山东康清环保科技有限公司与济南荣耀合创电力科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审(2020)鲁01民终10177号民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁01民终10177号

上诉人（原审原告）：山东**环保科技有限公司，住所地济南市。

法定代表人：胡金涛，总经理。

委托诉讼代理人：刘天骄，山东诚信人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈桂荣，山东诚信人律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：济南***创电力科技有限公司，住所地济南市。

法定代表人：安治豪，经理。

委托诉讼代理人：万鲁娟，女，该公司职工。

委托诉讼代理人：王彦英，山东汪太源律师事务所律师。

上诉人山东**环保科技有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人济南***创电力科技有限公司（以下简称***创公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0103民初1604号民事判决书，改判支持**公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案的诉讼费用由***创公司承担。事实和理由：**公司在一审时因为证据调查不能就涉案租赁建筑性质申请了一审法院调取证据，一审法院未就涉案租赁建筑的性质调取清楚，也未对涉案租赁合同效力作出认定，就错误认定**公司主张涉案租赁建筑为违法违章建筑证据不足，明显属于事实认定不清。1.***创公司”在答辩时是以其不存在违约行为进行的答辩，换言之，其答辩不违约的前提是主张了合同有效，而且其在涉案租赁合同中的地位为出租方，涉案租赁建筑的合法性及租赁合同是否有效，其心知肚明，相关举证责任都在***创公司，但是一审法院未就该关键问题要求***创公司举证提供。重要的是，涉案《责令限期拆除违法建筑通知书》无论是向谁送达，都是就涉案租赁建筑进行的送达，***创公司主张其未收到该通知书，首先暂且不论其是否向法庭进行了虚假陈述，退一步讲，就算***创公司真未收到，那也掩盖不了涉案租赁建筑系违法违章建筑的事实，涉案租赁建筑有合法建设手续的举证责任在***创公司。2.因为涉案租赁建筑的性质属**公司不能调取的证据，**公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定在举证期内向一审法院提交了《调查取证申请》请求其依法前往党家街道办事处调取涉案《责令限期拆除违法建筑通知书》原件以及请求一审法院就该通知书所涉建筑是否属违法违章建筑进行调查。虽然有关机关因为人员调整变动暂时查找不到相关资料，但并未否认其真实性，一审法院应该再行调查，可一审法院未就本案关键证据再行调查就错误认定**公司主张涉案建筑系违法违章建筑的证据不足。一审法院于2020年4月8日前往济南市市中区党家街道办事处就涉案《责令限期拆除违法建筑通知书》及该通知书所涉建筑是否属违法违章建筑进行了调查，并就调查过程制作了《情况说明》，该《情况说明》载明因工作人员调整，负责相关档案的人员已不在此工作，暂时无法查找相关材料。该《情况说明》一没有就涉案《责令限期拆除违法建筑通知书》的真实性核实清楚，二没有就涉案租赁建筑性质作出调查确定，明显属于该调查的证据未调查清楚，代理人在质证时明确恳请一审法院再行调查，但是一审法院未再行调查，就错误认定**公司主张涉案建筑系违法违章建筑证据不足。3.一审法院认定涉案租赁建筑至今未拆除，仍有案外人在此经营办公。**公司不明白一审法院如此认定在传达什么价值取向。一审判决:“经本院实地勘验，涉案租赁房屋至今未拆除，仍有案外人在此经营办公。”**公司对一审法院该认定背后传达的逻辑十分不解，至今未拆除能代表它就是合法建筑？若真如***创公司所言不用搬走继续办公，如果行政机关果真进行了强制拆除，本案现有诉讼请求***创公司都不认可，若**公司遭遇到比本案诉讼请求更大的损失***创公司就会认可承担或者就可以判令让***创公司承担？在此，**公司提醒法院注意本案发生的时间背景，2018年，时值我市创城及拆违拆临关键之年，我们都是亲历者，彼时大规模拆除多处可见，**公司是基于对我市拆除违法违章建筑决心以及一旦被强拆会遭遇更大损失的担忧而被迫搬离涉案租赁建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定以及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，***创公司应赔偿因合同无效给**公司造成的损失，具体包括装修损失、搬家费及经营性损失。综上所述，原审判决存在认定事实不清的情形，请求法院支持上诉请求。

***创公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。

**公司向一审法院起诉请求：判令***创公司赔偿**公司装修费、搬家费及经营性等损失共计364656.45元。

一审法院认定事实：2015年3月20日，济南中通电气有限公司（作为甲方、出租方）与**公司（作为乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，载明：“第一条甲方将位于济南市市中区党家街道办事处某某村东的厂房、办公楼及附属设施（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积为3873平方米（按实测面积）。第二条租赁期限租赁期限为5年，即从2015年3月20日起至2020年3月20日止。第四条租赁费用支付年租金分两次支付，上半年3月24日，下半年9月24日，电费按月支付，每逾期一天按2%收取滞纳金。支付方式为银行电汇。第十条合同的终止甲乙双方因特殊原因若需提前终止合同，须提前一个月向对方提出，提出方应赔偿对方三个月租金。甲方厂房若遇政府规划或其他原因拆迁，甲方应根据赔偿数额，相应补偿乙方的搬家费、装修费等经济损失补偿。”

2015年3月26日，**公司（作为甲方）与济南市槐荫区丽华门窗厂（作为乙方）签订《山东**环保科技有限公司办公楼装修工程施工合同》，约定双方就**公司办公一楼及附属装修工程达成协议，采用包工包料的承包方式，工期20日历天，合同价款24万元。2016年1月5日，双方签订《补充协议》，约定：一、装修范围：楼梯间部分；一楼及室外增加部分；二、三楼项目内容变更部分；车间设备增加部分及公共区域部分等装修内容。二、工程造价143914.6元。三、工期20日历天，同主合同项目同时完成。

2016年4月，济南中通电气有限公司（作为甲方）与**公司（作为乙方）签订补充协议，载明：“一、乙方使用的厂房（面积：1636m?=66.8*49/2），具体位置厂房南边的那一跨；乙方使用办公室（面积：560m?），具体位置是办公楼的三楼和二楼一大部分（二楼的西头南北六间、二楼楼梯口西边南北两间以及楼梯洗手间公摊）；甲方另外提供给乙方办公楼南边的三间平房（面积：72m?=5.55*13.06）。二、乙方租赁房子的总面积是：2268m?，每平方米是0.26元/天，年租金金额是215,233元。三、退还后使用的起始日期是2016年3月20号，乙方以后交付给甲方房租的时候，应按退还后使用的面积，结算2015~2016年半年度房租时，扣除厂房部分面积12天的房租（1636m?*0.26元*12天=5104元）。”

2017年12月22日，济南中通电气有限公司（作为甲方）与**公司（作为乙方）签订补充协议，载明：“一、因甲方需要，乙方退厂房给甲方另行出租。二、甲方为了补偿乙方的厂房、办公室的装修，甲方提供给乙方办公楼第三层办公室（面积：564.2m?=30.5*18.5），免费使用3年。三、乙方厂房及仓库的设备和物资暂存在甲方办公楼一楼，若不够用，由甲方负责存放，甲方应确保乙方物资存放安全。待甲方在办公楼南边建好仓库后搬出，暂存期间不收取租赁费。四、乙方租赁甲方其他房子，每平方米按0.26元/天，房租按实际测量面积计算。若乙方需用甲方生产厂房时，由甲方负责协调安排。五、免费使用日期从乙方退厂房给甲方之日起。”

2018年7月20日，郑某某（作为出租方、甲方）与**公司（作为承租方、乙方）签订房屋租赁合同，载明：“第一条甲方将位于济南市市中区党家街道办事处党大路西首的办公楼及附属设施（以下简称租赁物）租赁与乙方使用。租赁物面积为1700平方米（按实测面积）独院。甲方留用两个房间（一间常用、一间暂用）。第二条租赁期限租赁期限为3年，即从2018年7月20日起至2021年7月19日止。……”

2018年8月2日，济南迁顺搬运服务有限公司向**公司出具山东增值税普通发票一份，载明：“物流辅助服务*装卸搬运费金额￥14000。”

另查明，济南中通电气有限公司于2017年5月26日更名为现名称济南***创电力科技有限公司。

本案**公司、***创公司争议的焦点问题为：**公司的诉讼请求是否有事实和法律依据。

**公司主张因***创公司原因导致**公司无法在涉案房屋办公造成经济损失，***创公司应予赔偿，理由如下：“涉案房屋位于济南市市中区党家街道办事处某某村东，具体位置在某某村商斌饭店东，最初租赁面积是3873平方米，后来因为经营用不到与***创公司签署补充协议，退还一部分，最后搬离前租赁面积为564.2平方米；涉案建筑的建造时间**公司不清楚，2018年6月23日党家街道办事处送达拆除通知书，才知道涉案建筑为违法违章建筑；**公司在2018年6月的某一天通过周围租赁邻居知道的该通知书，我复印了一份，而不是由党家街道办事处工作人员直接送达的；**公司在收到党家街道办事处拆违通知书后曾与***创公司就返还事宜进行过协商，但因***创公司解决不了违法违章建筑问题，**公司担心自身经营问题，大约在2018年7月初将房屋退还给***创公司而另行租赁地方。”为此，**公司提供如下证据予以证明：一、***创公司的《企业变更情况》，证明被告名称由济南中通电气有限公司变更为现名称济南***创电力科技有限公司，***创公司作为被告主体适格。二、2015年3月20日**公司、济南中通电气有限公司签订的《厂房租赁合同》、2016年4月1日**公司、济南中通电气有限公司签订的《补充协议》、2017年12月22日**公司、济南中通电气有限公司签订的《补充协议》、2018年6月23日党家街道城市管理科就涉案租赁建筑下达的《责令限期拆除违法建筑通知书》复印件，证明《责令限期拆除违法建筑通知书》明确认定涉案租赁建筑未办理任何手续，属违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此**公司、济南中通电气有限公司签署的该三份租赁合同（协议）无效。三、**公司与案外人郑某某于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》，证明**公司因为从***创公司处租赁的建筑系违法违章建筑将遭遇拆除而被迫搬迁另租地方。四、**公司与案外人济南市槐荫区丽华门窗厂于2015年3月26日签订的《山东**环保科技有限公司办公楼装修工程施工合同》、《装修工程补充协议》、**公司与案外人济南市槐荫区丽华门窗厂共同确认的《山东**环保科技有限公司办公楼装修工程结算核定表》、案外人济南市槐荫区丽华门窗厂于2015年6月2日向**公司出具的工程款发票（金额：398785.7元），证明**公司在租赁涉案建筑后进行装修，后由于党家街道城市管理科就涉案租赁建筑下达《责令限期拆除违法建筑通知书》，才知晓涉案租赁建筑为违法违章建筑即将遭遇拆除被迫搬迁而产生的装修残值损失。五、案外人济南迁顺搬运服务有限公司向**公司出具的搬运费发票（金额：14000元），证明**公司因为涉案租赁建筑为违法违章建筑将遭拆除而搬迁支出的搬家费。六、**公司2018年7月、8月员工工资表及发放工资流水，证明**公司因为涉案租赁建筑为违法违章建筑将遭拆除而搬迁支出员工工资等经营性损失。七、中国建行银行单位客户专用回单一宗、兴业银行汇款回单6份，证明结合**公司提交的证据二、五，进一步证实**公司装修及搬家的真实性。

***创公司对**公司提供的上述证据发表质证意见如下：一、对***创公司的《企业变更情况》无异议。二、对2015年3月20日**公司、济南中通电气有限公司签订的《厂房租赁合同》、2016年4月1日**公司、济南中通电气有限公司签订的《补充协议》、2017年12月22日**公司、济南中通电气有限公司签订的《补充协议》均无异议、对2018年6月23日党家街道城市管理科就涉案租赁建筑下达的《责令限期拆除违法建筑通知书》复印件的真实性不予认可，即使有原件也是下达给石端庆的，与***创公司无关，通知书中没有党家街道办事处的公章，对真实性不予认可；此文件没有字号，不予认可。三、**公司与案外人郑某某于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》与***创公司无关，对真实性不予认可，该房屋租赁合同是用于**公司分公司的经营，与***创公司无关。四、**公司与案外人济南市槐荫区丽华门窗厂于2015年3月26日签订的《山东**环保科技有限公司办公楼装修工程施工合同》、《装修工程补充协议》、**公司与案外人济南市槐荫区丽华门窗厂共同确认的《山东**环保科技有限公司办公楼装修工程结算核定表》、案外人济南市槐荫区丽华门窗厂于2015年6月2日向**公司出具的工程款发票（金额：398785.7元）与***创公司无关，是**公司与案外第三方签订的合同，对真实性不予认可，没有付款凭证不予认可，且记账凭证上注明先挂账核实后落实，以验收核对后的数据为准，该证据与***创公司无关，对真实性不予认可。五、对案外人济南迁顺搬运服务有限公司向**公司出具的搬运费发票（金额：14000元）不予认可，该证据看不出与***创公司有任何关系，也看不出是因为从***创公司处搬运的东西，对其用途不予认可；该证据没有付款凭证，也没有合同，所以与***创公司无关。六、**公司2018年7月、8月员工工资表及发放工资流水，是**公司的经营性支出，与***创公司无关；其中发工资的人员都是其员工，与***创公司无关。七、对中国建行银行单位客户专用回单一宗、兴业银行汇款回单6份系复印件，真实性不予认可，不能证明**公司所述事项，不能证明与本案的关联性，时间也不一致。

***创公司主张**公司的诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：“**公司没有提交党家街道拆违通知书，其提交的是石端庆的通知书，对真实性不予认可，与***创公司无关；**公司也没有与***创公司进行过协商，**公司搬离是因为其分公司经营需要，与***创公司无关；**公司具体搬家时间***创公司不清楚，上述房屋至今没有返还，部分办公设备仍在租赁房屋内，只是搬走了一部分；涉案房屋是石端庆租赁某某村的土地自行建造，建成于2015年，石端庆与某某村村委签订协议，我公司租赁石端庆的房屋，又转租给**公司；该房屋至今未拆除，某某村一个都没有拆除的。”为此***创公司提供如下证据予以证明：一、**公司企业信用信息公示报告一份，证明**公司营业执照注册地址仍在原租赁场所，**公司没有搬离该租赁场所。二、**公司的济南分公司企业信息查询一份，证明**公司搬家是设立了分公司，是其经营需要，其总公司仍在原租赁场所。三、照片一宗，证明**公司仍有部分办公设备在原租赁场所。四、租赁场所内其他公司的企业执照信息打印件，证明租赁场所内其他公司仍在正常经营。

**公司对***创公司提供的上述证据发表质证意见如下：一、对**公司的企业信用信息公示报告真实性无异议，但对证明目的有异议，该执照的注册地址不能反映**公司租赁至今。二、对**公司的济南分公司企业信息查询的真实性无异议，但对证明目的有异议。三、对照片一宗的真实性有异议，对证明目的也不认可。四、对租赁场所内其他公司的企业执照信息打印件的真实性无异议，但与本案没有关联性。

**公司主张装修损失为123976.47元，参照2017年12月22日双方签订的补充协议第2条，**公司装修顶3年房租，2018年7月1日至2020年12月2日共计873天，该873天本来应为**公司的剩余租赁时间，但因为涉案租赁建筑为违法违章建筑需要拆除而提前搬离，即**公司未享受到该剩余873天的免租时间，剩余天数产生的房租即为装修损失，873天乘以564.2平方米乘以每天0.26元（2017年12月22日补充协议约定的每天租金）；搬家费为14000元（**公司提交的证据五）；经营性损失140514.47元，**公司向员工发放的2018年7、8月份工资，合计为353776.47元，多余的**公司放弃。***创公司对**公司的上述主张不予认可。

一审法院于2020年4月8日到涉案房屋进行勘验，并到党家办事处对有关问题进行询问并制作情况说明一份，内容如下：“2020年4月8日下午14时30分，我院工作人员来到济南市市中区党家街道办事处某某村东商宾饭店东涉案租赁场所实地勘察。涉案租赁房屋有三楼：一楼、二楼无人办公，二楼部分办公室有山东**环保科技有限公司的几张办公桌及一些纸箱等杂物；三楼是山东道远交通有限公司租赁的办公室，有一个姓张的工作人员在此办工。经向其了解，其公司于2020年1月份搬到此处办公，并租赁了部分生产厂房准备投入生产。后我院工作人员来到院内厂房处，车间内的东西已经清空，东侧车间办公室放有大量纸箱，上面印有山东**环保科技有限公司字样。在涉案租赁场所的西邻也有类似的场地，济南霏帆印务有限公司在场地内正常办公。下午15时30分，我院工作人员来到济南市市中区党家街道办事处城管科找到相关负责人询问关于2018年6月23日的《责令限期拆除违法建筑通知书》事宜，其工作人员称因工作人员调整，负责相关档案的人员已经不在此工作，暂时无法查找相关材料。特此说明。”

**公司对上述情况说明发表质证意见如下：一、通过贵院制作的情况说明可以看出三楼现在是山东道远交通有限公司租赁的办公室，而**公司、济南中通电气有限公司于2017年12月22日签署《补充协议》后只租赁第三层，由此可以证明**公司因涉案建筑随时被政府拆除而被迫搬离的事实，现场纸箱只是**公司在搬家时遗留而已，并不是***创公司主张的**公司还在此地租赁经营。二、关于党家办事处出具的《责令限期拆除违法建筑通知书》，也只是暂时无法查找相关资料，根据提供的该复印件可以看出中间有骑缝章，该证据的真实性不应存疑。***创公司对上述情况说明记载的内容无异议。

一审法院认为，**公司主张涉案租赁房屋系违法建筑，并提供2018年6月23日党家街道办事处城市管理科下达的《责令限期拆除违法建筑通知书》复印件予以证明；***创公司对此不予认可；经一审法院实地勘验，涉案租赁房屋至今未拆除，仍有案外人在此经营办公。**公司主张因系违法建筑，其已搬离涉案租赁房屋，但其至今未将涉案租赁房屋腾空返还给***创公司并办理相关交接事宜。在***创公司不予认可的情况下，**公司主张的装修损失、搬家费及经营性损失共计353776.47元，没有事实依据。通过以上综合分析，在**公司提供现有证据条件下，其所主张的诉讼请求，明显证据不足，且于法无据，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回山东**环保科技有限公司的诉讼请求。案件受理费6770元，减半收取3385元，由山东**环保科技有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。**公司提交2018年济南市全市第二期违法建设拆除任务台账、济南市城市管理局官方网站截图及取证过程刻入光盘一份，证明涉案建筑为违法违章建筑，***创公司应向**公司赔偿因建筑违章将遭拆除，被迫搬离造成的损失。***创公司质证称，该证据未明确涉案房屋为违章建筑，不能证明所涉房屋系济南市城市管理局官方网站所公布的房屋，因为涉案房屋为砖混结构，所以不能证明**公司所述。

经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。

另，**公司济南分公司于2019年3月25日设立，企业地址为济南市市中区党家街道办事处枣林村398号。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案一、二审中，***创公司均未能提交涉案厂房、办公楼已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据上述法律规定，涉案《厂房租赁合同》及补充协议应为无效。

关于**公司主张的装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然**公司提交了装修合同、部分转账凭证等证据，但其对装饰装修部分并未明确区分未形成附合的装饰装修物部分和已形成附合的装饰装修物部分，且***创公司对**公司主张的装修损失不予认可，故**公司的上述主张，证据不足，本院不予支持。关于**公司主张搬家费及经营性损失问题。经一审法院实地勘验，涉案租赁房屋至今未拆除，**公司至今亦未将涉案租赁房屋腾空返还给***创公司并办理相关交接事宜，且**公司为了经营需要另行设立了分公司，因此，在***创公司对**公司上述主张不予认可的情况下，**公司主张的搬家费及经营性损失，没有事实依据，本院不予支持。

综上所述，山东**环保科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6770元，由上诉人山东**环保科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　吴松成

二〇二〇年十月二十日

书记员　　韩　璐