439涟水中联房地产开发有限公司与江苏康庄建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏08民终439号

上诉人（原审被告、反诉原告)：涟水中联房地产开发有限公司。

法定代表人：张月芹。

委托诉讼代理人：祁金波。

被上诉人（原审原告、反诉被告)：江苏康庄建设工程有限公司。

法定代表人：沈承富。

委托诉讼代理人：黄克权。

委托诉讼代理人：张海峰。

上诉人涟水中联房地产开发有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人江苏康庄建设工程有限公司（以下简称康庄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2019）苏0826民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

中联公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除双方当事人于2017年6月29日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被上诉人将涉案房屋恢复原状返还给上诉人；3、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认定事实错误。原审中，上诉人已经举证证明分别于2019年1月31日、2019年2月12日和2019年4月10日向被上诉人催要过购房款。被上诉人将本案的法律关系参合到上诉人的法定代表人与被上诉人股东沈承富之间的民间借贷矛盾中，拒不支付购房款无依据；二、原审适用法律错误。经上诉人催缴购房款，被上诉人未能在三个月内履行支付购房款的义务，符合合同解除的法定条件。被上诉人起诉要求履行合同和将相关购房款缴纳至法院的行为并不能视为其向上诉人履行购房款支付义务。

康庄公司辩称，1、上诉人并未向被上诉人催要购房款。被上诉人的实际控制人及现任法定代表人沈承富与上诉人及其法定代表人之间存在民间借贷事实，上诉人在2019年2月12日提出将本案房款折抵与沈承富之间欠款的借款本金，沈承富要求应先折抵利息，双方未能达成一致意见发生纠纷。上诉人在2019年2月12日并非向被上诉人催要房款，而是要求与沈承富结算；2、双方纠纷发生前后，上诉人并没有将其就案涉房屋已经解除抵押的手续交付给被上诉人，在被上诉人无法确认解押事实的情况下，被上诉人只能依法提起诉讼并将购房款交付一审法院，以在保障自身合法权利的基础上顺利履行合同；3、被上诉人在收到上诉人于2019年4月10日发出的催款通知书后，于2019年5月14日向法院提起诉讼，请求提存购房款到人民法院，不存在上诉人所述的超过三个月的问题；4、依据合同法第九十四条和第九十六条的规定，当事人依据合同法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，上诉人主张依据合同法第九十四条第三款的规定解除合同，但是其并未依据合同法第九十六条的规定，履行解除合同的通知义务。综上，上诉人解除合同的请求不符合法律规定。

康庄公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行原、被告双方2017年6月29日签订的房屋买卖合同，向原告开具中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋（由西向东658.18平米）发票并提供办理产权证的相关资料，将该房屋产权登记变更至原告名下；2、诉讼费用由被告负担。

中联公司向一审法院提出反诉请求：1、解除双方于2017年6月29日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被反诉人将涉案房屋恢复原状后返还给反诉原告；3、判令反诉被告支付房屋占有使用费（从2017年6月29日至实际返还上述房屋止，按照20000元/月标准计算，如鉴定以鉴定意见为准）；4、反诉被告承担本案诉讼费用。

一审法院经审理认定如下事实：2017年6月29日，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告中联公司将其开发的位于涟水县涟城镇中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋（由西向东共658.18平米）出售给原告康庄公司，房屋单价为4000元/平方米。因涉案房屋已经被中联公司用于抵押银行借款，借款到期日为2018年1月10日，中联公司正在协调银行办理调换抵押或提前还款等相关事宜，待中联公司从银行办理还款后拿回抵押权证同时康庄公司交付全部购房款，中联公司开立发票并提供办理产权证的相关资料。中联公司与康庄公司在合同签订后，将涉案房屋交付给康庄公司，康庄公司对涉案房屋进行装修后使用至今。2019年1月28日，中联公司完成解除涉案房屋的抵押手续。后双方就购房款支付未能达成一致意见，现诉至法院。

一审另查明，2019年4月10日，中联公司向康庄公司邮寄催缴通知书。案件审理过程中，依原告康庄公司的申请，经一审法院许可，康庄公司于2019年7月27日将购房款2632720元缴纳至一审法院账户。一审庭审中，反诉原告中联公司撤回要求反诉被告康庄公司支付房屋占有使用费的诉求，待本案判决生效后，另行向康庄公司主张。

一审再查明，2018年5月7日，康庄公司股东沈承富起诉中联公司法定代表人张月芹及中联公司民间借贷一案，后经本院调解，张月芹及中联公司于2019年7月5日前一次性归还沈承富借款2200万元。该案己履行完毕。

一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于是否应当解除房屋买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案中，双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋被中联公司抵押在银行，无法办理过户手续，故双方约定，待中联公司解除银行抵押后再办理过户手续，同时康庄公司支付购房款，在中联公司没有解除抵押之前，将涉案房屋先行交付给康庄公司使用，康庄公司装修入住并使用至今。2019年1月28日，中联公司完成解除涉案房屋的抵押手续，但中联公司并没有将相关的解押手续及时通知康庄公司，而将本案的法律关系掺合到中联公司法定代表人张月芹与康庄公司股东沈承富之间的民间借贷矛盾中，直至2019年4月10日，中联公司才将催缴购房款通知书邮寄给康庄公司，康庄公司于2019年5月14日向一审法院起诉要求履行房屋买卖合同。从康庄公司主动起诉要求履行合同并将相关房屋购房款缴纳至法院的行为看，康庄公司并无解除合同的意思表示。中联公司在2019年4月10日向康庄公司催告后，康庄公司为解决双方的矛盾，于2019年5月14日起诉至一审法院请求履行合同，未超过经催告后的三个月合理期限，并在审理中将房款全部交至一审法院，表现其愿意履行合同诚意。且康庄公司已装修入住并使用至今，对该房屋进行了大量的投资，如果解除房屋买卖合同，会对房屋现状产生重大影响并给双方带来重大的损失，且从维护交易稳定的角度，涉案的房屋买卖合同亦不宜解除。故对中联公司要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的请求，不予支持。原、被告在房屋买卖合同中约定原告支付房款与被告交付房屋系同时履行，现康庄公司已将涉案房屋的购房款主动交至一审法院，已不存在履行风险，故被告中联公司应当履行协助康庄公司办理产权登记义务，中联公司可在协助原告将涉案房屋登记至原告名下后，到一审法院领取涉案的购房款2632720元。对于康庄公司占用中联公司房屋的相关损失，由于中联公司在庭审中撤回该项诉讼请求，系当事人处分自身权利的行为，不违反法律规定，应予以准许。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告涟水中联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告江苏康庄建设工程有限公司将中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋产权（由西向东658.18平米）登记至原告江苏康庄建设工程有限公司名下；二、被告涟水中联房地产开发有限公司将中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋变更登记至原告江苏康庄建设工程有限公司名下后，至一审法院领取购房款2632720元；三、驳回反诉原告涟水中联房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，案件受理费27859元，合计32859元，由原告江苏康庄建设工程有限公司负担，反诉费用27859元减半收取13929.5元，由被告涟水中联房地产开发有限公司负担。

本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审中，双方当事人均未提交任何新证据。

二审另查明，2019年7月8日一审法院第一次开庭中，被上诉人向一审法院提出要求将涉案房款交至法院指定账户。

本案争议焦点为：上诉人就本案所涉房屋买卖合同是否享有法定的单方解除权。本院认为，上诉人无单方解除权。理由如下：

第一，双方当事人因合同履行中房款给付问题发生纠纷，上诉人主张其曾于2019年1月31日、2019年2月12日及2019年4月10日向被上诉人催要房款，截至其最后一次催要房款前，上诉人从未向被上诉人主张要求解除涉案的房屋买卖合同，故即使上诉人主张其享有法定的合同解除权，也应该从2019年4月10日其最后一次书面发函向被上诉人催要购房款开始起算三个月后，在被上诉人尚未履行的情形下，其解除权行使条件才成立；

第二，双方因房款支付发生纠纷后，康庄公司为保障其合法权益的顺利实现，以提起诉讼并将款项汇入法院账户的方式促成房款支付完成并要求继续履行合同。对此，本院认为，基于两公司法定代表人之间存在民间借贷纠纷的事实，被上诉人对两公司之间就房屋买卖所涉房款的付款行为和方式，以诉讼方式进行明确具有一定的合理性。同时，鉴于双方就房屋买卖合同应否解除问题提起本案诉讼，在双方诉争结果尚无生效判决确认的情况下，被上诉人将涉案购房款汇入一审法院账户亦属合理。同时，被上诉人上述行为未侵害上诉人的合法权利，亦保障了上诉人领取购房款的权利实现，应视为被上诉人已经履行了房款支付义务，上诉人无权再以被上诉人未付房款为由主张解除合同；

第三，中联公司于2019年4月10日将催缴购房款通知书邮寄给康庄公司后，康庄公司于2019年5月14日向一审法院起诉要求履行房屋买卖合同。康庄公司诉求的基础为其愿意支付购房款，同时，康庄公司亦于2019年7月8日一审开庭时当庭要求将涉案房款支付至一审法院指定账户，其已经在收到被上诉人于2019年4月10日发出的催要房款通知后的三个月内积极的要求履行房款给付义务。虽然被上诉人最终将房款汇入法院账户的时间为2019年7月27日，但是该时间系一审法院最终许可确定法院账户所引起的时间延误，非被上诉人主观故意延迟履行所造成，故对上诉人以被上诉人在催要后3个月内未履行付款义务，主张解除合同的上诉理由，本院亦不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；中联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27859元，由上诉人中联公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　许玉虎

审判员　　孙　艳

审判员　　丁　然

二〇二〇年四月十三日

书记员　　徐　丹