***、湖南现代家俱装饰有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省岳阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘06民终1196号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1979年4月17日生，汉族，住湖南省湘阴县。

委托诉讼代理人：袁江，湖南星邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高维，湖南星邦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南现代家俱装饰有限公司，住所地湖南省汨罗市××镇××线。

法定代表人：杨文辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：何益，湖南大义律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人湖南现代家俱装饰有限公司（以下简称现代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判现代公司返还20万元预付租金并按年利率6%支付自2019年11月6日至现代公司全部返还之日止的利息；2、由现代公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、诉争合同于2019年12月21日成立，第二天***就通过与现代公司安排衔接租赁事宜的杨炯明通电话的方式，与现代公司达成了解除合同的合意，合同自始至终未生效，现代公司也未向***交付租赁物或催缴租金；2、即使双方未合意解除诉争合同，但现代公司未交付租赁物，***也享有支付租金的先履行抗辩权，且新冠疫情对双方的合同履行也有影响；3、因现代公司未交付租赁物，物业费并未实际产生，***不应承担；4、即使现代公司本案中的主张成立，但现代公司2020年5月7日擅自将租赁物另租他人，构成根本违约，应承担违约责任。

现代公司辩称，1、***签订合同的时间是2020年2月1日，当天合同生效，则租赁物在交付日期2020年1月20日前就达到了交付使用的条件，是***拒绝收房；2、***主张是因现代公司未交付租赁物而解除诉争合同，又主张在合同签订第二天就电话通知杨某某解除了合同，陈述自相矛盾，且***要解除标的巨大的合同也应当向现代公司的法定代表人书面提出，故***现在的主张缺乏证据支撑，也有违常理；3、***逾期未交纳租金和保证金，严重违约，应全额赔偿现代公司的损失；4、现代公司在***拒付租金的情况下为避免损失进一步扩大，将租赁物另租他人是采取自救措施；5、一审法院已经考虑了新冠疫情的影响而未判决***支付逾期支付租金的违约金。综上，请求二审法院维持原判。

***向一审法院起诉请求：一、判令确认于2019年12月22日解除***、现代公司签订的《厂房租赁合同》。二、判令现代公司向***返还租金20万元及资金占用利息10224.66元（自2019年11月9日暂计算至2020年9月15日，之后按本金20万元年利率6%计算至债务清偿之日止）。三、现代公司承担诉讼费。

现代公司向一审法院提起反诉请求：一、***立即向现代公司支付租金219147元及逾期支付租金的违约金1096元。二、由***承担全部诉讼费。

一审法院认定事实：2019年11月9日，***因有意租赁现代公司名下位于湖南省汨罗市××镇××线南侧现代公司内二号生产厂房（5307平方米）、宿舍一楼（400平方米），通过第三人转账20万元给了现代公司。同年12月21日，双方签订《厂房承包租赁合同》，约定***租赁上述厂房及宿舍楼，期限自2020年2月1日至2025年1月30日止。现代公司于2020年1月20日前陆续向***交付该厂房，年租金821800元，物业管理费68480元，共计890280元。租金支付方式为自签订合同起按半年度支付租金，逾期支付的每逾期一日按日租金5‰支付违约金，同时双方约定签订合同三日内***应向现代公司支付租赁保证金10000元，现代公司收取后应开具收款凭证。合同签订后第二天，***微信与现代公司员工杨某某联系表示不愿继续履行合同，后一直未按约定到现代公司中接手租赁物。2020年5月7日，现代公司与案外人仇某某、许某某另行签订了一份《厂房承包租赁合同》，将原租赁给***的租赁物以年租金60余万元租赁给了他人。后***、现代公司双方就租赁事宜产生了纠纷，遂向一审法院提起了诉讼。

一审法院认为：***、现代公司之间签订的《厂房承包租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，一审法院依法予以确认，该合同的条款对双方当事人均有约束力。庭审中，***提出该合同于2019年12月22日即已解除的主张，因其与现代公司员工杨某某的微信聊天中杨某某既不是现代公司法定代表人，也未经现代公司任何授权，故其主张一审法院不予支持。庭审中现代公司同意解除该合同，系对该合同双方达成的新合意，一审法院予以确认。***提供的证据并不能证明现代公司在双方形成的租赁关系中有根本违约行为，故其主张退回20万元预付金及相应资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持，***支付的20万元应视为租金的预付款。庭审中，现代公司主张的219147元租金经一审法院确认系2020年2月1日至2020年5月6日止共计96天的租金，经一审法院核算该租金为233516元（890280元÷366天×96天），除去已付20万元，***还应给付现代公司33516元。由于双方没有实际就租赁物进行移交，故一审法院对现代公司要求***承担违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、解除***与现代公司于2019年12月21日签订的《湖南现代家俱装饰有限公司厂房承包租赁合同》；二、由***自判决生效后十日内给付现代公司剩余租金33516元；三、驳回***其他诉讼请求；四、驳回现代公司其他诉讼请求。一审案件受理费4453元，减半收取2226元，反诉费2500元，合计4726元，由***承担2726元，现代公司承担2000元。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：***提交的一组省、市两级政府针对新冠疫情期间企业停工复工的通知和文件，拟证实即使***要支付租金，也应考虑新冠疫情影响而减免。现代公司对证据的真实性、合法性无异议，但认为证据达不到***的证明目的，根据本案租赁时间，并不必然要对租金进行减免。本院对该组证据将结合本案查明的其他事实在本院认为部分进行认定。

本院二审查明，现代公司接受本院二审调查时称，1、***在一审提交的通话录音的对象系现代公司原办公室主任杨炯光，杨炯光受公司安排处理诉争合同的签订事宜，因杨炯光现已离职，故现代公司对诉争合同签订的时间、地点、方式均不知情；2、现代公司向***催要过合同保证金、租金并要求***接收租赁物，但因为均是电话联系，故不能提供证据；3、现代公司在2020年4月份左右向***提出要解除合同，如***拒不交纳租金就要将租赁物另租他人，在将租赁物租出去之前通知过***，但实际租出去之后不记得是否通知过***，上述事宜现代公司均是通过电话联系，故也不能提供证据；4、如***2019年12月22日就要求解除诉争合同，给现代公司造成的损失是丧失了与其他人订立租赁合同的机会，仅仅口头解除也给现代公司处理诉争合同造成不便，诉争合同约定***在租期第一年擅自退租的，应提前30天书面通知并赔偿10万元，则***租赁期尚未开始起算就退租应承担更重的责任。***的委托诉讼代理人接受本院二审调查时称，1、***起诉时主张是因现代公司未交付租赁物而解除合同仅仅是诉讼策略，实际情况是2019年12月22日双方就已经通过电话解除了诉争合同；2、签订诉争合同第二天就要求解除合同的原因是***签订完诉争合同第二天就得知自己原有的厂房无须进行拆迁，故不再需要租赁现代公司的厂房；3、***解除合同的行为并未给现代公司造成损失，现代公司也并未依据违约条款提出反诉要求***承担违约责任，根据不告不理原则法院不应支持，***在与杨炯光的电话联系中表示愿意承担部分违约责任是因为***觉得自身解除合同有点理亏。本院二审查明的其他事实与一审一致。

本院认为，本案的争议焦点是诉争合同的解除如何认定以及责任如何承担的问题。***与现代公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。根据本案查明的事实，***在2019年12月22日，即签订诉争合同的第二天就以与现代公司原办公室主任杨炯光电话联系的方式提出了解除诉争合同，之后也未接收租赁物。虽然现代公司不认可该事实，且认为向杨炯光提出解除合同没有法律效力。本院认为，杨炯光虽无现代公司明确授权其有权处理解除诉争合同的事宜，但其系现代公司安排处理与***签订诉争合同事宜的工作人员，而现代公司其他人包括法定代表人在内至今对诉争合同的签订时间、地点、方式等均不知情，***有理由相信杨炯光有权处理解除诉争合同的事宜，现也无证据证明***向杨炯光提出解除诉争合同是出于恶意，故杨炯光的行为符合表见代理的特征。且现代公司虽然否认在2019年12月22日双方就已经解除了诉争合同，却不能提供任何证明其在此之后向***提出应履行合同的证据，包括交付租赁物、催要保证金和租金等诉争合同约定的基本权利义务均无证据证明。而现代公司主张其公司因***拒不交纳租金要解除合同，将租赁物另租他人的意思表示也是电话通知而非书面告知，则本院对现代公司以***通过电话要求解除诉争合同的行为不符合合同约定的抗辩意见不予采纳。综合上述事实，本院认为应认定诉争合同已于2019年12月22日解除，现代公司应将***交纳的20万元预付租金返还给***，且***不应向现代公司支付至2020年5月6日的租金，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。现***基于自身原因解除诉争合同，系违约方，也在解除合同时向现代公司提出过愿意承担违约责任，现代公司也提出了***的违约行为给其造成了实际损失的抗辩。本院认为，***在与现代公司签订诉争合同之前就已提前一个月左右的时间交纳了20万元预付租金，即双方有较长的磋商签订合同的期间，现代公司为与***签订合同也必然进行了准备工作，特别是丧失了再与其他人订立租赁合同的机会，故虽然本案租赁期尚未正式起算，双方就已经解除了合同，但***违约解除合同的行为仍然给现代公司造成了损失，本院综合合同的签订、履行等实际情况，酌情判令***向现代公司支付违约金5万元，则现代公司还应向***返还15万元预付租金。对于***要求现代公司承担资金占用利息的诉求，因双方没有约定，且***为本案违约方，故本院不予支持。至于***二审提交的证据，因本院已认定诉争合同于2019年12月22日解除，其提交的证据与本案并无关联，故本院不予采信。

综上，***的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初2441号民事判决；

二、确认湖南现代家俱装饰有限公司与***签订的《厂房承包租赁合同》于2019年12月22日解除；

三、由湖南现代家俱装饰有限公司向***返还预付租金150000元；

四、驳回***的其他诉讼请求；

五、驳回湖南现代家俱装饰有限公司的反诉请求。

上述款项，限湖南现代家俱装饰有限公司在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费4726元，由***负担726元，现代公司负担4000元。二审案件受理费4453元，由湖南现代家俱装饰有限公司负担1453元，由***负担3000元。

本判决为终审判决。

审判长　　蒋立春

审判员　　胡铁霞

审判员　　程　鹏

二〇二一年四月二十五日

法官助理王欣辉

书记员张周舟