河南六合物业管理服务有限公司、***物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

PAGEMERGEFORMAT PAGEMERGEFORMAT 河南省郑州市中原区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫0102民初4693号原告河南六合物业管理服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区岗***9号院1号楼4层413室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，河南千益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南千益律师事务所律师。被告***，女，1977年10月8日出生，汉族，住郑州市中原区。 委托诉讼代理人：**，河南良承律师事务所律师。案由物业服务合同纠纷诉讼请求1、依法判令被告支付拖欠的物业费22123元，滞纳金1723元，共计23846元（滞纳金计算至2021年12月31日，以后滞纳金以22123元为基数，自2022年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至被告清偿完毕之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告河南六合物业管理服务有限公司诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年4月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南六合物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院认为，根据原、被告的举证、质证意见及各自保证真实的陈述，本院确认被告系郑州市中原区中原中路171号4号楼1**4层412号房屋的业主。2013年7月23日，原告与郑州万达广场投资有限公司签订《郑州市前期物业服务合同》，约定原告对郑州市中原区中原中路171号提供前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故郑州万达广场投资有限公司以案涉房屋物业建设单位名义与原告签订的《郑州市前期物业服务合同》对被告具有约束力。原、被告之间存在物业服务合同关系，原、被告双方均应当履行相关的权利义务。原告根据合同约定向被告提供了物业服务，被告未向原告支付物业服务费，已经构成违约。被告辩称原告拒绝履行物业合同，其房屋自装修入住起就存在严重的房屋裂缝及漏水问题，与本案并非同一法律关系，至于被告所反映的其楼上住户倒药渣、屎尿的问题实际系由小区其他业主自身的行为所致，原告均可另行主张解决，故本院对被告关于原告拒绝履行物业合同的答辩意见不予采信。另被告辩称案涉小区物业管理存在重大瑕疵，因物业服务是针对全体业主和整个区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。被告关于诉讼时效的抗辩，物业服务合同系持续性合同,物业费具有连续性债务的特点,虽然每期债务具有独立性,但每期债务亦具有关联性,是一个服务合同项下的整体债务,债务的整体性和关联性大于独立性，故物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间,应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，被告提出的关于诉讼时效方面的抗辩本院不予支持。对原告主张被告按照其房产建筑面积142.86平方米，按每月每平方米1.74元的标准支付2014年8月1日至2021年12月31日期间的物业费22123元的诉讼请求，本院予以支持。 被告的辩称意见作为其不支付物业服务费的抗辩理由虽然不能成立，但本院亦认为被告提交的相关照片显示的情形也说明原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，且原、被告的物业服务协议尚在持续履行中，为促进协议顺利履行，且为了今后被告能够以此次诉讼为契机，积极全面履行合同义务,本院在本次诉讼中对原告主张的滞纳金暂不予支持。同时，本院亦认为原告作为物业服务企业，在今后双方的履约过程当中，应积极与业主进行妥善、有效的沟通，提高物业服务的质量，以满足广大业主的需求。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下： 被告***自本判决生效之日起十日内支付原告河南六合物业管理服务有限公司物业费22123元； 驳回原告河南六合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199元（已减半收取），由被告***负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二二年五月二十四日 书记员　　***