成都市成华区公园城市建设和城市更新局、四川省交安投资有限公司等合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申2321号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：成都市成华区公园城市建设和城市更新局。住所地：四川省成都市成华区华泰路33号。

法定代表人：马健伟，该局局长。

委托诉讼代理人：刘江红，四川发现律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑玮，北京市安理律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：四川省交安投资有限公司。住所地：四川省成都市武侯区洗面桥街39号1幢1单元5层9号。

法定代表人：王晓波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邵杰，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李钦，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。

一审被告：成都市跃华房屋经营开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区新鸿南路86号25幢。

法定代表人：赵华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈远，该公司员工。

委托诉讼代理人：赖文杰，该公司员工。

再审申请人成都市成华区公园城市建设和城市更新局（原成都市成华区房产管理局，以下简称成华区建设局）因与被申请人四川省交安投资有限公司（以下简称交安公司）、一审被告成都市跃华房屋经营开发有限公司（以下简称跃华公司）合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2020）川民终402号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

成华区建设局依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项的规定向本院申请再审。主要事实和理由：一、一、二审判决认定事实错误，115套住房购房差价款并不存在，交安公司不仅没有多支出成本，还获得了巨额收益。（一）交安公司不是直接通过现金购买115套住房，而是通过获得被拆迁人权益、房屋置换而取得，因此在计算房屋实际购买价时，应综合考虑交易的全过程，不能以115套住房的账面价格作为交安公司实际的购买价格。（二）交安公司在搬迁及115套住房置换补偿过程中，获利3000余万元，不存在一、二审判决认定的差价款。二、各方之间的最终结算文件及新证据《审计报告》可证明交安公司不存在115套住房购房差价款，成华区建设局无须向交安公司支付该部分款项。（一）2015年4月23日，交安公司向成都市成华区人民政府作出的《关于新鸿路213号地块土地整理投资项目的情况报告》中建议，“降低公产部分华天阳光115套房产的价格（可由我公司与成华区建设局具体磋商，调整结算）”。2015年8月25日,成华区建设局与交安公司就本案搬迁安置补偿整体结算，签订《补充协议二》（以下简称《补充协议二》）。《补充协议二》确认交安公司已投入的项目投资款为87214206.38元。交安公司在《补充协议二》计算的项目投资款，已经包含了115套住房的所有成本。此后，交安公司并未再投入过任何款项，成华区建设局仅需将该投资款予以返还即可，无须承担其他费用。（二）本案二审判决作出后，成都市成华区审计局就“新鸿路213号地块房屋征收项目拆迁资金审计”项目，作出成华审报（2020）36号《审计报告》。《审计报告》再次确认，交安公司投入项目资金仅为87214206.38元，并不存在所谓的购房差价款，也未计入土地整理成本，足以推翻原判决。三、案涉土地的实际成交价未高于出让起始价，根据合同约定成华区建设局仅需返还交安公司投资款，交安公司无权主张资金成本和投资回报,一、二审判决将第一次挂牌价认定为起始价，缺乏事实依据。第一次挂牌出让未能成交，系因交安公司未报名参与竞买，交安公司不应从自己的违约行为中获利，无权主张以第一次挂牌价作为土地拍卖起始价。根据“谁主张，谁举证”原则，交安公司应为其尽到了注意义务，未能如约参与竞买具有合理理由进行举证。四、在不支持房屋差价损失和拍卖差价损失的情况下，亦不应支持交安公司对上述款项利息的请求。

交安公司称，一、关于交安公司是否实际承担115套住房购房差价款以及是否应计算资金成本和投资回报的问题。交安公司主张的土地整理成本包括成华区建设局认可的投入资金87214206.38元、交安公司实际承担的费用（包括115套住房购房差价款）及资金成本和投资回报。115套住房购房差价款客观存在，应计入交安公司的土地整理成本并予以返还。一、二审判决按照第一次挂牌价确认案涉土地出让起始价兼顾了合同的约定及成华区建设局的利益。成华区建设局系在核算交安公司的收益，而非双方《新鸿路213号地块项目土地整理投资协议》约定的土地整理成本，其主张无事实和法律依据。二、《审计报告》并非本案新证据，其与本案争议的事实不相关。《审计报告》仅是对拆迁安置补偿款的使用审计，并非对土地整理成本的审计。《审计报告》是在二审判决生效后作出，其中并未记载与一、二审判决认定事实不符的内容，与案涉争议不具有关联性。

跃华公司称，同意成华区建设局的再审申请。案涉土地拍卖前曾与交安公司就土地整理成本进行过沟通，当时交安公司确认只返还其投资的金额是87214206.38元。案涉土地拍卖后，交安公司提出现有主张无依据。

本院经审查认为，成华区建设局的申请再审事由不能成立，理由如下：

一、关于115套住房购房差价款是否存在、应否计入交安公司土地整理成本问题

首先，根据《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》及《新鸿路213号地块旧城区改建及基础设施建设项目公产部分补偿安置结算明细》，交安公司作为被搬迁房屋所有权人与成华区建设局对213号地块项目进行了结算，综合计算后交安公司向成华区建设局交付213号地块并支付1194363元结算款，同时获得115套住房及440平方米商业用房。其中115套住房的价格系以6000元每平方米计算。同日，根据交安公司与四川省国防科学技术工业办公室（以下简称国防科工办）签订的《补充协议》，交安公司以4050元每平方米的价格向国防科工办提供的购房人名单出售该115套住房。由此，产生了115套住房的购房差价。交安公司虽系通过置换完成115套住房的交付，但是并不能否定差价款的存在，成华区建设局主张该笔差价款不存在，无事实依据。

其次，成华区建设局主张在双方签订最终结算文件《补充协议二》时，交安公司已就115套住房与国防科工办职工签订了《房屋买卖合同》，故交安公司在《补充协议二》中计算的项目投资款，已经包含了115套住房的所有成本，此后交安公司未再投入任何款项。对此，交安公司主张，在双方签订《新鸿路213号地块项目土地整理投资协议》（以下简称《投资协议》）时，国防科工办尚未提出115套住房的额外要求，关于115套住房的购房差价款应按照后来三方之间签订的《协议书》约定计入土地整理成本，《补充协议二》是针对《投资协议》达成的补充协议，并非对全部土地整理成本的结算。根据一、二审法院查明的事实，2011年10月21日，成华区建设局与交安公司签订的《投资协议》约定“项目宗地土地开发整理成本由项目宗地土地整理直接费用和项目宗地土地整理间接费用两部分构成。”2012年9月20日，国防科工办、成华区建设局、交安公司三方签订《协议书》约定“本协议第1条涉及约115套住房的实际购买价与国防科工办支付购房价款的差价部分、产权办理涉及有关契税、维修基金、产权代办等费用由交安公司全额承担,并计入交安公司对该地块土地整理成本。”2015年8月25日，成华区建设局与交安公司签订的《补充协议二》约定，“……确认交安公司已陆续投入的项目投资款为87214206.38元……同意交安公司不再投入项目后续资金，项目结算以交安公司最终实际投入资金为准。”一、二审判决据此认为交安公司的土地整理成本构成除《投资协议》中约定的项目宗地土地整理直接费用和项目宗地土地整理间接费用外，还应包括《协议书》中约定的购房差价，故交安公司土地整理成本应以最终实际投入资金为准，而非仅限于《补充协议二》中确定的项目投资款，并无不当。

最后，成华区建设局于再审中提交新的证据材料《审计报告》，拟证明交安公司投入项目资金仅为87214206.38元，不存在购房差价款，也未计入土地整理成本。对此，本院认为，双方并未约定土地整理成本的结算以成华区审计局的《审计报告》作为依据。且该份《审计报告》中记载“跃华公司及有关单位对其提供的拆迁档案资料和财务会计资料的真实性和完整性负责”“上述预估成本数据由跃华公司提供，最终按实际发生额进行结算”，而根据查明事实可知，跃华公司在案涉多份协议中系成华区建设局的义务具体执行者，故由其提供的数据制作的《审计报告》无法达到成华区建设局的证明目的，不足以推翻一、二审判决。其他证据材料亦无法得出115套住房差价款不应计入土地整理成本的结论，本院不予采信。

二、关于交安公司所主张的资金成本及投资回报应否予以支持问题

成华区建设局与交安公司签订的《补充协议二》第三条约定：“为保障项目顺利上市出让，交安公司同意对其已投入资金暂不计取项目资金成本及投资回报,成华区建设局按照项目出让起始成本以不高于1.5亿元报请区政府土规会审议（最终项目出让起始价以市国土局供地会确定金额为准）,交安公司承诺按照《投资协议》约定参与竞买……项目地块无论由交安公司或第三方竞得,双方对交安公司的资金成本及投资回报均约定如下：1.若本项目地块以不高于出让起始价成交,则成华区建设局仅返还乙方实际投入的投资款……交安公司同意不再计取投资资金成本和投资回报。2.若本项目地块以高于出让起始价成交,交安公司可计取资金成本和投资回报……”根据上述约定，如果本项目地块以高于出让起始价成交,交安公司应该计取资金成本和投资回报。故该问题的审查重点在于如何认定案涉项目地块的出让起始价。2016年1月13日第一次挂牌出让未成功，2017年12月26日进行第二次挂牌出让，在此期间土地交易价格上涨，土地整理完毕后挂牌价格亦上涨。在成华区建设局提交的证据不足以证明交安公司对未参与竞买存在过错的情况下，一、二审法院基于公平原则，认定案涉地块出让起始价应以第一次挂牌价格为准并无不当。故交安公司有权主张其资金成本及投资回报，成华区建设局的相应申请再审理由不成立。

三、关于成华区建设局应否承担资金利息问题

成华区建设局基于对尚未支付款项的不认可，故不同意支付资金利息，但对利息计算方式并无异议。故在其上述两个主张不成立的情况下，其该项主张亦无法支持。

综上，成华区建设局的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回成都市成华区公园城市建设和城市更新局的再审申请。

审 判 长　郎贵梅

审 判 员　王朝辉

审 判 员　刘丽芳

二〇二一年十二月十四日

法官助理　李晓晴

书 记 员　廖　燕