浙江凯达机床股份有限公司、诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省绍兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙06民终2458号

上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江凯达机床股份有限公司。住所地诸暨市陶朱街道环城西路**。

法定代表人：骆一峰，董事长。

委托诉讼代理人：陈胜利,浙江浣纱律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯阿华,浙江浣纱律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社。住。住所地诸暨市浣东街道双桥村/div>

法定代表人：张方文。

委托诉讼代理人：杨弢,诸暨市恒大法律服务所法律工作者。

上诉人浙江凯达机床股份有限公司（以下简称凯达公司）因与被上诉人诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社（以下简称双桥村经合社）租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初16196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

凯达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求并支持上诉人的一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁土地为留置用地错误。1.没有证据证明涉案土地系留置用地。依据被上诉人一审提交的《诸暨市人民政府办公室关于进一步完善城区村级留置土地使用管理的意见》第四条第一款规定，市国土资源局负责留置土地指标的核定、使用及登记管理，被上诉人至今无法提供涉案土地系留置用地的证据。2.涉案土地非留置用地。在一审第一次开庭后，上诉人的委托诉讼代理人向诸暨市自然环境和规划管理局空间规划管理科询问，工作人员口头答复：《诸暨市城市规划管理委员会全体会议纪要》文件中“浣东街道双桥村保留用地规划”意思是以后如征用土地的情况下会有保留用地，双桥村至今无留置用地。后上诉人向一审法院申请调取涉案土地是否是留置用地，一审法院已进行了核实情况，应明知涉案土地非留置用地。二、一审法院适用法律错误。《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中被上诉人将集体所有的土地出租给上诉人用于非农建设，违反了上述法律的强制性规定，应认定双方签订的《协议书》无效。退一步讲，即使涉案土地系留置用地，在征用或者办理转用手续之前，其土地用途仍是农用地，按当地政府文件规定，应办理土地转用手续，取得建设用地使用权后，方可出租给上诉人。同样违反了法律的强制性规定，应确认无效。另补充：三、2014年涉案土地规划已变成商住用地，上诉人已无法按合同约定合法使用该土地，即使合同有效，从2014年起被上诉人也无权要求上诉人支付租金。被上诉人从2019年开始在涉案土地上建造污水处理站，上诉人从客观上也无法使用该土地。

双桥村经合社辩称，一、关于事实认定部分，对于涉案土地的性质及留置用地的特殊性，被上诉人在一审中已多次进行过解释。“留用地”、“保留地”、“村级留置土地”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，其中留10%给当地村委会，鼓励当地村集体单独或合作开发建设，因此，“留用地”更应被称为一种项目总称，而非一种地块性质。留置地可以根据需要进行地块性质的变化，本身是地块性质待定状态的一个项目。上诉人在二审中仍以用地性质作为上诉理由，显然违反合同诚信原则，上诉人未有证据证明系用地性质的原因导致上诉人未能按约履行义务，一审法院认定事实清楚。二、关于法律适用部分，上诉人以《土地管理法》的相关规定进行抗辩，前提条件是该土地系农业用地，但因涉案土地属于留置用地，且在履行合同过程中，从未出现因用地性质导致上诉人未能按约履行的情形。因此，本案不适用上诉人提出的法律禁止性条款。综上，请求驳回上诉，维持原判。

双桥村经合社向一审法院起诉请求：判令凯达公司支付自2013年起至2019年拖欠的累计土地租赁费用355万元；并支付30万元自2013年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2014年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2015年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2016年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2017年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2018年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息。审理中，双桥村经合社将诉请中“支付30万元自2013年10月1日起”变更为“支付25万元自2013年10月1日起”。

凯达公司向一审法院提起反诉请求：1.确认双方签订的协议书无效；2.判令双桥村经合社返还凯达公司租赁款250万元，并支付该款占用期间按年利率6%计算的利息损失。

一审法院认定事实:2008年10月，浣东街道双桥村（甲方）与凯达公司（乙方）签订了协议书一份，协议约定：一、合作意向:1、甲方为贯彻落实市委、市府和浣东街道切实推进新农村建设工作精神，……在街道管理处的领导下，经村二委会和村民代表会议多次讨论达成共识，决定将骆家塘畈村级保留用地以出租共建的方式，利用凯达公司浣东厂区项目工程在建之机协议租赁给乙方，由乙方建造新农村文化体育广场和部分企业生活教育辅助用房，从而真正达到变荒为宝，……。2、乙方为实现省级重点项目凯达机床在浣东工业园区制造基地建设工程项目圆满、和谐、快速、顺利进行，……愿意承租甲方保留用地，并按诸暨创建卫生城市、山水园林城市、体育强市总格局要求，建造集体育、休闲、健身、绿化、娱乐为一体的文化广场和企业员工食堂餐厅、图书阅览、文体健身、党建中心、教育培训、会议接待和仓储停车场等内部设施，……。二、合作协议1、甲方将骆家塘畈村级保留用地50.22亩(界址见附图)整体租赁给乙方建造、管理和使用，租期为20年，即从2008年9月28日起至2028年9月28日止。租费为每年人民币伍拾伍万元，按年支付，在每年9月30日前乙方一次性支付给甲方。2、乙方留出不少于60％面积建造文化、体育、健身、绿化场所和配置相应的器械设施，符合新农村建设要求，并负责养护和管理。……3、甲方同意乙方为便利宿舍员工生活和企业生产生活区分隔管理要求，集聚文化广场人气，建造以轻钢结构为主体，柱沿高度不超过6米的职工食堂、职工之家、文教培训、会议接待和仓储停车场等设施，并以甲方名义协助乙方出面做好建设中有关部门和人员工作，办理有关手续，支持项目顺利实施。三、协议中止的处理约定:下列情视为协议中止(指协议中途停止执行)，双方应在确定中止后一个月内处理善后工作，原则上土地归还给甲方:所有已建和在建物料设施、水电绿化等归乙方自主处理，当年未到期租赁费余额，按足月计算退还给乙方:双方商妥不尽事宜，清理现场，办理协议解除手续。……2、甲方取得了保留用地土地使用权证，为获取更大利益，需要重新投标招租，本协议中止。但如果乙方继续参与竞标，在同等条件下有优先中标权。3、……。四、违约责任：发生下列情况，造成协议无法执行，视作违约，违约方应向对方支付总租期租费5%即伍拾伍万元的违约金，并按中止约定办法处理双方资产物资和签订解除协议。1、因乙方自身原因，不能及时足额支付当年租费，逾期达三个月的；2、……；3、因甲方原告造成乙方无法正常使用和管理的；4……。诸暨市人民政府浣东街道办事处第二驻村指导分中心在协议书鉴证方处盖章。

协议签订后，双桥村经合社按约交付租赁地，凯达公司自2008年起按约每年支付租金55万元，但至2013年租赁年度，凯达公司仅支付租金30万元，后未再支付租金。双桥村经合社经多次催讨未果，遂诉至法院。

双桥村经合社提起本案诉讼后，凯达公司认为协议无效，故提出反诉请求。

一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案首先要厘清的争议焦点是涉案协议书的效力问题。双桥村经合社提供诸暨市城市规划管理委员会全体会议纪要、诸政办发〔2008〕176号文件及协议书，用以证明涉案土地规划为保留地及实际用地性质是明确的，只是存在“确名”的程序问题，但并不影响对保留地的开发利用。凯达公司则认为涉案土地并非村留置地，且已被规划为高湖区征用地块，不能进行建设用地申请，双桥村经合社将农村集体土地出租用于非农业建设，也违反了《土地管理法》第六十三条规定，故双桥村经合社的土地出租行为系无效行为，相应的协议书也应无效。该院认为，首先，虽双桥村经合社未能提供涉案土地系村级留置用地的相关书面文件，但协议书中对涉案土地的性质系村级留置用地进行了明确，且诸暨市人民政府浣东街道办事处也在协议书上进行了见证，双方在签订协议时对土地性质应该明知，双方在协议签订后四年均按约履行了双方的权利和义务，现凯达公司辩称涉案土地系农用地，但相关行政部门未对土地性质作出认定，并未提供充分的证据予以证明。其以“涉案土地系农用地不能用于非农建设，主张协议无效”为由，拒绝支付剩余年限的土地租金，行为显然违反诚信原则；其次，本案具有特殊性，并非纯商业的开发建设，是根据诸暨市对村级留用地的相关规定所进行的合作开发，具有较强的政策性，目的在于推进土地流转，壮大村级集体经济，充分体现村级集体经济组织留用地资产价值。因此双桥村经合社将涉案土地以出租共建的方式整体租赁给凯达公司使用，利用方式也明确为“建设文化、体育、健身、绿化场所和配置相应器械设施”，符合政策规定，即使属于农用地，也并不存在违反《土地管理法》第六十三条规定的情形；再者，相关行政部门并未对涉案土地性质作出认定，且无论涉案土地性质如何认定，均不影响本合同的履行，在法庭辩论终结前，涉案土地均属于双桥村集体所有，凯达公司均可以按协议约定进行使用。凯达公司提供中标公告及诸暨市土地利用总体规划用以证明涉案土地已被规划为高湖区征用地块导致土地无法使用，仅凭中标公告并不能证明凯达公司主张的待证事实，而土地利用总体规划系2014年版，即使土地以后会被国家征用，也是将来的事情，凯达公司以将来的一种可能性来主张合同无效，亦缺乏依据。最后，凯达公司主张土地出租共建未经村民会议决议通过，无论是协议书上载明有“经村二委会和村民代表会议多次讨论达成共识”的内容，还是原告提供的村民会议记录，均可以证明土地出租共建已经村民会议通过，且土地出租已长达十年之久，未有任何村民纠纷发生，现凯达公司以土地未经村民会议决议通过认为土地出租行为无效，明显有违事实。

综上所述，双桥村经合社与凯达公司签订的协议书系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。但凯达公司承租后，未能按约支付租金，显属违约。现双桥村经合社要求其支付尚欠租金及自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，合理合法，该院予以支持。凯达公司自认租赁的土地因双桥村村民及城管部门阻止自2009年之后未再利用土地，凯达公司理应及时通过协商、诉讼等方式来解除协议等，但其未能提供证据证明在协议履行期内采取合理的方式主张权益，故凯达公司仍需支付租赁期间的租赁费，对于因无法利用土地等损失，凯达公司可另行主张。凯达公司主张协议书无效，并要求双桥村经合社返还租赁费，但未提供协议无效的相关依据，故对凯达公司提出的反诉请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决：一、凯达公司应支付双桥村经合社自2013年起至2019年拖欠的累计土地租赁费用355万元；并支付其中25万元自2013年10月1日起、55万元自2014年10月1日起、55万元自2015年10月1日起、55万元自2016年10月1日起、55万元自2017年10月1日起、55万元自2018年10月1日起均至款付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（自2019年8月19日起至款付清日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的利息，款限判决生效之日起十五日内付清；二、驳回凯达公司所有的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费35200元，财产保全费5000元，合计40200元，由凯达公司负担。反诉案件受理费26800元，财产保全费5000元，合计31800元，由凯达公司负担。

二审中，上诉人向本院提交了以下证据：

1.协议书附图两页（复印件），证明土地租赁目的是非农建设；

2.现场拍摄视频光盘一份，证明上诉人没有使用涉案土地，该土地由被上诉人使用的事实。

被上诉人发表意见称，对证据1的真实性不予认可，被上诉人从未看到过附件。关于涉案土地租赁的用途及性质，双方在协议书中已明确约定，应以协议书为准。证据2上诉人未提交原始载体，如果按上诉人所言，其内容是关于被上诉人在涉案土地上建造污水处理池的现场视频，因该污水处理池的建造时间为2019年下半年，系在被上诉人提起本案诉讼之后，且一审判决上诉人承担租金的时间也是计算至污水处理池建造之前，故对本案的处理没有任何影响。

本院对上述证据分析认证认为，证据1系复印件，被上诉人不予认可真实性，对于上诉人所要证明的土地租赁的目的及用途等内容，在双方签订的协议书中均有明确约定，故该证据尚不足以达到上诉人的证明目的。本院对该证据不予采纳。证据2，上诉人也未能提供原始载体，且被上诉人已就上诉人所要证明的内容进行了说明，不影响本案的相关事实认定和实体结果处理，本院不予采纳。

二审中，上诉人向本院提交了一份书面调查申请，要求本院向诸暨市自然资源和规划管理局(包括但不限于国土空间规划与管理科、规划和管制科等科室)调查调查收集以下证据：1.涉案土地是否是留置用地；2.如果是留置用地，有否办理征用或转用手续；3.涉案土地规划用途。以证明本案涉案土地不能用于出租及建设，双方签订的协议无效。

被上诉人发表意见称，上诉人已就相关调查内容向一审法院申请，一审法院已经调查了解了相关情况。故在二审中再次申请没有必要。

本院分析认为，上诉人申请调查的相关内容已在一审中提出，经向一审法官核实，一审法官确曾去核实了解相关情况，但仅得到口头答复为，涉案土地此前确曾提出过规划方案设计，但何时具体实施目前尚无定论。对于涉案双方签订的协议是否无效，应综合进行认定。故上诉人提出的申请属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定情形，本院决定不予准许。

二审中，被上诉人未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点主要集中在涉案双方当事人签订的协议书是否合法有效。如合同有效，被上诉人是否有权要求上诉人支付自2014年起的租金。首先，双方签订的协议书中对涉案土地的性质系村级留置用地进行了明确，且诸暨市人民政府浣东街道办事处也在协议书上进行了见证，应视为上诉人在签订协议时对土地性质应系明知。上诉人主张涉案土地系农用地，但目前尚未有相关行政部门对涉案土地性质作出明确认定，且也未有行政主管部门对涉案土地涉嫌违法使用作出过相应处理。协议书中约定的内容已经村二委会和村民代表会议多次讨论通过，且土地出租已长达十年之久，未有任何村民对涉案土地出租事宜提出异议。上诉人在签订协议后连续四年均按约履行，也从未提出过异议，在被上诉人向其主张拖欠租金后，上诉人以“涉案土地系农用地不能用于非农建设，主张协议无效”为由，拒绝支付剩余年限的土地租金，显然有违诚信原则。涉案土地现仍属于双桥村集体所有，凯达公司主张涉案土地已被规划为高湖区征用地块，从一审法院核实了解的情况来看，该土地利用总体规划系2014年版，但何时具体实施目前尚无定论，凯达公司以将来的一种可能性来主张合同无效，显然依据不足。综上，一审法院认定涉案协议书合法有效，凯达公司未能按约支付租金显属违约并无不当。其次，基于上述分析，上诉人主张2014年以后合同无法继续履行的上诉理由亦不能成立，至于上诉人主张被上诉人在涉案土地上建造污水处理池的事实，被上诉人已明确该污水处理池的建造时间为2019年下半年，系在被上诉人提起本案诉讼之后，且被上诉人主张支付租金的期间也未包括污水处理池建造之后，故上诉人以此为由拒绝支付涉案租金，缺乏充分依据。凯达公司主张协议书无效，并要求双桥村经合社返还租赁费依据不足，凯达公司提出的反诉请求不能成立。对于因无法利用土地等损失，一审法院亦明确凯达公司可另行主张。

综上，凯达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由浙江凯达机床股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　韦　玮

审判员　王常山

审判员　季璐璐

二〇二〇年八月三十一日

书记员　鲁　易