山东建泰物业管理有限公司与济南云集体育发展有限公司、山东某某体育产业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初1529号 原告：山东建泰物业管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102553713553N。 法定代表人：**，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：**，女，山东建泰物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，山东建邦投资管理有限公司员工。 被告:济南云集体育发展有限公司，住所地山东省济南市历下区千佛山路1号CCPARK[A]座[4]层[L4-平台]，统一社会信用代码91370102MA3CT7AY25。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东国曜律师事务所律师。 被告：山东**体育产业有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：***，执行董事。 原告山东建泰物业管理有限公司与被告济南云集体育发展有限公司、被告山东**体育产业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告山东建泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人**、***，被告济南云集体育发展有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被告山东**体育产业有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东建泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令济南云集体育发展有限公司向山东建泰物业管理有限公司支付自2019年8月7日至全部清偿之日(暂计至2020年10月31日)的物业费122040元及违约金111037.23元，上述费用共计233077.23元，山东**体育产业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；2.判令本案的诉讼费由济南云集体育发展有限公司、山东**体育产业有限公司承担。 事实与理由：山东建泰物业管理有限公司与山东**体育产业有限公司于2016年7月27日签订了《物业管理服务协议》，约定由山东建泰物业管理有限公司为山东**体育产业有限公司提供物业服务，服务期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止，同时约定了山东**体育产业有限公司逾期支付物业费的违约责任。2016年12月1日，济南创意广场文化开发有限公司与济南云集体育发展有限公司、山东**体育产业有限公司签订《变更协议书》，约定承租主体由山东**体育产业有限公司变更为济南云集体育发展有限公司,同时山东**体育产业有限公司对济南云集体育发展有限公司履约行为承担连带责任，因此山东建泰物业管理有限公司服务的对象也变更为济南云集体育发展有限公司。2017年4月26日，山东建泰物业管理有限公司、济南创意广场文化开发有限公司与济南云集体育发展有限公司签署《补充协议》，进一步明确了山东建泰物业管理有限公司的服务对象。2018年4月11日，山东建泰物业管理有限公司、济南创意广场文化开发有限公司与济南云集体育发展有限公司签署《补充协议》，约定物业费的收费标准为0.36元/平/天。自2020年8月开始，山东建泰物业管理有限公司多次要求济南云集体育发展有限公司支付物业费，济南云集体育发展有限公司均以资金不足为由拒绝支付。现山东建泰物业管理有限公司为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请判如所请。 济南云集体育发展有限公司辩称：因本案涉案租赁场地较为特殊，首先向审判员说明涉案租赁场地的情况。涉案租赁场地系由济南创意广场文化开发有限公司出租的位于历下区千佛山路1号CCPARK创意港某某某楼的一个平台，平台上建有一个玻璃阳光房在闭店前济南云集体育发展有限公司经营为水吧、一个天空足球场和一个三平米左右的办公室，上述场地由济南云集体育发展有限公司自行建设并使用。此外该平台上还设有供商场内的商家使用的排烟管道、强排风口、中央空调外机和大量的其他设施，以及商场三楼向上突出的玻璃楼顶。 现济南云集体育发展有限公司发表答辩意见如下：1.山东建泰物业管理有限公司于2019年8月份至2020年期间多次向济南云集体育发展有限公司提出要收回济南云集体育发展有限公司经营的球场等要求，在济南云集体育发展有限公司向山东建泰物业管理有限公司提出收回方案后，山东建泰物业管理有限公司一直未予以答复，双方一直未达成一致意见，这期间由于山东建泰物业管理有限公司原因使得济南云集体育发展有限公司的球场一直无法正常运营。另，济南云集体育发展有限公司使用的场地为CCPARK的楼顶区域，其上有山东建泰物业管理有限公司商场的排烟管道、强排风口、中央空调外机等设备，占据了楼顶区域的部分范围，自济南云集体育发展有限公司承接该项目后，一直要求与山东建泰物业管理有限公司重新确定实际使用的面积并变更物业费计收面积，山东建泰物业管理有限公司一直不予回复，故山东建泰物业管理有限公司按照楼顶区域的总面积750平方米作为计算物业费的依据明显有违公平原则。 2.山东建泰物业管理有限公司在没有告知济南云集体育发展有限公司的情况下将涉案租赁水吧的大门上锁，并将大门和窗户贴满其宣传海报，并且在水吧内放置杂物，在球场周围堆放了杂物，且部分杂物还严重影响了案涉场地的排水功能。楼顶上诸多排烟管道产生的油烟废气，严重影响了济南云集体育发展有限公司正常使用案涉场地，济南云集体育发展有限公司多次就上述问题向山东建泰物业管理有限公司反映要求整改，但山东建泰物业管理有限公司一直未予以有效解决。 3.济南云集体育发展有限公司于2018年底欲进行运营模式的升级，在原有水吧基础上增加日式料理元素，经过与山东建泰物业管理有限公司沟通同意后停业准备进行装修，但后期该方案由于山东建泰物业管理有限公司声称与楼下日料店有排他协议不能通过升级方案，后济南云集体育发展有限公司又提出了理发店、美容院等多种方案，山东建泰物业管理有限公司均无故不予答复，导致济南云集体育发展有限公司的下一步工作无法正常进行，致使水吧一直停业。故济南云集体育发展有限公司自2018年底就未再使用过水吧的场地，停业期间济南云集体育发展有限公司一直与山东建泰物业管理有限公司协商下一步经营方案无果，故山东建泰物业管理有限公司要求济南云集体育发展有限公司支付2019年8月7日起的物业费于法无据。 4.山东建泰物业管理有限公司主张的日千分之三的违约金过高，不符合相关法律规定。 山东**体育产业有限公司未提供任何答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据以及询问，本院认定事实如下： 2016年7月27日，济南创意广场文化开发有限公司与山东**体育产业有限公司签订租赁合同一份，约定将位于济南市历下区千佛山路1号CCPARKZ某某某某某某某某某某某某某某某号商铺出租给山东**体育产业有限公司，租赁期限为五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。2016年7月27日山东建泰物业管理有限公司与山东**体育产业有限公司签订物业服务协议一份，约定山东建泰物业管理有限公司对济南市历下区千佛山路1号CCPARKZ某某某某某某某某某某某某某某某号商铺提供物业服务，双方约定物业服务费为按照承租面积750㎡缴纳物业费。物业费缴纳标准为免收一、二个租约年物业费，第三、四个租约年物业管理费为0.5元/天/㎡，第五个租约年物业管理费为0.8元/天/㎡。 2016年12月1日，济南创意广场文化开发有限公司、山东**体育产业有限公司、济南云集体育发展有限公司签订变更协议书一份，协议约定由济南云集体育发展有限公司作为承租人***东**体育产业有限公司在《租赁合同》项下的权利义务，山东**体育产业有限公司为济南云集体育发展有限公司协议项下的全部义务承担连带责任。 2018年4月11日，济南创意广场文化开发有限公司、山东建泰物业管理有限公司、济南云集体育发展有限公司签订补充协议一份，约定物业费自2018年4月1日起至2022年2月28日，济南云集体育发展有限公司按照0.36元/天/㎡的缴纳标准向山东建泰物业管理有限公司支付物业费，济南云集体育发展有限公司须于2018年4月1日前缴纳2018年4月1日至2018年6月30期间的物业费，共计人民币24570元，后期物业费按每6个月为一个支付期，济南云集体育发展有限公司应当在每个支付期的最后一个月的20日前向山东建泰物业管理有限公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费。2019年8月7日至2020年10月31日，济南云集体育发展有限公司累计欠付物业费122040元，按日千分之三计算的逾期违约金为111037.23元。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”山东建泰物业管理有限公司与济南云集体育发展有限公司之间存在有效物业服务合同关系，济南云集体育发展有限公司应当按照合同约定向山东建泰物业管理有限公司支付物业费。济南云集体育发展有限公司主张山东建泰物业管理有限公司将涉案租赁水吧的大门上锁，将大门和窗户贴满宣传海报，在水吧内放置杂物，在球场周围堆放放置杂物，由于济南云集体育发展有限公司不能证明上述行为系山东建泰物业管理有限公司所为，故对济南云集体育发展有限公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。山东建泰物业管理有限公司按日千分之三计算违约金，数额过高，济南云集体育发展有限公司要求予以调整，本院予以支持，调整为按日万分之二点一计算违约金。山东**体育产业有限公司变更协议书中承诺对济南云集体育发展有限公司在租赁合同项下的全部义务承担连带责任，而租赁合同的相对方是济南创意广场文化开发有限公司，并非山东建泰物业管理有限公司。因此，山东**体育产业有限公司关于连带责任的保证并不是向山东建泰物业管理有限公司作出，对山东建泰物业管理有限公司不发生效力。山东建泰物业管理有限公司要求山东**体育产业有限公司承担连带责任，无法律及合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条条、第五百八十五条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告济南云集体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东建泰物业管理有限公司支付自2019年8月7日至2020年10月31日止的物业费122040元； 被告济南云集体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东建泰物业管理有限公司支付自2019年8月7日至2020年10月31日止未支付物业费的违约金7772.61元； 驳回原告山东建泰物业管理有限公司要求被告山东**体育产业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4796元，减半收取2398元，由被告济南云集体育发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员　闫　勇 二〇二一年四月二十日 书记员　***