建瓯市实业集团有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2023）闽0783民初145号 原告：建瓯市实业集团有限公司，住所地建瓯市龙山南路8号，统一社会信用代码91350783MA2XTG6Q33。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，福建北闽律师事务所律师。 被告：**，女，1989年1月16日出生，汉族，住建瓯市。 原告建瓯市实业集团有限公司（以下简称实业公司）与被告**租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告实业公司的委托诉讼代理人***、被告**到庭参加诉讼。现已审理终结。 实业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令实业公司与**于2022年10月14日签订的《房产租赁合同》无效；2．本案诉讼费用由**负担。事实与理由：实业公司经建瓯市财政部门批准，将涉案房产即国有资产（建瓯市解放路84号）出租事宜委托建瓯市公共资源交易中心公开拍卖。依照《拍卖规则》第七条第16项规定“本次拍卖的所有标的的买受人均应无条件同意并遵守相对应合同范本及标的物承租要求【《房屋租赁合同》（建瓯市非生产性国有资产运营服务中心）范本复印件、《房屋租赁合同》（建瓯市建州城市开发有限公司）范本复印件】的所有条款，否则视为违约”。依照拍卖备案的《房产租赁合同》第三条及第四条约定，房产租金按年并按先缴租金后使用的原则缴纳，履约保证金按首年租金四个月标准缴纳。**于2022年10月12日上午在福建省晨至信拍卖行有限公司组织的拍卖会上竞拍成功涉案房产五年租赁使用权，在与实业公司签订的《房产租赁合同》中实质性的改动了案涉《房产租赁合同》第三条及第四条关于租金及履约保证金的缴纳方式和标准，即将原本按年缴纳租金变为分二期支付，履约保证金按首年租金四个月标准缴纳本应缴纳85000元变为三个租金标准即63750元。上述关于租金及履约保证金的改动损害了国家的利益，同时也损害了其他竞拍人的利益，依据《中华人民共和国民法典》第153、154条规定，涉案租赁合同无效。为此，实业公司依据相关规定，具状向贵院起诉，望判如所请。 **辩称，**与实业公司签订的《房产租赁合同》系实业公司拟定的，该合同不影响双方的利益，亦未造成国有资产的损失，合同是真实有效的。拍卖行认可该合同并同意退还履约保证金。拍卖须知不能作为合同的签订方法。据了解，案涉房产的原承租人也是按照一年两次即案涉《房产租赁合同》约定的付款方式支付租金的。**签订的合同亦是按照之前承租人的付款方式。 经审理查明：2022年9月15日，建瓯市公共资源交易中心、建瓯市非生产性国有资产运营服务中心委托福建省至信拍卖行有限公司对建瓯市解放路××号××年租赁使用权进行招标拍卖。2022年9月20日，福建省晨至信拍卖行有限公司出具《拍卖须知》及《拍卖规则》。《拍卖规则》第七条特别约定第16项规定：本次拍卖的所有标的的买受人均应无条件同意并遵守相应合同范本及标的物承租要求【《房产租赁合同》（建瓯市非生产性国有资产运营服务中心）范本复印件、《房屋租赁合同》（建瓯市建州城市开发有限公司）范本复印件】的所有条款，否则视为违约。2022年10月11日，**缴交200000**证金参与竞标，并在《拍卖报名登记表》、《竞买协议》的报名人、竞买人处签名、捺印。2022年10月12日，**以1275000元即每年255000元竞得建瓯市解放路××号××年租赁使用权。同日，福建省晨至信拍卖行有限公司与**签订《拍卖文件移交确认书》，**确认收到本次拍卖会的相关拍卖文件各一份即《拍卖公告》、《拍卖须知》、《标的清单》、《竞买协议》、《拍卖规则》、《房产租赁合同》（建瓯市非生产性国有资产运营服务中心范本复印件）、《房产租赁合同》（建瓯市建州城市开发有限公司范本复印件）等。《房产租赁合同》（建瓯市非生产性国有资产运营服务中心范本）中载明：“……三、租赁缴纳方式：该房产租金按年、并按先缴租金后使用的原则缴纳；四、租赁保证金：乙方应于签订合同之日前按首年租金四个月标准即85000元缴纳合同履约保证金……”2022年10月14日，实业公司作为甲方与**作为乙方签订《房产租赁合同》一份。合同约定：乙方以每年租金255000元／年成功买受建瓯市解放路84号房产五年租赁使用权，租金按每年两期缴纳；履约保证金按首年租金四个月标准即63750元缴纳。合同签订后，福建省晨至信拍卖行有限公司向**退还200000元拍卖保证金。另查明，实业公司系国有独资公司；建瓯市解放路84号房产产权所有人系建瓯市国有资产投资营运有限公司，该房产由实业公司负责经营管理和转让，现该房产尚未交付**使用。 上述事实，有当事人陈述并经庭审质证的拍卖须知、拍卖规则、拍卖文件移交确认书、拍卖登记表、竞买协议等证据予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百三十二条的规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案中，实业公司系国有独资公司，涉案房产为国有资产。实业公司与**针对涉案房产签订的《房产租赁合同》将租金缴纳方式及租赁保证金的缴纳标准进行了更改，与福建省晨至信拍卖行有限公司拍卖时公布的《房产租赁合同》中租金缴纳方式及租赁保证金的缴纳标准不符，损害了国家利益，故该部分条款无效，该部分条款无效不影响合同其他条款的效力，合同的其他条款仍有效。故实业公司主张该合同无效的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下： 一、确认建瓯市实业集团有限公司与**于2022年10月12日签订的《房产租赁合同》中第四条租金缴纳方式及第五条第一项关于履约保证金的标准即“在签订合同时乙方应按首年租金四个月标准缴交租赁合同履约保证金计人民币陆万伍仟叁佰叁拾柒元整（63750元）”条款无效； 二、驳回建瓯市实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10175元，减半收取为5087.5元，由建瓯市实业集团有限公司负担4987.5元，**负担100元。应于判决生效之日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年二月十七日 法官助理　*** 书 记 员　*** 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。