重庆市渝耀建设工程有限公司与某某,重庆市奉节县青莲镇新政村村民委员会合同纠纷一审民事判决书

重庆市奉节县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）渝0236民初2544号

原告（反诉被告）：重庆市渝耀建设工程有限公司，住所地重庆市南岸区通江大道214号，统一社会信用代码915000007717571676。

法定代表人：袁衍发，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：易建国，男，1976年7月21日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司职工。

委托诉讼代理人：曹启坤，重庆夔府律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1966年2月14日出生，汉族，住重庆市奉节县。

委托诉讼代理人：于诗令，重庆百安律师事务所律师。

被告：重庆市奉节县青莲镇新政村村民委员会，住所地重庆市奉节县青莲镇新政村3组，统一社会信用代码545002360656733108。

法定代表人：周炳全。

原告重庆市渝耀建设工程有限公司（以下简称渝耀公司）与被告***、重庆市奉节县青莲镇新政村村民委员会（以下简称新政村委会）合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，被告***于2021年6月17日提出反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序进行公开开庭审理。***在诉讼中申请对涉案房屋的装修损失进行评估，本院依法委托重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。渝耀公司的委托诉讼代理人曹启坤，***及其委托诉讼代理人于诗令到庭参加诉讼。被告新政村委会经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）渝耀公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告***立即支付房款21,876元及资金占用期间利息损失（从2017年9月4日起至2020年8月19日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2020年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费用由被告承担。2021年9月27日，渝耀公司将诉讼请求变更如下：1.判令***返还位于青莲镇新政村地灾移民安置点×住宅和×门市；2.判令***赔偿损失（按住房和门市各以600元/月的房屋租金标准计算至返还房屋之日）。事实和理由：2014年，新政村白果寨受“8.31”特大洪灾影响出现大滑坡，造成该处无地方重建，经青莲镇向县重建办请求并经奉节县人民政府同意，在新政村（小地名：肖家祠）新建集中安置点。2014年10月1日，原告与被告新政村委会签订《奉节县青莲镇新政村地灾安置点代建合同》一份，约定由原告作为建设施工单位，与被告新政村委会联合承建该安置点。合同签订后，原告便开始进场建设施工，于2016年1月工程竣工。2016年7月28日，经重庆市建设工程质量检验测试中心检测房屋结构安全合格。2017年9月4日，原告与***签订《青莲镇新政村地灾移民安置点购房合同》一份，***选择原告承建的×住宅和×门市，住房按1280元/㎡计算，门市按1580元/㎡计算，面积按照建筑面积计算。2019年4月23日，经奉节县规划信息服务中心测量并作出不动产（土地房屋）变更测量报告。合同签订后，***支付了房款160,000元。***于2013年签订了宅基地复垦协议，对原有农村宅基地进行了复垦，根据政策不得新申请宅基地，其明知不得新申请宅基地的情况下与我方签订合同，导致合同违反法律的强制性规定是其自身原因造成，我方在签订合同时不可能知晓该事实，不能办理房产证不是原告的过错。请依法判决。

被告（反诉原告）***辩称，门市是2015年买的，写的儿子周定贵的名字，住房是2017年买的，我已经支付了160,000元房款。买房的时候提交了户口和身份证，没有要求提交其他资料，经手人刘泽兵说房屋是移民搬迁的安置房，能办理房产证。我不属于安置人员，如果当时解释一下不能办房产证，我就不会购买。签订合同时，卖方应严格审核买方的主体资格，原告是以安置房为名，实施了商品房买卖，存在不严谨、虚假的信息告知。合同约定房产证由卖方办理，但所卖房屋不能办理房产证，因此不能实现合同目的，原告存在严重过错，请法院解除合同或确认合同无效，判决退还房款，并赔偿损失。装修损失应按装修时的市场价格计算，被告不同意折价。***向本院提出反诉请求：1.解除购房合同或确认购房合同无效；2.退还购房款160,000元，并支付利息损失30,000元，从支付房款之日起至返还房款之日止；3.赔偿住房装修损失98,135元，门市装修损失3091元；4.房屋装修损失鉴定费10,000元；5.律师代理费7500元，差旅费6000元；6.返还定金32,000元；7.从2017年11月30日起计算装修费用利息损失20,000元；8.2017年至今房屋买卖差价10,000元；9.诉讼费用由反诉被告承担。

被告新政村委会未作答辩。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当时进行了质证。渝耀公司提交了以下证据：1.渝耀公司的营业执照复印件、***的身份证复印件及家庭户口信息复印件；2.《奉节县青莲镇新政村地灾移民安置点代建合同》复印件、《青莲镇新镇村地灾移民安置点购房合同》复印件；3.奉节县青莲镇人民政府《关于新政村集中安置点办理相关手续的请示》及附件复印件、重庆市人民政府关于《奉节县建设安坪镇等19个乡镇（街道）农村宅基地农用地转用的批复》及其附件复印件、奉节县人民政府办公室公文处理单复印件、奉节县青莲镇人民政府关于肖家祠安置点办理房产证的函及附件复印件、关于青莲镇肖家祠安置点办理房产证的处理意见复印件；4.重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告复印件、不动产（土地房屋）变更测量报告复印件；5.不动产权证复印件、农村宅基地权属变更通知复印件；6.奉节县青莲镇人民政府出具的证明；7.奉节县人民政府《关于印发奉节县进一步调整征地拆迁补偿安置标准实施细则的通知》复印件。***的质证意见如下：对证据1予以认可；对证据2的关联性认可，合法性建设许可证成立；对奉节县青莲镇人民政府关于肖家祠安置点办理房产证的函及附件的合法性不认可；对关于青莲镇肖家祠安置点办理房产证的处理意见的真实性认可，合法性不认可；对证据4不认可；对证据6予以认可；对证据7的标准不认可。***提交了以下证据：1.购房合同复印件；2.房款收据复印件4张；3.房屋现状照片；4.***和周定贵的户口信息；5.代理合同及律师费发票复印件；6.装修费单据复印件；7.鉴定费交款凭证复印件、鉴定费发票。渝耀公司的质证意见如下：对购房合同的真实性无异议，对证明目的有异议，双方是联合建房，不是买卖合同关系；对证据2、4、7认可；对证据3的证明目的有异议；对证据5的真实性认可，对关联性和证明目的有异议；对证据6不认可。本院根据***的申请，委托重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司作出的重立信鉴（2021）字第010号司法鉴定估价报告、司法书面解释申请书复函。渝耀公司对证据无异议；***对折价计算装修损失有异议，认为应按装修时的市场价格计算，门市的装修损失同意按与渝耀公司协商的金额3091元计算。本院审查认为，渝耀公司提交的证据1-6、***提交的证据1、2、4、7具有真实性，予以采信；渝耀公司提交的证据7与本案无关联，不予采信；***提交的证据3不能证明房屋的破损情况，不予采信；证据5具有真实性，但渝耀公司与***签订的合同没有对履行合同发生争议后律师费的承担进行约定，该证据不能作为本案的证据，不予采信。证据6的真实性无法核实，不予采信。重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司作出的重立信鉴（2021）字第010号司法鉴定估价报告、司法书面解释申请书复函，系本院根据***的申请依法委托重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司作出，鉴定程序合法，可以作为认定本案事实的依据，予以采信。

本院经审理认定事实如下：2014年10月1日，新政村委会作为甲方，渝耀公司作为乙方，签订《奉节县青莲镇新政村地灾移民安置点代建合同》，约定的主要内容如下：按照国家相关政策，大力支持生态移民建设，做到统一规划，统一风貌，达到整体效果，协商联合建设奉节县青莲镇新政村生态移民安置点工程。并对房屋结构，房屋承建范围，质量要求，安全责任，房屋工期，工程造价，付款方式，房屋手续的办理及保修责任等进行约定。***之子周定贵向渝耀公司购买门市一间，于2015年7月5日向渝耀公司支付款项30,000元、于2016年1月6日支付款项35,000元。2017年9月4日，渝耀公司作为代建方（甲方），***作为购买方（乙方），签订《青莲镇新政村地灾移民安置点购房合同》，约定的主要内容如下：按照国家相关政策，大力支持生态移民建设，做到统一规划，统一风貌，达到整体效果，协商联合建设奉节县青莲镇新政村生态移民安置点工程。并对房屋结构，房屋承建范围，质量要求，安全责任，房屋工期，房屋价款，付款方式，房屋手续的办理，保修责任及违约责任等进行约定。其中房屋工期约定签订合同起大约十个月完工，若因不可抗拒的因素，工期顺延。房屋价款按建筑面积计算，×号，门市×，住房每平方1280元，门市每平方1580元。开工前收取房屋定金捌万元，工程竣工验收合格后付总款的98%，剩余的2%等房屋产权证办下来之后支付。房屋签订合同后，村委会及时提交办理房屋手续所需的相关证件，由甲方统一办理。甲方自本房屋验收合格后，交付乙方使用之日起，按照《新建商品质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。从签订合同之日起不按照合同履行的，甲方有权向乙方收取违约金1万元，若甲方违约，应赔偿乙方1万元违约金。***与渝耀公司协商解除其子周定贵与渝耀公司签订的合同，将周定贵所购买的门市写入***与渝耀公司签订的《青莲镇新政村地灾移民安置点购房合同》。合同签订时，***支付房款80,000元，后于2017年12月12日支付房款15,000元。***之子周定贵于2021年6月29日向本院提交申请书，表示放弃本案所涉及的门市所有权，由其父亲***全权处理。***在诉讼中陈述，其于2015年7月5日接受门市，于2017年9月4日接受住房，渝耀公司予以认可。

2016年7月28日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出检测报告，鉴定奉节县8.31灾后重建青莲镇新政村安置工程1#楼、5#楼工程地基基础现状稳定，上部结构安全，设计条件下可安全使用。2016年11月25日，重庆市人民政府作出渝府地[2016]1741号《关于奉节县建设安坪镇等19个乡镇（街道）农村宅基地农用地转用的批复》，同意奉节县将安坪镇海角村6社等19个乡镇（街道）41个村（社区）50个社集体农用地2.4788公顷和未利用地0.1809公顷转为建设用地（含本案房屋建设所涉土地）。奉节县青莲镇人民政府于2018年12月15日向奉节县人民政府请示关于新政村集中安置点办理相关手续，奉节县违法建筑整治工作指挥部办公室于2019年1月2日作出《关于青莲镇肖家祠安置点办理房产证的处理意见》。该处理意见记载青莲镇肖家祠“8.31”安置点项目业主是青莲镇人民政府，在抢险救灾工作中，灾民安置房相关手续实行边建边办，并且政府承诺为灾民办好房屋产权证。提出的处理意见如下：对被洪水冲毁的房屋，按政府要求安置的104户灾民，简化程序，国土房管部门直接办理房屋产权证。安置点建设时政府搬迁5户、污水处理厂建设征地搬迁4户，共9户，安置在肖家祠安置点的，简化程序，国土房管部门直接办理房屋产权证。由于洪灾造成部分房屋受损、居住条件差，自愿到安置点居住的其他村村民13户，按镇上要求，统一风貌，实行限价。简化程序，由国土房管部门直接办理产权手续。补缴土地有偿价款80元/㎡，罚款30元/㎡。对在该安置点已安置的对象户，由青莲镇人民政府对原宅基地进行复垦。该安置点房屋建设面积以国土房管部门实测为准。渝耀公司提交的不动产权证（涉案房屋所在楼栋总证）记载，涉案房屋坐落于奉节县青莲镇新政村3社，用途为农村宅基地。根据青莲镇新政村集中安置点享受住房政策对象购房花名册记载，***所购房屋和门市系“8.31”重建户黄得举转卖。

奉节县青莲镇人民政府出具证明，证实***于2013年申请农村宅基地复垦，2019年通过验收，已兑付复垦补偿资金70,290.75元。因渝耀公司建设的涉案房屋系宅基地，***将原有宅基地及其附属设施用地复垦后，按规定不得新申请宅基地，渝耀公司不能为***办理房屋的产权证，***拒绝支付购房尾款而导致本案诉讼。本院根据***的申请，依法委托重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋和门市的装修费用进行评估，重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司于2021年8月16日作出重立信鉴（2021）字第010号司法鉴定估价报告，住房的评估价值为65,750元，门市的评估价值为1416元。***支付了评估费10,000元。因鉴定机构漏评门市防盗网及地坪损失，渝耀公司与***在庭审时协商确定该部分损失为1675元。

本院认为，渝耀公司所建涉案房屋系农村宅基地，***已于2013年申请对其原有农村宅基地进行复垦，并领取复垦补助资金，其不得新申请宅基地，故渝耀公司与***于2017年9月4日签订的《青莲镇新政村地灾移民安置点购房合同》违反法律的强制性规定，属于无效合同。***之子周定贵于2021年6月29日向本院提交申请书，表示放弃本案所涉及的门市所有权，由其父亲***全权处理，本院予以确认。根据合同无效的法律后果，因该合同取得的财产应相互返还，对于不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，故***应将所购买的住房和门市返还给渝耀公司，渝耀公司应将房款160,000元全额返还给***。***在居住期间对住房和门市进行了装修，对于无法拆除部分，渝耀公司应当予以折价补偿。在合同确认无效时，***对房屋的装修已实际使用多年，因此，无论是折价补偿或者按过错分担损失，均应按装饰装修折价后的现值确定。本院根据***的申请委托专业机构对住房和门市装修的现值进行评估，住房的装修损失为65,750元、门市其他装修损失为1416元，本院予以确认。鉴定机构漏评门市防盗网及地坪损失，经渝耀公司与***庭审时协商，门市防盗网及地坪损失确定为1675元，故门市的装修损失确定为3091元（1416元+1675元）。渝耀公司作为案涉房屋的建设者，对所建房屋的土地性质最为了解，其未提交证据证明在与***签订合同时已如实告知所建房屋的土地性质，也没有审查***能否申请宅基地，存在过错。***未提交证据证明在与渝耀公司签订合同时如实告知已将原有宅基地复垦的事实，也未能向相关部门了解渝耀公司所建设房屋的土地性质，也存在过错。对于损失的负担，本院确定由渝耀公司承担70%的责任，***承担30%的责任。对于房屋的装修损失68,841元（65,750元+3091元），由渝耀公司补偿48,188.7元（68,841元×70%），余下部分由***自行承担。***支付的评估费10,000元，由渝耀公司承担7000元。原、被告双方签订的合同系无效合同，无效合同不具有可履行性，故***提出由渝耀公司赔偿购房差价及返还定金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。***提出由渝耀公司承担因诉讼支付的律师费、差旅费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因双方对导致合同无效均有过错，***作为买受人已实际占有使用房屋，从签订合同时起至将房屋返还渝耀公司期间的占有就构成无权占有，应当支付使用费。反之，渝耀公司也应当向***支付资金占损失。房屋使用费和资金占用损失之间符合法定抵销条件，一经抵销，各自的债务均归于消灭，因此，在***返还房屋之前，渝耀公司仅须返还本金，无须支付利息，对于渝耀公司提出由***支付房屋使用费的诉讼请求及***提出由渝耀公司支付资金占用损失的反诉请求，本院均不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条规定，判决如下：

确认重庆市渝耀建设工程有限公司与***于2017年9月4日签订的《青莲镇新政村地灾移民安置点购房合同》无效；

被告***于本判决生效后三十日内将位于奉节县青莲镇新政村地灾移民安置点×住房和×门市返还给原告重庆市渝耀建设工程有限公司；

反诉被告重庆市渝耀建设工程有限公司于本判决生效后三十日内退还反诉原告***（含其子周定贵支付的费用）支付的购房款160,000元、补偿住房及门市装修损失费用48,188.7元；

反诉被告重庆市渝耀建设工程有限公司于本判决生效后三十日内支付反诉原告***垫付的评估费7000元；

驳回原告重庆市渝耀建设工程有限公司的其他诉讼请求；

驳回反诉原告***的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1704元，反诉案件受理费6050元，共计7754元，由重庆市渝耀建设工程有限公司负担6231元，由***负担1523元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审　判　长　　李美淼

人民陪审员　　甘立勋

人民陪审员　　代永久

二〇二一年十一月一日

法官　助理　　李　威

书　记　员　　姜　山

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