昆明新华书店连锁有限公司、宋金魁租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云01民终3783号

上诉人（原审原告）：昆明新华书店连锁有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区人民东路**。

法定代表人：黄杰，副总经理。

委托诉讼代理人：徐颖，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：李丹璐，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人（原审被告）：***，男，1973年11月22日出生，汉族，住昆明市西山区。

委托诉讼代理人：时强，云南治国律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：侯莉丽，女，1973年3月7日出生，汉族，系***之妻，特别授权代理。

原审第三人：王均龙，男，1970年2月16日出生，汉族，住浙江省仙居县，现住昆明市官渡区。

原审第三人：黄厚有，男，1996年1月6日出生，汉族，住贵州省纳雍县。

原审第三人：郑龙飞，男，1963年12月12日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。

原审第三人：云南健之佳连锁健康药房有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区联盟路与万宏路交汇处万宏嘉园沣苑（地块五）综合楼。

法定代表人：蓝波，总经理。

委托诉讼代理人：陈扬，女，1992年3月19日出生，汉族，特别授权代理。

委托诉讼代理人：唐荣，男，1982年1月10日出生，汉族，特别授权代理。

原审第三人：云南国安社区信息技术有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区大学城仕林街****。

法定代表人：蒋楠。

原审第三人：李斯，男，1983年3月23日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。

上诉人昆明新华书店连锁有限公司（以下简称“新华书店”）与上诉人***及原审第三人王均龙、黄厚有、郑龙飞、云南健之佳连锁健康药房有限公司（以下简称“健之佳”）、云南国安社区信息技术有限公司（以下简称“国安社区”）、李斯租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月23日进行了审理，上诉人新华书店委托的诉讼代理人徐颖、李丹璐，上诉人***委托的诉讼代理人时强，原审第三人王均龙，原审第三人健之佳委托的诉讼代理人王茜娇、唐荣到庭参加诉讼，原审第三人黄厚有、郑龙飞、国安社区、李斯经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。

上诉人新华书店的上诉请求：1.撤销原判第二、三、四项判决内容，依法改判；2.由***承担本案一、二审全部诉讼费、保全费及鉴定费。上诉依据的主要事实和理由：一、一审对本案部分事实认定错误，对司法鉴定报告的采信错误。新华书店对一审法院有关新华书店交付给***的租赁面积的认定有异议。本案综合楼的面积应当以新华书店所提交的产权证证载面积3645.73㎡（含公摊）为准。双方约定就房屋整体现状租赁，值班室、配电房、停车场（水泥地坪）、苗圃等附属设施和教材发行仓库属于约定租赁范围，且新华书店已移交给***，相应附属设施的面积767.49㎡及两层仓库的面积1365.5平方米也应当计入租赁面积、一并计算租金。仓库三楼的平台上有6幢活动板房，仓库三楼平台具备实际使用价值、且一直在***的管理控制之中，也应计入租赁面积之中，但一审判决对该部分面积未做认定。***自2018年1月1日起拖欠房屋租金、安置费和水电费至今，新华书店有权根据双方合同约定主张房租及水电费滞纳金。二、一审对本案的法律适用错误。一审错误认定租赁面积与合同约定面积不符、构成重大误解。本案不存在重大误解，停车场等附属设施面积应当计入租赁面积，新华书店实际移交的租赁面积远大于合同约定的5000平方米，***在2018年之前实际管理使用租赁物长达七年，其一直认可租赁面积约5000平方米、也认可租金标准，现其对租赁面积提出异议仅仅是其拒交房租的借口。综上，请求二审依法改判支持其上诉请求。

针对新华书店的上诉，***答辩称：不认可新华书店的上诉请求，因为双方合同约定租赁物以面积计价。

上诉人***的上诉请求：1.撤销原判第二项，改判由***一次性支付新华书店租金536288.23元，并自2018年5月1日起按照每月193275.65元的标准支付实际占用费至房屋移交之日止；2.撤销原判第三项，改判由***向新华书店支付电费221702.72元，并自2016年4月4日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付该款滞纳金至付清之日止；3.本案一、二审的全部诉讼费由新华书店承担。二审中，***书面表示对原判主文第二项无异议。上诉依据的主要事实和理由：一审认定***承租新华书店的房屋计租面积为4578.58㎡，但又错将不计租的面积36.49㎡（值班室、配电室）计租，导致***需向新华书店多支付租金。新华书店一审诉请***支付电费381702.72元、未主张欠付水费，***已支付了其中的16万元，***实际仅欠付新华书店电费221702.72元。综上，请求二审依法改判支持其上诉请求。

针对***的上诉请求，新华书店答辩称：认可***已支付16万元的欠付电费，***仍欠付新华书店电费231702.72元，并应按照合同每逾期一天加收2%的滞纳金。

针对新华书店、***的上诉请求，原审第三人王均龙、健之佳均述称，希望法院尽快依法裁判。

原审第三人黄厚有、郑龙飞、国安社区、李斯均未到庭发表意见。

新华书店向一审法院起诉请求：1、解除其与被告***签订的《房屋租赁合同》及《富余人员安置协议》，由被告***将租赁房屋腾还给原告；2、被告***向原告付清拖欠的房屋租金及安置费，并自逾期支付房租之日的第11日起（即2018年1月1日起），按日租金的5%向原告支付房租滞纳金至租金付清之日止；3、被告***向原告付清拖欠的电费391,702.72元，并自逾期支付电费之日（即2016年4月4日起），每逾期一天向原告支付2%的水电费滞纳金。

一审法院经审理确认以下事实：原告新华书店与被告***于2011年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定由原告新华书店（甲方）将位于东风东路××号的房屋整体现状出租给乙方（被告***）用于酒店、商业经营，该房屋面积约为5000㎡，租赁期自2011年3月1日至2026年4月30日止共15年。合同签订后，乙方缴纳履约保证金200000元，水电保证金10000元。第一年租金为1000000元,租期每满一年，次年租金在上年基础上逐年递增5%。关于违约责任，合同约定租赁期内，乙方应按合同规定交纳租金，不得无故拖欠，逾期10日不交的，甲方按日租金的5%加收滞纳金，逾期15日以上的将视为违反本合同约定，甲方有权终止合同。租赁期内乙方应按期交纳水、电费，每逾期一天，加收2%滞纳金，逾期15日以上的，视为违反合同约定，甲方有权终止合同。同日，双方签订《富余人员安置协议》，约定乙方被告***租用甲方（原告新华书店）位于东风东路××号房屋，租用期限为15年，在乙方租用期间，造成甲方职工富余，为此经双方协商达成协议，乙方第一年支付给甲方800000元用于安置甲方富余职工，租期每满一年，次年安置费在上年基础上逐年递增5%。合同签订后，双方办理交接手续，被告***支付履约保证金200000元及水电保证金10000元，并入场经营。2018年以后未再向原告新华书店支付租金及安置费。被告***承租后，转租给六位第三人。转租合同的履行情况为：1.第三人王均龙的转租期自2011年12月1日至2021年3月3日，已向被告***支付2018年6月1日之前的租金；2.第三人黄厚有的转租期自2016年5月1日至2019年4月30日，未欠付租金，亦未欠付2018年6月前的水电费；3.第三人郑龙飞的转租期自2016年12月1日至2019年11月30日，未欠付租金，亦未欠付2018年10月前的水电费；4.第三人健之佳的转租期自2017年10月25日至2020年10月24日，已向被告***支付2018年10月24日前的租金；5.第三人国安社区的转租期自2017年12月14日至2023年1月13日，已向被告***支付2018年12月13日前的租金，水电费付至2018年5月31日；6.第三人李斯的转租期自2018年4月15日至2019年4月14日。本案在审理过程中，根据原告新华书店的申请，一审法院于2018年6月13日作出（2018）云Ｏ1**民初5345-1号民事裁定书，对被告***的到期债权即应向第三人王均龙收到的租金进行保全。第三人王均龙依照该民事裁定书向原告新华书店支付租金500000元。原告新华书店提交昆明市房权证字第**房屋所有权证，欲证实综合楼的建筑面积实际为3645.73平方米。本案在审理过程中，委托云南中正司法鉴定所对涉案位于昆明市房屋的面积进行司法测绘鉴定。云南中正司法鉴定所做出如下鉴定意见：1.昆明市房屋建筑总面积4615.07㎡,其中1幢商业综合楼面积3213.08㎡，2幢仓库用房面积1365.50㎡，3幢值班室面积9.40㎡，4幢配电室面积27.09㎡。2.附属设施总面积：731.0㎡。其中水泥地坪面积：471.00㎡，花圃面积260.00㎡。3.其中双方共同确认的建筑：6层综合楼、2层仓库用房，建筑面积合计4578.58㎡。4.争议面积：值班室、配电室、水泥地坪、花圃，面积合计767.49㎡。

一审法院认为：一、本案双方当事人于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》及《富余人员安置协议》系双方真实意思表示且已实际履行，被告***虽对《富余人员安置协议》的效力提出异议，从该协议签订的目的与内容来看，虽有规避行政管理的情形，但并未因此加重被告***作为承租人应承担的合同义务，协议中的安置费条款应视为《房屋租赁合同》租金条款的补充，对被告***具有约束力，不能成为被告***拒付租金的事由。根据上述合同及协议的约定，被告***2017年5月1日至2018年4月30日的应付租金及安置费共计2412172.15元（1340095.64元＋1072076.51元），每月应为201014.35元；2018年5月1日至2019年的每月应付租金为211065.06元。二、本案双方当事人对出租房屋的面积存在争议。一审法院认为，原告提交并主张涉案房屋经昆明市房房权证字第**房屋所有权证》记载6层综合楼的面积为3645.73㎡，因该产权登记形成于2006年12月4日，一审法院认为，一审法院委托云南中正司法鉴定所于2018年作出的鉴定意见更具客观性，因此，采纳该鉴定结论，认定涉案综合楼的实际面积为3213.08㎡。至于双方争议的值班室、配电房、水泥地坪、苗圃，一审法院根据被告***向原告新华书店租赁整栋房屋用于商业经营的合同目的，以及合同约定的证载综合楼3645.73㎡与仓库用房面积1365.50㎡与合同约定的租赁面积5000㎡较为相符的客观事实，认定值班室、配电房、水泥地坪、苗圃属于出租范围，但不应计入租金计算范围。三、本案原告新华书店交付给被告***的租赁房屋面积为4615.07㎡,与合同约定的5000㎡相较，误差大于5%，一审法院认为已经构成重大误解。现被告***要求按实际面积×约定单位及递增幅度计算租金符合公平原则，一审法院予以采纳支持。据此，一审法院根据实际面积与合同约定面积、合同约定租金单价及递增幅度计算的被告***2018年4月30日前应付租金804057.4×4615.07／5000㎡为742156.24元，被告***2018年5月1日以后应付租金211065.06×4615.07／5000㎡为194816元。四、本案双方当事人虽对租赁房屋的面积存在争议，但被告***仍应支付实际使用期间按实际使用面积计算的租金，但延付行为并不构成违约。因此原告新华书店主张的租金及安置费，一审法院予以部分支持，滞纳金不予支持。原告主张的水电费予以支持，但原告新华书店对于水电费的收取属于代收，无权收取滞纳金，故对原告新华书店主张的水电费滞纳金，按照银行同期贷款利率支持。五、本案在诉讼过程中，原、被告双方无法就继续履行合同达成合意，原告新华书店坚决要求解除合同、收回出租房屋，被告***也表示将对多支付的租金另案起诉。一审法院认为，双方已丧失继续履行合同的基础，故对原告新华书店要求解除合同的诉讼请求，予以支持。涉及的多个第三人系通过与被告***的合同行为合法取得使用权，原告新华书店与被告***之间的租赁合同解除后，不应影响第三人的经营使用权，但自判决确定之日起第三人应向原告新华书店支付之后的租金。判决确定前的第三人尚未支付给被告***的租金亦应支付到原告新华书店，以扣减被告***应付租金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告昆明新华书店连锁有限公司与被告***于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》及《富余人员安置协议》；被告***于本判决生效之日将位于东风东路××号房屋的经营管理收益权移交给原告昆明新华书店连锁有限公司；二、被告***于本判决生效后十日内一次性支付原告昆明新华书店连锁有限公司租金542156.24元（742156.24元-履约保证金200000元），并自2018年5月1日起按照每月194816元的标准支付实际占用费至房屋移交之日止；三、被告***于本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆明新华书店连锁有限公司水电费381702.72元，并自2016年4月4日起依照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付该款滞纳金至付清之日止；四、原告昆明新华书店连锁有限公司的其他诉讼请求不予支持。”一审案件受理费17955元、保全费5000元、鉴定费9300元，合计32255元，由原告昆明新华书店连锁有限公司承担18000元，由被告***承担14255元。

经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。二审中，新华书店明确其一审诉讼请求第1项系诉请解除与***就东风东路××号租赁物的租赁关系；一审诉讼请求第2项系诉请***支付自2018年1月1日至实际腾还房屋之日止的欠付租金、滞纳金；一审诉讼请求第3项主张的电费391702.72元系针对***自2016年3月至2017年11月的欠缴电费。***认可：其本案欠付租金应于2017年12月20日支付；其本案欠付电费应自2016年4月4日起支付滞纳金。

二审另查明：一、2011年11月28日，新华书店与***签订《东风东路××号房屋交接及租金计收的备忘录》，约定以分部份移交、按实际移交日期计租的方式办理移交。并确认：1.双方于2011年4月25日办理了《房屋租赁合同》范围内三至六层所有房屋及钥匙、水电附属设施、其它配套设施，经双方现场交接***同意接收。2.新华书店负责与原承租方办理完毕一至二层的移交后，再将一至二层移交***。移交***后按《房屋租赁合同》的约定，扣除二个月的免租期后计缴租金。3.自2011年4月25日起，不论房屋是否移交***均统一向新华书店交纳该房屋的水、电费及其他相关费用。

2013年6月30日，新华书店与***签订《东风东路××号租金计收及起租时间调整补充协议》，约定各楼层租金计算方法，并约定第一个合同年二至六层从2011年7月1日至2012年6月30日止，一层从2011年12月1日至2013年6月30日止；第二年度（2012年7月1日至2013年6月30日）按合同执行。双方2011年3月签订的《房屋租赁合同》及《富余人员安置协议》的租期及相关内容不调整，第一年度租金按双方商定的实际交接日计算。

2016年3月26日，新华书店与***签订《补充协议》，约定暂停合同约定租金总额每年5%的递增二年，即2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日租金总额分别调整为与2015年1月1日至2015年12月31日年度租金总额一致，即2135818.13元/年；自2018年1月1日起恢复合同约定的每年5%的递增。并约定双方于2011年3月签订的《房屋租赁合同》及《富余人员安置协议》的租期及相关内容不调整。

二、2004年8月27日，昆明市规划局官渡分局向新华书店颁发昆规官渡建证（2004）0035号《建设工程规划许可证》，许可在东风东路××号建设1幢2层500㎡的教材发行基地。

2006年12月4日，新华书店取得位于昆明市涉案租赁房屋的房屋所有权证【证号：昆明市房权证字第**】，证载综合楼建筑面积3645.73㎡。2007年2月9日，新华书店取得位于昆明市㎡划拨商业用地的国有土地使用权证【证号：昆个国用（2007）第1000970号】，证载国有土地使用权面积1632.81㎡。

三、2018年1月17日，新华书店向***发出《租金催收函》，催收2018年1月至6月租金安置费用共计1206086元，并要求结清2017年12月底拖欠的电费391702.72元。***于2018年1月18日确认签收，并标注“本人对2018年1月-6月租金及安置费1206086元有争议，因为该物业产权证上面积为3690㎡与合同面积5000㎡有较大出入。”

2018年4月13日，新华书店向***发出《催款通知函》，明确2018年1月至2018年6月应缴纳租金共计1121305元、欠水电费共计385858.25元，要求***于收到函件十个工作日内全额缴纳应付租金。***于2018年4月24日确认签收，但备注“对合同有争议”。

2018年6月5日，***向新华书店支付电费80000元；于2018年6月7日向新华书店支付电费40000元；于2018年6月18日向新华书店支付电费40000元，前款共计160000元。

四、2018年8月25日，新华书店向各次承租人发出《通知》，告知其为东风东路××号的土地使用权人、房屋所有权人，因承租人***欠缴租金、水电费未付已提起诉讼，通知各次承租人在诉讼结束前不要向***缴纳未付租金和电费。

2019年1月3日，新华书店向各出租商户发出《收取大树营出租户水电费用的告知书》，通知因原承租方欠付水电费，新华书店名下托收水电费的三个户头（0501001713081890、0501001713081889、402102758）暂由新华书店抄取各出租户的水电表数按云南省水电价格规定收取。每年按季度（2月、5月、8月、11月）抄取各出租户水电表计算并下发收费通知单，各出租户在接到通知单15日内把款项转入新华书店账户，30日未缴费用做停水停电处理。

新华书店于2018年12月7日、2019年10月22日分别收取次承租人王均龙支付的租金共计800000元；于2019年3月18日收取次承租人刘淑敏支付的租金54000元。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.新华书店与***约定的租赁标的物范围、租赁面积如何确定？2.新华书店是否有权向***主张解除双方租赁关系？如有权主张，相应法律后果是什么？

针对第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，新华书店与***就东风东路××号房屋整体现状租赁事宜，于2011年3月18日签订《房屋租赁合同》、《富余人员安置协议》，于2011年11月28日签订《东风东路××号房屋交接及租金计收的备忘录》，于2013年6月30日签订《东风东路××号租金计收及起租时间调整补充协议》，于2016年3月26日签订《补充协议》，双方前述一系列协议对租赁物范围、租金计算方式及支付方式、违约责任等租赁事宜进行了约定。其中，约定的租赁范围为“位于东风东路××号的房屋整体现状出租”，含综合楼、教材发行基地（仓库）及相关附属设施在内，而综合楼面积依照产权证证载面积为3645.73㎡，教材发行基地（仓库）经规划许可的建设面积为500㎡、实际测绘面积为1365.50㎡。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，双方就教材发行基地超出规划准建面积部分（1365.50㎡-500㎡）订立的租赁合同无效、有关约定对双方不具有法律约束力；除此之外，双方关于东风东路××号综合楼产权部分、教材发行基地规划准建部分（500㎡）及其他附属设施的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行，新华书店应当向***交付符合双方约定的租赁标的物（含综合楼、500㎡的教材发行基地及其他附属设施），***应当按时足额支付合同有效部分的租金。关于***主张综合楼面积应当依据司法鉴定的3213.08㎡为准的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，综合楼面积应当以新华书店房产证证载面积为准，故本院不予采信。

针对第二个争议焦点。新华书店以***拒付租金为由诉请解除合同，***抗辩新华书店实际移交的租赁物面积不足双方约定的5000㎡。如前所述，双方有关租赁物超出规划准建部分的租赁合同约定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然新华书店与***的租赁关系部分无效，但从双方实际履行情况看，***对新华书店已按照“租赁房屋整体现状”移交并无异议，即***已实际接收并管理使用了综合楼（3645.73㎡）、教材发行基地（1365.50㎡）及相应附属设施，***实际管理使用的前述租赁物面积已超出5000㎡，新华书店有权向***主张支付合同有效部分（3645.73㎡+500㎡）的租金，以及合同无效部分（1365.50㎡-500㎡）参照合同有效部分约定的租金标准计算的占有使用费。对于新华书店所主张的附属设施如配电室、值班室、水泥地坪、苗圃等，因新华书店未提交证据证实相应附属设施属于双方约定的计租面积，故对于相应附属设施在本案不作为计租面积处理。因***自2018年1月1日起欠付租金及占有使用费、经新华书店催告后至今未付，新华书店有权根据双方《房屋租赁合同》关于“***拖欠租金、水电费15日以上”的约定终止合同。因新华书店在本案中以起诉方式请求解除租赁关系，本院确认自新华书店起诉状副本送达***之日（2018年7月11日），双方租赁关系解除。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，***与新华书店的租赁关系解除后，双方终止履行，***应将其管理使用的租赁物腾还给新华书店。因***系将租赁房屋分租给各次承租人占有使用，而新华书店于2018年8月25日向各次承租人发出《通知》表明其租赁物产权人身份、并通知各次承租人在本案诉讼终结前不要向***缴纳未付租金和电费；于2019年1月3日又通知各次承租人由新华书店直接托收水电费，之后并实际收取了次承租人王均龙、刘淑敏向其支付的租金，新华书店以上行为表明其在涉案租赁关系解除后，已自主从***处收回对涉案租赁物的租赁权，并因此导致***实质上失去对租赁物的管理控制权，故本院确认新华书店收回涉案租赁物的日期为2018年8月25日，并对新华书店要求***再向其腾还租赁物的诉讼请求不予支持。此外，在本案租赁关系解除后，***还应向新华书店支付至租赁物收回前欠付的租金及参照合同约定租金标准计算的占有使用费。因双方当事人对于一审法院依据涉案《房屋租赁合同》计算租金、并在欠付金额中扣减履约保证金200000元的计算方法均无异议，经计算，2018年1月1日至2018年4月30日***欠付的租金（含安置费）占用费为804057.38元【（1340095.64+1072076.51）/12×4】，2018年5月1日至2018年8月24日***欠付的租金（含安置费）占用费为816118.24元【（1407100.42+1125680.34）/360*116】，同时因双方当事人对于一审法院在欠付租金中扣减***已付的200000元履约保证金的处理均无异议，在扣减该200000元履约保证金后，***仍欠付新华书店自2018年1月1日至2018年8月24日的租金（含安置费）、占有使用费合计1420175.62元（804057.38+816118.24-200000）。同时，因***在二审中认可2018年度租金应于2017年12月20日支付，现其逾期未付，还应支付该款的资金占用损失，而新华书店主张的滞纳金标准过高，本院酌定***对其本案欠付租金占用费所应支付的滞纳金应以1420175.62元为本金，自2017年12月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；自2019年8月20日起至该款实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。有关新华书店本案所收取次承租人王均龙、刘淑敏等人的租金本案不予处理，可由所涉各方在本案判决履行过程中自行折抵。

关于新华书店向***主张的自2016年3月至2017年11月的欠缴电费391702.72元，***对前述电费系其承租期间所产生的事实及相应电费金额并无异议，本院予以确认。***于2018年6月向新华书店支付电费160000元，并在本案明确系针对其2016年3月至2017年11月的欠缴电费，结合其在上诉状中自认对其欠付电费应自2016年4月4日起支付滞纳金的事实，本院经计算后确认***还应向新华书店支付自2016年10月至2017年11月的欠缴电费231702.72元及以231702.72元为本金，自2016年4月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的滞纳金；自2019年8月20日起至该款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的滞纳金。关于***要求在本案抵扣其所交纳的10000元水电保证金的主张，新华书店不予认可，同时，因双方对2017年11月后的欠付电费争议较大、亦超出新华书店一审诉讼请求范围，本案不予处理，双方原定的水电保证金退还条件“租赁期满若无欠费的如数归还”尚未成就，对***要求在本案予以抵扣的主张，本院不予支持。

综上，上诉人新华书店、上诉人***的上诉主张中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：

一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5345号民事判决；

二、确认昆明新华书店连锁有限公司与***就昆明市房屋的租赁关系于2018年7月11日解除；

三、由***于本判决生效之日起十日内向昆明新华书店连锁有限公司支付自2018年1月1日至2018年8月24日止的租金（含安置费）、占有使用费合计1420175.62元，并支付以1420175.62元为本金，自2017年12月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的滞纳金；自2019年8月20日起至该款实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的滞纳金；

四、由***于本判决生效之日起十日内向昆明新华书店连锁有限公司支付自2016年10月至2017年11月的欠缴电费231702.72元，及以231702.72元为本金，自2016年4月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的滞纳金；自2019年8月20日起至该款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的滞纳金；

五、驳回昆明新华书店连锁有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回***的其他上诉请求。

一审案件受理费17955元，由昆明新华书店连锁有限公司承担1955元，由***承担16000元；保全费5000元，由***承担；鉴定费9300元，由昆明新华书店连锁有限公司承担1300元，由***承担8000元。二审案件受理费24980元，由昆明新华书店连锁有限公司承担3980元，由***承担21000元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

审判长　杨　艳

审判员　朱　欢

审判员　符圆圆

二〇二〇年十一月二日

法官助理仝倩华

书记员陈俊宇