江苏省苏辰建设投资顾问有限公司与江苏民生建设有限公司、某某、泰兴市天润建筑安装有限公司追偿权执行裁定书

江苏省泰兴市人民法院

执 行 裁 定 书

(2019)苏1283执异55号

异议人（利害关系人）：江苏省苏辰建设投资顾问有限公司，住所地泰兴市。

法定代表人：唐安淮，总经理。

委托诉讼代理人：肖伟，该公司泰州分公司负责人。

申请执行人：江苏民生建设有限公司，住所地泰兴市。

法定代表人：封同生，董事长。

被执行人：泰兴市天润建筑安装有限公司，住所地泰兴市。

法定代表人：***，董事长。

被执行人：***，男，汉族，1961年6月5日出生，住泰兴市。

在本院执行江苏民生建设有限公司（以下简称民生公司）与泰兴市天润建筑安装有限公司（以下简称天润公司）、***金融借款合同纠纷一案中，异议人江苏省苏辰建设投资顾问有限公司（以下简称苏辰公司）对本院执行被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人苏辰公司称，请求裁定确认异议人对泰兴市济川北路12号房屋继续存在租赁权。事实和理由：异议人与被执行人之间早在2011年就建立了租赁关系。该项事实以提供的租赁协议为凭据，租赁关系形成在先，而抵押权形成于2015年1月22日，即抵押权形成在后，租赁关系远远早于抵押关系。虽然第二份租赁合同签订于2017年4月30日，但该份合同系第一份租赁合同的延续，不是新设立的租赁关系，法院不能断章取义地解释该租赁关系。事实上，异议人一直在所租房屋中经营，从未变更经营场所，该事实有缴纳租金的收据可以证明。也正是因为异议人基于租赁关系延续的信赖，对所租房屋又投入几大万元进行了装修，法院涤除行为会导致异议人巨大损失，违反了不得侵犯他人合法权益的原则，也就是说，不能为了保护申请执行人的权益就侵犯异议人的合法权益。退一万步讲，抵押权成立时，异议人尚未重新装修，但是，异议人于2016年底对所租房屋重新进行了装修，新装修物不在抵押权的范围内，即使申请执行人行使抵押权，申请执行人只能就抵押权成立时的现状行使抵押权，应当将异议人新装修的费用单独进行评估，并根据租赁合同约定由被执行人向异议人支付装修费。另外，因法院涤除租赁权产生的损失也应当由利害关系人赔偿。根据买卖不破租赁的原则，即使申请执行人行使抵押权，对该房屋进行拍卖，原租赁关系对竞买人仍然具有约束力，原租赁关系继续有效，法院没有涤除的必要性，涤除的理由也不充分。所以，法院涤除异议人租赁权的理由不能成立。现提出以上异议，请法院根据法律规定支持异议人的异议请求。

民生公司称，法院（2018）苏1283执113号之五执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回异议人的申请。

本院查明，中国建设银行股份有限公司泰兴支行（以下简称泰兴建行）与天润公司、民生公司、***金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出(2017)苏1283民初1021号民事调解书：一、泰兴建行与天润公司一致确认截止2017年10月23日，天润公司尚欠泰兴建行借款本金900万元、利息及罚息421587.66元，合计9421587.66元。此款天润公司保证于本调解书生效之日起三日内偿还泰兴建行。二、天润公司于本调解书生效之日起三日内给付泰兴建行诉前案件受理费5000元、诉前保全担保费13000元、律师代理费100000元。三、民生公司、***对本调解书第一项、第二项中天润公司的还款义务承担连带清偿责任。四、民生公司、***偿还上述相应款项及案件受理费、保全费等费用后有权向天润公司及其他担保人追偿。五、民生公司代为偿还本调解书第一项、第二项中所有款项后，有权要求泰兴建行于收到上述款项三日内申请解除在本案中对天润公司、***所涉财产采取的保全措施。案件受理费75591元，减半收取37795.5元，保全费5000元，合计42795.5元，由天润公司、民生公司、***承担连带责任。（此款于本调解书生效之日起三日内给付泰兴建行）。民生公司在代为履行还款义务后向天润公司、***追偿，于2018年1月8日向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年3月6日作出（2018）苏1283执113号之一执行裁定：查封被执行人天润公司名下位于泰兴市济川街道济川路12号的房产，查封期限为三年。查封被执行人天润公司名下位于泰兴市××川街道××路西侧××号的房产，查封期限为三年。查封被执行人天润公司名下位于泰兴市××商住楼南2的房产，查封期限为三年。本院于2018年7月27日作出（2018）苏1283执113号之二执行裁定：一、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市济川街道济川路12号的房产（不动产权证号：00081884）及附属物。二、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市××川街道××路西侧××号的房产（不动产权证号：00081885）及附属物。三、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市××商住楼南2的房产（不动产权证号：00089549）及附属物。本院于2019年5月16日作出（2018）苏1283执113号之五执行裁定：一、涤除江苏省苏辰建设投资顾问有限公司泰州分公司对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号北侧办公楼一层东享有的租赁权。二、涤除泰兴市木子烟酒经营部对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号办公楼一楼西两间享有的租赁权。三、涤除泰州市云起堂文化传媒有限公司对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号办公楼二楼整层享有的租赁权。四、涤除新视线窗帘店对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号综合楼一层南一间半及二楼整层享有的租赁权。五、涤除洪亚平（泰兴市鑫雅茶叶店）对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼一层中间两间门面房享有的租赁权。六、涤除殷胜利（新红油漆店）对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼一层门面左侧两间享有的租赁权。七、涤除江苏博诚律师事务所对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼四层享有的租赁权。八、涤除泰兴市华扬建筑装饰工程有限公司对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼五层享有的租赁权。九、涤除泰兴市鼎新建设工程有限公司对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼三层享有的租赁权。上述第三人均限于本裁定书生效之日起十五日内迁出各自所占有的房屋。现异议人苏辰公司向本院提出书面执行异议。

另查明，上述房地产已于2015年1月22日在泰兴市不动产登记中心登记抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司泰兴支行（以下简称泰兴工行）；2017年6月26日，工行江苏分行将泰兴工行对被执行人天润公司享有的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司。2018年2月1日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向本院提出诉讼，本院依法作出（2018）苏1283民初1437号民事判决书，判决主文第四条：天润公司不履行还款义务时，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以天润公司位于泰兴市××镇××房产及土地[房屋所有权证：泰房权证泰兴字第××号、泰房权证泰兴字第××号，土地使用权证:泰国用（2015）第633号]折价或者以拍卖、变卖该房产及土地的价款优先受偿。现该民事判决书已经生效，2018年11月13日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向本院申请执行，执行案号为（2018）苏1283执3913号。在执行过程中，2019年1月11日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司将债权转让给宁波海广资产管理有限公司，2019年3月19日宁波海广资产管理有限公司申请变更（2018）苏1283执3913号执行案件申请执行人为宁波海广资产管理有限公司，本院于2019年5月12日裁定变更（2018）苏1283执3913号执行案件申请执行人为宁波海广资产管理有限公司。抵押权人宁波海广资产管理有限公司以租赁权的存在影响其抵押权实现为由，申请涤除案涉房屋的租赁权。

审查过程中，苏辰公司提供其与天润公司于2017年4月30日签订的《房屋租赁合同》，约定：天润公司将位于泰兴市济川街道济川路12号北侧办公楼一层东出租给苏辰公司使用，租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日，租金每年28000元，租金已支付至2019年4月30日。

本院认为，发生法律效力的民事判决、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，本院(2017)苏1283民初1021号民事调解书已发生法律效力，民生公司在代为履行还款义务后，有权向天润公司、***追偿。民生公司申请执行后，本院对被执行人天润公司的财产采取拍卖等强制执行措施，符合法律规定。

抵押登记具有公示公信效力。房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，法院有权将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。本案中，苏辰公司提供的其与天润公司《房屋租赁合同》签订时间应为2017年，但泰兴工行与天润公司于2015年1月22日办理了涉案房产的抵押登记，因此，应当认定涉案房屋为先抵押后租赁。现宁波海广资产管理有限公司作为债权人和抵押权人申请执行，本院在执行中裁定拍卖涉案房屋，并涤除苏辰公司的租赁权，符合法律规定，故苏辰公司提出的执行异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：

驳回江苏省苏辰建设投资顾问有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向泰州市中级人民法院申请复议。

审　判　长　　刘　军

人民陪审员　　尹必峰

人民陪审员　　周沁园

二〇一九年九月二十三日

法官　助理　　叶秋云

书　记　员　　陈　力