卫辉市天和置业有限公司、卫辉投资集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河南省新乡市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）豫07民终4232号

上诉人卫辉市天和置业有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人卫辉投资集团有限公司（以下简称卫辉投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0781民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天和公司的委托诉讼代理人王红刚，被上诉人卫辉投资公司委托诉讼代理人任步尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天和公司上诉请求：撤销一审判决，驳回对方一审诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。1、该案卫辉投资公司曾于2018年起诉，当时其以定案的另一份合同复印件起诉，该合同与本案定案的备案合同在付款方式和期限上与本案不同。在上一个案件中，卫辉投资公司付款条件为主体封顶后，支付购房款60%，交房条件达到后，支付购房款30%，取得产权证书后支付10%。而备案合同约定签订合同后90工作日，天和公司将四栋楼建设至具备交付条件时，买受人一次性支付房屋总房款的90%，剩余10%竣工决算后满一年后一次性付清。双方履行的是第一份合同，备案合同仅是为应付管理而签订。2、卫辉投资公司所称天和公司违约给其造成损失为过渡安置费215.97余万元。其不存在违约，不应承担该责任。卫辉市政府会议纪要（2019）25号仅载明天和公司安置房未达到交房条件，过渡安置费由卫辉投资公司暂从购房款中暂扣，由法院裁判后执行。会议纪要是2019年对以前情况的说明，且第一个案件此时正在一审法院发回重审中，会议纪要所述情况，应由法院审理查明事实，其不存在违约。

卫辉投资公司辩称：应驳回上诉，维持原判。1、其第一次起诉时所用的合同复印件，不能作为本案的证据使用，属于适用法律正确。对方申请付款的时间表载明的付款节点和付款比例与本案中标备案合同一致。2、其进行安置棚户区改造项目，定向向天和公司购房商品房，因天和公司未按照备案合同约定的时间交房，造成我方向安置户支付过渡安置费用，该费用属于天和公司违约，给其造成的直接损失，应由天和公司承担。

卫辉投资公司向一审法院起诉请求：请求法院裁判天和公司赔偿因其迟延交房给其造成过渡安置费的经济损失2159766.46元。

一审法院认定事实：2016年，卫辉市政府及有关部门批准，对卫辉市原电机厂及周边区域棚户区改造项目的安置方式由实物转化为货币化安置。由卫辉投资公司通过单一来源采购方式，按照就近原则，集中购买龙岸北郡的商品房作为安置房源，实现对棚户区改造（二期）居民的安置。2017年5月10日，卫辉市公共资源交易管理中心发出中标（成交）通知书。载明，招标采购单位为卫辉投资公司，中标（成交商）为天和公司，中标（成交）内容为棚户区改造货币化安置12600平方米，中标（成交）价格3213万元。2017年5月23日，卫辉投资公司与天和公司签订商品房买卖合同。合同第三条约定，卫辉投资公司购买天和公司开发的龙岸北郡小区中的32#、65#、66#楼及28#楼2-6层商品房，共计12600平方米；第五条约定，本合同生效后90个工作日，天和公司将新建四栋建设至交房条件，卫辉投资公司15日内一次性支付总价款的90%，剩余10%竣工决算后满一年后一次性付清；第七条约定，本合同签订后3个月将验收合格的房屋交付给卫辉投资公司。由于天和公司未能按合同约定将案涉房屋交付，棚户区改造项目办公室于2018年4月11日向卫辉投资公司发出督办函，要求卫辉投资公司抓紧做好棚户区改造安置房的交房工作，并声明由此产生的被征收户过渡安置费由卫辉投资公司负责。2019年7月，天和公司完成了向卫辉投资公司交房义务。2019年8月29日，天和公司向卫辉投资公司提出支付申请。说明已完成38套安置回购商品房的交房工作，请求卫辉投资公司按合同约定支付价款的90%。因天和公司未按期交付房屋，卫辉市房屋征收拆迁服务中心按照与被拆迁签订的拆迁补偿协议，向被拆迁户支付自2017年8月23日至2019年6月间所产生逾期交房过渡安置费共计2159466.46元。该笔款项来源于原电机厂棚户区改造项目指挥部向卫辉投资公司的暂借款项。 另查明，卫辉市人民政府会议〔2019〕25号纪要记载，“原则同意免除卫辉市天和置业有限公司所欠卫辉投资集团有限公司利息2283.58万元”；“因安置房未达到交房条件，产生的过渡费由卫辉投资集团有限公司从上述购房款中暂扣”并由法院裁判。

一审法院认为，卫辉市人民政府对原电机厂及周边区域棚户区改造项目中被拆迁户的安置方式决定由实物转化为货币化安置，由卫辉投资公司通过单一来源采购方式购买安置商品房交由政府相关部门进行分配安置。作为招标方的卫辉投资公司与作为中标方的天和公司签订的中标备案商品房买卖合同，依法成立有效。天和公司未按照合同约定的交房期限向卫辉投资公司交付所购买的商品房，行为违约，应当承担违约责任。天和公司未能按期交房必然造成卫辉投资公司逾期向政府交房，必然产生向被拆迁户双倍支付过渡安置费用。虽款项系卫辉市房屋征收拆迁服务中心直接向被拆迁户支付，但款项来源于卫辉投资公司向棚户区改造项目指挥部出借的用于被拆迁户的补偿、安置等款项。卫辉市人民政府会议〔2019〕25号纪要明确了因安置房未达到交房条件，产生的过渡安置费由卫辉投资集团有限公司从上述购房款中暂扣并同意卫辉投资公司诉讼，说明该笔过渡安置费实际上由卫辉投资公司代为垫付。由此，应当认定天和公司的违约行为给卫辉投资公司造成了直接经济损失。卫辉投资公司主张天和公司支付因其迟延交房给卫辉投资公司造成过渡安置费的经济损失2159766.46元，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，一审判决：天和公司在判决生效后十日内向卫辉投资公司支付过渡安置费2159766.46元。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24078元，由天和公司负担。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，天和公司提出上诉，本院围绕天和公司的上诉请求进行审理。 关于天和公司的上诉请求能否支持的问题。 首先，双方实际履行的是哪份合同。案涉合同有两份，卫辉投资公司第一次起诉时用的是双方称为“黑合同”，该份合同与备案合同除在第五条不同以外，其他地方均为一致。黑合同第五条约定：付款期限和方式：合同签订后，主体封顶后，支付出卖方总合同价款的60%，出卖方应把新建四栋楼建设至交房条件，买受人15日支付按照第四条第二款30%的总价款支付，剩余10%竣工决算后取得不动产中心房产证后一次性付清。备案合同“白合同”对此约定：合同生效后90个工作日，出卖方应把新建四栋楼建设至交房条件，买受人15日内一次性支付按照第四条第二款90%的总价款支付，剩余10%竣工决算后满一年后一次性付清。比较两者差别，结合2019年7月交房事实，需要判决双方实际履行的合同是哪一份合同，才能对天和公司是否存在违约作出认定。本院经审查全案证据材料，分析推断相应书证内容，认为备案合同是双方履行的合同，“黑合同”不是双方实际履行的合同。理由：1、案涉合同经卫辉市公共资源交易管理中心下发中标通知书，双方签订合同后附件三有工程施工进度表显示案涉四栋楼已经完成主体封顶，于8月20日交房。该附件三内容与天和公司提交的证据二中四栋楼的主体封顶五方验收记录能够印证。证明签订备案合同时，主体已经封顶。这与黑合同约定的主体封顶后，应支付购房款的60%明显矛盾。2、天和公司提交的第一组证据补充协议。该协议是2018年5月29日签订，这与备案合同约定的2017年8月22日交房时间相差一年。对此，补充协议约定，因资金短缺，先后两次延期交房至2017年10月22日交房。因群众上访，协议让卫辉投资集团先行代为支付电力接通事宜。这更加印证双方履行的是备案合同。3、天和公司付款申请表上2019年8月30日，显示按照合同约定38套安置房建设至交房条件后支付90%的购房款的内容，该审批表也能印证双方执行的是备案合同。 其次，备案合同对交房时间约定在2017年8月22日，天和公司实际交房时间为2019年6月，天和公司延迟交房构成违约。 再次，天和公司应否对卫辉投资公司主张的损失过渡安置费2159766.46元承担完全赔偿责任。卫辉投资公司的过渡安置费用由其第一次起诉时的116余万元增加至现在实际支付的215余万元，该损失的发生、扩大与天和公司应承担合同上的违约责任是否存在必然关系，应否让天和公司承担全部赔偿责任。本院认为，结合证据分析不应让天和公司承担完全赔偿责任，理由如下：1、双方备案合同对违约责任已经做出明确约定。备案合同对于天和公司逾期交房的违约责任第八条约定：出卖方如未按所附工程进度表施工交房，买受人随时可以终止合同向别处买房。本案中，双方对于天和公司逾期交房，如何承担违约责任已经明确约定，卫辉投资公司可以采取终止合同不再买房的形式，终止双方购房合同。双方合同并未明确约定逾期交房后天和公司应承担何种责任及赔偿责任数额等事项，现卫辉投资公司让天和公司承担过渡安置费用的缺少合同约定的基础前提条件。2、天和公司逾期交房，对卫辉投资公司是否造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同对于逾期交房的违约责任，明确作出约定的情况下，天和公司多次违约逾期交房，卫辉投资公司并未要求天和公司承担违约责任，相反却选择等待交房。卫辉投资公司仅于2018年4月11日向天和公司发送督办函，要求天和公司抓紧交房。从该督办函上分析，并无显示天和公司实际收到的情况，该督办函上也无载明被征收户过渡安置费用的具体数额。除此以外，卫辉投资公司并无再选择诸如合同上违约责任如何追究、告知违约损失结果例如数额等行为，直至2018年4月2日起诉天和公司逾期交房应承担过渡安置费实际损失116余万元的诉请。该诉请实际上已经超出了天和公司订立合同时对违约责任后果的预期判断，天和公司明知逾期交房，但认为卫辉投资公司没有选择终止合同，而是选择等待交房，并未提出赔偿请求的情况下，视为对实际损失的默认，放弃该项权利。3、卫辉投资公司不得就其自身原因造成的损失扩大部分要求天和公司承担赔偿责任。双方对于逾期交房的违约责任备案合同的第八条已有明确约定。双方备案合同约定，逾期交房时，卫辉投资公司可以选择终止合同向别处买房。天和公司于2017年8月22日未能交房时，卫辉投资公司并未终止合同，反而协议约定宽限两个月至10月22日。此后，天和公司仍未交房，至2018年5月29日，双方又签订补充协议，对于天和公司逾期交房事实予以认可，并未要求天和公司承担违约责任，并替其支付部分接电开通费用。由合同约定的逾期交房可以终止合同及卫辉投资公司明知逾期交房，也未积极采取措施告知、通知天和公司方式主张再逾期交房应承担赔偿过渡安置费的责任等，未尽到提示义务，放任该逾期交房结果的扩大造成过渡安置费的增加，未尽到提醒、明示义务，责任主要在于卫辉投资公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从以上分析，卫辉投资公司支付的安置过渡费用215余万元，与其自身有重大关系，不应由天和公司承担全部赔偿责任。4、天和公司逾期交房的原因分析。一是双方补充协议中载明因天和公司资金原因造成逾期交房。二是交房必须具备合同第七条第一款约定的经验收合格，同时具备合同第九条约定的交房交接时提供住宅质量保证书、住宅使用说明书以及满足合同附件三中列明的水电接通等条件。本案中，卫辉市政府于2019年7月14日政府会议纪要中第九条第（五）项明确说明：要求相关政府部门负责落实天和公司用地达到五通一平的条件。由此可以看出，因政府提供的案涉小区配套设施不完善，导致天和公司事实上不能及时交房。现卫辉投资公司作为与卫辉市政府相关联的企业，让天和公司根据合同相对性原则承担因政府原因等多重原因叠加造成的逾期交房完全赔偿责任，与事实不符，不应完全支持。

最后，天和公司应承担相应的违约赔偿责任。综合上述事实、证据分析，天和公司构成违约，应承担逾期交房相应的违约责任。卫辉投资公司让天和公司承担违约责任，不应超出天和公司签订合同时根据合同上的可预期范围，且卫辉投资公司对自身损失的扩大存在放任态度、未尽到明确提示义务有主要过错。因此，卫辉投资公司应承担过渡安置费的主要责任，本院酌情让天和公司承担30%责任，即承担647929.94元。 综上，一审判决认定事实清楚，但对违约责任赔偿合同依据、损失赔偿范围与违约责任之间因果关系等未区分评判导致判决结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销河南省卫辉市人民法院（2020）豫0781民初1146号民事判决； 二、卫辉市天和置业有限公司于本判决生效后三十日内向卫辉投资集团有限公司支付过渡安置费赔偿损失数额647929.94元。 三、驳回卫辉投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24078元，卫辉投资集团有限公司负担16854元，卫辉市天和置业有限公司负担7224元；二审案件受理费24078元，卫辉投资集团有限公司负担16854元，卫辉市天和置业有限公司负担7224元。 本判决为终审判决。

审判长　　周云贺 审判员　　赵　斌 审判员　　付学堂

书记员　　赵一蔓