***与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

***人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤0304民初7815号

原告（反诉被告）***，男，汉族，1972年3月4日出生，住址广东省汕尾市城区，

委托代理人罗秀绿，女，汉族，1974年11月4日出生，住址广东省陆河县，

被告（反诉原告）***，女，汉族，***出生，住址广东省广州市番禺区，

委托代理人陈炜斌，广东广和律师事务所律师。

委托代理人方强，广东广和律师事务所律师。

第三人深圳市天健（集团）股份有限公司，住所地***滨河路5020号证券大厦21层，组织机构代码19225187-4。

法定代表人辛杰。

上列原告***诉被告***、第三人深圳市天健（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉。经审查，本院受理被告反诉，与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理，原告***及其委托代理人罗秀绿、被告***及其委托代理人陈炜斌到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告在未经业主即第三人的同意，私自将租来自营的商铺分租部分给原告，在原告交付定金并购进材料进行装修时受到物业的阻拦，造成原告无法取得合法的经营场所，造成原告损失，被告应承担责任。据此，诉至本院请求判令：1、被告双倍返还定金3万元；2、被告承担原告的损失9474元；3、第三人提供与被告所签订的房屋租赁合同作为证据；4、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告书面补充事实和理由称，2016年3月3日，双方签订合同，原告并交付15000元定金，口头约定装修免租期一星期；3月4日至5日，被告清理租赁场地的设备；3月6日，经被告同意，原告安排木工先拆除天花，并和被告沟通好厨房用砖砌墙以及做好防水等相关装修材料的使用情况；3月7日上午，原告报装网线及电话，下午，运送装修材料的车到租赁物业所在停车场，受到保安阻拦，原告和被告去物业要求放行时，被告知要先消防报建后方可进场施工，后来经被告同意在旁边的楼梯雇民工搬进现场；3月8日上午，瓦工现场砌墙，下午，保安阻止工人??工，并要求报建后再施工，被告提出去找第三人的领导也没解决；3月9日，保安阻止工人施工，被告说去找第三人的领导，找了一天也没有解决，要求原告先停工，等她处理好再安排工人施工；3月10日开始停工；3月12日，被告因报建不了，要求原告清场并要求恢复原状，原告和家人去被告店里要求退回押金和补偿损失，被告没有解决问题；3月14日，原告和家人去第三人的租赁部了解情况，才得知第三人不允许被告转租，否则第三人要收回物业，被告也没有在第三人办理报建的相关手续；3月29日，原告起诉。此外，原告明确其主张涉案租赁合同有效，并当庭撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。

被告口头答辩称，1、原告所陈述的事实理由不属实，导致合同被解除的原因及责任在于原告。2、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请??法院予以驳回。

被告提起反诉称，原告与被告于2016年3月3日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告出租涉案房产，租赁期限为2016年3月10日至2019年3月9日，第一年每月租金为7500元，每月9日前支付，原告应交付押金15000元。合同签订后，原告即向被告交付房屋，原告也进驻房屋并按照其需要对房屋进行装修，但一直未交租金。因原告欲利用房屋用于经营餐厅，根据相关规定要求需进行消防报建及电力增容，据其了解，所需费用约8万元，原告认为成本过高，不愿意承担，遂毁约。因原告拒绝恢复房屋原状，被告自行雇请工人进行修复处理，花费费用11940元。根据《房屋租赁合同》约定，退房时，除另有约定外，被告有权要求原告按原状恢复或向被告交纳恢复工程所需的费用；原告拖欠房屋租金的，被告有权终止合同并收回房屋，???成被告损失的，原告负责赔偿；租赁期间，原告未交付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的5%向原告加收滞纳金。现因原告的原因导致合同解除，原告应依照合同法的规定和合同约定向被告承担违约责任并赔偿被告损失。据此，反诉请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付被告未交付的租金7500元并支付利息（滞纳金）86.09元（按银行同期贷款利率，从原告应支付租金之日暂计至提出反诉之日，实际计算至原告付清全部租金之日止）；3、确认被告有权没收押金；4、原告向被告支付恢复装修涉案房屋所支出的费用11940元；5、原告承担本案全部诉讼费用。庭审时，被告明确第二项诉讼请求的租金为第一个月的租金。

原告针对被告的反诉口头答辩称，天花拆除是因为原告承租了被告的房屋才进行的，在被告同意的情况下才进行装修的，现在原告不能继续使用房屋，所以不同意恢复原状。空调是被告自行拆除的，相关费用不应由原告承担。不支付租金的原因，是因为原告了解到被告是二房东，向第三人承租了房屋，而被告没有到第三人处进行备案，所以第三人不同意转租。不同意被告没收房屋租赁押金，在原告能使用房屋情况下押金作为原告的租赁保证金，但现在原告无法使用租赁房屋，所以押金应退回原告。

经审理查明，2016年3月3日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区鲁班大厦01层南50平方米的房屋（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，房屋用途为商业；租赁期限自2016年3月10日至2019年3月9日；第一年每月租金为7500元；乙方应于本合同生效之日向???方支付定金15000元；每月9日前向甲方交付租金；甲方于本合同生效之日起1日内将房屋交付给乙方；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金15000元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；乙方不得随意损害房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；乙方拖欠租金的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。

当日，原告向被告支付了15000元。被告开具的收款收据上载明收到房屋押金（原文为“压金”，应为笔误）两个月15000元。

随后，被告向原告交付了涉案物业，双方确认，交付时物业的状况为仅有吊顶而无其它装修的空房间。

而后，原告开始着手装修。原告拆除天花、将材料运进施工现场、砌墙之后未能再继续施工。双方陈述，停工原因系因原告需要使用涉案物业经营餐饮，而按照餐饮进行装修应进行消防报建，但涉案物业未进行消防报建；对于未进行消防报建的原因，原告陈述系需要由业主出具材料才能进行消防报建，但未能取得该材料；被告陈述系其经过沟通得知消防报建费用，告知原告后，原告认为消??报建费用过高且不愿意承担费用而停工离场，此后一直未回到涉案物业。综合双方陈述，上述产生争议并停工发生的时间在2016年3月12日之前。

2016年3月12日，被告向原告发短信，要求原告到涉案物业进行清场并恢复原状。2016年3月21日，被告向原告发短信，称，原告未依约支付租金已构成违约，故通知原告合同解除，并要求原告在3日内补交租金以及将房屋清场恢复原状。

之后，被告对涉案物业进行了清理和恢复。被告为此提交了两份深圳市格力空调收据证明发生移装空调、购买空调等费用共计8240元；此外，被告还提供了案外人张学权的说明，证明其受被告雇用清理涉案物业收取了费用1000元，之后为涉案物业恢复吊顶天花和走线，收取了材料费1200元、人工费1500元。

在发生纠纷后，双方于2016年6月6日的电话通话中，被告称：“听我说，我以前也租出过，我后面仓库是租给隔壁老妈私房菜做厨房用的，你也知道我这个后面连地板都没有铺，还给我的时候，这个事情我给你讲过”；原告称：“那是原来，那怎么我一弄就不行，是呀，我也着急，我也想弄出来”；被告称：“我们都着急，把这个事想得太简单了，事后，我也主动帮你找这方面的人沟通过”；原告称：“现在办不下来也是你的责任，不是我的责任”；被告称：“大家都有责任，不能说算我的责任”；被告称：“报是可以报，当时物业，我跟你谈了，就是费用高一些，你又说那么多钱，你就不愿意了”；原告称??“那么多钱，就应该你出，你出可以啊，没问题啊，你不愿出就不行”。

另，对于原告将涉案物业用于经营餐饮这一情况被告是否清楚的问题，原告称签约前已告知被告，被告表示可以电力增容，需要一定花费，原告同意承担；被告称原告仅告知涉案物业用于食品半成品加工，之后才发现原告经营的餐饮需要油炸加工，需要原告自己增容电力，但原告不同意承担费用。

又查，涉案物业系由被告从第三人处承租的物业的一部分，被告与第三人的租赁合同约定，被告擅自转租，构成违约。

本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告是否具有转租权，并不影响合同的效力，双方应严格按照合同履??义务。

关于合同解除问题。在原告装修期间，双方产生争议后，原告于2016年3月12日前停工离场，未再实际使用涉案物业，被告亦于2016年3月12日要求原告到涉案物业进行清场并恢复原状，即双方通过各自行为对于合同解除达成合意，合同已于此时解除，据此，本院认定涉案租赁合同于2016年3月12日解除。

关于何方存在违约的问题。双方系因原告装修和使用涉案物业需要消防报建而未进行产生争议并导致合同未再继续履行，从本案查明事实来看，双方虽然在合同中约定租赁用途为商业，但是双方都清楚原告租赁物业系用于餐饮，至于具体餐饮形式以及该餐饮经营对物业的要求，双方在合同签订时并未对此进行约定，而后在原告装修阶段，双方才得知需要进行消防报建等手续方能满足原告经营需要，但此时双方未能就消防报建的具体办理问题和费用承担问题达成一致，由此导致合同未能继续履行而解除，此系双方未能就合同未明确事项达成合意而导致的，因双方均没有证据证明涉案物业未能办理消防报建的具体原因，故不能认定任一方有违约行为，双方对于合同解除应各自承担后果。

关于双方主张的各项费用的承担问题。第一，对于原告在签约时支付的款项15000元，综合合同的约定以及收款收据的内容，可以认定该款项应为租赁保证金，而非定金，在合同解除后，被告应将该租赁保证金15000元返还原告，原告要求被告双倍返还，缺乏依据，对原告主张返还的超出部分，本院不予支持，对被告反诉要求没收该押金的请求，本院亦不予支持。第二，对于被告反诉主张的一个月租金，合同约定的起租日为2016年3月10日，而从事实查??来看，此时双方已发生争议，原告在之后亦未实际使用物业，随之合同解除，故被告要求原告支付一个月租金以及赔偿相应利息损失，缺乏事实依据，本院不予支持。第三，关于原告主张的装修损失和被告主张的恢复原状损失，如前所述，双方应对合同解除各自承担相应后果，即各自承担相应损失，故对于双方的该项请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告***于2016年3月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月12日解除；

二、被告***应于本判决生效之日起10日内向原告***退还租赁保证金15000元；

三、驳回原告***的其它本诉请求；

四、驳回被告***的其它反诉请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费787元（已由原告预交），由原告负担488元，被告负担299元。反诉案件受理费286元（已由被告预交），由原告负担6元,被告负担280元。

如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。

审判

审　判　长　张　 凌　 炜

人民陪审员　夏　 文　 郁

人民陪审员　唐　　　　琪

二〇一六年八月二十九日

书　记　员　殷智华（代）

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。