席国核工业中原建设有限公司、青岛文化产业开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁02执异129号

案外人：焦志杰，男，汉族，住山东省青岛市市北区。

委托诉讼代理人：蓝斐，山东国曜琴岛（青岛）律师事务所律师。

申请执行人：中国核工业中原建设有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十七区18号楼2层202-19号。

法定代表人：刘兆瑞，董事长。

委托诉讼代理人：王琦，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周玉倩，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。

被执行人：青岛文化产业开发有限公司，住所地山东省青岛市市北区兴安路11号。

法定代表人：张睿，总经理。

本院在执行申请执行人中国核工业中原建设有限公司与被执行人青岛文化产业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案【执行案号：（2011）青执字第190号】过程中，焦志杰向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人焦志杰请求本院解除对青岛市市北区兴安路11号2号楼3单元301户房产（下称“案涉房产”）的查封，排除执行。事实与理由：2008年6月10日，焦志杰与青岛文化产业开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买市北区××路××号××号楼××单元××层××户，房屋总价款为1093661.23元。8月5日及8月7日，焦志杰分别向青岛文化产业开发有限公司付款400000元、393661.23元。同年8月8日，青岛文化产业开发有限公司将案涉房产交付给焦志杰，焦志杰居住至今，案涉房产归焦志杰所有且为焦志杰的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求解除对案涉房产的查封并排除执行。

申请执行人中国核工业中原建设有限公司辩称，1.法院的查封正确，案涉房产仍登记在本案被执行人名下。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，焦志杰并未支付全部购房款且未办理过户手续，故法院的查封行为符合法律规定。同时，排除执行需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的情形，若不能满足法条规定的情形，则不能排除执行行为。

为证明其主张，案外人焦志杰向本院提交以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》1份，证明焦志杰于2008年6月10日与被执行人青岛文化产业开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买××路××号××号楼××单元××层××层网点）101户，合同总价款为10936661.23元。根据网上查询到的裁判文书，案涉房产的查封时间是2017年8月，购房合同的签订时间早于法院查封时间。2.收据2份、中国农业银行进账单、中国建设银行现金缴款单，证据焦志杰于2008年8月5日和8月8日分别支付房款400000元（银行转账支付）、393661.23元（银行柜台现金存入），已经支付总房款的72.57%，超过50%。被执行人收款后于2008年8月6日和8月8日开具收据，确认收到两笔购房款。3.物业验收交接表、入住合同，证明案涉房产于2008年8月8日交付给焦志杰并办理入住，《入住合同》显示房号为兴安路11号2号楼3单元401户。4.物业费收据、供热费收据、发票、电费发票1宗，证明自交付起焦志杰一直居住使用，交费单据显示房号为兴安路11号楼2号楼3单元401户，其中最早的单据是物业费收款收据，时间为2008年8月8日。5.不动产交易登记信息查询结果证明，证明焦志杰名下住宅为0处，案涉房产系焦志杰的唯一住房。6.不予受理告知书，证明案涉房产在登记系统中的房号为兴安路11号2号楼3单元301户。以上证据共同证明，法院查封的兴安路11号2号楼3单元301户由焦志杰购买，系焦志杰的唯一住房，焦志杰的购买时间早于法院的查封时间且案涉房产已经实际交付，焦志杰已经支付超过50%的房款。

申请执行人中国核工业中原建设有限公司质证称，1.对证据1的真实性予以认可，对证明事项有异议，案外人并未支付全部的购房款并办理过户手续，申请执行人的查封符合法律规定。2.对证据2收据的真实性无法确认，系被执行人单方出具。对中国农业银行进账单的真实性无法确认，系复印件。对中国建设银行的现金交款单的真实性予以认可，对证明事项不认可，其他意见同证据1的质证意见。案外人排除执行行为需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的全部要件。3.对证据3的真实性均不认可，物业验收交接表系复写件，入住和约系原件但系案外人与物业管理公司签订，故对其真实性无法确认。4.对证据4中收款收据的真实性不予认可，对证明事项有异议。案外人需提交连续的交款证明，证明其长期在案涉房产中居住，同时还应提交相应的转款凭证证明其已实际交付相关款项。对相关发票的真实性予以认可，对证明事项不予认可，质证意见同上。5.对证据5的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该证明的查明日期是2021年10月11日，案外人应提交本年度或最近的查询结果，如案外人有配偶其应当提交配偶的不动产查询证明以证明其夫妻双方名下均未有不动产。6.对证据6的真实性予以认可，对证明内容无异议。

为证明其主张，申请执行人中国核工业中原建设有限公司向本院提交如下证据：1.（2008）青民一初字第79号调解书、（2011）青执字第190号执行通知书，证明被执行人青岛文化产业开发有限公司因拖欠申请执行人的工程款，经青岛市中级人民法院调解，达成（2008）青民一初字第79号调解书。后因被执行人青岛文化产业开发有限公司未依约履行付款义务，故申请执行人申请执行。申请执行人对被执行人青岛文化产业开发有限公司存在合法有效的债权。2.（2011）青执字第190号之一执行裁定书、（2011）青执字第190号之一公告，证明2017年8月1日，申请执行人查封了登记在被执行人青岛文化产业开发有限公司名下包括案涉房产在内的18套房产，并发布公告要求住户向执行法院交齐全部购房款。

案外人焦志杰质证称，对证据的真实性无异议，对申请执行人主张的相关案件的基本情况也无异议。但该调解书的作出时间是2010年3月4日，晚于案外人的购房时间和房产交付时间。该调解书本身也未能显示申请执行人对案涉房产享有优先权利。证据2中的执行裁定证明案涉房产的查封时间为2017年8月1日，晚于案外人购买案涉房产及房产交付的时间。证据2中的公告未向案外人送达。

本院查明，中国核工业中原建设有限公司与青岛文化产业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2010年3月4日作出（2008）青民一初字第79号民事调解书，确认如下：“一、确认应付工程款总额：以司法鉴定、双方对账、双方都同意作一定程度的让步为基础，确认中国核工业中原建设有限公司完成的艺苑大厦项目工程款总额为人民币叁仟捌佰万元整（￥38,000,000.00元），扣除已支付中国核工业中原建设有限公司部分，青岛文化产业开发有限公司尚应支付中国核工业中原建设有限公司贰仟零肆拾玖万玖仟陆佰肆拾肆元壹角玖分（￥20,499,644.19元）。其中：在已支付部分中，房屋折抵工程款部分为在签署本协议之前青岛文化产业开发有限公司已经交付中国核工业中原建设有限公司的项目办公用房（位置图以附件图纸为准，最终面积以产权登记面积为准），青岛文化产业开发有限公司承诺于双方办理完毕该项目房屋验收手续及中国核工业中原建设有限公司完成项目之日起120日内为中国核工业中原建设有限公司办理产权证，税费由中国核工业中原建设有限公司负担，需要中国核工业中原建设有限公司办理相应的配合手续事宜，由中国核工业中原建设有限公司应根据青岛文化产业开发有限公司书面通知办理。双方确认，如果青岛文化产业开发有限公司按照本协议约定支付工程款，则工程款不计算利息；如果青岛文化产业开发有限公司未按期支付工程款，则青岛文化产业开发有限公司应另行按照中国建设银行一年期贷款利率标准的两倍向中国核工业中原建设有限公司计算支付与逾期付款金额相对应的延期付款滞纳金，但因中国核工业中原建设有限公司原因造成时间顺延除外。双方确认，自本协议生效之日起5个工作日内，青岛文化产业开发有限公司应书面通知中国核工业中原建设有限公司履行办理房屋验收手续的有关配合义务。中国核工业中原建设有限公司在收到青岛文化产业开发有限公司书面通知之后，应于10个工作日履行完相关配合义务。双方共同配合于本协议生效之日起30个工作日内完成房屋验收手续，如因中国核工业中原建设有限公司原因造成房屋验收手续未按期完成，则本协议约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延，如因政府机关原因导致房屋验收手续未能按期完成，则本协议第三条约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延；如仅因青岛文化产业开发有限公司原因造成房屋验收手续未能按期完成，则前述期限届满应视为本条第三款、本协议第三条所指房屋验收手续已完成，并起算青岛文化产业开发有限公司开始付款的期限。二、青岛文化产业开发有限公司关于以商业网点房作为履行调解协议的担保的承诺：青岛文化产业开发有限公司以艺苑大厦项目商业网点房作为付款担保，可申请法院查封上述网点，在青岛文化产业开发有限公司履行完调解协议3日内中国核工业中原建设有限公司应协调、配合法院予以解封。青岛文化产业开发有限公司承诺：在签署本协议之前，青岛文化产业开发有限公司并未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述商业网点房有关的任何权利或利益、未设定抵押。并且，青岛文化产业开发有限公司在此承诺：在签署本协议之后，至调解协议履行完毕之前，青岛文化产业开发有限公司也将不会未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述网点房有关的任何权利或利益、或设定抵押，直至本协议约定的工程款支付完毕。三、工程款支付方式及付款担保：青岛文化产业开发有限公司承诺按照以下方式支付第一条约定工程款及提供担保：1.从青岛文化产业开发有限公司现有资金中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。2.解除本协议第四条约定的查封及双方办理完毕该项目房屋验收手续后75日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即6149893.26元；办理完毕该项目房屋验收手续后90日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额的40%即8199857.67元；办理完毕该项目房屋验收手续后120日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即6149893.26元。3.以本协议第一条确定的应付工程款现金总额为限，从销售商品房收入中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。为保证协议约定款项的确实履行支付，除原青岛文化产业开发有限公司双方约定的直接支付方式外，双方同意以下支付方式：由青岛文化产业开发有限公司与购房人变更房屋销售合同中按揭贷款账户，该按揭贷款账户变更为中国核工业中原建设有限公司指定账户，变更后的合同原件由青岛文化产业开发有限公司提供一份给中国核工业中原建设有限公司。在本调解协议约定青岛文化产业开发有限公司支付时间内，如青岛文化产业开发有限公司未能按照协议约定的期限支付中国核工业中原建设有限公司，则青岛文化产业开发有限公司在前述协议中对购房人的所有合同权利，自动转让给中国核工业中原建设有限公司，而无须另行确认，中国核工业中原建设有限公司认可上述款项的支付。4.青岛文化产业开发有限公司以中国核工业中原建设有限公司向青岛市中级人民法院申请查封的艺苑大厦项目一层商业网点房（即底商）的全部权益作为履行本协议的担保。如青岛文化产业开发有限公司未按照协议约定时间支付中国核工业中原建设有限公司款项，超过90日内向本协议第二条约定账户支付剩余购房款的总金额不足第一条约定的工程款现金部分之总额，则中国核工业中原建设有限公司有权直接申请拍卖第二条约定的商业网点房，优先受偿。四、中国核工业中原建设有限公司承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后3日内，申请青岛市中级人民法院解除对除商业网点房之外的艺苑大厦房屋的诉讼保全措施。五、中国核工业中原建设有限公司进一步承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后，中国核工业中原建设有限公司应立即配合完成商品房销售的竣工验收、备案手续。六、关于发票：双方认可包括现金及办公用房，青岛文化产业开发有限公司支付中国核工业中原建设有限公司的艺苑大厦工程款合计3800万元，青岛文化产业开发有限公司按照本协议第三条第2项支付中国核工业中原建设有限公司第一笔工程款后，中国核工业中原建设有限公司应为青岛文化产业开发有限公司开具全部工程款发票。七、不得违约或欺诈：任何一方违反其在本协议中做出的承诺或确认，或者其声明具有欺诈性，即应对本协议另一方因此造成的损失承担全额赔偿责任。八、诉讼费用负担：双方确认，各方就处理本案事宜产生的律师费、差旅费等任何费用均由各方自行承担；法院收取的本案诉讼费141890.5元（案件本诉受理费264144元，减半收取132072元；反诉受理费19637元，减半收取9818.5元）、保全费5000元、鉴定费200000元，前述费用由双方各负担一半，在青岛文化产业开发有限公司开始支付工程款时相互折抵。”

因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国核工业中原建设有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2011）青执字第190号。

2017年8月1日，本院作出（2011）青执字第190号之一执行裁定书，裁定查封青岛文化产业开发有限公司名下包括案涉房产在内的多套房产，查封期限为三年。

另查明，案外人焦志杰与青岛文化产业开发有限公司于2008年6月10日签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，房屋总价款为1093661.23元，焦志杰已向青岛文化产业开发有限公司支付793661.23元，且其向本院提交的不动产交易登记信息查询结果证明显示其名下无其他用于居住的房屋。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人焦志杰与青岛文化产业开发有限公司已于法院查封前签订书面买卖合同购买案涉房产，其已支付的价款超过合同约定总价款的50%，且其名下无其他用于居住的房屋，故案外人焦志杰的异议请求符合上述司法解释的规定，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：

中止对被执行人青岛文化产业开发有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××大厦××号楼××单元××房产的执行。

案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　于瑞军

审 判 员　焦兴凯

审 判 员　龙　骞

二〇二二年四月十八日

法官助理　张　辉

书 记 员　刘聪慧