海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

青海省共和县人民法院

民事判决书

（2018）青2521民初1093号

原告（反诉被告）：海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司，统一社会信用代码916325005799433144，住所地海南州共和县恰卜恰镇青海湖南大街。

法定代表人：才桑卓玛，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘仁年，男，汉族，1975年8月29日出生，公民身份号码6301051975********，海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司职工，住青海省西宁市城北区祁连路493号361室。

委托诉讼代理人：罗时层，男，汉族，1984年6月27日出生，公民身份号码6124271984********，海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司职工，住青海省西宁市海湖新区。

被告（反诉原告）：***，男，藏族，1990年2月14日出生，公民身份号码6325251990********，共和县人民法院职工，住青海省共和县恰卜恰镇城北新区四区5号楼4单元602室。

委托诉讼代理人：仁青（与被告***系父子关系），男，藏族，1968年9月13日出生，公民身份号码6325251968********，无固定职业，住青海省贵南县茫曲镇文化路268号。

原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司与被告***房屋租赁合同一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，2018年9月26日，被告***提起反诉，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司的委托诉讼代理人刘仁年、罗时层，被告***及委托诉讼代理人仁青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《香巴拉广场商铺租赁合同》，并判决被告于2018年10月15日前腾退租赁房屋；2.判决被告向原告支付2017年11月15日至2018年5月31日的租金18500元;3.判决被告向原告支付2017年11月15日至2018年5月31日的物业费7150元;4.判决被告向原告支付2017年11月15日至2018年4月15日的采暖费13600元;5.判决被告支付原告违约金36400元;6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年11月4日签订《香巴拉广场商铺租赁合同》，合同约定原告将位于共和县恰卜恰镇香巴拉商业广场6号楼一层500平方米商铺出租给被告用于餐饮经营，租赁期限为2017年11月15日至2019年12月31日，租金标准为第一年租金每平方米18元，月租金为9000元，年租金为108000元，第二年租金每平方米19元，月租金为9500元，年租金为114000元，运营管理费按500平方米计算，每平方米每月2.2元，采暖费按400平方米计算，每平方米每月6.8元，水费为一吨5元，电费为1度1.2元，租金和物业费按年支付，采暖费按采暖季一次性支付。合同签订后，原告将商铺交由被告使用，但被告一直拖欠租赁费用，被告于2018年5月28日以无力经营为由，在未经原告同意的情况下，将商铺钥匙放在原告物业办公室，截止2018年5月31日，被告应付租金为58500元、物业费7150元、采暖费13600元，但被告仅支付租金4万元，其余款项至今未付，已逾期8个月以上，被告严重违约给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法公正判决。

被告***辩称，原、被告已于2018年2月15日协商解除了《香巴拉广场商铺租赁合同》，并于2018年4月12日对屋内的设施进行清点，将钥匙交给了原告经理刘仁年后才从商铺搬走。原、被告签订的租赁合同实际履行了3个月，被告已交付房屋租金4万元，现原告应向被告返还租金13000元。根据原、被告实际履行合同情况，被告应向原告支付2017年11月15日至2018年2月15日的物业费为3300元，采暖费为8160元，双方协商解除了租赁合同，被告不存在违约行为。2017年11月4日，签订租赁合同时原告从被告处收取10万元商铺装修押金，原告说该押金不是转让费，是商铺内装修及设施押金，该押金应当予以返还。

被告***向本院提出反诉请求：1.判决原告返还被告押金10万元；2.原告返还保证金1万元及多余的租金1540元；3.本案诉讼费用及反诉费用由原告负担。事实与理由：原、被告于2017年11月4日签订《香巴拉广场商铺租赁合同》，租赁期限为2017年11月15日起至2019年12月31日，租金标准为第一年租金每平方米18元，月租金为9000元，年租金为108000元，第二年租金每平方米19元，月租金为9500元，年租金为114000元，物业费按500平方米计算，每平方米每月2.2元，采暖费按400平方米计算，每平方米每月6.8元。合同签订当日，原告从被告处收取押金10万元，原告说该款是商铺内的装潢及设备押金，不是房屋转让费，且保证解除合同时对屋内设备清点无误后向被告返还。2017年11月5日，被告向原告支付房屋租金4万元、押金1万元，2018年1月7日，该商铺有2个房间大面积漏水，被告向原告反应后原告派人进行维修，但没过几日又出现漏水现象，但原告却迟迟不肯维修。2018年2月15日经原、被告协商，解除了双方签订的《香巴拉广场商铺租赁合同》，原告说虽然房屋内的装潢及设备未造成损害，但拒绝返还押金10万元，并让被告在2018年2月15日至5月31日期间转让商铺，原告还承诺这期间不必缴纳房屋租赁费、物业费、采暖费，2018年4月12日，原、被告对商铺内设施设备进行清点后，被告将钥匙返还原告后才搬离，请求法院查明案件事实后公正判决。

原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司辩称，双方签订的《香巴拉广场商铺租赁合同》尚未解除，不存在被告所述的押金10万元，对被告的诉求不予认可，诉讼费应由被告负担。

原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：

1．《香巴拉广场商铺租赁合同》1份（复印件），拟证明原、被告自愿签订房屋租赁合同，合同中明确约定了房屋租赁期限，付款方式、租金、保证金等相关内容的事实；

2．共和县发展和改革局（2014）261号文件1份（复印件），拟证明原告方收取的采暖费、运营管理费都符合相关规定的事实；

3．商铺转让广告照片2份（复印件），拟证明被告现在继续在使用该商铺，并没有将商铺退还给原告的事实；

4．海南州香巴拉广场收款收据1份（复印件），拟证明2017年11月15日被告缴纳租金4万元、保证金1万元的事实；

5．共和县小区物业公司服务收费标准案表1份（复印件），拟证明原告物业服务收费标准。

被告***对原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司提交的证据发表如下质证意见：

证据1真实性予以认可，没有异议，证明指向有异议，被告为了补办营业执照签了1份补充合同，后面签订的补充合同替代了前面签订的合同，现在香巴拉广场餐厅的实际经营人是扎西卓玛；证据2予以认可，没有异议；证据3真实性认可，证明指向不予认可，上面的手机号不是被告的手机号，转让广告不是被告贴的；证据4、5予以认可，不持异议。

被告***为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：

1．《香巴拉广场商铺租赁合同》1份（原件），拟证明该合同与原告提交的《香巴拉广场商铺租赁合同》承租方不一致，被告提交的租赁合同承租人是扎西卓玛，扎西卓玛是实际经营人，且租赁合同中没有约定转让费10万元的事实；

2．营业执照及经营许可证1份（原件），拟证明涉案商铺的实际经营人是扎西卓玛的事实；

3．海南州香巴拉广场收款收据2份，拟证明被告已经交清了2017年11月15日至2018年2月15日的房屋租赁费及采暖费的事实；

4.证人卓玛本证言，拟证明2017年10月至2018年4月其在被告餐厅当厨师，因涉案商铺经常漏水、断电，2018年2月14日原、被告解除了租赁合同，2018年4月15日原告经理刘仁年检查涉案商铺物品后被告搬离，搬离时被告将商铺钥匙和遥控器交付原告经理刘仁年，其听到原告经理刘仁年说被告将商铺转租后退还十几万元房屋设备押金的事实；

5.证人由血措证言，拟证明其在被告餐厅当服务员时涉案商铺出现漏水、断电情况，扎西卓玛叫原告方处理漏水问题，原、被告商量解除了租赁合同，2018年4月12日原告经理刘仁年检查涉案商铺物品后被告搬离，其听到原告经理刘仁年说被告将商铺转租后退还押金10万元的事实。

原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司对被告***提交的证据发表如下质证意见：

证据1真实性认可，证明指向不予认可，该合同中都有被告***的签字，两份合同都是被告出面并签字捺印，合同中明确约定1万元保证金；证据2、3予以认可，并可以证明被告向原告只缴纳了4万元租金，没有缴纳全部租金的事实；证据4合同的签订的时间和证人的表述不一致，被告搬离商铺的时间和证人领取工资的时间不一致，不符合本案事实，不应当作为本案证据；证据5不予认可，收款时其只认识***，其他人其不认识，证人所述与被告陈述事实不一致。

对原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司、被告***向本院提交的证据，结合当事人的质证意见，本院认定如下：

原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司提供的证据1、2、4、5，经质证，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对证明力本院予以采信；证据3经质证，不能证明被告仍在使用该商铺，对证明力本院不予采信。

被告***提交的证据1经原告质证对真实性予以认可，原、被告认可扎西卓玛字迹由被告代签，扎西卓玛并未出面签订合同，本院认为该《香巴拉广场商铺租赁合同》系原、被告签订，对证据证明力本院予以采信；证据2、3经原告质证，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对证明力本院予以采信；证据4、5证人陈述被告从商铺搬离时间不相一致，不能证实被告涉案商铺搬离的具体时间，但能证实被告于2018年4月15日左右搬离，本院该事实予以确认，证人陈述听到原告经理刘仁年说被告将商铺转让后返还被告押金十几万元及于2018年2月14日解除了租赁合同，但被告向原告给付10万元时证人并不在场，该证言无其他证据相印证，对证明力本院不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原、被告于2017年11月4日签订《香巴拉广场商铺租赁合同》，合同主要约定原告将位于共和县恰卜恰镇香巴拉商业广场6号楼一层商铺出租给被告用于餐饮经营，租金、运营管理面积为500平方米，采暖面积为400平方米，租赁期限为2017年11月15日起至2019年12月31日，租金标准为第一年租金每平方米18元，月租金为9000元，年租金为108000元，第二年租金每平方米19元，月租金为9500元，年租金为114000元，运营管理费按500平方米计算，每平方米每月2.2元，采暖费按400平方米计算，每平方米每月6.8元，水费为一吨5元，电费为1度1.2元，租金和物业费按年支付，采暖费按采暖季一次性支付，并约定被告在签订合同时，向原告缴纳保证金1万元，保证金在租赁期满，经原告验收合格后予以退还，合同生效后，任何一方无故解除合同或因一方原因导致合同被解除，违约方应按剩余租金的20%支付违约金，并赔偿其他损失等内容。2017年11月5日，被告向原告缴纳商铺租金4万元、保证金1万元，原告将商铺交付被告使用，商铺内带有装修及厨房设施，被告母亲扎西卓玛将该商铺用于经营餐饮，并办理了营业执照及食品经营许可证。2018年4月15日左右，被告从该商铺搬离，并将钥匙交付原告公司经理刘仁年。涉案商铺张贴的转让广告留有原告公司经理刘仁年及被告电话，但原告主张该广告由被告张贴，被告主张由原告张贴，双方均未提供证据予以证明。

根据共和县发展和改革局关于香巴拉广场天然气供暖收费标准的批复文件，2014年香巴拉广场天然气供暖价格为每平米6.8元。被告租赁涉案商铺期间，未向原告支付物业费及采暖费。

另，2017年11月被告支付原告公司经理刘仁年10万元，原告收取10万元时向被告出具了收条;原告主张该收条记载10万元为转让费，被告主张记载该款为装修押金，并以收条丢失为由未向法庭提交。

本院认为，公民合法的权利受法律保护。原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司与被告***签订《香巴拉广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同对原、被告均具有法律约束力。2018年4月15日左右被告以解除该租赁合同为由于从商铺搬离并将钥匙交由原告公司经理，原告公司经理刘仁年收到钥匙后未提出异议，原、被告对在商铺门口张贴的转让广告由谁张贴说法不一，本院对该事实无法认定，但该转让广告留有原告公司经理刘仁年及被告的联系电话，双方对此均未提出异议，且原告起诉时只要求被告支付截至2018年5月31日的租金，故原、被告的上述行为应视为自行解除了《香巴拉广场商铺租赁合同》，被告已于2018年4月15日左右从涉案商铺搬离并将商铺钥匙交付原告公司经理刘仁年，现原告要求解除《香巴拉广场商铺租赁合同》及被告于2018年10月15日之前腾退商铺的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持；因原、被告已实际解除《香巴拉广场商铺租赁合同》，被告并不存在违约情形，现原告要求被告支付违约金36400元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持；依照该商铺租赁合同约定，第一年每月租金为9000元，被告租赁期间为2017年11月15日至2018年4月15日，租赁期间产生的租金为45000元，被告已于2018年11月15日支付原告租金4万元，现被告欠付原告租金5000元，被告应支付该费用；因租赁期间被告未向原告支付物业费及采暖费，依照该商铺租赁合同约定物业管理费按500平方米计算，每平方米每月2.2元，被告自2017年11月15日至2018年4月15日应付的物业费为5500元，采暖费以采暖季计算应为13600元，故对原告要求被告支付采暖费13600元的诉讼请求本院予以支持，原告要求被告给付房屋租赁费18500元、物业管理费7150元的诉讼请求缺乏相应证据证明，本院不予支持。

对于被告***的反诉请求，原、被告签订的《香巴拉广场商铺租赁合同》对转让费或押金未作明确约定，被告于2017年11月支付给原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司经理刘仁年10万元，原告经理刘仁年收取该款项后向被告出具收条，原告主张该收条上记载收取转让费10万元，被告主张该收条记载收取装修押金10万元，并约定租期结束后予以退还，被告作为收条持有人，却以该收条丢失为由未向本院提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条"有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立"的规定，被告应承担举证不能的不利后果，且庭审时被告提交的证据并不能证实其支付的10万元为装修押金及原、被告约定租赁合同解除后原告予以返还该费用的事实，被告对要求原告返还押金10万元的反诉请求未提供相应证据证实，故本院不予支持；因原、被告已自行解除《香巴拉广场商铺租赁合同》，按照该租赁合同约定原告应向被告退还保证金1万元，故对被告要求原告返还保证金1万元的反诉请求本院予以支持；被告要求原告返还租金1540元的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后10日内给付原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司房屋租赁费5000元、物业费5500元、采暖费13600元，共计24100元；

二、驳回原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司的其他诉讼请求；

三、反诉被告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司于本判决生效后10日内退还反诉原告***保证金1万元；

四、驳回反诉原告***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1691元，由原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司负担1153元，被告***负担538元；反诉费1266元，由原告海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司负担115元，被告***负担1151元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。

审判长 党 文 君

审判员 才让南见

审判员 赵 帧 帧

二○一九年二月十八日

书记员 完 玛 吉

本案适用的法律条款

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。