席国核工业中原建设有限公司、青岛文化产业开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁02执异128号

案外人：兰孝祥，男，汉族，住山东省青岛市黄岛区。

申请执行人：中国核工业中原建设有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十七区18号楼2层202-19号。

法定代表人：刘兆瑞，董事长。

委托诉讼代理人：王琦，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周玉倩，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。

被执行人：青岛文化产业开发有限公司，住所地山东省青岛市市北区兴安路11号。

法定代表人：张睿，总经理。

本院在执行申请执行人中国核工业中原建设有限公司与被执行人青岛文化产业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案【执行案号：（2011）青执字第190号】过程中，兰孝祥向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人兰孝祥请求本院解除对青岛市市北区兴安路11号艺苑大厦2号楼1单元601户商品房（下称“案涉房产”）的查封。事实与理由：1.案涉房产的所有权归兰孝祥所有，兰孝祥于2008年6月10日与青岛文化产业开发有限公司签订了《商品房买卖预售合同》，购买案涉房产（房价为608368.12元，兰孝祥已付房款358368.12元，约定公积金贷款25万元），合同约定青岛文化产业开发有限公司应于2009年前办理完业主房产证等手续，但因青岛文化产业开发有限公司将5楼6楼变更了设计规划，两户变为三户，直接导致了业主无法办理房产登记手续。但兰孝祥已缴纳60%的房款并从2009年开始入住，正常缴纳物业费、水电费、取暖费等费用。2.青岛文化产业开发有限公司与中国核工业中原建设有限公司之间的纠纷属于双方公司之间的业务往来纠纷，与业主无关。3.兰孝祥名下没有其他住房。

申请执行人中国核工业中原建设有限公司辩称，1.法院的查封正确，案涉房产仍登记在本案被执行人名下。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，兰孝祥并未支付全部购房款且未办理过户手续，故法院的查封行为符合法律规定。同时，排除执行需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的情形，若不能满足法条规定的情形，则不能排除执行行为。

为证明其主张，案外人兰孝祥向本院提交以下证据：1.房屋预售合同1份，证明案外人与青岛文化产业开发有限公司签订了预售合同购买案涉房产，因青岛文化产业开发有限公司违规变更规划，导致案外人无法办理贷款，案涉房产一直无法办理正常的房屋产权交易登记、房产证及公积金贷款等手续。2018年申请执行人查封案涉房产，但案外人于2009年开始居住在案涉房产内，正常缴纳水电取暖费用，开发商与建筑商存在的矛盾不应该由业主承担。2.补充约定，证明青岛文化产业开发有限公司在补充约定当中认可由于规划变更导致权属登记的变更问题，双方对变更所产生的后果予以认可，并约定了互不追究责任。青岛文化产业开发有限公司告知案外人缴纳剩余房款后可以办理房产证，后续案外人咨询了律师及法院，在这种情况下无法办理房产证，故未支付剩余房款。3.房款收据、发票、2020年7月31日情况说明1份、农业银行提款的凭证2份、工商银行提款凭证3份，证明案外人以现金方式缴纳了358368.12元，占总房款的61%，其中部分现金是从父亲的银行卡里提取。4.2008年入住合同，证明案外人于2008年入住案涉房产。5.车位协议单，证明案外人于2008年购买车位。6.供热费发票、物业及垃圾费收据，证明案外人于2008年开始入住案涉房产。7.不动产交易查询证明，证明案外人名下无其他房屋。

申请执行人中国核工业中原建设有限公司质证称，1.对证据1的真实性予以认可，对证明事项有异议，案外人并未支付全部购房款并办理过户手续，因此申请执行人的查封符合法律规定。2.对证据2的真实性无法确认，对2号楼1单元的定位没有异议。3.对证据3中房款收据的真实性无法确认，系被执行人青岛文化产业开发有限公司出具。购房发票是复印件对其真实性无法确认，即使该证据真实存在，结合其他证据也仅能证明案外人可能交付了部分房款。对情况说明的真实性无法确认。对银行出具的相关文件的真实性予以认可，对证明事项不予认可，即使案外人已经支付超过50%的房款，其也应将剩余房款交付至执行法院，否则不应排除执行。4.对证据4、5的真实性无法确认，系案外人与荣华物业公司签订，其中定位单又是与仁智行公司签订，并不能证明案外人的主张。5.对证据6收据的真实性无法确认，案外人需提交连续的收据及付款凭证证明其交付了相关款项，对发票的真实性予以认可，其他质证意见同收据类的质证意见。6.对证据7的真实性及证明事项予以认可。

为证明其主张，申请执行人中国核工业中原建设有限公司向本院提交如下证据：1.（2008）青民一初字第79号调解书、（2011）青执字第190号执行通知书，证明被执行人青岛文化产业开发有限公司因拖欠申请执行人的工程款，经青岛市中级人民法院调解，达成（2008）青民一初字第79号调解书。后因被执行人青岛文化产业开发有限公司未依约履行付款义务，故申请执行人申请执行。申请执行人对被执行人青岛文化产业开发有限公司存在合法有效的债权。2.（2011）青执字第190号之一执行裁定书、（2011）青执字第190号之一公告，证明2017年8月1日，申请执行人查封了登记在被执行人青岛文化产业开发有限公司名下包括案涉房产在内的18套房产，并发布公告要求住户向执行法院交齐全部购房款。

案外人兰孝祥质证称对证据的真实性无异议。

本院查明，中国核工业中原建设有限公司与青岛文化产业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2010年3月4日作出（2008）青民一初字第79号民事调解书，确认如下：“一、确认应付工程款总额：以司法鉴定、双方对账、双方都同意作一定程度的让步为基础，确认中国核工业中原建设有限公司完成的艺苑大厦项目工程款总额为人民币叁仟捌佰万元整（￥38,000,000.00元），扣除已支付中国核工业中原建设有限公司部分，青岛文化产业开发有限公司尚应支付中国核工业中原建设有限公司贰仟零肆拾玖万玖仟陆佰肆拾肆元壹角玖分（￥20,499,644.19元）。其中：在已支付部分中，房屋折抵工程款部分为在签署本协议之前青岛文化产业开发有限公司已经交付中国核工业中原建设有限公司的项目办公用房（位置图以附件图纸为准，最终面积以产权登记面积为准），青岛文化产业开发有限公司承诺于双方办理完毕该项目房屋验收手续及中国核工业中原建设有限公司完成项目之日起120日内为中国核工业中原建设有限公司办理产权证，税费由中国核工业中原建设有限公司负担，需要中国核工业中原建设有限公司办理相应的配合手续事宜，由中国核工业中原建设有限公司应根据青岛文化产业开发有限公司书面通知办理。双方确认，如果青岛文化产业开发有限公司按照本协议约定支付工程款，则工程款不计算利息；如果青岛文化产业开发有限公司未按期支付工程款，则青岛文化产业开发有限公司应另行按照中国建设银行一年期贷款利率标准的两倍向中国核工业中原建设有限公司计算支付与逾期付款金额相对应的延期付款滞纳金，但因中国核工业中原建设有限公司原因造成时间顺延除外。双方确认，自本协议生效之日起5个工作日内，青岛文化产业开发有限公司应书面通知中国核工业中原建设有限公司履行办理房屋验收手续的有关配合义务。中国核工业中原建设有限公司在收到青岛文化产业开发有限公司书面通知之后，应于10个工作日履行完相关配合义务。双方共同配合于本协议生效之日起30个工作日内完成房屋验收手续，如因中国核工业中原建设有限公司原因造成房屋验收手续未按期完成，则本协议约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延，如因政府机关原因导致房屋验收手续未能按期完成，则本协议第三条约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延；如仅因青岛文化产业开发有限公司原因造成房屋验收手续未能按期完成，则前述期限届满应视为本条第三款、本协议第三条所指房屋验收手续已完成，并起算青岛文化产业开发有限公司开始付款的期限。二、青岛文化产业开发有限公司关于以商业网点房作为履行调解协议的担保的承诺：青岛文化产业开发有限公司以艺苑大厦项目商业网点房作为付款担保，可申请法院查封上述网点，在青岛文化产业开发有限公司履行完调解协议3日内中国核工业中原建设有限公司应协调、配合法院予以解封。青岛文化产业开发有限公司承诺：在签署本协议之前，青岛文化产业开发有限公司并未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述商业网点房有关的任何权利或利益、未设定抵押。并且，青岛文化产业开发有限公司在此承诺：在签署本协议之后，至调解协议履行完毕之前，青岛文化产业开发有限公司也将不会未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述网点房有关的任何权利或利益、或设定抵押，直至本协议约定的工程款支付完毕。三、工程款支付方式及付款担保：青岛文化产业开发有限公司承诺按照以下方式支付第一条约定工程款及提供担保：1.从青岛文化产业开发有限公司现有资金中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。2.解除本协议第四条约定的查封及双方办理完毕该项目房屋验收手续后75日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即6149893.26元；办理完毕该项目房屋验收手续后90日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额的40%即8199857.67元；办理完毕该项目房屋验收手续后120日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即6149893.26元。3.以本协议第一条确定的应付工程款现金总额为限，从销售商品房收入中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。为保证协议约定款项的确实履行支付，除原青岛文化产业开发有限公司双方约定的直接支付方式外，双方同意以下支付方式：由青岛文化产业开发有限公司与购房人变更房屋销售合同中按揭贷款账户，该按揭贷款账户变更为中国核工业中原建设有限公司指定账户，变更后的合同原件由青岛文化产业开发有限公司提供一份给中国核工业中原建设有限公司。在本调解协议约定青岛文化产业开发有限公司支付时间内，如青岛文化产业开发有限公司未能按照协议约定的期限支付中国核工业中原建设有限公司，则青岛文化产业开发有限公司在前述协议中对购房人的所有合同权利，自动转让给中国核工业中原建设有限公司，而无须另行确认，中国核工业中原建设有限公司认可上述款项的支付。4.青岛文化产业开发有限公司以中国核工业中原建设有限公司向青岛市中级人民法院申请查封的艺苑大厦项目一层商业网点房（即底商）的全部权益作为履行本协议的担保。如青岛文化产业开发有限公司未按照协议约定时间支付中国核工业中原建设有限公司款项，超过90日内向本协议第二条约定账户支付剩余购房款的总金额不足第一条约定的工程款现金部分之总额，则中国核工业中原建设有限公司有权直接申请拍卖第二条约定的商业网点房，优先受偿。四、中国核工业中原建设有限公司承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后3日内，申请青岛市中级人民法院解除对除商业网点房之外的艺苑大厦房屋的诉讼保全措施。五、中国核工业中原建设有限公司进一步承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后，中国核工业中原建设有限公司应立即配合完成商品房销售的竣工验收、备案手续。六、关于发票：双方认可包括现金及办公用房,青岛文化产业开发有限公司支付中国核工业中原建设有限公司的艺苑大厦工程款合计3800万元,青岛文化产业开发有限公司按照本协议第三条第2项支付中国核工业中原建设有限公司第一笔工程款后，中国核工业中原建设有限公司应为青岛文化产业开发有限公司开具全部工程款发票。七、不得违约或欺诈：任何一方违反其在本协议中做出的承诺或确认，或者其声明具有欺诈性，即应对本协议另一方因此造成的损失承担全额赔偿责任。八、诉讼费用负担：双方确认，各方就处理本案事宜产生的律师费、差旅费等任何费用均由各方自行承担；法院收取的本案诉讼费141890.5元（案件本诉受理费264144元，减半收取132072元；反诉受理费19637元，减半收取9818.5元）、保全费5000元、鉴定费200000元，前述费用由双方各负担一半，在青岛文化产业开发有限公司开始支付工程款时相互折抵。”

因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国核工业中原建设有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2011）青执字第190号。

2017年8月1日，本院作出（2011）青执字第190号之一执行裁定书，裁定查封青岛文化产业开发有限公司名下包括案涉房产在内的多套房产，查封期限为三年。

另查明，案外人兰孝祥与青岛文化产业开发有限公司于2008年6月10日签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，房屋总价款为608368.12元，兰孝祥已向青岛文化产业开发有限公司支付358368.12元，且其向本院提交的不动产交易登记信息（现势含历史）查询结果证明显示其名下无其他用于居住的房屋。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人兰孝祥与青岛文化产业开发有限公司已于法院查封前签订书面买卖合同购买案涉房产，其已支付的价款超过合同约定总价款的50%，且其名下无其他用于居住的房屋，故案外人兰孝祥的异议请求符合上述司法解释的规定，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：

中止对被执行人青岛文化产业开发有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××大厦××号楼××单元××房产的执行。

案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　于瑞军

审 判 员　焦兴凯

审 判 员　龙　骞

二〇二二年四月十八日

法官助理　张　辉

书 记 员　刘聪慧