重庆万源机械化有限公司与重庆天悟纳米技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）渝五中法民终字第04574号

上诉人（原审被告）重庆天悟纳米技术有限公司，住所地重庆市大渡口区建桥工业园区C区石林大道9号，组织机构代码69121774-2。

法定代表人何小林，执行董事。

委托代理人余杨，男，1966年3月23日出生，汉族。

委托代理人董永伦，女，1971年1月12日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）重庆万源机械化有限公司，住所地重庆市大渡口区新城明珠31-3，组织机构代码73394568-5。

法定代表人覃小龙，总经理。

委托代理人刘晋，重庆箭宇律师事务所律师。

委托代理人王恒，重庆箭宇律师事务所律师。

上诉人重庆天悟纳米技术有限公司与被上诉人重庆万源机械化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市大渡口区人民法院于2014年6月23日作出（2014）渡法民初字第00665号民事判决。重庆天悟纳米技术有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2011年10月26日，重庆万源机械化有限公司（甲方）与重庆天悟纳米技术有限公司（乙方）签订《重庆万源科技孵化楼租赁合同》，约定甲方将位于重庆市大渡口区建桥工业园C区（石林大道9号）重庆万源科技孵化楼第1层的一部分（租赁范围一面积为685平方米）和科技孵化楼右侧钢结构厂房（租赁范围二面积为670平方米）出租给乙方；租赁期限为三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止；在租赁期限内租金单价为每月7元／平方米；租金按季度交纳，采取先交租金后使用原则，租赁范围一的季度租金为14385元，租赁范围二的季度租金为14070元，乙方应当提前15日交纳下季度的租金；租金从2011年11月1日起开始计算；在租赁期间，水费、电费按表计量，甲方为乙方提供自来水厂的水，直径为50水管到租赁范围一厂房内，租赁范围二水管不进入厂房内；乙方不按时支付租金，超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同，收回该房屋。2012年7月18日和12月12日重庆万源机械化有限公司两次向重庆天悟纳米技术有限公司寄送《律师函》，催告重庆天悟纳米技术有限公司交纳房屋租金。2013年1月5日，重庆天悟纳米技术有限公司向重庆万源机械化有限公司出具《承诺书》明确，重庆天悟纳米技术有限公司租赁重庆万源机械化有限公司科技楼厂房及钢结构厂房，本应于2012年10月16日支付给重庆万源机械化有限公司下一季度（2012年11月1日至2013年1月31日）租金；同时，2013年1月16日需支付重庆万源机械化有限公司2013年2月1日至2013年4月30日一个季度的租金。现因重庆天悟纳米技术有限公司资金极为紧张，特向重庆万源机械化有限公司申请延迟付款，并承诺2013年1月29日前一次性向重庆万源机械化有限公司支付上述所欠租金，若2013年1月29日重庆天悟纳米技术有限公司仍未付清上述款项，则重庆天悟纳米技术有限公司愿承担由此产生的法律与经济责任。2013年4月28日和2014年2月19日，重庆万源机械化有限公司再次向重庆天悟纳米技术有限公司发送《律师函》催收租金，其中后一封《律师函》重庆天悟纳米技术有限公司于2014年2月20日签收，重庆万源机械化有限公司在函件中通知重庆天悟纳米技术有限公司因其逾期不支付租金，解除双方于2011年10月26日签订的《重庆万源科技孵化楼租赁合同》，请重庆天悟纳米技术有限公司于2014年2月28日前结清所欠房租，并由重庆天悟纳米技术有限公司承担违约责任。现重庆天悟纳米技术有限公司欠重庆万源机械化有限公司自2012年11月1日至2014年2月20日的厂房租金为148598.40元（28455元／季度×5个季度＋（28455元／季度÷90天／季度×20天））。

一审另查明：2010年5月27日，重庆万源机械化有限公司所有的万源科技孵化楼工程取得《建设用地批准书》；同年7月1日，该工程取得《建设用地规划许可证》；2013年11月11日，重庆万源机械化有限公司取得了轻钢厂房、生产厂房和门岗的《建设工程竣工规划核实确认书》；2014年2月28日，本案所涉厂房工程消防验收合格；同年4月14日，万源科技孵化楼工程取得《建设工程竣工验收备案登记证》。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应按合同约定履行自己的义务。本案中，重庆万源机械化有限公司、重庆天悟纳米技术有限公司签订的《重庆万源科技孵化楼租赁合同》系双方的意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，重庆万源机械化有限公司因重庆天悟纳米技术有限公司逾期未支付租金，多次向重庆天悟纳米技术有限公司寄送律师函催收，重庆天悟纳米技术有限公司在合理期限内仍未履行付款义务，故重庆万源机械化有限公司可依法解除双方租赁合同。后重庆万源机械化有限公司将解除合同的意思表示送达重庆天悟纳米技术有限公司，且重庆天悟纳米技术有限公司未在合理期限内提出异议，故双方于2011年10月26日签订的《重庆万源科技孵化楼租赁合同》自上述通知在2014年2月20日送达重庆天悟纳米技术有限公司时解除，依法予以确认。在合同存续期间，重庆天悟纳米技术有限公司累计欠付租金148598.40元，应依法向重庆万源机械化有限公司支付。在双方租赁合同解除后，重庆天悟纳米技术有限公司应在合理期限内腾退租赁的房屋。对于重庆天悟纳米技术有限公司辩称重庆万源机械化有限公司提供的厂房不合格，造成其生产经营受到严重影响的意见，因重庆天悟纳米技术有限公司在其出具的《承诺书》中陈述逾期未付款系公司资金紧张造成，且重庆天悟纳米技术有限公司自租赁重庆万源机械化有限公司厂房至今已长达两年多，重庆天悟纳米技术有限公司举示的证据也不足以证明其在此期间对租赁物提出过异议，显然不符合生活常理，故重庆天悟纳米技术有限公司在长达两年时间内使用并占有租赁物，且未在合理期限内提出异议，有理由相信重庆万源机械化有限公司提供的房屋符合双方约定，即对重庆天悟纳米技术有限公司提出的该辩解意见，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。因重庆天悟纳米技术有限公司的逾期未支付租金的行为造成合同解除，理应由重庆天悟纳米技术有限公司承担相应的违约责任，又因重庆万源机械化有限公司未举证证明其损失的大小，而重庆天悟纳米技术有限公司逾期未付租金客观上给重庆万源机械化有限公司造成了资金占用损失，故从2012年11月1日起至本清时止，以重庆天悟纳米技术有限公司当季度所欠租金为基数（不足一季度的，以实际所欠租金为准），按中国人民银行同期贷款利率主张重庆万源机械化有限公司的违约金请求。对于重庆万源机械化有限公司主张从2010年起至2014年5月7日止按租金标准计算租赁物占用损失，因重庆天悟纳米技术有限公司在双方合同解除后仍继续占用租赁物，客观上造成了重庆万源机械化有限公司无法使用房屋，产生了闲置损失，故根据双方解除合同的时间确定重庆天悟纳米技术有限公司应按租金标准从2014年2月21日起至2014年5月7日止支付重庆万源机械化有限公司的厂房占用损失23712.75元（28455元／季度÷90天／季度×75天）。据此，判决：“一、原告重庆万源机械化有限公司与被告重庆天悟纳米技术有限公司于2011年10月26日签订的《重庆万源科技孵化楼租赁合同》于2014年2月20日予以解除，被告于本判决生效后十五日内腾退其承租的房屋；二、被告重庆天悟纳米技术有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万源机械化有限公司2012年11月1日起至2014年2月20日止的房屋租金148598.40元；并从2012年11月1日起至付清本金为止，以当季度所欠租金为基数（不足一季度的，以实际所欠租金为准），按中国人民银行同期贷款利率计付违约金；三、被告重庆天悟纳米技术有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万源机械化有限公司从2014年2月21日起至2014年5月7日止厂房占用损失23712.75元；四、驳回原告重庆万源机械化有限公司的其他诉讼请求。”

重庆天悟纳米技术有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回重庆万源机械化有限公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由重庆万源机械化有限公司负担。主要事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。重庆万源机械化有限公司交付的租赁物存在质量安全和消防隐患，在重庆天悟纳米技术有限公司使用租赁厂房期间，重庆万源机械化有限公司也一直未能提供《消防验收合格证》和《建设工程竣工验收备案登记证》。因重庆万源机械化有限公司的房屋质量问题，严重影响了重庆天悟纳米技术有限公司的生产经营，重庆天悟纳米技术有限公司多次口头要求重庆万源机械化公司对租赁厂房进行整改，重庆万源机械化公司均未采取行动。基于上述事实重庆天悟纳米技术有限公司自2012年11月开始，暂停支付相应租金并要求重庆万源机械化有限公司对租赁厂房进行整改并及时办理相关合格证。重庆万源机械化有限公司直至2014年4月14日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，因此，在上述期间内，重庆天悟纳米技术有限公司一直基于先履行抗辩权的规定暂时停止支付房租。

重庆万源机械化有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。重庆天悟纳米技术有限公司使用的承租房屋是符合使用条件的，重庆天悟纳米技术有限公司在租赁房屋时，也是明知手续还在办理之中。并且其在使用过程中也没有提出过因房屋存在质量问题而影响生产经营。其应当按照租赁合同的约定按时交纳租金，否则重庆万源机械化有限公司有权提出解除合同。

本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。重庆天悟纳米技术有限公司上诉认为重庆万源机械化有限公司交付的租赁物存在质量问题，影响了其生产经营，但重庆天悟纳米技术有限公司就此并未能举示相应的证据予以证明。且从其2013年1月5日向重庆万源机械化有限公司出具的《承诺书》也明确认可其因资金紧张申请迟延付款，并未提出重庆万源机械化有限公司交付的租赁物存在质量问题。重庆天悟纳米技术有限公司上诉认为重庆万源机械化有限公司直至2014年4月14日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，其有权暂停支付房租。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准的，人民法院应当认定有效。重庆万源机械化有限公司在本案一审法庭辩论终结前已经取得了《建设工程竣工规划核实确认书》、《建设工程竣工验收登记备案证》，其与重庆天悟纳米技术有限公司签订的《重庆万源科技孵化楼租赁合同》合法有效。重庆天悟纳米技术有限公司迟延交纳房屋租金违反了合同约定，一审主张重庆万源机械化公司解除合同以及支付租金、违约金以及厂房占用损失的诉讼请求恰当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3335元，由上诉人重庆天悟纳米技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　樊仕琼

代理审判员　　夏兴芸

代理审判员　　芦明玉

二〇一四年十月二十八日

书　记　员　　黄献丽