深圳市中富雄贸易有限公司与深圳市恒壮兴商贸有限公司及深圳市天健（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤03民终15812号

上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市中富雄贸易有限公司

法定代表人：宋淑苹，执行董事。

委托诉讼代理人：李征，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄婷，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市恒壮兴商贸有限公司

法定代表人：陈锦红，总经理。

委托诉讼代理人：魏宏雄，广东华商律师事务所律师。

原审第三人：深圳市天健（集团）股份有限公司

法定代表人：韩德宏，董事长。

委托诉讼代理人：张荣富，国浩律师（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭兴，系该司员工。

上诉人深圳市中富雄贸易有限公司（以下简称中富雄公司）因因与被上诉人深圳市恒壮兴商贸有限公司（以下简称恒壮兴公司）及原审第三人深圳市天健（集团）股份有限公司（以下简称天健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初49872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

中富雄公司的上诉请求：1、撤销原审判决第一至三项，改判“1、恒壮兴公司支付中富雄公司2015年11月1日至2017年8月31日的租金人民币3657805元和逾期付款的利息（利息按中国人民银行贷款基准利率的标准计算，自每月租金应付未付之日起计至实际付款之日止）；2、恒壮兴公司迁离深圳市福田区xxx路与xx路交界xx角xx大厦裙楼二层物业、将该物业返还给中富雄公司并按双倍租金标准向中富雄公司支付赔偿金（自2017年9月1日起计至租赁物业实际返还中富雄公司之日）”;2、本案全部诉讼费、保全费由恒壮兴公司承担。

上诉事实与理由：一、一审判决违反法定程序。(一）为查明案件事实，中富雄公司先后三次提交《鉴定申请》，一审未予查明及处理。三次鉴定分别是开庭前规定期限内向一审法院递交了关于《补充条款》与《房屋租赁合同》公章、笔迹以及形成时间等的鉴定申请；庭审中，再次申请增加鉴定事项；开庭后递交关于张某某签字真实性、同一性、以及字迹形成时间的鉴定申请。同时，作为对天健公司证据的反驳，中富雄公司提交了《二手房买卖合同》和《合同权益转让协议书》，该两份证据上均有张某某的签字字样。但一审法院完全无视中富雄公司的申请，既未选择鉴定机构、安排鉴定事宜，也未组织对中富雄公司证据进行质证，直接在判决中认定中富雄公司放弃鉴定，违反程序。(二)如前所述，对中富雄公司提交的证据未组织质证，程序违法。(三）未对中富雄公司释明。在发生纠纷前，中富雄公司不知道《补充条款》的存在，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，如果一审法院认为《补充条款》对中富雄公司有约束力、租赁合同尚在有效期内，应向中富雄公司释明，告知中富雄公司可以变更诉讼请求。然而，一审法院也未进行任何释明。二、即使《补充条款》合法有效，一审判决在事实认定方面存在重大错误。(一）未认定恒壮兴公司拖欠租金的事实。本案系租赁合同纠纷，中富雄公司的主要诉求是要求恒壮兴公司支付拖欠巨额租金300多万元、利息及赔偿金。庭审过程中恒壮兴公司亦承认拖欠租金的事实，但一审判决未对此予以处理。（二）颠倒主从合同义务关系。1、就租赁合同而言，交纳租金、交付房屋系主要合同义务，提供发票系从合同义务。交纳租金和提供发票之间不构成对待给付关系，在涉案房屋已交由恒壮兴公司使用的前提下，无论是否提供发票，恒壮兴公司都应交纳租金。无论涉案的《补充条款》是否有效，恒壮兴公司长期拖欠租金、严重违反主要合同义务是客观事实。一审判决仅以未提供发票就认定中富雄公司无权主张租金显然是本末倒置。2、即使按一审判决的认定需提供发票，而中富雄公司已提供2017年8月的租金发票，恒壮兴公司没有理由拒付租金。3、从提供发票的实际意义而言，恒壮兴公司拟定的《协议书》曾明确约定其可以豁免中富雄公司出具租金发票的义务，可见要求提供发票只是恒壮兴公司拖延拒付租金的借口。4、如果一审法院认为中富雄公司应当先提供发票，也应查明发票不能出具的原因和责任。由于恒壮兴公司未与中富雄公司签署租赁合同，导致中富雄公司无法提供发票。一审法院将未能出具发票的原因全部归咎于中富雄公司，对中富雄公司显失公平。5、退一步而言，即便一审法院认为提供发票和交纳租金构成对待给付关系，也应从减少诉累、诉讼经济的角度出发，判令在提供发票的同时恒壮兴公司交纳欠付的租金，而不应无视恒壮兴公司欠缴租金的事实、驳回中富雄公司诉请。(三）即便根据《补充条款》的约定，由于恒壮兴公司存在违约事实，租赁合同和《补充条款》也早已解除。涉案《补充条款》所约定的租期顺延系附条件的顺延，即在恒壮兴公司未拖欠租金超过30天、未将商场整体转让予第三方经营且遵守双方租赁合同的情况下租期才顺延。但事实上，恒壮兴公司存在诸多违约行为：1、2014年2月至2014年12月，恒壮兴公司未向中富雄公司直接支付租金；2、2015年1月至2015年10月，恒壮兴公司均未能按租赁合同约定于每月5日前支付租金，尤其2015年1月、2月的租金，恒壮兴公司延迟至2015年3月才支付，拖欠租金已超过30日；3、2015年11月至2017年8月31日，恒壮兴公司长期拖欠中富雄公司的租金未予支付。尤其是2017年8月的租金，在中富雄公司已提供发票的情况下，恒壮兴公司至今仍未支付。不仅如此，对于2014年2月以前的租金交纳情况，恒壮兴公司也未提交任何证据证明其不存在违约情形。因此，《补充条款》中约定的合同期限顺延的条件并未成就，租赁合同期限也已届满，双方租赁关系早已解除。

恒壮兴公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。

天健公司答辩称：中富雄公司与恒壮兴公司之间的租金纠纷与天健公司不存在合同上的或者其他法律上的利害关系，天健公司对该双方当事人的争议无需承担任何法律责任。

中富雄公司向一审法院起诉请求：1、恒壮兴公司支付中富雄公司2015年11月1日至2017年8月31日的租金3657805元和逾期付款的利息（利息按中国人民银行贷款基准利率的标准计算，自每月租金应付未付之日起计至实际付款之日止，暂计至2017年9月5日的利息共计162924.67元）；2、恒壮兴公司迁离深圳市福田区xxx路与xx路交界xx角xx大厦裙楼二层物业、将该物业返还给中富雄公司并按双倍租金标准向中富雄公司支付赔偿金（自2017年9月1日起计至租赁物业实际返还中富雄公司之日）；3、本案诉讼费用、保全费由恒壮兴公司承担。

恒壮兴公司的反诉请求：1、确认2011年7月18日签订的房屋租赁合同书的《补充条款》合法有效，中富雄公司应遵守履行；2、中富雄公司提供2013年11月份至2015年10月份期间已支付租金的租赁发票；3、中富雄公司赔偿恒壮兴公司租金管理费损失809178元；4、中富雄公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2011年7月18日，天健公司与恒壮兴公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定恒壮兴公司承租天健公司涉案物业，租赁期限自2011年11月5日至2017年8月31日。天健公司将上述物业交付恒壮兴公司使用。2013年8月8日，中富雄公司与天健公司签订《深圳市二手房买卖合同》，中富雄公司受让涉案物业，并继受天健公司就租赁物业在《深圳市房屋租赁合同书》项下的权利义务。2011年7月18日，恒壮兴公司与天健公司还签订了《补充条款》约定，“在承租方未拖欠租金超过30天并且未将商场整体转让予第三方经营的情况下，租赁合同租期自动顺延至2021年8月31日。在承租方支付租金后，出租方应按时如数提供租赁发票，否则承租方有权拒绝支付下一个月的租金，直至出租方提供发票为止，等内容”。恒壮兴公司否认《补充条款》的真实性。天健公司提交的证据《深圳市房屋租赁合同书》《补充条款》显示，天健公司于2013年7月16日将涉案《深圳市房屋租赁合同书》《补充条款》交给了中富雄公司买卖涉案房屋时的代理人张某某，张某某在该《深圳市房屋租赁合同书》《补充条款》上签名确认收到。庭审时，一审法院明确告知中富雄公司，如申请对张某某的签名真实性进行鉴定，应于指定日期内提交书面申请，并带张某某到庭接受询问及采集签名作为鉴定样本。庭审后中富雄公司仅提交了鉴定申请。

一审法院认为，庭审时，一审法院明确告知中富雄公司，如申请对张某某的签名真实性进行鉴定，应于指定日期内提交书面申请，并带张某某到庭接受询问及采集签名作为鉴定样本。而中富雄公司涉案合同经办人张某某未到庭接受询问，由张某某亲自明确“张某某”签名是否系其所签，以及采集鉴定样本，中富雄公司申请鉴定又不让张某某到庭采集样本，视为放弃鉴定。张某某作为中富雄公司涉案物业买卖经办人也未到庭否认“张某某”签名不是其所签，故一审法院确认张某某签名的真实性，对证据《补充条款》，一审法院予以采纳。《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。天健公司在涉案物业买卖的同时，将《深圳市房屋租赁合同书》《补充条款》均交付给了恒壮兴公司，恒壮兴公司接收且未提出异议并继续履行了《深圳市二手房买卖合同》，故《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》关于天健公司权利义务均转移给中富雄公司，均对中富雄公司具有约束力。《补充条款》约定，“在承租方未拖欠租金超过30天并且未将商场整体转让予第三方经营的情况下，租赁合同租期自动顺延至2021年8月31日。在承租方支付租金后，出租方应按时如数提供租赁发票，否则承租方有权拒绝支付下一个月的租金，直至出租方提供发票为止，等内容”。中富雄公司未提供租赁发票，恒壮兴公司暂付租金，符合《补充条款》的约定，故中富雄公司在未提供前期租金发票的前提下，主张后期租金，一审法院不予支持。根据《补充条款》的约定，涉案物业尚在租赁期内，也未达到中富雄公司可以单方提前解除合同的条件，恒壮兴公司亦未同意解除合同，故中富雄公司主张恒壮兴公司迁离涉案物业，一审法院不予支持。按照《补充条款》的约定，中富雄公司应当向恒壮兴公司提供租赁发票，中富雄公司未提供2013年11月份至2015年10月份租赁发票属于违约，恒壮兴公司主张中富雄公司提供该期间的发票，一审法院予以支持。恒壮兴公司主张租金管理费损失没有提交证据证明，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第五十六条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认2011年7月18日签订的《补充条款》合法有效；二、深圳市中富雄贸易有限公司于判决生效后30日内向深圳市恒壮兴商贸有限公司提供2013年11月份至2015年10月份的租金发票；三、驳回深圳市中富雄贸易有限公司的诉讼请求；四、驳回深圳市恒壮兴商贸有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费37366元（已由中富雄公司预交），由中富雄公司负担；反诉受理费5946元（已由恒壮兴公司预交），由中富雄公司负担100元，由恒壮兴公司负担5846元。

本院经审理查明，（一）一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。

（二）本案二审庭审中，中富雄公司当庭提交了其向恒壮兴公司开具的2013年11月至2015年10月共计3641638.26元租赁发票，其中2013年11月-2015年1月期间为电子发票，2015年2月-2015年10月为纸质发票。中富雄公司当庭要求向恒壮兴公司交付上述发票，恒壮兴公司委托诉讼代理人表示经和当事人沟通，恒壮兴公司不授权其收取发票。本庭要求恒壮兴公司庭后三个工作日内与中富雄公司联系发票接收事宜。庭后，恒壮兴公司书面回复称中富雄公司当庭提交的发票不属于新证据，不予质证；同时认为中富雄公司在诉讼期间自行开具发票合法性存疑，且混淆一审已查明事实，因此，要求在本案判决生效后再依法接收租金发票。

（三）本案审理过程中，中富雄公司书面表示不再申请对张某某签字进行鉴定。

（四）恒壮兴公司一审中主张其2013年11月-2015年10月已支付但未开发票租金金额为3641638.17元。

（五）中富雄公司确认天健公司已将代收恒壮兴公司的租金转付给其。

（六）中富雄公司购买的涉案房产为xx大厦裙楼二层，登记建筑面积为3679.24平方米。

《补充条款》第1.3条约定，2015年9月1日起至2016年8月31日，租金单价为43.99元/平方米；2016年9月1日起至2017年8月1日，租金单价为46.19元/平方米。

本院认为，中富雄公司已明确表示不对张某某的签字进行鉴定，因此，一审判决认为涉案《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》合法有效，且均对中富雄公司具有约束力，该认定正确，本院予以确认。根据《补充条款》约定，承租方支付租金后，出租方应按时如数提供租赁发票，否则承租方有权拒绝支付下一个月的租金，直至出租方提供发票为止。恒壮兴公司支付了2015年10月之前的租金，在本案一审庭审辩论终结前，中富雄公司未提供相应发票，因此，恒壮兴公司此前未再支付2015年11月之后的租金具有合同依据。本案二审庭审中，中富雄公司提交了于一审后开具的2013年11月-2015年10月期间的租金发票，并要求当庭交付给恒壮兴公司，恒壮兴公司不同意接收发票，在本院要求双方庭后交接后，亦明确不接收发票，因此，恒壮兴公司因自身原因未接收发票，应视为中富雄公司已经履行了向恒壮兴公司提供已支付租金发票的义务。本案审理完毕后，恒壮兴公司可以自行向中富雄公司联系收取发票事宜。

中富雄公司已履行提供全部已付租金发票的义务，依据《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》的约定，恒壮兴公司不再拥有延期支付租金的事由，其应当支付2015年11月之后的租金。中富雄公司请求恒壮兴公司支付2015年11月1日-2017年8月31日期间的租金3657805元具有合同依据且未超过合同约定的标准，本院予以照准。中富雄公司请求恒壮兴公司支付逾期付款的利息，但因中富雄公司未按合同约定提供发票违约在先，恒壮兴公司延期支付2015年11月之后的租金不构成逾期付款，因此，中富雄公司的该项请求缺乏依据，本院不予支持。

关于中富雄公司要求恒壮兴公司搬离的请求，根据《补充条款》的约定，双方之间的租赁合同尚未到期，且恒壮兴公司未付2015年11月之后的租金符合合同约定，因此中富雄公司要求恒壮兴公司搬离缺乏事实依据，本院不予支持。

综上所述，中富雄公司的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。因出现新证据，一审判决应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初49872号第一项；

二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初49872号第二、三、四项；

三、深圳市恒壮兴商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市中富雄贸易有限公司支付2015年11月1日至2017年8月31日的租金3657805元；

四、驳回深圳市中富雄贸易有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回深圳市恒壮兴商贸有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费43312元，由深圳市中富雄贸易有限公司负担1403.56元，由深圳市恒壮兴商贸有限公司负担41908.44元；二审案件受理费37366元，由深圳市恒壮兴商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　　　　睿

审判员　吴　 春　 泷

审判员　许　 莹　 姣

二〇一八年十一月十三日

书记员　谢文琦（兼）

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。