营，在涉案房屋没有进行消防验收的情况下，被告不仅要随时应对公安消防部门的检查甚至罚款，还需随时考虑租赁房屋的使用安全，导致被告根本无法进行正常经营。被告多次与原告沟通，让其尽快完成租赁房屋的消防验收手续，但原告始终没有解决此事。因此，基于上述情况，被告在2020年8月向原告提出，在2020年10月31日当期租赁期届满后，就不再租赁涉案房屋，原告对此表示同意。因此，原告与被告已经通过协商一致解除了涉案房屋租赁合同，被告没有违约。退一步讲，不论原告是否同意解除涉案房屋租赁合同，在原告交付的涉案房屋没有进行消防验收、原告违约在先的情况下，被告亦有权根据民法典的规定行使合同法定解除权。4.原告主张的违约金数额过高。在2020年8月被告向原告提出不再租赁涉案房屋至2020年10月31日被告腾退房屋期间，原告已经找到了新的房屋承租人，并于2020年11月由原告继续将房屋租赁给新的承租人使用。被告在腾退房屋之前，就已经与原告找到的新的房屋承租人就被告经营酒店过程中使用的桌椅、厨房设备等各种设施设备的转让达成一致，并完成转让交接。被告腾退涉案房屋后，新的房屋承租人烟台金多雅餐饮管理有限公司（下称金多雅公司）直接投入酒店经营中，该公司成立日期为2020年11月13日，登记住所地为烟台市芝罘区××路××号（即涉案房屋所在地），金多雅公司注册成立的时间，与被告陈述的涉案房屋腾退、交接事实完全吻合，因此，涉案房屋一直没有处于空置而无人使用的状态，原告没有产生任何损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和经审查确认的证据，本院确认如下：

2014年2月15日，原告（原告在“甲方”处签字）、被告（被告在“乙方”处加盖印章、被告当时的法定代表人刘乐军在“乙方”处签字）在签订的《房屋租赁合同》中约定：甲方将位于烟台市芝罘区××街道××路××号××号××的房屋出租给乙方使用，具体的租赁范围为，宏明大厦南楼一层从北排第4-5-6门及一层中间门头大厅，3、4、5楼（注：3楼去除北面已租他人办公用部分），乙方对该租赁房屋及设施、装修现状（包括楼顶广告牌现状）已经进行了现场勘查，认可并同意接受现状。租期10年，自2014年5月1日开始至2024年4月30日止。租金合计为9828000元，2014年5月1日至2017年4月30日每年900000元；2017年5月1日至2022年4月30日每年990000元；2022年5月1日至2024年4月30日每年1089000元。租赁期间每年租金可分2次支付，每年5月1日和11月1日各付年度租金的50%（租金不含税，乙方若需要发票，相关税费由乙方承担）。本合同签订后，甲方从一楼门头大厅全部搬出，甲方将房屋钥匙交与乙方后，3日内乙方一次性支付甲方500000元（此款不属于租金，系对甲方一楼门头大厅装修及楼顶广告牌架补偿。甲方应保证一楼大厅现有装修及楼顶广告牌架完好无损）。上序交接最晚在2014年2月15日前结束。乙方在租期内，未经甲方书面同意，不得将房屋转租、转借、转包第三人或与第三人合伙联营。第六条：有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方支付本合同租金总额20%的违约金，作为甲方重新出租期间的损失补偿。若乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。同时乙方支付的一楼门头大厅装修及楼顶广告牌架补偿款500000元不予退还。1.乙方未按合同规定时间交纳房租及水电费等物业管理费及国家所征收的一切税、费。2.乙方擅自转租、转借、转包或与第三人合伙联营、或进行违法经营活动、违法犯罪活动。（若因乙方经营困难，确需转租时，须经甲方书面允许。）3.擅自拆改承租房屋结构的，或改变承租房屋用途的、或者毁坏承租房屋及水电暖等设施的。第九条：合同期内，乙方未经甲方书面同意不得中途退租或者单方解除合同，否则应按合同总租金的20%向甲方承担违约金，已交房租不予退还，同时乙方还应该赔偿由此给甲方造成的一切损失（直接损失和间接损失），乙方支付给甲方的一楼门头大厅装修及楼顶广告牌架补偿款500000元不予退还。双方还约定了其他权利义务。

原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付租金至2020年10月31日，其中2020年5月1日至2021年10月31日期间的租金，被告于2020年7月22日支付350000元，于2021年1月13日支付145000元。2020年10月底，被告自涉案房屋搬离，后，被告未再向原告支付租金。

本案诉讼中，原告称：2014年1月1日，原告将涉案房屋交付被告，装修期（免租期）四个月。2020年10月底，被告在未通知原告、未办理交接的情况下，从涉案房屋搬离，被告搬走后，原告联系被告要求交接，被告不接电话、不交接，2020年11月1日，原告自行将房屋收回。后，原告又表示，被告直接将涉案房屋交付给金多雅公司，将其经营酒店的设备全部转让给金多雅公司，原告知道被告从涉案房屋搬离后，与被告多次沟通要求办理交接手续，但被告均不予配合，原告无奈只能直接与金多雅公司进行沟通，想要确定金多雅公司承租期间的租金、免租期等各项事宜，但双方未达成一致，金多雅公司一直在使用涉案房屋，未向原告支付租金，直至2021年11月1日，原告才与金多雅公司签订了租赁合同，双方约定免租期两个月，租金每年880000元，十年期间不调整租金。关于消防验收的问题，涉案房屋建设完成后，不需要原告进行消防验收，应由承租人自行办理消防验收，现在金多雅公司在涉案房屋内合法经营，已经过消防验收。原告认为，被告于2020年11月1日单方解除了《房屋租赁合同》，被告中途退租给原告造成的实际损失，包括2020年11月至2021年10月期间的租金损失990000元（按原、被告签订的合同约定的租金标准），2021年11月至2022年4月期间的租金差价损失55000元，2022年5月1日至2024年4月30日期间的租金差价损失418000元（原、被告约定该期间每年租金1089000元，原告和金多雅公司约定每年的租金是880000元，209000元×2年=418000元），被告在租期内造成消防管道阻塞和房屋损害漏水的维修费用损失约200000元，原告为实现合同权益支出诉讼费、保全费、担保费、律师费约150000元，被告拖欠租金的逾期付款利息约8000元。对此，原告提交以下证据：

1.烟台市诚诺工商贸易有限公司（甲方）、烟台晓明化工有限公司（乙方，下称晓明公司）签订的《房产买卖合同》（合同中未载明签订时间）一份。合同中载明：乙方购买的宏明商厦位于芝罘区机场路西（朱家疃居委会东侧），该房产总建筑面积约12000平方米，共5层。经规划部门批准，该房产的用途为商业服务。土地使用权面积约6936平方米，土地使用证号为烟芝集用（2002）字第0××2号，证载的使用权人为烟台市芝罘区黄务办事处朱家疃村委会。该房产目前尚未办理房产证，该房地产的实际所有权归属甲方所有，其中第1轴至第12轴一至五层房产、土地源于购买朱家疃居委会；第19轴至27轴一至五层房产、土地源于购买烟台振兴建筑工程有限公司；12轴至19轴之间一至五层的房产及宏明商厦后面增加的2000平方米房屋属甲方所有。该房产、土地的转让价格，按建筑面积约12000平方米计算，每平方米3500元，总价款为42000000元；后增加的约2000平方米房屋的规划、建设手续由乙方负责办理，费用从甲方卖房款中扣除1000000元，以上兑除，该房产的实际转让总价款41000000元。甲方承诺在2011年10月1日前，将房产交付给乙方使用。甲方负责在2020年8月18日前将该房产的芝罘区房产证（房产证办理到乙方或乙方指定的单位或个人名下）办理完毕交付乙方。如政策有变化，需办理该房产市房产证，费用乙方自己承担。

2021年9月18日晓明公司出具的《证明》一份。《证明》内容为：原告系我公司法定代表人、股东。2011年，我公司与烟台市诚诺工商贸易有限公司签订了一份《房产买卖合同》，购买了位于烟台市芝罘区××路西（朱家疃居委会东侧）宏明商厦。2014年，***代表我公司与山东佳信酒店设备用品有限公司签订了《房屋租赁合同》，将宏明商厦中的部分房屋租赁给了山东佳信酒店设备用品有限公司，我公司认可上述租赁事实，并认可由***履行该租赁合同当中的权利义务。现因山东佳信酒店设备用品有限公司迟延支付租金及中途退租等事宜，在烟台市芝罘区人民法院诉讼过程中，我公司同意由***就上述租赁纠纷向山东佳信酒店设备用品有限公司主张相关权利，我公司不再另案主张。

原告以上述证据证明，2011年晓明公司购买了宏明商厦，现晓明公司认可由原告履行与被告的房屋租赁合同，同意原告就本案向被告主张权利，原告***作为本案诉讼主体适格。后，原告称，与被告所签的《房屋租赁合同》的出租方系原告，晓明公司同意原告对外出租。

被告质证称，对于《房产买卖合同》的真实性无法确认，即使合同真实，根据晓明公司出具的《证明》，原告系作为晓明公司法定代表人代表晓明公司与被告签订《房屋租赁合同》，租赁合同的出租方应为晓明公司，本案的适格主体并非***。

2.颁发日期为2002年11月4日的《建设用地规划许可证》[编号鲁05-0120**)烟规地字第501号]复印件一份（原告表示无法提供原件），其上载明“经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续”，用地单位为烟台振兴建筑有限公司，用地项目名称为宏明商厦，用地位置朱家疃村东，用地面积“共征地28269平方米，其中绿化用地7600平方米，道路占1647平方米”。

原告以此证明涉案房屋是合法建设的房屋，涉案房屋租赁合同不具有违反法律行政法规的强制性情形，当属合法有效的合同。

被告质证称，对复印件真实性不予认可。

3.2021年9月20日王国强出具的《证明》一份。《证明》内容为：2020年11月，因山东佳信酒店设备用品有限公司中途退租，本人拟承租位于烟台市芝罘区××街道××路××号××号××宏明大厦的房屋，并在此处注册成立烟台金多雅餐饮管理有限公司。但当时因免租期、租金价格等事项未达成一致，至今未能承租。房东***不同意给免租期，且要求租金价格按照其与原承租人山东佳信酒店设备用品有限公司2021年度的租金价格执行，本人则要求给予一定期限免租期，租金价格重新协商，最终未能达成一致。本人仅在上述地址注册公司，至今未刻公章，未办理税务登记证，并未实际承租经营。

原告以此证明金多雅公司仅在机场路407号注册，但未在内实际承租经营，被告中途退租，给原告造成损失，有义务按照合同约定向原告支付违约金。

被告质证称，王国强未出庭作证，《证明》中体现的是金多雅公司与原告协商免租期及租金价格的问题，不存在原告所述的被告转租问题。

被告表示：2014年2月15日，原告将涉案房屋交付被告，免租期自2014年2月15日至2014年4月30日。2020年疫情期间，被告经营受损，经被告与原告口头协商，原告同意被告暂缓交纳房租，对于剩余的145000元房租，原告曾表示予以减免，但后期原告又向被告主张房租，被告为避免纠纷继续扩大，于2021年1月13日将房租145000元交纳给原告。2020年8月被告原法定代表人刘乐军与原告协商，2020年的10月31日后不再租赁涉案房屋，原告同意，在此期间原告寻找后续的房屋承租人，后续租赁的是金多雅公司。2020年10月31日，被告腾退涉案房屋并与原告进行了交接，所有的交接清单均已经交给原告，房屋钥匙经原告同意后由后续的房屋承租人金多雅公司接收，经过原告同意，被告与金多雅公司进行了设备转让。后续所有的房屋租赁及使用情况，均由原告与金多雅公司双方确定，与被告无关，被告未收取过金多雅公司支付的任何租金。被告认为，《房屋租赁合同》是于2020年10月31日由原、被告双方协商解除，并非被告单方解除。

被告为证明其辩解主张，提交以下证据：

1.金多雅公司的企业信息一宗，其上显示该公司于2020年11月13日注册设立，住所地为芝罘区××路××号，法定代表人为王国强，行业门类为住宿和餐饮业。证明金多雅公司在2020年的11月已经正式承租了涉案机场路407号房屋并投入正式运营，原告主张的损失及违约金不能成立。

原告质证称，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。

2.录像五段和照片两张（被告称是2020年11月1日之后拍摄，无法确认具体拍摄时间），证明金多雅公司设立后一直正常营业，原告与金多雅公司的房屋租赁事宜与被告无关。

原告质证称，被告提交证据2已经超过举证期限，不应作为本案的定案依据。

根据原告申请，本院裁定冻结被告在银行其账户内存款2150000元，或查封其相应价值的财产。

本院认为，原、被告于2014年2月15日签订《房屋租赁合同》，被告承租使用了涉案房屋的事实清楚。关于原告***是否是适格的诉讼主体，首先，本案原告***在租赁合同中作为出租方签字并已将涉案房屋交付被告使用，其次，晓明公司现认可由***履行该租赁合同中的权利义务，并同意由***向本案被告主张相关权利，故本院认定***作为本案的权利主体适格。

关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力。当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。原告提交的《建设用地规划许可证》系复印件，被告对此不予认可，原告未能提供该证件的原件予以核对，故该复印件不能单独作为认定案件事实的根据，同时，原告亦未能提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，原告应自行承担举证不能的法律后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效。

关于被告是否擅自退租的问题。被告虽称与原告系协商一致解除合同且在腾退房屋时与原告进行了交接，但原告对此不予认可，被告对其主张亦未能举证证实，本院对被告该主张不予采纳，认定被告在租期未满的情况下擅自退租，存在违约行为。被告抗辩涉案房屋未经消防验收，其享有单方解除权，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。因《房屋租赁合同》无效，原告依据该合同要求被告按照合同总租金的20%支付违约金1965600元，缺乏依据，但应注意到，本案中，被告虽称原告已在2020年11月将涉案房屋出租给金多雅公司使用故原告不存在房屋闲置损失，但其提交的金多雅公司的企业信息、不能确认拍摄时间的视频和照片等证据不足以充分证实被告该辩解，本院根据本案实际情况，结合涉案十年长期合同的履行期限、原告重新招租的周转期损失、租金收益等预期利益、双方当事人各自过错等综合因素，依照公平和诚实信用原则，酌定被告赔偿原告损失200000元。

综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第九十条之规定，判决如下：

一、限被告山东佳信酒店设备用品有限公司于本判决生效之日起10日内向原告***赔偿损失200000元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22491元、保全费5000元，由原告***负担20201元，由被告山东佳信酒店设备用品有限公司负担7290元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审　判　长　　徐小明

人民陪审员　　王进利

人民陪审员　　刘丽伟

二〇二二年四月十二日

书　记　员　　姜慧萍