赣州城市开发投资集团有限责任公司、江西贵竹房地产开发有限公司（下称贵竹房地产公司）金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

江西省赣州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）赣07执异65号

案外人(异议人)：郑传汶，男，1981年3月8日生，汉族，住江西省崇义县。

申请执行人:赣州城市开发投资集团有限责任公司（下称赣州城投,系变更后的申请执行人），住所地赣州经济技术开发区华坚南路西侧星洲湾商住小区会所，统一社会信用证代码：91360700759962344U。

法定代表人：朱建华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗丹，江西南芳律师事务所，特别授权。

委托诉讼代理人：陈芯爱，江西南芳律师事务所，一般授权。

被执行人：江西贵竹房地产开发有限公司（下称贵竹房地产公司），住所地赣州经济技术开发区赣南工业园，统一社会信用代码：91360703781476262R。

法定代表人：熊晓洪，该公司董事长。

被执行人：江西省贵竹发展有限公司（下称贵竹发展公司），住所地赣州经济技术开发区华坚中路东侧，统一社会信用代码：913607037056802295。

法定代表人：熊晓洪，该公司董事长。

被执行人：熊晓洪，男，1958年5月20日生，汉族，住江西省。

被执行人：刘才莲，女，1962年5月23日生，汉族，住江西省。

在本院执行中国农发行赣州分行营业部与贵竹房地产公司、贵竹发展公司、熊晓洪、刘才莲金融借款合同纠纷一案，案外人郑传汶因不服本院对贵竹房地产公司名下位于崇义县XX大道XX城X栋5号房屋（别墅）的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人郑传汶称，其与被执行人贵竹房地产公司于2014年8月19日签订了《赣州市商品房买卖合同》及《补充合同》，以126.85万元的价格购买了该公司开发的位于崇义县XX大道XX城X栋别墅，其支付首付款100万元后该公司交付了该房屋。2014年10月8日其办理了入住手续，并在装修后于2015年1月入住。剩余房款26.85万元应在办理好银行贷款后付清，但其在办理贷款前的房屋产权过户时得知，被执行人贵竹房地产公司隐瞒案涉房屋早在2014年1月就已办理了抵押贷款的事实，因被执行人贵竹房地产公司未偿还该抵押贷款，导致案外人无法对涉案房屋办理产权过户手续。2017年8月22日该房屋又因本案被赣州市中级人民法院依法查封。案外人认为，案涉房屋其善意取得，虽未办理产权过户及支付购房尾款，但系被执行人贵竹房地产公司的过错导致。该所购案涉房屋系其唯一住房，其是案涉房屋的实际所有权人。据此，请求撤销(2017)赣07民初145号民事裁定书，解除对案涉房屋的查封。

本院查明，中国农发行赣州分行营业部与贵竹房地产公司、贵竹发展公司、熊晓洪、刘才莲金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月14日作出（2017）赣07民初145号民事调解书，确定：贵竹发展公司偿还中国农发行赣州分行营业部本金2991.581104万元及相应利息，承担律师费12.09万元；贵竹房地产公司在抵押合同担保范围内对上述款项承担担保责任；熊晓洪、刘才莲对上述款项承担连带担保责任；中国农发行赣州分行营业部对贵竹发展公司提供的抵押房产（权证号：赣房权证字第××号）、地产{权证号：赣市开国用[2013]第××号}及贵竹房地产公司提供的抵押房产{权证号：崇城[7]第××3号、第××8号、第××4号、第××3号、第××5号、第××6号}、地产{权证号：崇国用【2006】第××30号、崇国用【2006】第××24号}在抵押担保范围内优先受偿；案件受理费105854.5元由贵竹房地产公司、贵竹发展公司、熊晓洪、刘才莲承担。因各义务人未履行该调解书确定义务，中国农发行赣州分行营业部向本院申请执行，本案立执行案号为：（2018）赣07执73号。执行中，中国农发行赣州分行营业部将上述调解书确定的债权及其他权利全部转让给赣州城投公司，2019年6月12日，本院根据赣州城投公司申请将其变更为本案申请执行人。

另查明，1、贵竹发展公司是贵竹房地产公司的股东，持有该公司34.82%的股权。本案诉讼中，本院于2017年8月9日作出（2017）赣07执保58号民事（保全）裁定，裁定查封、冻结贵竹房地产公司、贵竹发展公司、熊晓洪、刘才莲的银行存款3500万元及等值的其他财产。2017年8月22日，本院依据该裁定向崇义县不动产登记中心发出（2017）赣07执保58号协助执行通知，保全查封了被执行人贵竹房地产公司名下位于崇义县××大道含产权证号为“崇城[7]字第××3号”（为首封）在内的相关房产。该房屋即为案外人提出异议的“××城×栋5号房屋（别墅）”。2、“××城×栋5号房屋（别墅）{崇城[7]字第××3号}”房屋，系登记在贵竹房地产公司名下的房产。2014年8月19日，案外人与贵竹房地产公司就该案涉房屋订了《赣州市商品房买卖合同》及《补充合同》（经崇义县房地产管理局备案），购房价126.85万元，同日，案外人支付购房款100万元，2014年10月8日办理了交房手续。目前剩余房款26.85万元未付清。该房屋贵竹房地产公司于2014年1月将其抵押给上犹县金丰小额贷款股份有限公司，担保的债权额为200万元。3、“××城×栋5号房屋（别墅）{崇城[7]字第××3号}”房屋不是本案的抵押财产。

本院认为，本案的焦点是案外人对“××城×栋5号房屋（别墅）{崇城[7]字第××3号}”房屋主张的权利能否排除本院的执行。首先，从本案设立的担保看，贵竹房地产公司是本案债务的担保人，“××城×栋5号房屋（别墅）{崇城[7]字第××3号}”房屋系登记在贵竹房地产公司名下的房产，但不是本案的抵押担保财产，本案中并无证证据证明，贵竹房地产公司有使其在本案中设立抵押担保的财产价值减少的行为，故在此情形下，贵竹房地产公司对本案债务仅需以其提供抵押担保的财产承担保责任。因此，本院保全执行中对其提供抵押担保之外的上述案涉房产保全查封不当，依法应予纠正。其次，从案外人对案涉房产主张的权利看，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，案外人对其所购仍登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议排除执行的，必须符合以下条件，才能得到人民法院的支持。即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案而言，案外人因居住需要，在本院保全查封涉案房产前，已与贵竹房地产公司于2014年8月19日订立了书面买卖合同，并经备案，同日通过转账支付房款100万元。该合同系双方真实意思表示，合法有效；其所支付的100万元房款也超过合同约定总价款126.85万元的百分之五十。依据上述司法解释规定，案外人对“××城×栋5号房屋（别墅）{崇城[7]字第××3号}”房屋主张的权利能够排除执行。

综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。

如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，裁定如下：

一、中止对江西贵竹房地产开发有限公司名下位于崇义县××大道××城×栋5号房屋（别墅）{产权证号：崇城[7]字第××3号}的执行；

二、赣州城市开发投资集团有限责任公司如未在法定期限内提起执行异议之诉，本院在起诉期限届满之日起七日内解除对上述第一项中房屋的查封。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　陈小奇

审判员　　何树明

审判员　　肖水长

二〇一九年八月一日

书记员　　刘　珍