中国银行股份有限公司巴中分行与马敏、巴中市华兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

四川省巴中市巴州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1902民初2519号

原告：中国银行股份有限公司巴中分行

营业场所：巴中市巴州区江北大道中段2号

负责人：韩存帮，该行行长。

委托（特别授权）代理人：蒲毅，四川巴蜀律师事务所律师。

被告：**（曾用名马煜芹），女，生于1982年，汉族，住巴中市巴州区。

被告：巴中市华兴房地产开发有限公司

住所：四川省巴中经济开发区安康路28号

法定代表人：尹保国，该公司董事长。

委托代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。

原告中国银行股份有限公司巴中分行(以下简称中国银行巴中分行）与被告**、巴中市华兴房地产开发有限公司（华兴房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行巴中分行的委托代理人蒲毅，被告华兴房地产公司的委托代理人蒲德到庭参加了诉讼，被告**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中国银行巴中分行诉称：被告**以460665元购买巴中市巴州区观澜上域2期12栋12层6号（建筑面积116.6㎡）房屋，为了解决资金不足,便向我行申请以所购房屋作抵押按揭贷款36万元,由被告华兴房地产公司提供阶段性担保,经各方协商一致后,于2016年4月1日签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及通用条款等,该合同约定:被告贷款金额为36万元,贷款期限为20年／240个月（自实际放款日起算）,实行浮动利率,浮动周期为12个月,即从我行实际放款日起每12个月重新定价一次,其中：第一个浮动周期内,贷款月利率为4.4917‰,每满一个浮动周期,以重新定价日适用中国人民银行公布实行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率;若逾期还款,则逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%;还款方式为按月等额本息还款,还款期数共计240期,还款日为每月1日,每期还本息金额为2454.08元,以后以实际执行利率计算的还款金额为准;同时约定了违约情形和违约责任,若被告未按期归还贷款本息,该合同项下贷款本息提前到期并立即偿还,以及终止／解除合同等。我行于2016年4月1日实际放款借给被告36万元人民币,然而被告从2020年12月1日起逾期至今未偿还贷款本息,严重违约,给我行造成严重的经济损失和不良影响。故本案的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及通用条款等没有必要继续履行,应予解除并终止履行，现为了维护我行合法权益,特向人民法院起诉,请求：一、判决解除原告与被告**于2016年4月1日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》和通用条款等,并终止履行；二、判决被告立即偿还原告的余下按揭贷款本息和罚息314174.5元（附清单）,并承担为实现债权产生的诉讼费、律师代理费、邮寄费、公告费等费用；三、判决被告**以（2016）巴中市市不动产证明第0××1号《不动产登记证明》中抵押房产价值优先偿还贷款本息（含罚息）和实现债权的费用；四、判决华兴房地产公司承担上述责任连带责任。

被告**未作答辩。

被告华兴房地产公司辩称：一、我公司依据《民法典》第三百九十二条之规定仅在对被告**用于按揭抵押的房产进行折价或评估、变卖或拍卖后价款偿还本案本息不足部分承担保证责任。二、保证责任范围不明，故我公司对被告**应负担的诉讼费、律师费和原告实现债权的费用不承担担保责任。三、若判决我公司承担担保责任，我公司对本案原告享有**抵押物权应享有优先受偿的权利。

经审理查明，被告**因购买巴中市巴州区观澜上域2期12栋12层6号房屋（建筑面积116.6㎡，合同签约备案号524222），缺乏资金向原告中国银行巴中分行贷款。2016年4月1日，被告**作为借款人与原告中国银行巴中分行作为贷款人，华兴房地产公司作为保证人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额36万元，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同约定，按月付息，还款方式为等额本息。还款周期240个月。同时，被告**以购买的前述房产为案涉贷款提供抵押担保。

合同附件二：个人一手住房贷款合同通用条款，约定：三、借款人违约事件及处理：1、下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；（10）要求保证人承担保证责任；四、开发商保证：若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。……4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。

同时查明，原告在给被告**出具的《借款借据》中载明月利率为4.4917‰。原告于2016年4月1日向被告**发放了贷款360000元。

2016年5月20日，被告**就其提供的抵押房产为原告办理了预告抵押登记【权利证书号：川（2016）巴中市市不动产证明第0××1号】。

2018年6月12日，原告与四川巴蜀律师事务所签订《委托代理合同》，将借贷案件或指定案件的一审、二审、再审、执行阶段的诉讼事务交由四川巴蜀律师事务所处理。2021年5月6日原告向四川巴蜀律师事务所支付本案的代理服务费4000元并开具增值税发票。

本案审理中，原告中国银行巴中分行提供贷款已还明细清单显示，截止2021年3月29日，被告**下欠未到期本金余额303593.78元、拖欠本金4132.32元，下欠本金共计307726.1元，下欠利息、罚息合计7019.9元。被告自2020年12月1日开始未足额偿还借款本息。

庭审中，原告陈述邮寄费、公告费未实际产生。

上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，预告登记证，还款明细清单，委托代理合同及增值税发票复印件等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。

本院认为，因本案原、被告之间的金融借款合同纠纷发生于2021年之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，故本案应适用《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定。

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原被告应按照合同约定全面履行自己的义务。被告**未按照合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，原告按照合同约定要求解除与被告**签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，本院予以支持。

关于原告要求被告**支付下余借款本息及逾期利息的请求，截止2021年3月29日，被告**下欠本金共计307726.1元，下欠利息、罚息合计7019.9元，被告**应予偿还。合同约定逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，故2021年3月29日之后的逾期利息计算方法为：以借款本金307726.1元为基数，从2021年3月30日起以月利率6.73755‰（4.4917‰×150%）为标准计算至本金付清之日止。

关于原告主张的优先受偿权的问题。案涉抵押物已办理抵押权预告登记，故原告主张对被告**购买的巴中市巴州区观澜上域2期12栋12层6号房屋【权利证书号：川（2016）巴中市市不动产证明第0××1号】折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉请，理由成立，本院予以支持。

关于被告华兴房地产公司的连带责任的问题。合同约定“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”，被告华兴房地产公司向原告提供连带责任保证，并在担保期限内，应对被告**所欠借款承担连带清偿责任。

关于原告主张的实现债权的费用即律师代理费，原告提供了委托代理合同及支付律师费4000元的发票，该项主张符合双方签订的《合同附件二》约定，本院予以支持。关于原告主张的邮寄费、公告费因未实际产生，本院不予支持。被告**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、解除原告中国银行股份有限公司巴中分行与被告**于2016年4月1日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；

二、被告**在本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司巴中分行借款本金307726.1元及截止2021年3月29日利息、罚息7019.9元；

三、被告**在本判决生效后十五日内支付原告中国银行股份有限公司巴中分行逾期利息，逾期利息的计算方法为：以借款本金307726.1元为基数，从2021年3月30日起按月利率6.73755‰计算至本金付清之日止；

四、原告中国银行股份有限公司巴中分行在本案中支付的律师费4000元，由被告**负担；

五、原告中国银行股份有限公司巴中分行就被告**购买的巴中市巴州区观澜上域2期12栋12层6号房屋（权利证书号：川（2016）巴中市市不动产证明第0××1号）折价或者拍卖、变卖的所得价款在上述二至四项债权范围内享有优先受偿权；

六、被告巴中市华兴房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告巴中市华兴房地产开发有限公司承担清偿责任后可向被告**进行追偿；

七、驳回原告中国银行股份有限公司巴中分行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6010元，减半收取3005元由被告**、巴中市华兴房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。

审 判 员　肖黎明

二〇二一年五月十日

法官助理　肖　潇

书 记 员　李庆梅