原告（反诉被告）南京丽典针织品有限公司与被告南京康润建筑安装工程有限公司第三分公司、（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市溧水区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏0117民初1398号

原告（反诉被告）：南京丽典针织品有限公司，统一社会信用代码913201177621383131，住所地南京市溧水区洪蓝街道平山路。

法定代表人：罗仙花，南京丽典针织品有限公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨正琴，江苏宗域律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐贤菊，男，南京丽典针织品有限公司员工。

被告：南京康润建筑安装工程有限公司第三分公司，统一社会信用代码91320117552080168U,住所地南京市溧水区和凤工业集中区。

负责人：孙文刚。

被告（反诉原告）：江苏淳创电力工程有限公司，统一社会信用代码91320118589417190W，住所地南京市高淳区古柏镇韩村集镇78号。

法定代表人：孙文刚，江苏淳创电力工程有限公司董事长。

委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏雅雯，江苏恒山律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）南京丽典针织品有限公司（以下简称丽典公司）与被告南京康润建筑安装工程有限公司第三分公司（以下简称康润公司）、被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司（以下简称淳创公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丽典公司的委托诉讼代理人杨正琴、徐贤菊，被告（反诉原告）淳创公司的委托诉讼代理人章熙林到庭参加诉讼。被告康润公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）丽典公司向本院提出诉讼请求：1.要求康润公司、淳创公司将占用丽典公司的3号楼、5号楼、8号楼房屋及11亩场地、铁皮房腾空并交付给丽典公司；2.康润公司、淳创公司自2017年12月8日起直至将房屋及场地交付给丽典公司之日，按照210000元/年的标准支付占用房屋及场地的使用费。事实和理由：康润公司与淳创公司是关联企业。康润公司于2010年11月18日与丽典公司签订租房合同，丽典公司将位于溧水区洪蓝街道平山路3号的部分房屋及场地出租给康润公司生产经营，合同约定康润公司租用场地3亩、伙房一间（8号楼）、宿舍14间（8号楼）、办公大楼一幢（5号楼），租赁期限为2010年12月8日至2015年12月8日，总租金95000元，房租支付方式为先付再使用，于每年的十月份支付。双方签订合同后，康润公司、淳创公司先后在丽典公司的厂区内生产经营，2012年租用场地增加8亩，共计租用场地11亩，房屋租金逐渐增加到每年200000元。除租赁上述房屋及场地外，康润公司因工作人员增加又向丽典公司租赁了3号楼作为员工宿舍，另行增加租金每年10000元。自2015年12月8日双方合同租赁期届满后未再签订书面租赁合同，5号楼、8号楼、场地的租赁费付至2017年12月7日，3号楼的租赁费付至2017年12月30日，之后未再支付租赁费。2018年1月31日，丽典公司向康润公司、淳创公司邮寄送达房屋搬迁通知，通知双方不再续租，并要求其在收到通知之日起五天内将房屋及场地内所有物品搬离，但直至现在康润公司、淳创公司仍未予以腾空交付。康润公司、淳创公司应共同向丽典公司支付租赁物使用费，因康润公司、淳创公司系两块牌子同一个法定代表人，同一班工作人员，对此淳创公司是认可的，且两公司一直有效存在，两公司共同使用丽典公司的房屋和场地，淳创公司应当受租赁合同条款的约束。康润公司、淳创公司都是电力工程施工企业，两公司承租丽典公司的房屋和场地只是用于管理人员的办公和员工宿舍，且自2014年征收决定作出之日至今还在使用涉案房屋和场地，对两公司的工程作业不产生任何影响，故两公司应当按照约定支付使用费不应予以减少。丽典公司为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。

被告康润公司未到庭答辩，其庭后向本院提交书面说明称，其与丽典公司签订《租房合同》一份，淳创公司成立后一直使用所有租赁物，租赁费也是由淳创公司支付。康润公司建造的简易房屋等设施也一直由淳创公司使用，其无偿将建造的简易房屋等设施所有权给淳创公司，所有拆迁补偿款归淳创公司，康润公司不主张任何权利。

被告（反诉原告）淳创公司辩称，康润公司与丽典公司签订合同后，租赁物的实际使用人为淳创公司，对此丽典公司是认可的。丽典公司与康润公司签订的合同到期后双方没有再签订书面的租赁合同，但淳创公司还是按照双方的约定支付相应的租金并实际使用，丽典公司并无异议，淳创公司交纳费用至2017年12月8日。在此期间2014年3月31日因溧水区人民政府对该地区进行旧城区改造以及城南区扩容建设，征用了丽典公司所有厂房，在征用过程中对淳创公司所使用的及添加建造的等相关设施均进行了评估，此后双方对淳创公司应享有的拆迁补偿未达成一致，即使在这种情况下淳创公司仍然按约定支付相应的租金。淳创公司对丽典公司要求支付场地使用费的主张无异议，但丽典公司参照210000元/年的标准计算过高，应当根据实际使用情况来确定，拆迁过程中淳创公司虽实际占用租赁物，但对淳创公司的生产经营造成了很大影响，应相应减少使用费。丽典公司要求淳创公司返还占有的房屋，因其中还包括了淳创公司自己建造的设施，该部分不应返还，淳创公司取得拆迁补偿款后按相关规定执行。综上，请求依法驳回丽典公司的诉讼请求。

被告（反诉原告）淳创公司向本院提出诉讼请求：要求丽典公司支付拆迁补偿款1381459.38元。事实和理由：2010年11月18日，丽典公司与康润公司签订《租房合同》一份，合同约定租赁期限为5年至2015年12月8日到期。由于淳创公司与康润公司系关联公司，康润公司承租丽典公司的土地和房屋后，实际使用人是淳创公司，丽典公司一直也是认可的。丽典公司与康润公司书面租房合同到期后，也没有再次签订合同。淳创公司一直使用涉案房屋并按期交付租金，在淳创公司租赁期间，政府因旧城区改造、城南片区扩容建设需要征收丽典公司的土地及房屋，由于双方就承租人的补偿一直未达成协议，造成淳创公司一直无法搬迁，淳创公司一直支付租金至2017年12月30日。现丽典公司土地及房屋被征用，应按照规定给予淳创公司相应补偿款1381459.38元，具体组成为简易房204023元、5号楼1-3层装修41993元、4层装修78027元、淳创宿舍13917元、活动板房3082元、3号房210元、简易房附属物101739元、8号房宿舍67542元、淳创公司独立投资部分37113元、变压器及电缆30000元及计算在丽典公司清单中的大铁门、水池、4层办公楼西南面水泥场地、操作台、门垛、彩钢瓦费用347516.38元；房屋的停业损失102795元、搬迁费164472元；土地的停业损失及搬迁费用534534元。

原告（反诉被告）丽典公司辩称，一、本案本诉部分被告为淳创公司与康润公司，而反诉主体只有淳创公司，不符合反诉的主体要求，淳创公司提起的反诉不符合反诉的构成要件依法应予以驳回。二、淳创公司要求丽典公司支付房屋装饰、装潢，附属物补偿没有事实和法律依据。1、淳创公司不应享有简易房屋的拆迁补偿，简易房屋是康润公司刚开始承租时就搭建用于堆放物品，从康润公司提交的简易房等设施无偿转让的说明亦能看出该事实，淳创公司认为是其搭建的没有事实依据，如淳创公司在丽典公司与康润公司签订租赁合同后搭建应书面告知丽典公司，但其并无证据证明。2、根据现场勘验情况，康润公司只是在承租时铺设了位于5号楼后面的一部分水泥场地，约在200平米左右，其余水泥场地都是丽典公司厂区本来就有的。淳创公司主张简易房附属物101739元补偿中包含简易房对应水泥场地补偿无事实根据，淳创公司并无证据证明该附属物评估表中1、3、4项内容是其所有，其不应享有该三项的补偿款。3、涉案房屋和场地原先就是丽典公司用于公司生产经营的，5号楼1-3层办公楼内、3号楼和8号楼的所有装饰、装潢原先就存在，仅5号楼第4层当时没有装修，康润公司承租后进行了装修。8号楼装修清单中除了10、13、14、16项不是丽典公司的，其他都是丽典公司的。淳创公司主张的员工宿舍5、12-15项是丽典公司所有。4、从淳创公司提供的附属物清单来看没有涉及淳创公司的内容，其主张清单中347516.38元的大铁门、水池、水泥场地（面积为2503.66平方米、198.74平方米）、操作台、门垛、彩钢瓦各项补偿项目没有证据证明是其所有，根据现场勘查情况淳创公司认可5号房大门前面的所有水泥场地都是丽典公司的，双方仅对5号房后面部分水泥场地归属有争议，淳创公司现主张其他地块的水泥场地显然违背事实且不讲诚信。5、淳创公司主张的清单漏项补偿款37113元和变压器增容、电缆等费用补偿在房屋征收管理办公室出具的装饰装潢补偿表和附属物补偿表中并没有相应的补偿项目，淳创公司主张该项目无事实依据。6、康润公司与丽典公司签订的《租房合同》中明确约定“若乙方的租房期限在三年之内，则甲方按照乙方办公室装潢、场地水泥铺设等装潢费用总投资的30%返还给乙方”；根据《租房合同》第五条约定“如遇国家重大工程而进行土地征用调整，则此合同自行解除，甲方不承担责任。对乙方造成不能租赁使用，甲方不负担乙方直接或间接的损失”；合同约定租赁期限为五年，到2015年12月8日为止，该合同由康润公司起草打印，而康润公司承租期限早已超过三年，且从该约定可看出双方在最初签订合同时就预先对土地征用拆迁补偿事宜进行了明确约定，即丽典公司不承担康润公司任何经济补偿责任，故而，即便是康润公司所做的装饰装潢、水泥场地铺设等项目按照合同约定也应当归属丽典公司，丽典公司无需对其进行任何补偿。康润公司与淳创公司是关联企业，事实上是两块牌子一套班子在运作公司业务，淳创公司同样应当受该条款的约束，因此依据该合同约定淳创公司也不应当享有任何装修和铺设水泥场地的补偿。三、淳创公司主张停产停业损失和搬迁费补偿不应得到支持。涉案争议厂房仅涉及到3、5、8号厂房，房屋补偿款为1851877元，即便计算停产停业损失和搬迁费补偿也只能以上述补偿款的13%即240744元计算，简易房补偿款不应计算在房屋补偿款内作为上述费用的计算基数。另淳创公司仅承租房屋与土地无关，因此土地补偿款不应计算停产停业损失和搬迁费补偿，即便要计算，3、5、8号房建筑面积测算所占土地面积为963㎡，根据拆迁政策土地补偿款为240元/㎡，该部分补偿款为30045.6元（231120元×13%）而非淳创公司主张的534534元。康润公司与丽典公司的租房合同早于2015年12月8日到期，之后丽典公司与淳创公司之间存在不固定期限的租赁关系，淳创公司支付租赁费至2017年12月7日，2017年5月起丽典公司多次告知康润公司、淳创公司要求其搬迁，但其至今未搬迁还要主张停产停业损失没有事实依据。根据租赁合同约定淳创公司也不应享有停产停业损失和搬迁补偿，且该两项补偿是给被征收人的，淳创公司是在外做电力工程施工的企业，使用丽典公司的房屋只是用于管理人员办公和员工宿舍，即便拆迁也不影响对外工程的施工，淳创公司不应享有该两项费用补偿。即便其享有该两项费用，3、5、8号厂房计算的240744元停产停业损失和搬迁补偿也不应全部归淳创公司所有，加之其拒不搬迁一直占用至今，即使其享有上述该两项费用也只能是很小比例。综上，康润公司、淳创公司应当支付丽典公司房屋使用费，根据租房合同约定丽典公司不承担任何经济补偿，反而是康润公司、淳创公司无据占用房屋、场地的行为给丽典公司带来巨大损失，因此淳创公司的反诉请求不应当予以支持。四、康润公司和淳创公司为了规避租房合同对其不利条款以得到本不属于两公司的拆迁利益，恶意将康润公司的简易房屋、装潢、水泥场地铺设等设施无偿转让给淳创公司，这种无谓的转让不是在拆迁征收决定公布之前的转让，是虚假的，不应得到法律的支持。

本院经审理认定如下事实：坐落在南京市溧水区洪蓝街道平山路3号1-8幢房产所有权人为丽典公司。2010年11月18日，丽典公司作为甲方与康润公司作为乙方签订租房合同一份，约定：一、甲方将位于丽典公司内的场地3亩（现状），每亩6000元/年计18000元；另伙房一间、宿舍14间，每年租金27000元整；办公大楼一幢1至4楼约800平方米计50000元整，合计95000元整，租给乙方使用。乙方则自己修缮、装潢。租期为五年，自2010年12月8日至2015年12月8日止。租金每年一付，一次付清，先付再使用，租金支付的时间为每年的十月份。二、甲方应保证乙方20KW以内的用电，如超出，乙方自行解决。三、合同期满，乙方提前三个月向甲方申请续签，在同等条件下，乙方优先续租。四、除不可抗力原因，合同期内任何一方违约都必须赔偿对方因此产生的一切损失。合同期内，乙方因业务关系发生变化到其他地方发展，乙方应提前两个月向甲方提出解除租房合同，甲方按乙方实际租房时间收取租房租金；若乙方的租房期限在三年之内，则甲方按照乙方办公室装潢、场地水泥铺设等装潢费用总投资的30%返还给乙方。五、乙方所租赁的三亩场地、食堂、办公场所以外（甲方房产证、土地证涉及的范围）发生的一切事务与乙方无关。如遇国家重大工程而进行土地征用调整，则此合同自行解除，甲方不承担责任。对乙方造成不能租赁使用，甲方不承担乙方间接或直接的损失。合同还对其他事项作出约定。

康润公司租赁后，对承租使用的5号办公楼第4层进行了装修；在5号楼旁空地上搭建了部分简易活动板房并铺设了部分水泥场地；在8号楼每间员工宿舍外盖了水磨石水池并在屋檐上加装了雨蓬；在8号楼员工宿舍旁加盖了一间厕所。

2012年2月24日，淳创公司成立后开始使用涉案厂房及场地。租赁使用过程中，淳创公司实际租赁使用了3号楼、5号楼、8号楼及场地11亩，租赁费用标准为210000元/年，其中3号楼租赁费用为10000元/年，其余房屋及场地租赁费用为200000元/年。

2014年3月31日，南京市溧水区人民政府发布了包括丽典公司房屋范围在内的国有土地上房屋征收决定。

2015年12月8日，丽典公司与康润公司签订的租房合同到期后，丽典公司与康润公司、淳创公司均未再签订书面租赁合同。

丽典公司于2018年1月31日书面通知康润公司、淳创公司：双方签订的租赁合同已于2017年12月17日到期，经多次通知至今未搬出，要求自收到本通知即日起五天之内将房屋及场地上所有物品搬出。

至法庭辩论终结前，康润公司、淳创公司未实际搬出涉案房屋及场地。淳创公司向丽典公司支付3号楼房屋的使用费至2017年12月30日，其余房屋及场地使用费支付至2017年12月8日。

丽典公司与南京市溧水区房屋征收管理办公室于2017年5月8日达成了房屋征收与补偿协议，其中丽典公司被征收房屋建筑面积4727.93㎡，补偿金额为8226136元（其中3、5、8号房测量面积为1550.83㎡，评估总价为1851877元）；国有土地使用权面积34148.96㎡，土地价值补偿为8229899元，合计16456035元；装饰装修补偿、附属物补偿金额为6533399元（其中标注“承租人淳创公司”部分的装饰装修、附属物工程评估结果为：5号楼办公楼1-3层、8号楼淳创公司员工宿舍395790元、5号楼4层、淳创公司员工宿舍91944元、活动板房3082元、3号楼95271元、附属物补偿101739元；自建简易房屋补偿金额为204023元）；生产用房的设备拆除安装、搬迁费用为1316483元、非营业用房的停业补偿费用为822802元。至法庭辩论终结前，丽典公司尚未取得上述款项。

本院认为,康润公司与丽典公司于2010年11月18日签订租房合同，2012年2月24日康润公司负责人孙文刚设立了淳创公司，淳创公司亦在康润公司租赁丽典公司的房屋及场地内进行经营，并未与丽典公司重新签订租赁合同，故而淳创公司实际上亦与丽典公司之间成立租赁关系，康润公司与丽典公司于2010年11月18日签订的租房合同对淳创公司亦具有约束力。康润公司并未提交证据证明其已与丽典公司终止租房合同或其已实际不在租赁房屋及场地内经营，故而其应当与淳创公司共同承担合同项下的相应义务。

2014年3月31日，南京市溧水区人民政府发布包括涉案房屋的征收决定公告后，丽典公司与淳创公司、康润公司的房屋租赁合同即终止履行，双方之间的租赁关系终止。康润公司、淳创公司与丽典公司的房屋租赁关系因遇拆迁终止后，按照丽典公司与南京市溧水区房屋征收管理办公室签订的南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议的约定，丽典公司负有将被征收房屋搬迁完毕并交由拆除的合同义务，因康润公司、淳创公司至今未实际搬出涉案房屋，故丽典公司现要求康润公司与淳创公司迁出涉案3号、5号、8号房屋及场地11亩并交付给丽典公司的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。2014年3月31日就涉案房屋的征收决定公告发布后，双方之间的房屋租赁关系即终止，但康润公司、淳创公司至今未实际迁出涉案房屋及场地，应向丽典公司支付相应的占有使用费。除3号房外，其余房屋及场地支付占有使用费至2017年12月8日，至2017年12月30日占有使用费应为12054.79元（200000元/年÷365天×22天）。自2017年12月31日起至实际迁出涉案房屋及场地止，康润公司、淳创公司应参照双方约定的210000元/年的标准向丽典公司支付占有使用费。

丽典公司与康润公司、淳创公司之间的租房合同因征收而终止履行，承租人可在涉案房屋获得的装修补偿款、搬迁费、停产停业损失范围内要求出租人给予适当补偿。康润公司向本院提交说明明确同意所有拆迁补偿款归淳创公司，其不主张任何权利，康润公司系自行处分自身权利并未违反法律规定，故而本院采纳康润公司与淳创公司提出的本案所涉拆迁补偿利益由淳创公司主张权利的意见。

关于淳创公司主张的装饰装修及附属物补偿，本院进行如下认定：丽典公司认可除3号、5号、8号房屋之外，简易房等为康润公司搭建，康润公司现同意由淳创公司主张权利，故而淳创公司主张简易房补偿款204023元、活动板房3082元、简易房附属物101739元，3号房补偿款中的空调补偿费用210元，合计补偿款309054元应由其享有的诉讼请求，本院依法予以支持。因本院认定丽典公司向淳创公司支付简易房、活动板房相应补偿款，淳创公司、康润公司应将简易房、活动板房一并迁出并交付给丽典公司。装饰装潢补偿金额评估表中5号办公楼4层及淳创员工宿舍中所列补偿项目应归淳创公司享有，金额为91944元。5号办公楼的1-3层及8号房的装饰装潢补偿，淳创公司现主张房内多项装饰装潢补偿费用，而丽典公司称房内装潢基本上是出租房屋前所做装修，虽淳创公司作为承租人并未举证证明其所主张的装饰装潢补偿所对应项目系由其在承租期间所进行的装修，但本院综合双方租赁合同履行的情况、考虑到淳创公司实际占有使用丽典公司厂房期间对相关装饰装修实际维护使用的因素，及淳创公司在上述房屋内添设的空调、有线电视、宽带、广告牌、电话等亦获得了补偿，本院酌定由丽典公司向淳创公司支付该部分装饰装潢补偿50000元。

淳创公司提出的其独立投资部分应获补偿37113元及变压器、电缆补偿30000元的诉讼请求，淳创公司并未举证证明丽典公司就上述项目取得相应补偿，故对其该诉讼请求，本院不予支持。另外，淳创公司提出的计算在丽典公司补偿清单中的347516.38元补偿费用的诉讼请求，因淳创公司并未举证证明上述补偿项目系其租赁期间所装修，故而其该项诉讼请求，本院不予支持。

淳创公司、康润公司承租的3号、5号、8号楼补偿金额为1851877元，11亩场地占丽典公司被征收国有土地使用权面积的21.47%（11亩×666.67÷34148.96㎡），根据淳创公司实际承租范围、租房合同的履行情况并结合丽典公司获得补偿情况，本院酌定由丽典公司补偿淳创公司搬迁费57901.38元（1851877元×20%×8%+8229899元×21.47%×20%×8%）、停产停业损失36188.36元（1851877元×20%×5%+8229899元×21.47%×20%×5%）。综上，丽典公司应向淳创支付各项费用共计545087.74元。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:

一、被告南京康润建筑安装工程有限公司第三分公司、被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内迁出位于南京市溧水区洪蓝街道平山路3号3号、5号、8号房屋、简易房、活动板房及11亩场地，并将上述房屋及场地交付给原告（反诉被告）南京丽典针织品有限公司；

二、被告南京康润建筑安装工程有限公司第三分公司、被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）南京丽典针织品有限公司支付上述房屋及场地（除3号房外）2017年12月8日至2017年12月30日的占有使用费12054.79元，及自2017年12月31日起至被告南京康润建筑安装工程有限公司第三分公司、被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司实际迁出涉案房屋及场地之日止按照210000元/年计算的占有使用费；

三、原告（反诉被告）南京丽典针织品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司支付各项费用545087.74元；

四、驳回被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1113元，由被告南京康润建筑安装工程有限公司第三分公司、被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司负担；反诉案件受理费8604元，由原告（反诉被告）南京丽典针织品有限公司负担3395元，由被告（反诉原告）江苏淳创电力工程有限公司负担5209元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　逯婷婷

人民陪审员　　孙香花

人民陪审员　　高长春

二〇一八年十二月二十七日

书　记　员　　韩　琳